Jedro

I. Glede obravnavanih stanovanj, na katerih sta ob uveljavitvi SZ imeli stanovanjsko pravico, pravdni stranki v času po uveljavitvi SZ nista mogli skleniti pogodbe o zamenjavi stanovanj v smislu 24. člena ZSR. Podlage za opredelitev ugotovljenega dogovora pravdnih strank tudi ni mogoče najti v določbah SZ - ta ne ureja kakšne pogodbe o zamenjavi stanovanj, ki bi jo sklenila najemnika (ali prejšnja imetnika stanovanjske pravice pred sklenitvijo najemnih pogodb).

II. Prehodno določbo 2.odst. 159 čl. ZS je treba razlagati tako, da se do sklenitve najemne pogodbe med lastnikom stanovanja (prejšnjim stanodajalcem) in prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice kot najemnikom, uporabljajo določbe ZSR za presojo njunih medsebojnih pravic in dolžnosti. Ne more pa se ta prehodna določba razlagati tako, da se do sklenitve najemne pogodbe podaljšuje pravni režim prejšnjega ZSR za stanovanje, ki je bilo prej v družbeni lastnini, z uveljavitvijo SZ pa je bilo olastninjeno (členi 111-116 SZ).

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z obravnavano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval: 1) da se razveže menjalna pogodba, ki jo je kot imetnik stanovanjske pravice na stanovanju Č., R., sklenil s toženko kot imetnico stanovanjske pravice na stanovanju J., R., ter po kateri sta dejansko zamenjala stanovanji; 2) da mu toženka izroči stanovanje Č. ter vso opremo po stanju zapisnika in dejanske primopredaje z dne 21.5.1993, sicer pa prosto vseh oseb in predmetov, ki niso tožnikova last, ter mu izroči ključe stanovanja; 3) da mu toženka plača 300.000,00 SIT z zamudnimi obrestmi od 1.6.1993 do plačila ter mu povrne pravdne stroške.

Sodišče druge stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožnikovo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo prve stopnje.

Zoper to pravnomočno sodbo sodišča druge stopnje je tožeča stranka vložila pravočasno revizijo, s katero uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Tožnik vztraja pri stališču, da je bilo plačilo 6.000 DEM kot povrnitev stroškov vlaganj v stanovanje, bistveni pogoj za zamenjavo stanovanj. Zmotno je zatorej stališče sodišč prve in druge stopnje, da je šlo pri tem dogovoru za postransko stvar. Drugostopno sodišče je tudi glede zahtevka za plačilo 300.000,00 SIT zmotno razsodilo o zadevi, saj predstavlja ta znesek tolarsko protivrednost 6.000 DEM in ne le plačilo za razdrtje pogodbe, kakor navaja izpodbijana sodba. Tožnik predlaga, naj se reviziji ugodi s spremembo sodbe.

V postopku, ki je bil opravljen po 390. členu ZPP (Zakona o pravdnem postopku) tožena stranka na vročeno revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

Revizija ni utemeljena.

Po uradni dolžnosti upoštevnih (386. člen ZPP) bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP v pravdi ni bilo. Druge bistvene kršitve določb pravdnega postopka se upoštevajo, samo če so z revizijo izrečno uveljavljane. Revizija niti formalno opredeljeno niti vsebinsko ne zatrjuje nobene procesne kršitve.

Revizijska graja uporabe materialnega prava v izpodbijani sodbi ni utemeljena. To presojo opira revizijsko sodišče na dejansko podlago izpodbijane sodbe, ki ni predmet revizijskega preskusa (3. odstavek 385. člena ZPP). Odločilna dejstva, ugotovljena v sodbi sodišča prve stopnje in sprejeta v sodbi druge stopnje kot pravilno ugotovljena, so naslednja: - tožnik je bil imetnik stanovanjske pravice za stanovanje na naslovu Č., toženka pa imetnica stanovanjske pravice za stanovanje na naslovu J.; - stanodajalec za ti stanovanji ni bil isti, temveč sta bila dva (Stanovanjsko podjetje R. za eno in Občina R. za drugo); - ne tožnik ne toženka pred sklenitvijo sporne pogodbe še nista sklenila najemne pogodbe po določbah Stanovanjskega zakona (SZ, Ur. l. 18/91, tedanje besedilo); - tožnik in toženka nista sklenila pismene pogodbe, pač pa sta realizirala ustno pogodbo, po kateri se je tožnik iz svojega večjega preselil v toženkino manjše stanovanje, toženka pa iz svojega manjšega v tožnikovo večje, o tem pa sta tudi 21.5.1993 podpisala primopredajni zapisnik, katerega je sopodpisalo Stanovanjsko podjetje R.; - pravdni stranki sta hkrati z opisanim glavnim dogovorom sklenili tudi dogovor, po katerem se je toženka obvezala tožniku plačati (tolarsko protivrednost) 6.000 DEM za opremo spalnice in kopalnice v stanovanju na naslovu Č.; - rok za izpolnitev te toženkine denarne obveznosti je bil dogovorjen za konec leta 1993 (in torej do izdaje sodbe prve stopnje še ni potekel).

