Jedro

Prepričljiva je razlaga sodišča, da je temeljno načelo - načelo enake vrednosti vzajemnih dajatev kršeno v primeru, da bi upoštevali razumevanje toženke, da je v roku dveh let bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje in je s tem pogoju tega člena zadoščeno in lahko toženka pano postavi kadarkoli želi, tožnika pa zaradi določbe v 6. členu pogodbe, da najemno razmerje prične teči naslednji mesec po postavitvi reklamnega panoja, samo čakata, kdaj bo pano postavljen, ne da bi za to prejela plačilo, saj vrednost njunih dajatev tako ni ne vzajemna in ne enaka. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da nepostavitev reklamnega panoja, glede na 6. člen pogodbe, ki je privedel do situacije, da toženki zaradi tega dejstva vse do danes ne nalaga plačila niti ene najemnine, pomeni kršitev namena najemne pogodbe, ki je odplačno zagotavljati možnost rabe stvari, in nasprotuje samemu namenu najemne pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške, tožeči stranki pa mora v roku 15 dni od prejema te sodbe povrniti 307,99 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za plačilo dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo (I.) ugotovilo, da so Najemna pogodba z dne 21. 3. 2011, Aneks št. 1 k najemni pogodbi z dne 25. 11. 2011 in Dogovor z dne 5. 12. 2011, ki sta jih sklenili tožeči stranki M. Š. in V. Š. kot lastnika nepremičnin parcel št. ..., vse katastrska občina ... G., in kot najemodajalca, in tožena stranka kot najemnik, razvezani; (II.) odločilo, da je tožena stranka dolžna tožečima strankama izdati zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim dovoljuje izbris služnostne pravice izgradnje, vzdrževanja, popravila in rekonstrukcije reklamnega panoja in potrebnih instalacij, vključno z ustreznimi dohodi ter trajno in neovirano uporabo ter nadzor nad reklamnim panojem na nepremičninah, ID pravice/zaznambe ..., ID pravice/zaznambe ..., ki so v korist tožene stranke vknjižene pri nepremičninah, navedenih v točki I, in (III.) odločilo, da mora tožena stranka tožečim strankam kot solidarnima upnikoma v celoti povrniti njihove potrebne pravdne stroške ter da bo o višini stroškov po pravnomočnosti te sodbe izdan poseben sklep.

2. Tožena stranka je zoper sodbo vložila pritožbo iz pritožbenih razlogov po 1., 2. in 3. točki prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Tožena stranka meni, da je izpodbijana sodba nepravilna in nezakonita. Sodišču očita, da je zmotno uporabilo materialno pravo ter mestoma zmotno ugotovilo dejansko stanje, in sicer je zmotno razlagalo vsebino določb najemne pogodbe ter relevantne zakonodaje. Tožena stranka meni, da tožnika na podlagi določbe 8. člena najemne pogodbe nista upravičena do razveze najemne pogodbe, ker reklamni pano še ni bil postavljen. Tožena stranka je do 21. 3. 2013 pridobila veljavno gradbeno dovoljenje, kar ni sporno. Ker je odstopno upravičenje vezano na neizpolnitev pogojev iz 8. člena najemne pogodbe, ki jim je tožena stranka zadostila, tožnika svojega odstopa in zahtevka na razvezo ne moreta utemeljevati na taki materialnopravni podlagi. Naslovno sodišče je neutemeljeno pomen določbe 8. člena najemne pogodbe razširilo tako, da vsebuje obveznost tožene stranke do postavitve reklamnega panoja do dne 21. 3. 2013. Določba 8. člena pogodbe je jasna in objektivno ne dopušča nasprotujočih si razlag. Tožnika sta imela možnost vpliva na pogodbena določila, zato se ju ne more varovati kot šibkejše stranke. Določbe 8. člena najemne pogodbe pa se ne da razlagati tako, kot si prizadevata tožnika in kot je zapisalo sodišče tudi zato, ker v primeru interpretacije, da ima tožena stranka obveznost postavitve panoja, gre za dopolnjevanje pogodbenega določila in ne zgolj za njegovo razlago. Ostale pravnorelevantne pritožbene navedbe so povzete in presojene v nadaljevanju. Tožena stranka predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, oziroma da pritožbi ugodi in sodbo razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, v vsakem primeru pa tožnikoma naloži plačilo stroškov pritožbenega postopka tožene stranke, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo. Predlaga njeno zavrnitev in zahteva povrnitev pritožbenih stroškov.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in pravilno uporabilo materialno pravo. Pritožbeno sodišče se zato sklicuje na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje in pravne zaključke v izpodbijani sodbi in jih v izogib ponavljanju vseh ne povzema.

6. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, sta pravdni stranki 21. 3. 2011 sklenili Najemno pogodbo za postavitev reklamnega panoja na parcelah last tožečih strank in se dogovorili, da se najemnina (v znesku 3.000,00 EUR neto letno) začne obračunavati z začetkom naslednjega meseca po postavitvi reklamnega panoja in preneha z mesecem odstranitve le-tega. V 6. členu Najemne pogodbe je določeno, da se pogodba sklene za dobo 5 let brez možnosti odpovedi, in da najemno razmerje prične teči naslednji mesec po postavitvi reklamnega panoja. V tem členu je še določeno, da v kolikor najemodajalec najkasneje eno leto pred potekom najemnega razmerja ne odpove podaljšanja najemne pogodbe, se le-ta vsakič avtomatsko podaljšuje za enako časovno obdobje (5 let). V 8. členu Najemne pogodbe je določeno, da najemodajalec lahko odpove pogodbo, v kolikor najemnik v roku dveh let od podpisa pogodbe ne pridobi vseh potrebnih soglasij za postavitev reklamnega panoja. V 9. členu pa, da lahko najemodajalec brez odpovednega roka odstopi od pogodbe, če najemnik: (-) kljub pisnemu opominu ravna v nasprotju z določili pogodbe, (-) zamuja s plačilom najemnine za več kot tri mesec. Da je razlog za odpoved pogodbe nastopil, se šteje v trenutku, če najemnik kljub prejetemu pisnemu opominu s priporočeno pošto v roku 60 dni po prejemu opomina ne prične z odpravljanjem nepravilnosti oziroma ne poravna najemnine. Izpostaviti je potrebno tudi 12. člen pogodbe, da se najemodajalec obvezuje, da od dneva podpisa pogodbe dalje s kakšno tretjo osebo ne bo sklepal pogodb in dogovorov, ki bi omogočali postavljanje reklamnih panojev na omenjeni parceli. Sodišče je ugotovilo, da sta tožnika - najemodajalca 21. 2. 2018 podala razvezo najemne pogodbe (odpovedala najemno pogodbo), ker v vseh letih toženka ni izpolnila pogoja iz 8. člena najemne pogodbe (gradbeno dovoljenje z dne 21. 5. 2012 je že prenehalo veljati) in ni postavila panoja (ta ni bil postavljen niti v času odločanja o tožbenem zahtevku).

7. Toženka je zatrjevala, da 8. člen najemne pogodbe jasno določa (le) rok za pridobitev vseh potrebnih soglasij za postavitev reklamnega panoja in možnost tožnikov, v kolikor toženka le-teh ne bi uspela pridobiti, da odpovesta najemno pogodbo, in da torej namen tega člena ni v začetku izvajanja najemne pogodbe, ampak v pridobitvi potrebnih soglasij za postavitev reklamnega panoja. Tožnika pa sta zatrjevala, da je gradbeno dovoljenje prenehalo veljati v juniju 2014 ter da je v situaciji, ko toženka reklamnega panoja ni postavila v roku veljavnosti gradbenega dovoljenja, jasno, da je nastopila situacija, ko bi interpretacija pogodbe, da tožnika ne moreta odstopiti od pogodbe, predstavljala škodo za tožnika in bi šlo za zlorabo. Stanje je takšno, da tožena stranka nima ustreznih soglasij za postavitev panoja in da ga ni postavila niti v več kot sedmih letih od sklenitve pogodbe. Trdila sta še (toženka pa je temu oporekala), da je pogodbo sestavila toženka, zaradi česar je potrebno skladno z določbo 83. člena OZ vsebino pogodbe razlagati v korist tožnikov. Menila sta tudi, da sta imela tudi po splošnih pravilih OZ pravico odstopiti od pogodbe, saj je očitno, da do realizacije pogodbe s strani toženke ni prišlo (107. člen OZ).

