Jedro

Cilj, smisel in namen prednostne pravice nakupa in zakupa kmetijskega zemljišča nam pove, da gramatikalno ozkega pojma „mejiti“ ni mogoče širiti na zemljišča, ki so prostorsko ločena.

Izrek

I. Tožbi se ugodi. Odločba Upravne enote Gornja Radgona, št. 330-714/2018-12 z dne 11. 12. 2018 se odpravi ter se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v znesku 285,00 € z DDV v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

III. Zahtevek stranke z interesom A. A., Gornja Radgona, glede povračila stroškov postopka, se zavrne.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim upravnim aktom je Upravna enota Gornja Radgona odločila, da se odobri pravni posel s kmetijskimi zemljišči parc. št.: 242/1, 242/2, 243, 264/2 in 265/3 vse k.o. ..., sklenjen med prodajalko B. B. in kupcem A. A. Pravna posla (glede istih zemljišč) sklenjena med B. B. in C. C., ter med B. B. in Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov RS, pa se zavrneta.

2. Iz obrazložitve izpodbijanega akta izhaja, da so v roku za sprejem ponudbe (objavljene na upravni enoti Gornja Radgona z dne 18. 7. 2021) pravočasno vložili vloge za odobritev pravnega posla in podali pisne izjave o sprejemu ponudbe kmetijskih zemljišč: A. A., C. C., D. D. in Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS. Upravni organ je v postopku ugotovil, da so zemljišča iz ponudbe opredeljena kot kmetijska zemljišča (Potrdilo o namenski rabi zemljišč št. 35915-3/2018-U107-47 z dne 23. 7. 2018), brez statusa zaščitene kmetije (izpis iz Zemljiške knjige z dne 24. 10. 2018), in da so v celoti v lasti prodajalke. Dne 14. 11. 2018 po opravljeni ustni obravnavi je upravni organ ugotovil, da sta A. A. in C. C. oba vpisana v register kot nosilca kmetijskih gospodarstev (RKG); da sta lastnika kmetijskih in gozdnih zemljišč; da jima je bil z odločbo priznan status kmeta, in da sta soseda kmetijskih zemljišč, ki se prodajajo in sicer je A. A. lastnik kmetijskih zemljišč, ki mejijo na parcelni št.: 264/2 in 265/3; C. C. pa kmetijskih zemljišč, ki mejijo na parcelne št.: 264/2 in 265/3 in parc. št. 242/2 preko neasfaltirane dovozne poti in da iz Potrdil - izračuna bruto vrednosti kmetijske proizvodnje za A. A. in C. C. izhaja, da na njunih kmetijah vrednost pridelkov presega oz. dosega najmanj 2/3 letne povprečne plače na zaposlenega v Republiki Sloveniji. Na ustni obravnavi sta A. A. in C. C. izjavila, da jima pridelki oz. sredstva pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo poglavitni vir za preživljanje, in da več kot 50% dohodka pridobita iz kmetijske dejavnosti, ter da zemljišča obdelujeta sama oz. z družino. Upravni organ je ugotovil, da imata A. A. in C. C. po zakonu isti vrstni red, zato je na podlagi 3. točke drugega odstavka 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) izbiro kupca prepustil prodajalki. Prodajalka je na ustni obravnavi izjavila, da želi zemljišča prodati v celoti in znanemu kupcu A. A., kot je navedla že v ponudbi.

