Jedro

Zahtevku za plačilo s pogodbo dogovorjene denarne kazni je prvostopno sodišče ugodilo, v razlogih sodbe pa se izreklo, da se je v dokaznem postopku prva od očitanih kršitev izpolnitvene obveznosti tožene stranke (obremenjenost izročenega stanovanja s hipoteko) potrdila, druga (prepozna izročitev stanovanja) pa ne. Na osnovi pritožbe tožene stranke je pritožbeno sodišče ugotovilo, da tudi prva od očitanih kršitev ni podana, sodbe pa ni spremenilo (zahtevka zavrnilo). Zaradi pravice tožeče stranke do pritožbe in enakega varstva pravic je prvostopenjska odločitev razveljavljena.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in sodba razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je toženi stranki zaradi nepravilne izpolnitve (izročitve stanovanja) naložena obveznost plačila denarne kazni 3.469,69 € z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 12. 2007 dalje. Pravdni stroški tožeče stranke v višini 1.084,20 € so naloženi v plačilo toženi stranki.

2. Pritožuje se tožena stranka. Uveljavlja vse tri, s 1. odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevek zavrnjen, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Navaja, da je bilo stanovanje na dan prvega poskusa predaje dne 28. 12. 2004 bremen prosto, predaja pa se ni izvedla, ker kupec stanovanja ni želel prevzeti. Opozarja na sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, iz katere izhaja, da obremenitve solastninskega deleža ni mogoče enostavno enačiti z obremenitvijo stanovanja. Tudi sporno stanovanje nikoli ni bilo obremenjeno, kar izhaja iz zgodovinskega zemljiškoknjižnega izpiska z dne 19. 05. 2010. Iz primopredajnega zapisnika z dne 28. 12. 2004 je razvidno, da kupec stanovanja ni želel prevzeti zaradi domnevnega problema s parketom. Tudi iz primopredajnega zapisnika z dne 05. 01. 2005 je razvidno, da kupec ne odklanja prevzema stanovanja zaradi obremenjenosti. Tožnik je podpisal vsebino zapisa, da uveljavlja denarno kazen zaradi kasnejše predaje stanovanja. Iz zemljiškoknjižnega izpiska vl. št. 4079/5 k.o. B. je razvidno, da stanovanje nikoli ni bilo obremenjeno. To je ugotovilo tudi sodišče, nepravilno pa uporabilo materialno pravo z interpretacijo, da je hipoteka prešla na posamezne dele v etažni lastnini, torej tudi na tožnikovo stanovanje. Izročena nepremičnina je bila bremen prosta, kot je bilo s prodajno pogodbo dogovorjeno. Sodišče prihaja samo s sabo v nasprotje, ko v nadaljevanju ugotavlja, da grajane napake niso bile take narave, da bi opravičevale neprevzem stanovanja in da tožniku iz tega naslova pogodbena kazen ne bi pripadala. Dejstvo je, da je tožnik stanovanje prevzel šele 05. 01. 2005, ko je tožena stranka predložila izjavo parketarja, da je parket ustrezen. Tožnik je prevzem stanovanja odklanjal izključno zaradi zatrjevanih napak, za katere je sodišče ugotovilo, da niso bile take narave, da bi opravičevale neprevzem stanovanja. Stanje se od dne, ko je bil predviden prevzem, do dne prevzema ni spremenilo in je tudi iz tega mogoče sklepati, da je bil prevzem možen že pred dejanskim prevzemom. Ker stanovanje ni imelo napak in ni bilo obremenjeno, je tožnik prevzem stanovanja neutemeljeno odklanjal, posledično pa je njegov zahtevek za plačilo denarne kazni neutemeljen. Sodba se ne da preizkusiti.

3. Tožeča stranka je na pritožbo dogovorila. Pritrjuje ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka. Meni, da bi tožnik dne 28. 12. 2004, vsekakor pa dne 16. 12. 2004 lahko dobil le solastniški delež na stavbi, obremenjen s hipotekami. Bremen proste etažne lastnine tedaj ni mogel dobiti. Izbrisno dovoljenje je bilo vloženo šele dne 12. 09. 2006. Pred tem je bilo stanovanje obremenjeno in bi bilo to tudi vpisano, če bi bila etažna lastnina vzpostavljena pred 12. 09. 2006. Iz dodatka k prodajni pogodbi je razvidno, da je tožeča stranka pridobila tudi solastniški delež na zemljiščih, ta pa je bil obremenjen. Tožnik s prevzemom ni bil v zamudi. V zamudi je bila tožena stranka, ki ni prodala bremen prostega stanovanja.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Denarna kazen je prisojena, ker tožena stranka ni pravilno izpolnila svoje obveznosti iz pogodbe z dne 15. 04. 2004 – niti dne 15. 12. 2004 (skrajni rok za izpolnitev obveznosti) niti v nadaljnjih 50 dneh tožniku izročila neobremenjenega stanovanja št. 5 v stavbi K. ulica 18 v L.. Po ugotovitvi prvostopenjskega sodišča je bilo dne 05. 01. 2005 prevzeto stanovanje obremenjeno s hipoteko Banke, ki je bila zbrisana šele z učinkom od 12. 09. 2006. Svoje stališče, da je tožena stranka tožniku izročila obremenjeno stanovanje, prvostopenjsko sodišče utemeljuje z zemljiškoknjižnimi podatki, izhajajočimi iz historičnega zemljiškoknjižnega izpiska z dne 19. 05. 2010 – dokaz B8. Iz teh podatkov naj bi izhajalo, da so bila zemljišča, na katerih je zgrajena stavba K. 18, v času izročitve stanovanja obremenjena s hipoteko. S 111. čl. Stvarnopravnega zakonika sodišče prve stopnje utemeljuje zaključek, da se je hipoteka, ki je obremenjevala zemljišča, prenesla na posamezne enote v etažni lastnini, torej tudi na tožnikovo stanovanje.