8. Sodišče prve stopnje je pravilno ocenilo, da so med pravdnimi strankami sporna določila sklenjene najemne pogodbe v delu, ki se nanašajo na odstop najemodajalca od pogodbe, predvsem, kakšen namen so stranke imele ob sklenitvi pogodbe pri 6., 8. in 9. členu najemne pogodbe, in se pravilno pri razlagi pogodbenih določil oprlo na določili 82.1 in 83. člena2 OZ. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo, kot povzema pritožba, potem ko je ugotovilo: a) da je potrebno sporna določila na podlagi 83. člena OZ razlagati v korist tožnikov, ker pogodbe nista pripravila; b) da naj bi se določba 8. člena najemne pogodbe razlagala tako, da mora tožena stranka v roku dveh let od podpisa najemne pogodbe ne samo pridobiti vsa potrebna dovoljenja, temveč tudi postaviti pano in plačevati najemnino; c) da naj bi gradbeno dovoljenje z dne 21. 5. 2012 prenehalo veljati in naj zato tožena stranka ne bi več imela vseh potrebnih soglasij za postavitev reklamnega panoja; d) da naj bi bila razveza najemne pogodbe utemeljena tudi na podlagi uporabe določb 107. člena OZ.

9. Nesporno je, da je bil skupen namen pogodbenikov, da se postavi reklamni pano, da se na njem tržijo oglasi in da se po postavitvi reklamnega panoja najemodajalcu plačuje najemnina. Prav tako ni sporno, da je bila postavitev panoja odložena za čas do sprejetja prostorskega akta, ki bi omogočal drugo lokacijo. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da ker se to ni zgodilo v letu 2013, ni bilo ovir za izgradnjo reklamnega panoja, in da je gradbeno dovoljenje zaradi nepričetka gradnje reklamnega panoja in poteka časa veljavnosti prenehalo veljati. Pritožbeno sodišče se strinja s prvostopenjskim, da pogoji po 8. členu pogodbe ne obstojijo več, saj tožena stranka zaradi poteka veljavnosti gradbenega dovoljenja nima več vseh potrebnih soglasij. Pravilen je zaključek, da sta zaradi navedenega tožnika z dopisom utemeljeno toženko pozvala na odpoved najemne pogodbe, saj tožena stranka nima več vseh potrebnih soglasij za postavitev reklamnega panoja. Sodišče prve stopnje je upravičeno izpostavilo, da je dejavnost toženke postavitev reklamnih panojev in trženje in da bi pri opravljanju teh poslov morala ravnati še s posebno skrbnostjo. Prepričljiva je razlaga sodišča, da je temeljno načelo - načelo enake vrednosti vzajemnih dajatev kršeno v primeru, da bi upoštevali razumevanje toženke, da je v roku dveh let bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje in je s tem pogoju tega člena zadoščeno in lahko toženka pano postavi kadarkoli želi, tožnika pa zaradi določbe v 6. členu pogodbe, da najemno razmerje prične teči naslednji mesec po postavitvi reklamnega panoja, samo čakata, kdaj bo pano postavljen, ne da bi za to prejela plačilo, saj vrednost njunih dajatev tako ni ne vzajemna in ne enaka. Kot je pravilno ugotovljeno v izpodbijani sodbi, namreč pogoj iz 6. člena pogodbe še vedno ni nastopili in najemno razmerje še ni začelo teči, kar pomeni, da ga eno leto pred potekom najemnega razmerja ni bilo potrebno podaljšati, saj če ni niti začelo teči, tudi poteči ni moglo. Pravilen je zato zaključek, da se pogodba ni podaljšala do 21. 3. 2021, kot meni tožena stranka. Kot je navedlo prvostopenjsko sodišče, lahko stranke pogodbe skupen poslovni namen uresničijo na različne načine, npr. tudi tako, da obligacijsko razmerje oblikujejo z uporabo ustrezne kombinacije (odložnih) pogojev in rokov, vendar ti ne morejo iti na škodo druge oziroma samo ene stranke pogodbenega razmerja, kot je to v konkretnem primeru. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da nepostavitev reklamnega panoja, glede na 6. člen pogodbe, ki je privedel do situacije, da toženki zaradi tega dejstva vse do danes ne nalaga plačila niti ene najemnine, pomeni kršitev namena najemne pogodbe, ki je odplačno zagotavljati možnost rabe stvari, in nasprotuje samemu namenu najemne pogodbe. Pritožbeno sodišče se povsem strinja s prvostopenjskim, da ne more vzdržati razlaga 8. člena najemne pogodbe, kot jo podaja tožena stranka; torej da namen 8. člena ni v začetku izvajanja najemne pogodbe, ampak zgolj v pridobitvi potrebnih soglasij za postavitev panoja.

