Jedro

Zgolj seznanjenost upnika s tem, da med dolžnikom in tretjim obstaja dogovor, po katerem bi slednji poravnal dolžnikov dolg, še ne pomeni njegovega strinjanja s spremembo dolžnika. Upnik mora namreč izraziti svojo privolitev tudi v tem, da bo obveznost iz dosedanjega dolžnika prešla na novega dolžnika, prvi pa k plačilu ne bo več zavezan.

Čeprav je dejansko končni tekst pogodbe res v celoti pripravil posrednik, ta tekst pa je že vseboval tudi dopolnitve o plačilu posredniške provizije, ni mogoče šteti, da je posrednik privolil v spremembo dolžnika, torej dolg naročitelja v celoti preide na drugo stranko v nasprotju s sicer dogovorjenim plačilom po posredniški pogodbi.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ohranilo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 32227/2008 z dne 4.6.2008 v 1. in 4. odstavku izreka, po katerem je bila tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati stroške posredniške provizije za nakup stanovanja, toženi stranki pa je tudi naložilo plačilo pravdnih stroškov v višini 927,90 EUR.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Ocenjuje, da bi sodišče glede na ugotovljeno dejansko stanje moralo ob pravilni uporabi materialnopravnih določb 3. odstavka v zvezi z 2. in 1. odstavkom 5. člena ZNPosr oziroma 1. odstavka 427. in 1. odstavka 429. člena OZ tožbeni zahtevek zavrniti. Tožeča stranka se je z vsako od strank prodajne pogodbe dogovorila, da ji plača provizijo v višini 2 % prodajne cene. Iz besedila 2. odstavka 5. člena ZNPosr izhaja, da sta se stranki prodajne pogodbe upravičeni samostojno, neodvisno od posrednika dogovoriti, kolikšen delež provizije je dolžna vsaka od njiju plačati, le da sta pri tem omejeni s skupno višino provizije, ki predstavlja seštevek provizij, ki jo je vsaka od njiju dolžna plačati posredniku. S tem zakonskim pravilom sta tako pooblaščeni, da se brez sodelovanja oziroma soglasja posrednika dogovorita, da bo celotno provizijo plačala le ena od njiju. Toženka in prodajalka sta po sklenitvi njunih posredniških pogodb s tožnico sklenili prodajno pogodbo, ki v 9. členu določa, da prodajalka nosi stroške posredniške provizije. Pogodba ni bila izpodbijana. Nerelevantno je, ali je prodajalka sploh brala pogodbo in ali je sama opazila zapisano spremembo 9. člena. Pri razpravljanju o toženkinem ugovoru ničnosti posredniške pogodbe sodišče nepravilno razlaga 2. stavek 2. odstavka 5. člena ZNPosr, ko se ukvarja s tem, kaj je bilo dogovorjeno med pravdnima strankama in na podlagi njunega dogovora sklepa, da je dogovor o plačilu provizije skladen 1. in 2. odstavku 5. člena ZNPosr. S tem ko sta se prodajalka in toženka dogovorili, da le prodajalka nosi stroške posredniške provizije, je nastalo nasprotje med tem dogovorom oziroma določilom in določilom točke A 1. odstavka 2. člena posredniške pogodbe, zato je slednje določilo postalo nično. Sodišče bi moralo zahtevek zavrniti. Toženka nadalje trdi, da je prišlo tudi do veljavnega prevzema njenega dolga iz naslova posredniške provizije s strani prodajalke, v katerega je tožnica kot upnica privolila. Nepremičninska družba je prejela sporočilo toženke, s katerim je ta spremenila 9. člen pogodbe in plačilo celotne provizije prenesla na prodajalko. B.K. toženkinega predloga sploh ni prebral, čeprav je bil to dolžan ob dejstvu, da za prodajalko ni opravljal le posredovanja, ampak tudi nepopolno zastopanje, saj je izključno sam komuniciral s toženko glede vseh vprašanj v zvezi s prodajno pogodbo. Prav tako je toženkin predlog prebrala A.S.. Oba tožničina delavca sta imela možnost in strokovno dolžnost prebrati predlog, če pa sta to dejanje opustila, potem mora sama tožnica nositi pravne posledice njune skrajno grobe malomarnosti. Dejstva, ki jih navaja sodišče, ko trdi, da K. in A.S. nista opazila sprememb 9. člena, preden sta stranki podpisali pogodbo, niso relevantna. S podpisom prodajne pogodbe, točneje z določilom njenega 9. člena, je prodajalka v smislu 1. odstavka 427. člena OZ prevzela toženkin dolg, ki ga je ta imela do tega trenutka do tožnice iz naslova posredniške provizije po pogodbi z dne 25.3.2008. S tem, ko je sestavila prodajno pogodbo in v njeno vsebino vnesla določilo 9. člena, je tožnica jasno in nedvoumno privolila v prevzem dolga v skladu s 1. odstavkom 429. člena OZ. Za to pravno opravilo ni bila potrebna posebna pogodba, dejstva, ki jih poudarja sodišče, ko navaja, da tožnica ni privolila v prevzem naknadno, pa so pravno brez pomena.

