Jedro

V primeru kolizije zakonite predkupne pravice občine po ZUreP-1 in predkupne pravice po ZKZ, se določne ZKZ, ki določajo predkupne upravičence, ne uporabljajo.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je prvostopni upravni organ v izvrševanju sodbe Upravnega sodišča RS, Oddelka v Mariboru, opr. št. U 136/2008 z dne 16. 6. 2009, v ponovnem postopku zavrnil odobritev pravnega posla – kupoprodajne pogodbe z dne 19. 2. 2007, sklenjene med A.A. kot prodajalcem in B.B. ter C.C. kot kupcema, katere predmet so gozdna in kmetijska zemljišča s parc. št. 82/1, 73, 66 in 84, vpisana v vl. št. ... k.o. ... in kmetijska zemljišča parc. št. 56, 57, 58, 59 in 67 vpisan v vl. št. ... k.o. ... Odobritev pravnega posla je zavrnil z utemeljitvijo, da je Občina Ravne na Koroškem na podlagi 85. in 87. člena Zakona o urejanju prostora (ZUreP-1) ter 2. člena Odloka o območju predkupne pravice Občine Ravne na Koroškem na navedenih zemljiščih uveljavljala predkupno pravico. Iz predloženih potrdil o namenski rabi zemljišč, ki so predmet odločanja je bilo ugotovljeno, da gre za delno gozdna, delno kmetijska zemljišča, ki ležijo znotraj ureditvenega območna naselja Ravne oz. znotraj poselitvenega območja predvidenega za širitev naselij, kar je razvidno iz grafičnih prilog Odloka o spremembah in dopolnitvah prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega plana Občine Ravne na Koroškem za obdobje 1986 do 2000. V skladu z napotilom sodišča iz sodbe U 136/2008 z dne 16. 6. 2009 je na podlagi prejetih grafičnih prilog Odloka o območju predkupne pravice Občine Ravne na Koroškem ugotovil, da je meja ureditvenega območja naselja – območja predkupne pravice Občine Ravne na Koroškem - označena z rumeno (v drugih prilogah označeno modro) in da se predmetne nepremičnine (v preglednem katastrskem načrtu osenčene z rumeno barvo) nahajajo znotraj poselitvenega območja, določenim z občinskim aktom. V zvezi z umikom zahtevka za odobritev pravnega posla vloženim dne 20. 11. 2009 pa je upravni organ navedel, da niti C.C. in B.B. niti Občina Ravne na Koroškem kot predkupna upravičenka v umik nista privolila, zato se je postopek za odobritev pravnega posla nadaljeval. V zvezi z ugovorom tožnika, da je v 22. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) določeno, da vlogo za odobritev pravnega posla poda kupec, to je fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine in da v predmetnem postopku C.C. in B.B. predloga za odobritev pravnega posla nista podala, upravni organ pojasnjuje, da navedena zakonska norma ne bi spremenila odločitve upravnega organa, ki je zavzel stališče in sledil napotilom pravnega mnenja sodišča iz sodbe U 136/2008 z dne 16. 6. 2009. Pri določanju predkupne pravice za zemljišča, ki so v planskih aktih opredeljena kot poselitveno območje, se uporabljajo določbe ZUreP-1 in podzakonskih aktov sprejetih na podlagi tega zakona. Določbe ZKZ veljajo za takšna zemljišča le glede rabe in obdelovanja, ne pa glede predkupne pravice. Ker sta obe stranki po različnih zakonih uveljavljali predkupno pravico, upravni organ zgolj v pojasnilo navaja, da je, ne glede na dejansko rabo, odločilna za predkupno pravico namenska raba zemljišča. Na območjih znotraj ureditvenih območji in območjih predvidenih za poselitev, je za takšno območje sprejet občinski odlok o predkupni pravici iz 85. člena ZUreP-1, to pa je po določbi drugega odstavka 17. člena ZKZ drug zakon, ki določa predkupno pravico na kmetijskih zemljiščih in se glede predkupne pravice uporabljajo določbe tega zakona. Na podlagi predloženih dokazov je tako upravni organ zaključil, da gre v obravnavanem primeru za zemljišča, ki so z veljavnim prostorskih aktom in Odlokom o predkupni pravici Občine Ravne na Koroškem, po namenski rabi opredeljena kot zemljišča znotraj ureditvenega in poselitvenega območja naselja Ravne, za katera se glede prometa in tudi glede predkupne pravice uporabljajo določbe drugega zakona. Glede na to, da v navedeni zadevi ne gre za kmetijsko zemljišče iz 2. in 3. člena ZKZ, je upravni organ odločil v skladu z drugim odstavkom 22. člena ZKZ in zahtevo za odobritev pravnega posla zavrnil. Navedeno odločitev je v pritožbenem postopku potrdila tudi tožena stranka. V obrazložitvi navaja, da je po določbah 3. člena ZKZ, Zakona o prostorskem načrtovanju in ZUreP-1 namembnost zemljišč določena v planskih aktih občine in države. V skladu s temi predpisi so obravnavana zemljišča v planskih aktih Občine Ravne na Koroškem opredeljena kot kmetijska zemljišča oz. gozd. To pa še ne pomeni, da na navedenih zemljiščih ni mogoče z drugim zakonom določiti drugačne predkupne pravice, kot je določena v 23. členu ZKZ. Na to nakazuje že določba drugega odstavka 17. člena ZKZ, v kateri je določeno, da promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami teče po postopku in na način določen v ZKZ, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. Tak zakon pa je med drugim tudi ZUreP-1. Ta v prvem odstavku 85. člena določa, da lahko občina z odlokom določi območje predkupne pravice občine na nepremičninah na celotnem območju poselitve in na območju obstoječih oz. predvidenih infrastrukturnih omrežij in objektov zunaj poselitvenih območij ali na delu teh območij, če ni z ZUreP-1 določeno drugače. V drugem odstavku 85. člena ZUreP-1 pa je določeno, da mora biti določeno območje predkupne pravice tako natančno, da je mogoče meje območja prikazati v zemljiškem katastru in jo določiti v naravi. Iz obrazložite prvostopne odločbe izhaja in to potrjujejo tudi listine v prvostopenjskem upravnem spisu (pregledni katastrski načrt z vrisanim območjem predkupne pravice, dokument št. 34/1), da se predmetne nepremičnine nahajajo znotraj ureditvenega območja naselja – območja predkupne pravice občine, čeprav so po namembnosti kmetijska zemljišča in gozd. Zato je ne glede na predkupno pravico iz 23. člena ZKZ, pravilna in zakonita odločitev prvostopnega organa, da se v predmetni zadevi predkupni upravičenec določi po 85. oz. 87. členu ZUreP-1. Pritožbeni organ tudi ni upošteval pritožbene navedbe tožnika, da bi moral prvostopenjski organ postopek odobritve pravnega posla ustaviti, ker je umaknil zahtevek, saj se udeleženci v postopku z ustavitvijo niso strinjali.