Revizijsko sodišče se ne strinja s presojo sodišča prve stopnje (te pa sodišče druge stopnje ni izrečno zavrnilo), da je naravo osnovnega dogovora pravdnih strank treba presojati po določbah 23. do 25. člena ZSR (Zakona o stanovanjskih razmerjih, Ur. l. SRS 38/82 in 14/84), češ da to narekuje določba 2. odstavka 159. člena SZ (po kateri se ZSR uporablja do sklenitve najemne pogodbe). Pravkar navedeno prehodno določbo je treba razlagati tako, da se do sklenitve najemne pogodbe med lastnikom stanovanja (prejšnjim stanodajalcem) in prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice kot najemnikom, uporabljajo določbe ZSR za presojo njunih medsebojnih pravic in dolžnosti. Ne more pa se ta prehodna določba razlagati tako, da se do sklenitve najemne pogodbe podaljšuje pravni režim prejšnjega ZSR za stanovanje, ki je bilo prej v družbeni lastnini, z uveljavitvijo SZ pa je bilo olastninjeno (členi 111-116 SZ).

Revizijsko sodišče ob pravkar povedanem ne more slediti pravni presoji, da sta glede obravnavanih stanovanj, na katerih sta ob uveljavitvi SZ (tj. 19.10.1991) imeli stanovanjsko pravico, pravdni stranki lahko v času po uveljavitvi SZ sklenili pogodbo o zamenjavi stanovanj v smislu 24. člena ZSR. Glede teh stanovanj sta tožnik in toženka po uveljavitvi SZ kot prejšnja imetnika stanovanjske pravice imela predvsem pravico, da (v šestih mesecih po uveljavitvi zakona - 1. odstavek 147. člena SZ) postaneta najemnika za nedoločen čas (2. odstavek 147. člena SZ) in za neprofitno najemnino (1. odstavek 150. člena SZ). Nista pa imela pravice do zamenjave stanovanja v smislu citiranih določb ZSR, po katerih je bila to izvirna pravica imetnika stanovanjske pravice, njeno uresničitev pa je stanodajalec (družbenega stanovanja) lahko preprečil le v nekaterih izjemnih primerih. Nesprejemljivost drugačne pravne razlage (zanjo se je odločilo sodišče prve stopnje, sodišče druge stopnje pa je ni zavrnilo) postane očitna, takoj ko se opozori na dejstvo, da v času obravnavanega dogovora pravdnih strank prejšnja stanodajalca za njuni stanovanji nista bila več stanodajalca za stanovanje v družbeni lastnini - temveč sta bila lastnika stanovanja.

Po doslej povedanem ugotovljenega dogovora pravdnih strank ni mogoče presojati po določbah ZSR. Podlage za opredelitev tega dogovora tudi ni mogoče najti v določbah SZ - ta ne ureja kakšne pogodbe o zamenjavi stanovanj, ki bi jo sklenila najemnika (ali prejšnja imetnika stanovanjske pravice pred sklenitvijo najemnih pogodb). Tega dogovora prav tako ni mogoče presojati po določbah ZOR (Zakona o obligacijskih razmerjih) o menjalni pogodbi, saj se z menjalno pogodbo vsak od pogodbenikov zavezuje nasproti sopogodbeniku, da mu bo izročil za menjavo stvar, tako da bo ta pridobil lastninsko pravico (1. odstavek 552. člena ZOR) - in jo torej lahko skleneta le lastnika stvari. Tako se izkaže, da je treba upoštevati načelo svobode urejanja obligacijskih razmerij (10. člen ZOR) in oceniti naravo ugotovljenega glavnega dogovora pravdnih strank kot inominatni kontrakt. Njegova vsebina je bilo soglasje, ki sta ga tožnik in toženka dala drug drugemu, da tožnik sklene (po določbah SZ) najemno pogodbo za stanovanje (na naslovu J.), na katerem je ob uveljavitvi SZ imela stanovanjsko pravico toženka - toženka pa sklene najemno pogodbo za stanovanje (na naslovu Č.), za katero je ob uveljavitvi SZ imel stanovanjsko pravico tožnik. Realizacija te inominatne pogodbe ni bila odvisna le od pravdnih strank, ampak predvsem tudi od lastnikov enega in drugega stanovanje. Ugotovljeno je, da sta tožnik in toženka realizirala pogodbo - in da sta torej lastnika enega in drugega stanovanja z vsako izmed pravdnih strank sklenila najemno pogodbo v skladu z dogovorom pravdnih strank.

