Jedro

Ker se je tožnica s toženko dogovorila, da bo zanjo odplačno opravljala posle upravljanja s hišo, toženki pa za opravljeno delo ni posebej plačevala, ji ne more iti celoten znesek najemnin, pridobljenih na račun njenega solastninskega deleža. V obdobju, ko je bil večinski solastnik pogrešan in manjšinska solastnika nista vedela, ali je še živ oziroma ali prideta v poštev za dedovanje onadva ali kdo tretji, se je tožnica strinjala, da toženka upravlja tudi z zneskom najemnin, prejetim na račun solastninskega deleža večinskega solastnika. Potem ko je s sodno poravnavo, sklenjeno z dedinjo večinskega solastnika, pridobila terjatve, ki bi iz njegovega solastninskega deleža šle njemu, se njen položaj ni bistveno spremenil. Od toženke bi lahko zahtevala morebiten presežek prejetih najemnin nad zneskom stroškov, porabljenih za upravljanje in vzdrževanje hiše, ne pa celotnega zneska najemnin, prejetih na račun solastninskega deleža večinskega solastnika.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 150.337,90 EUR z zahtevanimi zamudnimi obrestmi in tožniku naložilo povrnitev toženčevih stroškov postopka.

2. Tožnica v pritožbi zoper navedeno sodbo uveljavlja pritožbene razloge bistvenih kršitev določb postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V sodbi je napačno navedeno, da je tožnica trdila, da je dedinja po pokojnem M. Č.

Iz tožbe jasno izhaja, kateri del zahtevka se nanaša na prikrajšanje v zvezi z njenim solastninskim deležem in kateri na prikrajšanje v zvezi s solastninskim deležem M. Č. Kljub zastaranju dela zahtevka je bila v letih 2010, 2011 in 2012 prikrajšanja za 2.536,08 EUR. Ugotovitev sodbe, da ji je bilo izplačano več, kot bi ji pripadalo, ni pravilen.

Dejstvo, da je bila sklenjena pogodba o upravljanju, ni pomembno. Ne glede na pogodbo je bil toženec dolžan izplačati solastnikom zneske najemnin v skladu z njihovimi solastnimi deleži. Sodišče je sledilo navedbam toženčevega direktorja, da je bila tožnica sproti obveščena o vseh zadevah v zvezi z upravljanjem hiše, čeprav toženec ni predložil nobenega dopisa, ki bi to potrjeval. Toženec ni izkazal, da je tožnico obvestil o znesku pobranih najemnin v posameznem letu, o znesku stroškov, o ravnanju z delom najemnine, ki bi šel M. Č., sodišče pa je kljub temu nekritično sledilo toženčevim navedbam.

Nekritično je sprejelo tudi toženčevo trditev, da je bil med tožnico in B. L. sprejet dogovor, da tožnica prejema najemnine za zgornja dva prostora, B. L. pa za spodnja dva. Sodišče je spregledalo dejstvo, da je S. do leta 1998 neutemeljeno pobiral najemnine, da ni imel pravice določati kriterijev za razdelitev najemnin in da dogovor med solastnikoma ni bil sklenjen.

Nesprejemljiv je zaključek sodbe, da je priča M. L. prepričljivo obrazložila, da je tožnica prejela več, kot bi ji pripadalo. Iz toženčevih letnih poročil ni mogoče razbrati, kolikšen delež prihodkov družbe je bil prejet iz naslova najemnin in koliko iz ostalih prihodkov družbe. Absurdna je obrazložitev o verodostojnosti pričine izpovedbe, sledeč kateri se ni nikoli vedelo, ali se bodo pojavili dediči po pokojnem M. Č. in zahtevali svoj delež. Jasno ji je namreč bilo, da dediči obstajajo, in da je eden njen mož, drugi pa tožnica.