10. Pritožbeno sodišče se ne strinja s pritožbo, da je sodišče zmotno presodilo, da naj bi bilo potrebno sporna določila na podlagi 83. člena OZ razlagati v korist tožnikov, ker osnutka pogodbe nista pripravila. Ne drži, da določila pogodbe niso bila sporna in zato niso bila potrebna dodatne razlage, ter da tudi pogodba sama ne izpolnjuje zakonskih znakov iz 83. člena OZ. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da si določena pogodbena določila pravdni stranki razlagata vsaka po svoje, kar pomeni, da so sporna3, in pravilno izpostavilo drugi odstavek 82. člena OZ, da se pri razlagi spornih določil ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v tem zakoniku. Drži, da morata biti za uporabo 83. člena OZ izpolnjeni dve predpostavki: (1) da gre za nejasno določilo, t.j. določilo, katerega pomen je med strankama sporen in katerega pomena ni mogoče enopomensko opredeliti niti po primarnem obveznem razlagalnem pravilu, določenem v drugem odstavku 82. člena OZ, niti z uporabo drugačnih metod razlage; ter (2) da je pogodbo pripravila in predlagala ena pogodbena stranka, t.j. takrat, kadar se stranki o vsebini pogodbenih določil nista pogajali, temveč sta pogodbo sklenili s tako vsebino, kot jo je pripravila in predlagala ena izmed njiju. 8. člen pogodbe je, kot že rečeno, med strankama sporen, in v povezavi z ostalo vsebino pogodbe (tožeča stranka v odgovoru na pritožbo utemeljeno izpostavlja, da se prvi stavek 6. člena, 8. in 9. člen nasprotujejo) in zgoraj obrazloženim tudi nejasen. Pritrditi je tožeči stranki, da formalistično jezikovno interpretiranje teksta pogodbe ne da ustrezne vsebine pogodbene volje in skupnega namena strank. Pritožbena trditev, da manjka eden izmed kumulativnih pogojev za razlago določb najemne pogodbe v korist tožnikov, in sicer nejasnost pogodbenih določil, zato ni utemeljena. Ne drži niti pritožbena navedba, da manjka tudi drugi pogoj. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila pogodba pripravljena s strani toženke in kot taka ponujena tožnikoma, ki sta nato nanjo imela določene pripombe. Ni utemeljen očitek, da je v tem delu nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, saj da tožnika nista imela zgolj “določenih pripomb“, temveč je bila pogodba dejansko dopolnjena z določbami, ki so ustrezale njunim željam, kar sta potrdili obe pravdni stranki. Četudi drži, da so bile želje tožnikov upoštevane, kar izhaja tudi iz določb same najemne pogodbe, ki so prilagojene dejanski situaciji, pa se ni moč strinjati s pritožbo, da je očitno, da sta tožnika imela dovolj velik vpliv na določila pogodbe, da se ju ne more šteti za šibkejši stranki, ki sta pogodbo sklenili s tako vsebino, kot jo je pripravila in predlagala tožena stranka, saj se je večina želj tožnikov nanašala na konkretna oziroma strokovna vprašanja v zvezi s samo izgradnjo (oziroma kot je navedeno v pritožbo, je bilo na željo tožnikov v pogodbo vnesenih več določb, specifično pogojenih konkretni situaciji) in ne splošna, tipska vprašanja, kot so opredeljena npr. v 5,. 6. in 8. členu pogodbe. Zato ni utemeljen očitek, da je iz teh razlogov nepravilna materialnopravna presoja sodišča, da naj bi bila pogodba pripravljena s strani tožene stranke in da se mora nejasna določila razlagati v korist tožnikov, ki osnutka nista pripravila. Pri tem je potrebno izpostaviti (kar je pravilno navedlo že sodišče prve stopnje), da za toženo stranko velja skrbnost dobrega strokovnjaka (drugi odstavek 6. člena OZ). Prav tako pa tudi načelo vestnosti in poštenja (5. člen OZ), ki terja od udeležencev, da si pri sklepanju in izvrševanju pravic in izpolnjevanju obveznosti ne prizadevajo zgolj za uresničitev svojih interesov, ampak tudi za interese nasprotne stranke.

