Jedro

V zvezi s cenitvijo je pomembno, da se da strankam možnost, da se o njej izjavijo, če pa pri tem podajo pripombe, pa je pomembno, da se nanje odgovori. Pomembno pa je tudi, da se pripombe lahko dajo le v roku, ki ga za to določi sodišče, kasnejše pripombe so prepozne in jih sodišče ne upošteva.

V pritožbi dolžnik podaja nove pripombe, ki se nanašajo na prej zatrjevano adaptacijo celotnega nadstropja v letu 2008. Cenilka je v dopolnitvi cenitve pojasnila, da je upoštevala, da se je v letu 2008 opravila celotna prenova nadstropja in tudi opredelila, kaj je upoštevala pri tem. Pritožbena navedba 15 alinej o tem, kaj vse je bilo v letu 2008 obnovljeno, predstavlja nedovoljene pritožbene novote. Teh navedb namreč dolžnik ni podal v roku, ki ga je sodišče določilo za pripombe, prav tako ni pojasnil, zakaj jih v opisanem sodnem roku ni mogel podati. Pritožbeno sodišče zato v skladu z določbo prvega odstavka 337. člena ZPP dolžnikovih v zvezi s 15. členom ZIZ pritožbenih trditev o obsegu adaptacije v letu 2008 ne more upoštevati.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1.S sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tržna vrednost nepremičnine ID znak parcela X 000 znaša 495.600,00 EUR.

2.Zoper sklep se pritožuje dolžnik. Navaja, da navedbe v cenitvi niso resnične, saj je bila v 2008 izvedena prenova celega nadstropja (kar tudi konkretizira) in ne le kopalnice. Nadalje navaja, da je bilo ogrevanje s toplotno črpalko vgrajeno v 2020, kar je bistveno zmanjšalo stroške ogrevanja in pripomoglo k varstvu okolja. Šlo je za večjo investicijo in ni jasno, zakaj ne vpliva na vrednost hiše. Prav tako je bila v 2020 obnovljena elektro napeljava, vgrajeni sta bili dve elektro omarici in avtomatske varovalke. Vse je predstavil cenilki, ki tega ni upoštevala pri vrednosti, čeprav gre za večjo investicijo. Na koncu opozarja, da je cenilka podatke o tržni vrednosti vzela iz 2022, čeprav so bile ob izdelavi cenitve že na voljo cene nepremičnin iz 2023. Te so se v drugi polovici 2023 povečale za 10 %, v zadnjih dveh letih pa za 50 %. Cenitev bi morala biti izdelana s čim novejšimi in ne s podatki, starimi dve leti. Zahteva novo cenitev, ki naj jo opravi nova cenilka.

3.Upnik na pritožbo ni odgovoril.

4.Pritožba je utemeljena.

5.O ugotovitvi vrednosti v tej izvršilni zadevi je bilo že odločeno, s sklepom z dne 24. 6. 2024, ki je bil razveljavljen s sklepom Višjega sodišča v Ljubljani I Ip 1063/2024 z dne 22. 10. 2024. Zadeva je bila vrnjena sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Opozorjeno je bilo, da naj sodišče cenilko pozove, da odgovori na vse dolžnikove pripombe, ki jih je podal zoper cenitev, potem pa naj še enkrat odloči o vrednosti. Predmet pritožbenega preizkusa je tako sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine, ki je bil izdan po pridobitvi odgovora izvedenke na dolžnikove pripombe.

6.Po določbi drugega odstavka 178. člena ZIZ in prvega odstavka 179. člena ZIZ sodišče s sklepom ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Sodišče prve stopnje je navedeno določbo upoštevalo in nepremičnine ocenilo na podlagi cenitvenega mnenja sodne cenilke mag. A. A. Njena cenitev z dopolnitvami je tudi po presoji pritožbenega sodišča prepričljiva, pregledna in strokovno podkrepljena, zato jo je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo kot podlago za ocenitev vrednosti dolžnikovih nepremičnin.

7.V zvezi s cenitvijo je pomembno, da se da strankam možnost, da se o njej izjavijo, če pa pri tem podajo pripombe, pa je pomembno, da se nanje odgovori. Pomembno pa je tudi, da se pripombe lahko dajo le v roku, ki ga za to določi sodišče, kasnejše pripombe so prepozne in jih sodišče ne upošteva.

8.V obravnavnem primeru je dolžnik zoper prvotno cenitveno mnenje, izdelano septembra 2023, podal pripombe, v katerih je opozoril, da je bila hiša v poplavah v avgustu 2023 poplavljena in opozoril, da cenilka ni upoštevala, da jo je obvestil, da se na dan, ko je razpisan ogled, tega ne more udeležiti. Tem pripombam je sledil cenilkin ogled in nova cenitev z dne 31. 1. 2024, na katero je dolžnik v roku podal pripombe. Tokrat je opozoril na vgradnjo toplotne črpalke v letu 2020, kar je po njegovem mnenju nepremičnini povečalo vrednost, in da je bilo v letu 2008 obnovljeno celo nadstropje, ne le kopalnica. Ostale pripombe (glede prenove elektrike in uporabe podatkov za leto 2022) je dolžnik posredoval že po izteku roka za pripombe na cenitev, zato jih sodišče prve stopnje pravilno ni upoštevalo.

9.Izvedenka je na poziv sodišča odgovorila tudi na preostale pravočasne pripombe dolžnika. V dopolnitvi cenitvenega mnenja z dne 11. 11. 2024 je tako pojasnila, da je za ugotovitev vrednosti načinu primerljivih prodaj nepomembna letnica vgradnje toplotne črpalke, saj imajo vse nepremičnine, katerih podatke o prodaji je uporabili pri izdelavi cenitve, urejeno ogrevanje. Način primerljivih prodaj je uporabila, ker je za območje, kjer leži nepremičnina, dovolj podatkov o primerljivih prodajah. Že v odgovoru na dolžnikove pripombe z dne 27. 3. 2024 pa je pojasnila, da je upoštevala pri cenitvi celotno obnovo nadstropja: kopalnico, finalne tlake in slikopleskarska dela. S temi pojasnili je tudi po presoji pritožbenega sodišča izvedenka odgovorila na vse (pravočasne) dolžnikove pripombe, zato je sodišče prve stopnje utemeljeno ugotovilo vrednost nepremičnine v višini, kot jo je ugotovila izvedenka.

10.V pritožbi dolžnik podaja nove pripombe, ki se nanašajo na prej zatrjevano adaptacijo celotnega nadstropja v letu 2008. Kot rečeno, je cenilka v dopolnitvi cenitve pojasnila, da je upoštevala, da se je v letu 2008 opravila celotna prenova nadstropja in tudi opredelila, kaj je upoštevala pri tem. Pritožbena navedba 15 alinej o tem, kaj vse je bilo v letu 2008 obnovljeno, predstavlja nedovoljene pritožbene novote. Teh navedb namreč dolžnik ni podal v roku, ki ga je sodišče določilo za pripombe, prav tako ni pojasnil, zakaj jih v opisanem sodnem roku ni mogel podati. Pritožbeno sodišče zato v skladu z določbo prvega odstavka 337. člena ZPP dolžnikovih v zvezi s 15. členom ZIZ pritožbenih trditev o obsegu adaptacije v letu 2008 ne more upoštevati. Enako velja za pritožbene trditve o novem vodovodu iz leta 2023 in priklopu na optični komunikacijski vod.

11.Ne glede na to, da je tudi pripombo o tem, da je cenilka pri cenitvi uporabila podatke iz leta 2022, dolžnik podal po izteku sodnega roka za pripombe, na koncu pritožbeno sodišče še opozarja dolžnika, da to ne drži, saj je iz cenitve z dne 31. 1. 2024 (str. 21) jasno razvidno, da je uporabila podatke iz leta 2023.

12.Po povedanem uvljavljani pritožbeni razlogi niso podani, pritožbeno sodišče pa ni našlo niti nobenih uradno upoštevnih pritožbenih razlogov. Posledično je pritožbo zavrnilo in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

-------------------------------

1Prim. UPRS sodba I U 860/2014, VSM sklep I Ip 1283/2013 in druge.

Zveza:

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ - člen 15, 178, 178/2, 179, 179/1 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 337, 337/1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.