3. Po vročitvi odločbe organa prve stopnje je tožeča stranka vložila pritožbo o kateri je odločilo Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, ki je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo. Iz obrazložitve izhaja, da organ druge stopnje meni, da je upravna odločba prve stopnje pravilna in zakonita, postopek pa izpeljan v skladu z določili zakona. Ponudbeni pogoj - da se parcelne številke prodajo kot celota po mnenju pritožbenega organa ni v nasprotju z zakonom in je bil v postopku pravilno upoštevan ob spoštovanju pravil Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

4. Z navedeno odločitvijo upravnih organov se tožeča stranka ne strinja, zato pred naslovnim sodiščem vlaga tožbo v upravnem sporu s katero izpodbija prvo in drugo točko izreka odločbe Upravne enote Gornja Radgona, št. 330-714/2018-12 z dne 11. 12. 2018. V tožbi navaja, da je izpodbijana odločba nepravilna in nezakonita, ker se je upošteval pogoj - da se kmetijska zemljišča prodajajo kot celota, čeprav v naravi niso povezana in so na podlagi izjave prodajalke bila prodana kmetu, ki meji zgolj na en zaokroženi del parcel izmed dveh, medtem ko tožeča stranka meji na oba zaokrožena dela parcel. S tem pogojem je bi izigran namen zakonodajalca, da se zagotoviti boljše gospodarjenje po prehodu lastništva, zato upravni organ tega ne bi smel dopustiti. V duhu zakona je, da se varuje javni interes ne pa interes prodajalca, komu prodati kmetijska zemljišča v celoti. Pri tem gre poudariti, da je tudi tožeča stranka, ki je zares kmet mejaš obeh zaokroženih enot kmetijskih zemljišč, sprejela ponudbo za nakup vseh zemljiških parcel iz ponudbe, zato pogoja oz. interesa prodajalke, da se proda vse kot celota ni več potrebno varovati. Upravni organ bi moral odločiti v skladu z duhom zakona in odobriti pravni posel s tožečo stranko, če že ne za vse parcele v ponudbi, pa vsaj za tiste, ki so v zaokroženi celoti na katero meji samo tožeča stranka in v razmerju do katerih A. A. sploh ni kmet mejaš. Sporno je da lahko ima prodajalec takšno moč, in da se njegov pogoj „kupiti kot celoto“ lahko izčrpa samo tako, da ena oseba kupi vse. Tožeča stranka še dodaja, da je obrazložitev izpodbijane odločbe nepopolna saj nima razlogov oz. ne obrazloži odločitve, da med ponudniki izbira prodajalka. Sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo spremeni oz. da jo odpravi in zadevo vrne v ponovno odločanje.

5. Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka vse navedbe tožeče stranke in predlaga naslovnemu sodišču, da tožbo kot neutemeljeno zavrne. Pri tem poudarja, da je pogoj v ponudbi dopusten, in da se po sodni praksi zemljišča lahko prodajajo v celoti ne glede na povezanost v naravi.

6. Stranka z interesom v svoji pripravljalni vlogi navaja, da ne drži, da bi se prodajali dve zaokroženi celoti zemljišč, ter izpostavlja, da je prodajalka v ponudbo zapisala da se zemljišča prodajajo kot celota in tako je tudi bilo. Dodaja še, da tožeča stranka v resnici ni aktivni kmet, prav tako se njen sin kot samostojni podjetnik ukvarja z avtokleparstvom, zato je bila izbira prodajalke tudi v tem pogledu pravilna, saj bo on kot nov lastnik aktivno obdeloval kmetijska zemljišča, kar je v skladu z namenom zakona. Pri tem poudarja, da sam meji na kmetijska zemljišča iz ponudbe v več m2 kot tožeča stranka, katere nepremičnina je celo ločena od ene od parcel, ki se prodaja in je že zato v slabši poziciji.

7. Tožba je utemeljena.

8. V obravnavani zadevi je med strankami sporno ali se parcele kmetijskih zemljišč, ki niso ena drugi sosednje lahko skupaj prodajajo in se vse prodajo kmetu, ki meji zgolj na dve in ali je tak pogoj določen v ponudbi v nasprotju z namenom zakona (ZKZ), ter ali je tožeča stranka aktivni kmet. 9. Med strankami pa ni sporno, da je tožeča stranka lastnica nepremičnin, ki mejijo na parcelne št. 264/2 in 265/3 in parc. št. 242/2 preko neasfaltirane dovozne poti in A. A. lastnik nepremičnin, ki mejijo na parcelni št. 264/2 in 265/3, ter da imata tožeča stranka in A. A. veljavno odločbo o statusu kmeta, da sta vpisana v register kot nosilca kmetijskih gospodarstev (RKG), da na njunih kmetijah vrednost pridelkov presega oz. dosega 2/3 povprečne mesečne plače na zaposlenega v RS, in da jima ta dejavnost pomeni poglavitni vir za preživljanje.