11. Povsem utemeljeno je sodišče prve stopnje iskalo skupen namen pogodbenikov in določilo 8. člena pogodbe razumelo tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, kot je obrazloženo že zgoraj. Pritožbeno sodišče se zato ne strinja s pritožbo, da je pomen besedila 8. člena jasen in ne dopušča več različnih ali nasprotujočih si razlag. Glede na obrazloženo se ni moč strinjati s pritožbo, da imata tožnika odstopno upravičenje zgolj v primeru, da tožena stranka v roku dveh let od podpisa pogodbe ne pridobi vseh potrebnih soglasij za postavitev reklamnega panoja (ne pa tudi v primeru, ko soglasja v tem roku pridobi, a panoja ne postavi). In tudi ne s pritožbenim pojasnilom, da je smisel in namen te določbe omogočiti tožnikoma, da pogodbo odpovesta, če bi pristojni organi ugotovili, da ni možno izdati gradbenega dovoljenja in tožena stranka zaradi tega ne bi mogla postaviti objekta za oglaševanje in bi s tem postala objektivno nezmožna izpolniti pogodbo. Glede na celotno vsebino in kavzo pogodbe, kot jo je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, 8. člena najemne pogodbe ni mogoče zgolj tako enopomensko opredeliti. Neutemeljen je zato očitek, da je sodišče razlago tega pravila nedopustno širilo na način, da je morala tožena stranka ne samo pridobiti vsa potrebna soglasja, temveč tudi imeti veljavno gradbeno dovoljenje in postaviti reklamni pano. Taka razlaga sodišča ni napačna in tudi ne drži, da daje določbi 8. člena najemne pogodbe popolnoma novo vsebino. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo razlago tega določila pogodbe na podlagi ugotovljenega skupnega poslovnega namena pogodbenih strank pri sklepanju najemne pogodbe, ki je dvostranska vzajemna pogodba, ki je nujno odplačne narave. Nejasna določila v odplačni pogodbi pa je treba tudi po 84. členu OZ razlagati v takem pomenu, da so vzajemne dajatve v pravičnem razmerju. Zato je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da bi bilo nevzdržno in v nasprotju z načelom enake vrednosti dajatev dopustiti razlago pogodbe, da je z pridobitvijo gradbenega dovoljenja in nato z nepostavitvijo reklamnega panoja v celoti zadoščeno kavzi sklenjene najemne pogodbe, da je pogodba še vedno veljavna in lahko toženka pano postavi kadar želi, saj je bil namen strank pri sklenitvi najema postavitev panoja, trženje oglasov in prejemanje najemnine, ki jo tožnika vse do danes od dneva podpisa najemne pogodbe dne 21. 3. 2011 nista prejela niti enkrat. Pritožbeno sodišče se po obrazloženem ne strinja s pritožbo, da se morajo tudi pri razlagi pogodbenih določil upoštevati jezikovne meje predmetne določbe, ki odstopno upravičenje tožnikom omejujejo na opustitev obveznosti tožene stranke, da pridobi potrebna soglasij za postavitev objekta do dne 21. 3. 2013, in da kakršnakoli drugačna, širša razlaga tega člena pomeni nedopustno vnašanje nove vsebine, novih obveznosti tožene stranke in novih upravičenj tožnikov ter posledično neutemeljeno dopolnjevanje pogodbe. Tožena stranka, ki se sicer strinja s sodiščem in tožnikoma, da je končni namen najemne pogodbe (eventualna) postavitev reklamnega panoja in plačevanje najemnine, po oceni pritožbenega sodišča glede na zgoraj obrazloženo zato neutemeljeno opozarja, da se skupnega namena pogodbenih strank ne da vključiti v razlago določbe 8. člena najemne pogodbe na način, da bi se tožnikoma dovoljevalo uveljavljati odstopno upravičenje iz 8. člena tudi v primeru, kadar pogoji iz 8. člena niso spoštovani. Ne drži, da določbe same najemne pogodbe vsebujejo dovolj določil, ki so v korist tožnikov in varujejo njun interes, v primeru kršitev najemne pogodbe pa da imata tožnika na voljo druge možnost. Glede na to, da reklamni pano ni bil postavljen in najemno razmerje še ni pričelo teči, niso utemeljene pritožbene navedbe, da bi glede na trditve tožnikov, da ne prejemata najemnine, lahko ob primerni trditveni podlagi potencialno uveljavljala druge odstopne razloge, npr. odstop po 9. členu najemne pogodbe, lahko pa bi tudi preprosto počakala do dne 21. 3. 2021, kadar bi se obdobje trajanja najemne pogodbe (ob predpostavki pravilne odpovedi s strani tožnikov) izteklo na podlagi določbe 6. člena najemne pogodbe. Glede na to, da je v 5. členu pogodbe določeno, da se najemnina začne obračunavati z začetkom naslednjega meseca po postavitvi reklamnega panoja, ni umestna niti pritožbena navedba, da bi tožnika toženo stranko lahko tožila tudi na plačevanje najemnine, če bi menila, da sta do tega upravičena. Nikakor zato ne drži, da je skupni namen tako varovan že na podlagi same najemne pogodbe in da je zato sodišče popolnoma neutemeljeno razširilo že obstoječa upravičenja tožnikov z obrazložitvijo, da ″varuje skupni namen pogodbenih strank.″