Tožnik vlaga zoper izpodbijano odločitev tožbo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Pravni posel, katerega odobritev predlaga, bi bilo potrebno obravnavati po določbah ZKZ, saj gre za kmetijska zemljišča. Tožnik, ki je ponudbo podal v zmoti, je v zmoti podal tudi zahtevo za odobritev upravnega posla, zato je odstopil od namere, da prodajno pogodbo z dne 19. 2. 2007 vzdrži v veljavi. V teku upravnega postopka je zato predlog za odobritev pravnega posla umaknil. Po določbi 22. člena ZKZ je pridobitelj, v danem primeru kupec, dolžan podati zahtevek za odobritev pravnega posla, česar pa v obravnavanem primeru ni storil. Zato je pravno nedopustno ravnanje tožene stranke, ki je odločila, da se lahko postopek nadaljuje, čeprav je odobritev zahteval prodajalec, ki mu te pravice ZKZ sploh ne daje. Predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo upravne enote odpravi in da se upravni postopek ustavi, Občini Ravne na Koroškem pa se njena udeležba v postopku ne dopusti. Podrejeno pa zahteva, da se odločba tožene stranke spremeni tako, da se pritožbi tožeče stranke ugodi in se odločba upravne enote odpravi ter se upravni postopek ustavi. Zahteva tudi povračilo stroškov postopka.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Občina Ravne na Koroškem kot prizadeta stranka v odgovoru na tožbo ter pripravljalnih spisih z dne 15. 6. 2011 in 7. 9. 2011 povzema pravno podlago na podlagi katere ji je dodeljena predkupna pravica in navaja, da je v obravnavani zadevi šlo za odločanje v ponovnem postopku in da občina ni kvalificirana kot kupec ter tako tudi ni mogla podati zahteve za odobritev pravnega posla, kajti manjka osnovno dejanje, to je, da lastnik z občino pravnega posla noče skleniti. Da se predmetna zemljišča nahajajo v območju predkupne pravice je občina potrdila tudi v lokacijski informaciji z dne 4. 9. 2006. Namen lokacijske informacije je, da z njo občina daje investitorju nameravane gradnje, kupcu ali prodajalcu jasna merila in pogoje za načrtovanje nameravane investicijske namere, kot jih določajo občinski prostorski akti ter podatke o morebitnih prepovedih – začasnih ukrepih. Lokacijska informacija je časovno spremenljiva in občina z izdajo lokacijske informacije ni izključena iz postopka prodaje. Svoj položaj izgubi z izdajo potrdila o neuveljavljanju predkupne pravice v skladu s 87. členom ZUreP-1 in Odlokom o območju predkupne pravice Občine Ravne na Koroškem. Konkretno v sporni zadevi potrdila glede predkupne pravice občina ni dala, saj tudi vloge s strani prodajalca ni prejela. Je pa tožnika z dopisom z dne 1. 2. 2007 opozorila na 87. člen ZUreP-1, da kot prodajalec nima izdanega potrdila o uveljavljanju predkupne pravice. Ne drži tudi navedba tožeče stranke, da je občina naenkrat ugotovila javni interes in da ga prej ni bilo. Javni interes je na navedenem območju bil, s sprejetim sklepom občinskega sveta pa je bil tudi izkazan. Ker pa morajo biti za uveljavljanje predkupne pravice izpolnjene vse postavke, tudi zagotovitev sredstev v občinskem proračunu za nakup predmetnih nepremičnin, je župan šele takrat lahko podal izjavo o sprejemu ponudbe in nadalje po uradni dolžnosti tudi izdal potrdilo o uveljavljenju predkupne pravice. Citira tudi občinske akte, iz katerih nedvomno izhaja, da so predmetne nepremičnine znotraj poselitvenega območja in s tem tudi znotraj območja predkupne pravice. V vseh izdanih lokacijskih informacijah pa je navedena tudi namenska raba teh zemljišč, ki je kmetijska.