10. Navedbe stranke z interesom v pripravljalni vlogi, da tožeča stranka ni aktivni kmet, da zemljišča ne obdeluje sama oz. s svojo družino, so v postopku upravnega spora tožbena novota. Stranka je imela možnost navajati ta dejstva že na ustni obravnavi pred upravnim organom. Zakaj teh dejstev ni navedla oz. ni mogla navesti že v postopku izdaje upravnega akta stranka z interesom ne obrazloži, zato jih sodišče na podlagi 52. člena ZUS-1 ni upoštevalo.

11. Predmet odobrenega pravnega posla, ki ga je odobril upravni organ prve stopnje z izpodbijano odločbo, so kmetijska zemljišča s parcelnimi številkami 242/1, 242/2, 243, 264/2 in 265/3 vse k.o. ... V naravi so sosednje parcelne št. 242/1, 242/2, 243, 264/2 in parcelni št. 264/2 in 265/3, med njimi pa leži več (okoli 8 v ravni vrsti) parcel drugih lastnikov.

12. Prodajo kmetijskih zemljišč ureja ZKZ, ki določa, da pravni posel odobri upravna enota, ter izjeme kdaj odobritev ni potrebna (19. člen ZKZ). V obravnavanem primeru je odobritev potrebna. Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče mora ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče leži. Šteje se, da je lastnik s predložitvijo ponudbe upravni enoti le-to pooblastil za prejem pisne izjave o sprejemu ponudbe (prvi odstavek 20. člena ZKZ). Ponudba mora vsebovati: podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež; podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina); ceno in morebitne druge prodajne pogoje (drugi odstavek 20. člena ZKZ). Upravna enota, na območju katere to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži, mora ponudbo iz prvega odstavka tega člena nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave. Ponudbo tudi nemudoma pošlje lokalni skupnosti in krajevnemu uradu oziroma informacijski pisarni, da jo objavijo na oglasni deski (tretji odstavek 20. člena ZKZ). Rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote (četrti odstavek 20. člena ZKZ). Če v tem roku nihče ne sprejme ponudbe, mora prodajalec, če še želi prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo ponoviti (peti odstavek 20. člena ZKZ). Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (prvi odstavek 21. člena ZKZ). Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 21. člena ZKZ). Upravna enota odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo.

13. Stranke v postopku odobritve so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom, in so v predpisanem roku vložili vlogo za odobritev pravnega posla (drugi odstavek 22. člena ZKZ). Predkupni upravičenci lahko predkupno pravico uveljavljajo po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo (prvi odstavek 23. člena ZKZ). Ob enakih pogojih se med uvrščenimi na isto mesto pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu: 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost; 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje; 3. kmet, ki ga določi prodajalec (drugi odstavek 23. člena ZKZ).

14. ZKZ je postopek prodaje kmetijskih zemljišč uredil tako, da Upravna enota območja kjer kmetijsko zemljišče leži, v postopku prodaje preverja izpolnjevanje pogojev vrstnega reda predkupnih upravičencev in preko instituta odobritve pravnega posla zagotavlja zakonitost prometa s kmetijskimi zemljišči na svojem območju. Zakon je vrstni red predkupnih upravičencev določil z namenom, da se zagotovi smotrnejše gospodarjenje z zemljišči; to je dejansko in praktično olajšanje uresničitve izkoriščanja in obdelave kmetijskih zemljišč ter zaokroženost zemljišč. Kot prvi predkupni upravičenec je določen solastnik in kot drugi kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj (kmet mejaš), zanju zakon šteje, da bosta zaradi bližine najlažje uresničila namen zakona.