12. Glede na obrazloženo niso utemeljene niti pritožbene navedbe, da je z vidika 8. člena najemne pogodbe popolnoma irelevantno, ali so soglasja po izteku dvoletnega roka iz 8. člena veljavna ali ne, saj da je ključno zgolj to, da so bila do 21. 3. 2013 pridobljena veljavna soglasja - v konkretnem primeru gradbeno dovoljenje. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je toženka v roku dveh let pridobila pravnomočno gradbeno dovoljenje za postavitev panoja in je pogoju zadostila, a je tudi pravilno, v zvezi z razlago 8. člena pogodbe in odstopnim upravičenjem, ugotovilo, da gradbeno dovoljenje ne velja več, saj se gradnja nikoli ni začela, ter pravilno zaključilo, da najemodajalec lahko pogodbo odpove, kar sta tožnika 21. 2. 2018 tudi storila, s tem ko sta priporočeno po pošti toženi stranki poslala razvezo najemne pogodbe. Zmotno je zato stališče pritožbe, da za odstopno upravičenje ni relevantno, ali tožena stranka po 21. 3. 2013 razpolaga z veljavnim gradbenim dovoljenjem ali ne. Nerelevantne pa so pripombe v pritožbi, da odstop na podlagi določbe 7. člena najemne pogodbe prav tako ni možen, saj tožeča stranka odstopnega upravičenja ni utemeljevala na trditvi, da je pristojen organ ugotovil, da niso več izpolnjeni pogoji za obstoj reklamnega panoja, niti ni sodišče prve stopnje tega ugotavljalo.