Tožeča stranka v pripravljalnih spisih z dne 12. 5. 2011, 11. 8. 2011 in 16. 1. 2012 povzema dosedanji postopek, med drugim navaja tudi lokacijsko informacijo za obdobje september- oktober 2006, kje je občina navedla, da uveljavlja predkupno pravico le za parc. št. 73 k. o. ... Dejstvo, da si je občina premislila, ko je nastopilo novo proračunsko leto in ko je tožnik podal ponudbo za prodajo svojih kmetijskih zemljišč po ZKZ, pomeni grob in pravno nedopusten poseg v ustavno zajamčeno lastninsko pravico tožnika. Prav tako izraža svoje nasprotovanje v zvezi z odločitvijo upravnega organa, čeprav je tožnik umaknil svojo ponudbo.

Tožba ni utemeljena.

Predmet spora v obravnavani zadevi je odločitev upravnega organa prve stopnje, sprejeta v ponovljenem postopku, na podlagi sodbe tega sodišča opr. št. U 136/2008 z dne 16.6.2009, da se pravni posel - prodajna pogodba - za nakup gozdnih in kmetijskih zemljišč (parc. št. 82/1, 73, 66 in 84, vpisana v vl. št. ... k.o. ... in parc. št. 56, 57, 58, 59 in 67 vpisana v vl. št. ... k.o. ...), sklenjen med tožnikom kot prodajalcem in B.B. ter C.C. kot kupcema, dne 19.2.2007, iz razloga uveljavljanje zakonite predkupne pravice občine po 85. čl. ZUreP-1, ne odobri. Ugotovljeno je bilo, da se sporna zemljišča nahajajo znotraj poselitvenega območja, določenega z občinskimi akti.