6. Historični zemljiškoknjižni izpisek ne izkazuje, da so bila zemljišča, na katerih stoji stavba K. 18, v decembru 2004 in januarju 2005 obremenjena s hipoteko. Iz historičnega zemljiškoknjižnega izpiska vl. št. 818 k.o. B., C3 list (dokaz B8) so razvidni podatki o devetih skupnih hipotekah: pod zap. št. 1 je bila dne 06. 12. 1994 pod dn. št. 11430/1994 vpisana skupna hipoteka, ki je obremenjevala zemljišča parc. št. 9/6, 9/14, 9/15, 1399 in 1401/3. Ta hipoteka je bila izbrisana dne 15. 01. 2002 pod dn. št. 637/2002, torej pred sklenitvijo in izpolnitvijo obravnavane pogodbe.

pod za. št. 2 je bila dne 01. 04. 2003 pod dn. št. 7489/2003 vpisana skupna hipoteka, ki je obremenjevala parc. št. 9/6, 9/14 in 9/15, ne pa tudi ostalih, v tem vložku vpisanih zemljišč. Res je bila ta hipoteka izbrisana šele z učinkom od 12. 09. 2006 (dn. št. 22509/2006), kar pa je za odločitev v tej zadevi povsem irelevantno, saj se ta hipoteka na zemljišča, na katerih je zgrajena stavba K. 18, ne nanaša. pod zap. št. 3, 4, 5, 6, 7, 8 in 9 vpisane hipoteke so bile ali so po podatkih historičnega zemljiškoknjižna izpiska še vedno vpisane na parc. št. 9/6, 9/14 in 9/15, ne obremenjujejo pa zemljišč, na katerih je bila zgrajena stavba K. 18. Pod dn. št. 9443/2004 so se z učinkom od 06. 04. 2004 parc. št. 1399, 1401/3 in 1401/4 odpisale od vl. št. 818 k.o. B. - brez bremen, saj nobena od teh nepremičnin v času odpisa ni bila obremenjena. Po odpisu so se očitno pripisale k vl. št. 2303 k.o. B., od koder so bile potem dne 19. 04. 2005 pod dn. št. 10022/2005 odpisane in pripisane k vl. št. 4079 k.o. B. – tudi brez bremen (glejte rubriko povezave v A1 listu vl. št. 4079 k.o. B.).

Gornji zemljiškoknjižni podatki torej potrjujejo, da zemljišča, na katerih stoji stavba K. 18, niti v času sklepanja prodajne pogodbe (15. 04. 2004) niti v času izročanja stanovanja (december 2004, januar 2005) niso bila obremenjena. Če bi bila obremenjena, bi se hipoteka skupaj z zemljišči prenesla v nov vložek. Ker pa ta zemljišča s hipoteko niso bila obremenjena, so se odpisala brez bremen. Brez bremen so bila od 19. 04. 2005 dalje vpisana v vl. št. 4079 k.o. B.. Tožnik je bil dne 20. 05. 2005 vpisan kot lastnik dela stavbe - stanovanja št. 5.E, vpisanega v vl. št. 4079/5 k.o. B.. Pritožnik zato utemeljeno opozarja na zemljiškoknjižne podatke, ki izkazujejo, da tožnikovo stanovanje nikoli ni bilo obremenjeno s hipoteko, zemljišča, na katerih stavba stoji, pa od 15. 01. 2002 dalje tudi ne več. Predmet pogodbe torej ni bil obremenjen. Tožniku je bilo v decembru 2004 omogočeno, da prevzame neobremenjeno stanovanje in neobremenjen solastninski delež na zemljiščih, na katerih stavba stoji. Tožnikovo sklicevanje, da je dobil s hipoteko obremenjeno stanovanje, je neutemeljeno, zato iz tega naslova do denarne kazni ni upravičen.

7. Sodišče prve stopnje se je izreklo tudi glede trditev, da je tožena stranka zamujala z izročitvijo stanovanja v last in posest. Odločilo je, da tovrstni očitki niso utemeljeni in tožeči stranki odreklo plačilo odškodnine iz tega naslova. O tem delu odločitve se tožeča stranka ni mogla izreči, saj za pritožbo zoper sodbo, ki je bila zanjo ugodna, ni imela pravnega interesa (4. odstavek 343. čl. ZPP). Če bi pritožbeno sodišče zaradi svoje ugotovitve, da nepremičnina ob izročitvi ni bila obremenjena, odločitev spremenilo in zahtevek zavrnilo, bi tožniku odvzelo pravico do pritožbe. Da ta tožnikova, tudi z ustavo zagotovljena pravica do pravnega sredstva (333. čl. ZPP in 25. čl. Ustave RS) ne bi bila kršena in da bo spoštovano načelo kontradiktornosti ter obema strankama zagotovljeno enako varstvo pravic (22. čl. Ustave RS), je sodba razveljavljena in zadeva vrnjena sodišču prve stopnje v novo odločanje.

8. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odstavku 165. čl. ZPP.