13. Sodišče prve stopnje je v 26. točki obrazložilo, da bi lahko tožnika odstopila od pogodbe tudi po 107. členu OZ (odstop od pogodbe pred iztekom roka) oziroma po 108. členu OZ (odstop od pogodbe z zaporednimi obveznostmi). Navedlo je, da je uporabljiv 107. člen OZ, saj toženka vse od izdaje gradbenega dovoljenja dne 21. 5. 2012 in vse do danes (skoraj 7 let) očitno ni izpolnila obveznosti, saj ni postavila reklamnega panoja. Glede na to, da sta stranki sklenili najemno pogodbo, torej pogodbo, iz katere bi izvirale zaporedne obveznosti plačevanja najemnine, do česar zaradi nepostavitve oziroma neizgradnje reklamnega panoje ni prišlo, saj najemno razmerje še vedno ni pričelo teči in torej toženka ni izpolnila obveznosti, da bi tožnika prejela najemnino, pa bi po oceni prvostopenjskega sodišča lahko tožnika odstopila od pogodbe tudi iz tega razloga na podlagi 108. člena OZ. Tudi če bi pritožbeno sodišče pritrdilo stališču pritožbe, da sklicevanje na 107. člen OZ ni utemeljeno, saj iz narave zadevne najemne pogodbe izhaja, da je to pogodba z zaporednimi obveznostmi (plačevanje letne najemnine), na katere pa aplikacija 107. člena OZ pojmovno ni mogoča, je pravilen zaključek, da bi bil utemeljen tudi zahtevek za razvezo pogodbe na podlagi 108. člena OZ. Ne drži, da bi bil tak zahtevek preuranjen, ker da še ni nastopila obveznost tožene stranke, da plačuje najemnino, saj besedilo 108. člena govori o obveznosti stranke, ki pa je v tem, da postavi reklamni pano in potem plačuje najemnino. Zato zgolj s tem, da je začetek plačevanja najemnine vezan na odložni pogoj postavitve reklamnega panoja (4. člen najemne pogodbe), pritožba ne more izpodbiti zaključka sodišča prve stopnje. Dejstvo, da tožena stranka v vseh teh letih od podpisa pogodbe ni postavila reklamnega panoja, evidentno kaže na to, da so bile ob odstopu od pogodbe podane zatrjevane okoliščine, na podlagi katerih je očitno, da tožena stranka obveznosti (in ne le plačila najemnine) ne bo izpolnila. Zato ne drži, da tožnika nista izkazala bistvene predpostavke za odstop od pogodbe po 108. členu OZ, in sicer ″če je iz danih okoliščin očitno, da tudi te ne bodo izpolnjene.″ Na pravilnost odločitve pa tudi ne vpliva navedba v pritožbi, da je tožena stranka tudi že pojasnila, da bo reklamni pano postavljen v letu 2019, saj so relevantne okoliščine, ki so obstajale pred odstopom od pogodbe.

14. Pritožbeno sodišče pritrjuje tožnikoma, da je v nasprotju z načelom dobre in poštenja sklicevanje tožene stranke, da je v roku dveh let pridobila gradbeno dovoljenje, ko pa je evidentno, da ni realizirala namena, v katerem je gradbeno dovoljenje bilo izdano, to je postavitve panoja in s tem pričetka najema in plačevanja najemnine. Sodišče je pravilno ugotovilo, da je gradbeno dovoljenje prenehalo veljati, kar pomeni, da so prenehala soglasja za postavitev panoja, kar vse prav tako že glede na določila pogodbe utemeljuje tožbeni zahtevek.

15. Po obrazloženem se je izkazalo, da pritožbene navedbe niso utemeljene in da tudi niso podani tisti pritožbeni razlogi, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Sodišče druge stopnje je zato neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

16. Ker tožena stranka ni uspela s pritožbo, mora sama kriti svoje pritožbene stroške in povrniti odmerjene pritožbene stroške tožeči stranki, saj se je slednja določno opredelila v odgovoru na pritožbo do pritožbenih navedb, zaradi česar so ti stroški potrebni pravdni stroški (prvi odstavek 165. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je tožeči stranki priznalo 225,00 EUR stroškov za sestavo odgovora na pritožbo po tar. št. 21/1 Odvetniške tarife - OT, 22,5 EUR poviška 10 % zaradi zastopanja dveh strank (8. člen OT), 4,95 EUR za materialne stroške (člen 11/3 OT) in 55,54 EUR DDV (člen 12/2 OT) in tako stroške odmerilo skupaj na 307,99 EUR. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki pritožbene stroške povrniti v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za plačilo dalje do plačila (prvi odstavek 299. člena in prvi odstavek 378. člena OZ).

1 82. člen OZ v prvem odstavku določa, da se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo, v drugem pa, da se pri razlagi spornih določil ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupni namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v tem zakoniku. 2 83. člen OZ določa, da je treba nejasna določila razlagati v korist druge stranke, če je bila pogodba sklenjena po vnaprej natisnjeni vsebini ali je bila kako drugače pripravljena in predlagana od ene pogodbene stranke. 3 Določilo je sporno takrat, kadar mu pogodbeni stranki (ki sta hkrati nasprotni stranki v pravdi) pripisujeta različen pomen. Nejasna pogodbena določila so podvrsta spornih določil. Nejasno določilo je tisto določilo, katerega pomen je med strankama sporen in katerega pomena ni mogoče (enopomensko) opredeliti niti po primarnem obveznem razlagalnem pravilu, določenem v drugem odstavku 82. člena OZ, niti z uporabo drugih metod razlage - besedne (jezikovne), logične, sistematične zgodovinske in namenske oziroma teleološke (glej N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba 2003, komentar 82. člena OZ).