Med pravdnima strankama ni bila sporna višina sredstev, ki jih je prejemala tožnica. Sporno je bilo le, ali ta višina ustreza njenemu solastninskemu deležu, to pa je bilo mogoče izračunati in teh navedb toženec ni prerekal. Sodišče je nekritično sledilo toženčevim navedbam o domnevnih vlaganjih. Sodba v tem delu nima razlogov o odločilnih dejstvih. Tožnica je v tožbi navedla, da je toženec iz naslova najemnin v obdobju od 1. 1. 1998 do 31. 12. 2012 prejel skupaj 135.867,16 EUR. Te navedbe toženec ni prerekal, v sodbi pa te odločilne ugotovitve ni. Toženec ni prerekal obstoja posameznih pogodb, niti višine najemnin, prejetih po posameznih pogodbah. Priča in zakoniti zastopnik toženca sta celo potrdila, da so bile najemnine redno plačane.

O toženčevem ugovoru zastaranja tega dela zahtevka sodišče ni odločilo, vendar pa ni utemeljen. Obširno so v sodbi obrazložena vsa dela na nepremičnini, za katera naj bi bila porabljena sredstva, ki bi morala biti hranjena za dediče M. Č., ni pa izvedena primerjava z zneskom, prejetim iz naslova najemnin. Če bi sodišče to ugotavljalo, bi se pokazalo, da so bila vsa vlaganja, četudi so bila izvedena, vrednostno precej manj obsežna od višine najemnin, ki jih je prejel toženec.

Toženka ni niti zatrjevala niti dokazala, da bi karkoli vlagal v nepremičnino. Zatrjeval je, da je v nepremičnino vlagal B. L. Nobene pravne podlage ni, da bi toženca oprostilo plačila deleža, ki bi moral iti tretjemu solastniku. Da toženec ni vlagal v nepremičnino, izhaja iz izpovedbe zakonitega zastopnika, da je bila najemnina iz naslova deleža tretjega solastnika najemnin porabljena za stroške toženčevega poslovanja. To je smiselno potrdila tudi M. L. V sodbi ni razlogov za zavrnitev zahtevka iz naslova povzročene škode, ker je toženec sklenil z najemniki pogodbe za neprofitno namesto za profitno najemnino. Prav tako niso navedeni razlogi za zavrnitev zahtevka iz naslova škode zaradi opustitve skrbnikove dolžnosti, da pridobljena sredstva oplemeniti.

3. Toženec ni odgovoril na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica je s tožbo, vloženo 15. 12. 2014, zahtevala povrnitev koristi, ki jo je toženka neupravičeno pridobila iz naslova upravljanja z večstanovanjsko hišo na naslovu ... in povrnitev škode, ker toženka ni ravnala dovolj skrbno z denarnimi zneski iz naslova najemnin, pridobljenimi na račun solastninskega deleža tretjega solastnika, in ker ni poskrbela za sklenitev pogodb s tržno najemnino.

6. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, - da je tožnica solastnica glede 9/80-in, B. L. glede 11/80-in, M. Č. pa glede - nepremičnin ID 0000 in 0001, ki v naravi predstavlja stanovanjsko hišo s štirimi stanovanjskimi enotami na naslovu ... in pripadajočim zemljiščem (v nadaljevanju hiša), - da je tožnica z dedinjo M. Č. sklenila sodno poravnavo, po kateri je tožnica upravičena do plodov navedenih nepremičnin, ki bi šli zapustniku iz naslova 3/8-inskega solastninskega deleža do 18. 2. 2015, - da je bil M. Č. od leta 1961 pogrešan, sklep o dedovanju po pokojnem M. Č., umrlem 2005, pa je bil izdan 4. 9. 2013, - da sta tožnica in njen brat B. L. prevzela hišo leta 1998 in da jima je tedaj S., d.d., Ljubljana, kot tedanji upravnik vrnil prejete najemnine za pet let nazaj, - da so bile glede stanovanj tedaj sklenjene najemne pogodbe za neprofitno najemnino, - da sta tožnica in B. L. prevzela upravljanje hiše v letu 1998 in da sta tedaj s toženko, ki je bila ustanovljena zaradi transparentnosti poslovanja in katere zakoniti zastopnik je bil B. L., sklenila pogodbo o upravljanju hiše, - da je bila toženka pooblaščena za sklenitev najemnih pogodb z najemniki, - da sta se tožnica in B. L. dogovorila, da ona prejema 25 % najemnine od zgornjih dveh stanovanj, B. L. (ki je z lastnimi sredstvi obnovil kletne prostore) pa 25 % najemnine od spodnjih dveh stanovanj, - da je toženka takoj, ko je tožnica ugovarjala upravljanju, tj. 31. 3. 2014, odpovedala pogodbo o upravljanju, - da je tožnica ves čas prejemala dogovorjeni delež najemnin na račun njenega solastninskega deleža, - da so bila sredstva iz najemnin na računa deleža tretjega solastnika porabljena za odvajanje davka, za stanovanjski sklad in za druge stroške vzdrževanja hiše (čiščenje, vzdrževanje, sanacijo strehe z delno zamenjavo strešnikov, zamenjavo žlebov, sanacijo fasade) ter da se je tožnica z vsemi sanacijskimi deli strinjala, - da je B. L. v obnovo hiše vložil lastna sredstva, tožnica pa ne, - da je B. L. tožnico redno obveščal o vzdrževalnih delih, vlaganjih in ostalih stvareh, ki so se nanašale na hišo, - da je toženka dokazala, da prihodki niso zadoščali, da bi se sredstva, pridobljena na račun solastninskega deleža M. Č., lahko shranjevali na ločenem računu, - da se tožnica ni nikoli angažirala, da bi uvedla tržni režim, niti tega ni toženki nikoli predlagala.

7. Izpodbijana sodba zavzema stališča, (1) da je zastaran zahtevek iz naslova prejetih najemnin na račun njenega solastninskega deleža, ki so zapadli do 15. 12. 2009, (2) da ni zastaran del zahtevka iz naslova prejetih najemnin na račun deleža M. Č., (3) da je tožnica prejela zneske najemnin, ki so ji šli v skladu z dogovorom na račun njenega solastninskega deleža, (4) da ni dokazala, da bi ji šel znesek v višini polovice prejetih najemnin na račun solastninskega deleža M. Č., (5) da so bili zneski prejetih najemnin na račun solastninskega deleža M. Č. v skladu z dogovorom med solastnikoma porabljeni za stroške v zvezi z vzdrževanjem in upravljanjem hiše, in (6) da tožnica ni dokazala, da bi toženka z opustitvijo sklenitve najemnih pogodb za profitno najemnino kršila dogovor.

8. Neutemeljeno je pritožbeno stališče o nepomembnosti dejstva, da sta tožnica in brat kot skupno četrtinska solastnika hiše sklenila s toženko pogodbo o upravljanju. Ker se je tožnica s toženko dogovorila, da bo zanjo odplačno opravljala posle upravljanja s hišo, toženki pa za opravljeno delo ni posebej plačevala, ji ne more iti celoten znesek najemnin, pridobljenih na račun njenega solastninskega deleža. 9. Neutemeljeni so očitki o zmotnosti zaključka, da sta se tožnica in brat dogovorila, da bo tožnica prejela 25 % najemnin, prejetih za zgornji stanovanji, brat pa enak delež najemnin, prejetih za spodnji stanovanji. Dokazni zaključek ne temelji le na izpovedbi M. L., žene B. L., ter sedanjega direktorja toženke D. L. ampak tudi na ugotovitvi, da je bil tak način delitve tudi v času, ko je s stanovanji upravljal S., d.d., zaslišana priča in toženkin zakoniti zastopnik pa sta izpovedala, da se dogovor kasneje ni spremenil. Zgolj dejstvo, da je S., d.d., v obdobju pred letom 1998 brez podlage skrbel za pobiranje najemnine in da ni bil upravičen določati kriterija delitve, na pravilnost dokaznega zaključka ne vpliva. Tožnica ni ponudila nobene okoliščine, ki bi nudila oporo zaključku, da z bratom po letu 1998, ko sta upravljanje hiše zaupala toženki, nista ohranila dotedanjega načina delitve.