Pritožba ni utemeljena.

Očitek ničnosti določila 1. odstavka 2. člena posredniške pogodbe med pravdnima strankama, ki predvideva obveznost toženke, da za posredovanje ob sklenitvi pogodbe o nakupu stanovanja plača provizijo v višini 2 % vrednosti nepremičnine, povečane za DDV, ni utemeljen. Ničnostna sankcija je skrajna sankcija, ki ni sama sebi namen, temveč mora sodišče pravno situacijo vedno presojati glede na pomen kršene norme. Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) v 5. členu ureja najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje, ki ga lahko prejme posrednik, to pa znaša največ 4 % od pogodbene cene, pri čemer ta omejitev ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000,00 EUR. V obravnavanem primeru v pritožbi ni več sporno, da sta se obe stranki prodajne pogodbe kot naročiteljici zavezali posredniku plačati provizijo v višini 2 % pogodbene vrednosti, povečane za DDV, torej skupna provizija ni presegla omejitve 4 % pogodbene cene, kar je namen zakonske določbe o omejitvi višine posredniške provizije. Ne drži, da bi se sodišče prve stopnje moralo posebej ukvarjati z naknadnim dogovorom strank prodajne pogodbe iz 1. odstavka 9. člena te pogodbe, po katerem sta plačilo posredniške provizije v celoti prenesli na prodajalko, saj tudi ta dogovor ne nasprotuje namenu zakonodajalca, da omeji višino posredniške provizije na 4 %, nikakor pa ta dogovor tudi ne more vplivati na ničnost predhodno veljavno sklenjenih posredniških pogodb.

Pravilna je tudi odločitev sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni izkazala, da bi prišlo do prevzema dolga – terjatve glede posredniške provizije s strani prodajalke nepremičnine, k prevzemu dolga pa bi bila podana privolitev tožeče stranke. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednje relevantno dejansko stanje: - obe stranki prodajne pogodbe sta s tožečo stranko kot posrednico podpisali pogodbo o nepremičninskem posredovanju kot naročiteljici in v njej dogovorili višino posredniške provizije v višini 2 %, povečani za DDV po posamezni pogodbi, - ob usklajevanju določil prodajne pogodbe je toženka kot kupec nepremičnine brez posebnega opozorila prodajalke ter posrednika ob elektronskem dopisovanju spremenila 9. člen pogodbe ter med stroške v zvezi s pogodbo, ki jih mora prodajalka poravnati, dodala tudi stroške provizije, - pogodba je bila podpisana v spremenjeni obliki, pri čemer se tako prodajalka kot tožeča stranka, ki je pogodbo sestavila v končni obliki, sprememb nista zavedali.

Pritožbeno sodišče nima pomislekov v ugotovitev sodišča prve stopnje, da omenjeni razvoj dogodkov še ne pomeni, da je tožeča stranka kot nepremičninska agencija, ki ni bila podpisnica kupoprodajne pogodbe, s prevzemom dolga glede obveznosti plačila posredniške provizije s toženke na prodajalko soglašala. Soglasje k prevzemu dolga mora imeti namreč vse elemente pravno poslovne izjave volje, katere vsebina je strinjanje s spremembo dolžnika. Zgolj seznanjenost upnika s tem, da med dolžnikom in tretjim obstaja dogovor, po katerem bi slednji poravnal dolžnikov dolg, še ne pomeni njegovega strinjanja s spremembo dolžnika. Upnik mora namreč izraziti svojo privolitev tudi v tem, da bo obveznost iz dosedanjega dolžnika prešla na novega dolžnika, prvi pa k plačilu ne bo več zavezan. Do takšne privolitve s strani upnika pa v danem primeru nedvomno ni prišlo, saj je upnik po podpisani pogodbi k plačilu pozval obe stranki kupoprodajne pogodbe v skladu z dogovorjenima obveznostima iz posredniških pogodb. Pritožbene navedbe o tem, da je tožeča stranka v prevzem dolga privolila zgolj zaradi sestave kasnejše verzije 9. člena kupoprodajne pogodbe, pri kateri kot stranka sama ni sodelovala, pri čemer pa se pogodba predhodnega dogovora o plačilu po posredniških pogodbah ni dotaknila, tako niso utemeljene ter je tudi v tem delu sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo in sicer določilo 427. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Sicer pa pritožbeno sodišče še dodaja, da je toženkin dolg do tožeče stranke nastal šele s sklenitvijo pogodbe, pri kateri je tožeča posredovala (1. odstavek 25. člena ZNPosr), zato tudi ne vzdržijo pritožbene navedbe, da je s podpisom prodajne pogodbe prodajalka prevzela toženkin dolg, ki ga je ta imela do tega trenutka do tožnice iz naslova provizije, saj do podpisa pogodbe dolg še ni obstajal. Glede na navedeno v pritožbi zatrjevani pritožbeni razlogi niso podani, sodišče prve stopnje pa tudi ni zagrešilo kakšnih kršitev, na katere mora pritožbeno sodišče paziti v okviru uradnega preizkusa. Zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje na podlagi 353. člena ZPP.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 1. odstavka 154. člena v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP.