Jedro

Sodišče je v skladu z načelom formalne legalitete vezano na izvršilni naslov (prvi odstavek 17. člen ZIZ), kar pomeni, da ne sme širiti presoje mimo v izreku zapisane obveznosti in tudi ne opraviti dodatne presoje v tej zvezi odločilnih dejstev, za kar se neutemeljeno zavzemajo upniki, ki želijo v tem izvršilnem postopku doseči presojo ustreznosti nepremičnine, čeprav se dajatveni del sodbe ne nanaša na uveljavljanje stvarnih napak. Iz izreka izhaja obveznost pozvati upravnika k prevzemu skupnih delov stavbe in omogočiti njihov prevzem. Navedeno ravnanje je zakonsko opredeljeno v 19. členu v zvezi z določilom tretjega odstavka 22. člena ZVKSES.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Upniki in dolžnik krijejo sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo ugovoru dolžnika, razveljavilo sklep o izvršbi in ustavilo izvršilni postopek ter odločilo, da so upniki dolžni dolžniku povrniti stroške ugovornega postopka v znesku 1.130,35 EUR z zamudnimi obrestmi.

2. Upniki v pravočasni pritožbi navajajo, da bi moralo sodišče prve stopnje izvesti narok in na njem predlagane dokaze, ki se nanašajo na dejstva, ali ima stavba vse lastnosti, ki omogočajo prevzem. Sklicujejo se na določilo četrtega odstavka 19. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), ki ureja možnost zavrnitve prevzema nepremičnine. Menijo, da lahko le izvedenec gradbene stroke ugotovi, ali je objekt ustrezen. Trdijo, da prevzem ni bil izveden, čeprav je bil o njem narejen zapisnik z dne 12. 11. 2018, saj iz njega izhaja seznam napak na objektu, ki jih je še potrebno odpraviti. Šlo je le za poskus prevzema, kjer je bilo dogovorjeno, da bo dolžnik pristopil k odpravi napak, te napake še vedno niso bile odpravljene, zato prevzem še vedno ni bil omogočen. V nadaljevanju obširno pojasnjujejo napake na stavbi in korespondenco glede sanacije. Stanje objekta je sedaj takšno, da še vedno ne omogoča prevzema. Pritožbi prilagajo listine v zvezi z napakami. Sodišče prve stopnje bi moralo napotiti dolžnika na pravdo in ne samo reševati spornega vprašanja. Predlagajo spremembo izpodbijanega sklepa tako, da se ugovor zavrne, podrejeno pa predlagajo njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve v nov postopek. Priglašajo pritožbene stroške.

3. Dolžnik v odgovoru na pritožbo pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje in priglaša strošek odgovora.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Upniki se neutemeljeno zavzemajo za razlago vsebine obveznosti iz izvršilnega naslova sodbe Okrožnega sodišča v Mariboru II P 92/2010 z dne 20. 4. 2011 na način, da obveznost omogočiti prevzem skupnih delov stavbe vsebuje tudi obveznost odprave vseh morebitnih stvarnih napak.

6. Sodišče je v skladu z načelom formalne legalitete vezano na izvršilni naslov (prvi odstavek 17. člen Zakona o izvršbi in zavarovanja – v nadaljevanju ZIZ), kar pomeni, da ne sme širiti presoje mimo v izreku zapisane obveznosti in tudi ne opraviti dodatne presoje v tej zvezi odločilnih dejstev, za kar se neutemeljeno zavzemajo upniki, ki želijo v tem izvršilnem postopku doseči presojo ustreznosti nepremičnine, čeprav se dajatveni del sodbe ne nanaša na uveljavljanje stvarnih napak. Iz izreka izhaja obveznost pozvati upravnika k prevzemu skupnih delov stavbe in omogočiti njihov prevzem. Navedeno ravnanje je zakonsko opredeljeno v 19. členu v zvezi z določilom tretjega odstavka 22. člena ZVKSES.

7. Bistvena vsebina zakonsko opredeljenega ravnanja prevzema je v tem, da se omogoči pregled nepremičnine in omogočiti grajo očitnih stvarnih napak ter poda pouk, da se te kasneje ne bodo mogle grajati. Iz tega izhaja, da prevzem zagotavlja prvi korak pri uveljavljanju stvarnih napak (grajo), nikakor pa ne že samo odpravo očitnih napak, odkritih in grajanih ob prevzemu. Za odpravo teh napak je posebej predpisana pravna pot (20. člen ZVKSES). Da je temu tako, potrjuje zakonsko določilo glede zapisnika o prevzemu, ki kot sestavino določa zapis o zahtevku glede opaženih stvarnih napakah.

8. Dolžnik je svoj ugovor prenehanja obveznosti oprl na zapisnik o prevzemu z dne 12. 11. 2018, sodišče prve stopnje pa je pravilno presodilo, da potrjuje izpolnitev obveznosti, kot ta izhaja iz izvršilnega naslova. Iz njega izhaja, da je bil upravniku omogočen pregled in graja stvarnih napak, ki so tudi zapisane.

9. Upniki se neutemeljeno sklicujejo na zakonsko možnost odklonitve prevzema, če gre za napake, ki ovirajo normalno uporabo nepremičnine (a contrario četrti odstavek 19. člena ZVKSES). Ta faza ni bila predmet presoje. Podlaga obravnavane sodbe kot izvršilnega naslova namreč ni bilo uveljavljanje stvarnih napak in glede tega ni bil podan dajatveni tožbeni zahtevek. Iz izreka izhaja, da teh zahtevkov do (trenutka) prevzema upniki niti nimajo. Ali je zavrnitev prevzema zaradi uveljavljanja očitnih stvarnih napak, kot izhajajo iz zapisnik o prevzemu, utemeljena, v postopku, iz katerega izhaja izvršilni naslov, po pojasnjenem ni bilo presojano, zato se tudi obveznost omogočiti prevzem ne sme razlagati tako široko. Sodišče prve stopnje je po obrazloženem pravilno zavzelo ožjo razlago vsebine obveznosti, ki ne zahteva presoje, ali je bila nepremičnina v ustreznem stanju oziroma ali je imela vse potrebne lastnosti.

10. Po pojasnjenem sodišču prve stopnje tudi ni bilo potrebno izvesti naroka, ker je lahko odločilo na podlagi predloženih listinskih dokazov (prvi odstavek 29.a člena ZIZ), niti mu ni bilo potrebno izvesti dokazov, ki jih je upnik vse podal v zvezi z zatrjevanimi stvarnimi napakami in ustreznostjo nepremičnine, kar niso bila odločilna dejstva (prvi odstavek 213. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

11. V izvršilnem postopku sodišče celovito presoja odločilna dejstva, pot pravde po 59. členu ZIZ pa je le dopolnilno sodno varstvo. Zavzemanje upnikov, da sodišče prve stopnje ne bi smelo samo ugotavljati odločilnih spornih dejstev, ampak bi moralo napotiti dolžnika na pravdo, je po pojasnjenem nepravilno.

12. Na podlagi obrazloženega je sodišče druge stopnje, ko tudi ni odkrilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

13. Upniki, ki niso uspeli s pritožbo, krijejo sami svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona in 15. členom ZIZ). Dolžnikov strošek odgovora na pritožbo, v katerem je bilo podano le strinjanje z razlogi sodišča prve stopnje, ni bil potreben (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).