10. Ugotovitve v sodbi, da je tožnica prejemala celoten znesek najemnin na račun njenega solastninskega deleža, da se je strinjala z izvedenimi obnovitvenimi deli, da ni poravnavala stroškov, povezanih z vzdrževanjem in upravljanjem hiše, in da je te stroške poravnavala toženka, utemeljujejo sklep, da tožnica ni dokazala, da je upravičena do polovice najemnin, ki jih je toženka prejela na račun solastninskega deleža M. Č. V obdobju, ko je bil večinski solastnik pogrešan in manjšinska solastnika nista vedela, ali je še živ oziroma ali prideta v poštev za dedovanje onadva ali kdo tretji,1 se je tožnica strinjala, da toženka upravlja tudi z zneskom najemnin, prejetim na račun solastninskega deleža večinskega solastnika. Potem ko je s sodno poravnavo, sklenjeno z dedinjo večinskega solastnika, pridobila terjatve, ki bi iz njegovega solastninskega deleža šle njemu, se njen položaj ni bistveno spremenil. Od toženke bi lahko zahtevala morebiten presežek prejetih najemnin nad zneskom stroškov, porabljenih za upravljanje in vzdrževanje hiše, ne pa celotnega zneska najemnin, prejetih na račun solastninskega deleža večinskega solastnika. Neutemeljeni so zato pritožbeni očitki, da se sodišče ni opredelilo do tožbene navedbe o višini prejetih najemnin v relevantnem obdobju.

11. Glede na dokazanost dogovora med tožnico in njenim bratom je bilo na tožnici trditveno in dokazno breme o obstoju presežka dohodkov nad odhodki. Teh navedb ni podala, niti ni zatrjevala, da tega ne more storiti, ker so potrebni podatki v toženkinih rokah (in zahtevala, naj ji jih toženka predloži). Četudi bi bila možna primerjava med zneskom prejetih najemnin in zneskom vlaganj, na kar se tožnica sklicuje v pritožbi, ta ne pokaže vseh elementov, potrebnih za obračun. Toženka je namreč za račun solastnikov skrbela tudi za redno vzdrževanje hiše in imela stroške z upravljanjem hiše. 12. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da toženka ni niti zatrjevala, da je ona poravnavala stroške, nastale v zvezi z vzdrževalnimi in obnovitvenimi deli, ampak je trdila, da je te stroške nosil B. L. Iz njenih navedb namreč izhaja, da je B. L. vlagal svoja sredstva, kolikor je bilo treba, da toženka ni izkazovala izgube.

13. Neutemeljeni so tudi očitki v zvezi z odločitvijo o neutemeljenosti odškodninskega dela zahtevka. Ker tožnica ni dokazala, da bi bili zneski prejetih najemnin višji od stroškov, in ker ni dokazala, da se je toženka po njenem naročilu zavezala k sklenitvi najemnih pogodb za profitno najemnino, je pravilen zaključek sodbe, da zahtevek v tem delu ni utemeljen.

14. Po ugotovitvi, da niso podani niti zatrjevani niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče tožničino pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP). Odločitev o zavrnitvi predloga za povrnitev stroškov pritožbenega postopka je vključena v odločitvi o zavrnitvi pritožbe (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

1 Neutemeljeno je zato pritožbeno stališče, da ni mogoče slediti izpovedbi priče M. L., ker je očitno neresnična njena izpovedba, da se ni vedelo, ali se bodo pojavili dediči po pokojnem večinskem solastniku, ker da sta bila edina dediča tožnica in pričin mož.