15. Sodna praksa je izoblikovala stališče, da se kot kmet mejaš šteje tudi kmet katerega zemljišče je od zemljišča, ki je na prodaj ločeno zgolj z javno potjo, ki je prehodna in namenjena uporabi in izkoriščanju zemljišč, ki ležijo na poti1 ali npr. z melioracijskim jarkom,2 ne pa npr. z reko, ki ni prehodna in sosednji zemljiški parceli prostorsko ločuje.3

16. Prav tako iz ustaljene sodne prakse izhaja, da v primeru več parcel, ki se prodajajo skupaj (z eno ponudbo in z eno ceno), ki so prostorsko povezane oz. tvorijo zaokrožen kompleks, zadošča, da potencialni kupec s svojimi zemljišči meji na eno oz. nekatere izmed zemljišč v tem kompleksu.4 Pri tem pa ni odločilno s koliko kilometri posamezni potencialni kupec meji na zemljišča, ki so predmet prodaje.5

17. V obravnavanem primeru se prodaja 5 parcel, ki ne tvorijo enega zaokroženega kompleksa temveč so tri parcele prostorsko ločene s parcelami (pribl. 8) drugih lastnikov od drugih dveh parcel, gre torej za dva med seboj ločena zaokrožena kompleksa. Pogoj v ponudbi, da se prodaja vseh 5 parcel skupaj ni v nasprotju z veljavno zakonodajo in sodno prakso. Se pa zaradi prostorske ločenosti obeh kompleksov presoja pogoj „kmeta mejaša“ za vsak zaokrožen kompleks posebej. Le tako je možno uresničiti namen zakonske ureditve predkupnih upravičencev, to je zaokroženost zemljišč in smotrno gospodarjenje.

18. Cilj, smisel in namen prednostne pravice nakupa in zakupa kmetijskega zemljišča nam pove, da gramatikalno ozkega pojma „mejiti“ ni mogoče širiti na zemljišča, ki so prostorsko ločena. Težnja prednostne pravice kmeta mejaša je namreč odsev tega, kar je zapisano v prvi alineji 1.a člena ZKZ: „ohranjanje in izboljševanje pridelovalnega potenciala ter povečevanje obsega kmetijskih zemljišč za pridelavo hrane“. Za uresničevanje tega cilja je neposredna bližina oziroma zaokroženje zemljišč v prostorsko povezane zemljiške komplekse bistvenega pomena.6

19. Tožena stranka je torej napačno štela dva prostorsko ločena samostojna zaokrožena kompleksa kmetijskih zemljišč kot enega in stranko z interesom kot kmeta mejaša obeh.

20. Zaradi napačne uporabe materialnega prava je sodišče na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 izpodbijano odločbo v celoti odpravilo in v skladu s tretjim odstavkom tega člena zadevo vrnilo v ponovni postopek (I. točka izreka). V ponovljenem postopku, bo upravni organ moral za vsak zaokrožen kompleks kmetijskih zemljišč ugotoviti kateri izmed potencialnih kupcev imajo prednostno pravico za nakup pri posameznem zaokroženem kompleksu in ob upoštevanju pogoja iz ponudbe - da se vse parcele prodajajo kot celota - odobriti pravni posel s kupcem, ki izpolnjuje vse zahtevane pogoje.

21. Sodišče pri tem še pripominja, da je na podlagi drugega odstavka 22. člena ZKZ stranka v postopku vsakdo, ki je sprejel ponudbo v skladu z zakonom in v predpisanem roku vložil vlogo za odobritev pravnega posla. Iz upravnega spisa izhaja, da je zgoraj navedeno storila tudi D. D., vendar o odobritvi pravnega posla med njo in prodajalko upravni organ ni odločil, to bo moral storiti v ponovljenem postopku.