Kot izhaja iz podatkov predloženega upravnega spisa, je tožnik postal lastnik spornih zemljišč kot pravni naslednik denacionalizacijskih upravičencev. Med strankami tudi ni sporno, da so navedena zemljišča opredeljena delno kot gozdna in delno kot kmetijska zemljišča in da je tožnik obravnavana zemljišča v skladu z 20. členom ZKZ ponudil v prodajo s ponudbo, ki je bila izobešena od 22. 12. 2006 do 22. 1. 2007 ter da sta izjavo o sprejemu ponudbe podala tako zakonca B.B. in C.C., kot tudi Občina Ravne na Koroškem. Zakonca B.B. in C.C. sta se pri uveljavljanju prednostne pravice nakupa sklicevala na prednostno pravico do nakupa kot kmeta, katerih zemljišče, ki ga imata v lasti meji na zemljišče, ki je naprodaj (2. točka prvega odstavka 23.člena ZKZ), medtem ko je Občina Ravne na Koroškem uveljavljala svojo predkupno pravico na podlagi 85. člena ZUreP-1 in 2. člena Odloka o območju predkupne pravice na območju Ravne na Koroškem (Uradni list RS št. 43/2003). Po določbi drugega odstavka 17. člena ZKZ pa v primeru, ko je glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč in gozdov z drugim zakonom določeno drugače kot v ZKZ, promet s kmetijskimi zemljišči ne teče več po ZKZ, pač pa po (drugem) zakonu, ki predkupno pravico ureja drugače kot ZKZ. V obravnavanem primeru je to ZUreP-1, ki v 85. členu med drugim določa, da lahko občina z odlokom določi območje predkupne pravice na nepremičninah na celotnem območju poselitve in da mora biti območje predkupne pravice določeno tako natančno, da je mogoče mejo območja prikazati v zemljiškem katastru in jo določiti v naravi. Po določbi 87. člena ZureP-1 mora lastnik nepremičnine na območju predkupne pravice pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe pridobiti potrdilo občine, da na nepremičnini ne uveljavlja predkupne pravice.

Glede na to, da tožnik dvoma v obstoj zakonite predkupne pravice občine (po ZUreP-1), za sporna zemljišča nikoli ni izrazil (kar dokazujejo izdane lokacijske informacije za sporna zemljišča z dne 4.9. in 4.10.2006 in tožbene navedbe, da se je občina v letu 2007 premislila), tožena stranka pa je v ponovljenem postopku, dejansko stanje glede okoliščine ali se predmetne nepremičnine (kmetijska in gozdna zemljišča) nahajajo znotraj poselitvenega območja, določenega z občinskimi akti, razjasnila in utemeljila z razlogi, na katere se v skladu s pooblastilom iz drugega odstavka 71. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) sklicuje tudi sodišče, je izpodbijana odločitev, da se prodajna pogodba, sklenjena med tožnikom in zakoncema B.B. in C.C., ne odobri, iz razloga, ker gre za kolizijo zakonite predkupne pravice po ZUreP-1 in ZKZ, v korist predkupne pravice po ZUreP-1, pravilna in zakonita.

Kot neutemeljene tako zavrača sodišče tožbene navedbe, da je odobritev pravnega posla predlagal tožnik in ne kupec – B.B. in C.C., kar bi bilo v skladu z 22. členom ZKZ. Ker je ponudbo za nakup spornih zemljišč poleg zakoncev B.B. in C.C. sprejela tudi občina, kot predkupni upravičenec po ZUreP-1, bi moral tožnik kot prodajalec, katerega ponudba je zavezujoča in je ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (ne more je umakniti), postopati v skladu s 87. členom ZUreP-1 in z občino kot predkupnim upravičencem skleniti kupoprodajno pogodbo. Zato dejstvo, da je tožnik vztrajal pri sklenitvi prodajne pogodbe z zakoncema B.B. in C.C. oziroma je kasneje (dne 20.11.2009) ponudbo celo umaknil (v obliki umika zahteve za odobritev pravnega posla), na pravilnost izpodbijane odločitve ne vpliva.

Tožnik v tožbi neutemeljeno zatrjuje tudi poseg v ustavno zajamčeno lastninsko pravico. Zakonita predkupna pravica ne posega bistveno v svobodo lastnikovega razpolaganja, temveč usmerja pravni promet na osebo, ki se glede na javni interes šteje za najprimernejšega lastnika nepremičnine. Zakonita predkupna pravica ne ovira lastnika nepremičnine pri odločitvi, ali bo nepremičnino prodal, temveč vpliva samo na odločitev, komu jo bo prodal. Prav tako lahko lastnik svobodno določa vse pogoje prodaje. Predkupni upravičenec ne more narekovati svojih pogojev prodaje, temveč lahko le izrabi predkupno pravico tako, da sprejme lastnikovo ponudbo.

Ker je glede na obrazloženo izpodbijana odločitev pravilna in zakonita, je sodišče tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

Odločitev o stroških temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po kateri v primeru, ko sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.