22. Ker relevantno dejansko stanje za odločitev v obravnavani zadevi (lastništvo parcel tožeče stranke in stranke z interesom ter njihova mejitev na parcelne številke, ki se prodajajo) ni sporno in se je presojala pravilna uporaba materialnega prava je sodišče na podlagi določil prvega odstavka 59. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1), odločilo na seji.

23. Tožeča stranka je v tožbi sicer predlagala odločanje sodišča v sporu polne jurisdikcije. Vendar pa v obravnavani zadevi niso izpolnjeni pogoji iz 65. člena ZUS-17 (narava stvari to dopušča), tožeča stranka pa tudi ne zatrjuje, da bi ji odprava izpodbijanega upravnega akta in novi postopek pred toženo stranko prizadela težko popravljivo škodo. Zato bo po presoji sodišča dovolj učinkovita tudi odprava izpodbijanega sklepa, upoštevajoč vezanost upravnega organa na stališča sodišča glede uporabe materialnega prava ter obveznost, da izda nov sklep v roku 30 dni (četrti odstavek 64. člena ZUS-1).

24. Ker je sodišče tožbi ugodilo in odpravilo izpodbijani akt, je v skladu z določbo tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v skladu s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu. Po določilu drugega odstavka 3. člena tega pravilnika je tožeča stranka upravičena do povrnitve stroškov postopka v višini 285,00 €, ki jih je sodišče naložilo v plačilo toženi stranki.

25. Obresti od zneska pravdnih stroškov je sodišče tožeči stranki prisodilo od dneva zamude, tožena stranka pa bo prišla v zamudo, če stroškov ne bo poravnala v paricijskem roku (prvi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika – OZ v zvezi z 378. členom OZ - enako tudi načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije z dne 13. 12. 2006).

26. Povrnitev stroškov upravnega postopka je zahtevala tudi stranka z interesom. Ker ZUS-1 ni uredil vprašanja povrnitve stroškov strank z interesom, se v skladu s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1 uporabijo določila Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), ki urejajo povračilo stroškov stranskemu intervenientu, saj ima ta v pravdnem postopku smiselno enak položaj kot stranka z interesom v upravnem sporu. Po prvem odstavku 154. člena ZPP mora stranka, ki v pravdi ne uspe, nasprotni stranki in njenemu stranskemu intervenientu povrniti stroške postopka. Ker stranka z interesom ni uspela s svojim predlogom v odgovoru na tožbo, da se tožba zavrne kot neutemeljena, ni upravičena do povračila stroškov postopka. Sodišče je zato njen zahtevek za povrnitev stroškov postopka, na podlagi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1, zavrnilo.

1 Tako Vrhovno sodišče X Ips 657/2008 z dne 10. 11. 2010. 2 Tako Vrhovno sodišče X Ips 8/2013 z dne 30. 1. 2013. 3 Tako sodna praksa Upravnega sodišča II U 504/2011 z dne 14. 11. 2012 potrjena s sodbo vrhovnega sodišča X Ips 8/2013 z dne 30. 1. 2013. 4 Tako sodna praksa Upravnega sodišča II U 330/2014 z dne 8. 4. 2015. 5 Tako sodna praksa Upravnega sodišča I U 1856/2016 z dne 5. 12. 2017, točka 9, 10. 6 Tako Vrhovno sodišče II Ips 144/2019 z dne 29. 5. 2020. 7 Prvi odstavek 65. člena ZUS-1: Sodišče sme upravni akt odpraviti in s sodbo odločiti o stvari, če narava stvari to dopušča in če dajejo podatki postopka za to zanesljivo podlago ali če je na glavni obravnavi samo ugotovilo dejansko stanje, še zlasti, če: 1. bi odprava izpodbijanega upravnega akta in novi postopek pri pristojnem organu prizadela tožniku težko popravljivo škodo; 2. izda pristojni organ potem, ko je bil upravni akt odpravljen, nov upravni akt, ki je v nasprotju s pravnim mnenjem sodišča ali z njegovimi stališči, ki se nanašajo na postopek.