Taka pravna presoja pa seveda izključuje možnost, da bi tožnik zahteval razvezo "menjalne pogodbe" (kakor jo je sam poimenoval) oziroma "pogodbe o zamenjavi stanovanj" (kakor bi jo bilo treba opredeliti v smislu določbe 24. člena ZSR, če bi bilo mogoče sprejeti presojo izpodbijane sodbe) - in posledično zahteval, da mu toženka izroči stanovanje, za katero je ob uveljavitvi SZ imel stanovanjsko pravico (oz. glede katerega je, v času sklenitve pogodbe s toženko, bil prejšnji imetnik stanovanjske pravice). Izkaže se namreč, da je tožnik s tožbo hotel poseči v najemno razmerje glede stanovanja na naslovu Č., za katero je toženka imela najemno pogodbo z njegovim lastnikom - in to, ne da bi bil v pravdi udeležen tudi drugi pogodbenik te najemne pogodbe, lastnik stanovanja. Omeniti velja, da se je za prav takšno pravno presojo, za kakršno se je pri ugotovljenih odločilnih dejstvih treba odločiti po presoji revizijskega sodišča, zavzemala toženka v odgovoru na pritožbo.

Doslej obrazložena drugačna pravna presoja glavnega pogodbenega dogovora pravdnih strank ničesar ne spreminja, kar zadeva presojo drugega, med pravdnima strankama hkrati sklenjenega dogovora - namreč pogodbenega dogovora, po katerem se je toženka za določeno opremo v stanovanju na naslovu Č. obvezala plačati tožniku (tolarsko protivrednost) 6.000 DEM. Dalo bi se reči, da je pri obrazloženi pravilni pravni presoji le še toliko bolj jasno, da morebitna neizpolnitev toženkine plačilne obveznosti nikakor ne bi mogla imeti posledice, ki jo je tožnik zasledoval s svojim tožbenim zahtevkom. V tem delu je šlo za dodatno in (vsaj od trenutka, ko je vsaj eden izmed pogodbenikov sklenil najemno pogodbo za stanovanje, na katerem je imel prej drugi stanovanjsko pravico!) povsem samostojno obveznostno razmerje pravdnih strank. Glede njega je ugotovljeno, da toženka svoje obveznosti ni kršila, saj vse do konca glavne obravnave sploh še ni zapadla v plačilo - saj je bil dogovorjen plačilni rok konec leta 1993 (kar je dejanska ugotovitev, ki je z revizijo ni mogoče izpodbijati). Tožnika je treba opozoriti, da njegova revizijska navedba, češ da je s postavitvijo zahtevka za plačilo 300.000,00 SIT (kar naj bi bila tolarska protivrednost 6.000 DEM) postavil izpolnitveni zahtevek - ni točna. Tako v tožbi kakor pozneje (posebej v pripravljalni vlogi z dne 13.12.1993, l. št. 20 spisa, in na glavni obravnavi dne 15.12.1993, l. št. 25 spisa) je nedvoumno navedel, da gre pri zahtevku za plačilo 300.000,00 SIT za odškodninski zahtevek in sicer iz naslova premoženjske škode zaradi demontaže opreme, ki jo je toženka opravila v spornem stanovanju. Tožnik je iz naslova plačila 6.000 DEM sicer res postavil zahtevek in sicer v tožbi kot primarni zahtevek, v pripravljalni vlogi z dne 9.11.1993 (l. št. 10) pa kot podrejeni zahtevek - vendar ga je nato ob koncu glavne obravnave umaknil, kar je bil tudi predmet sklepa sodišča prve stopnje, izdanega skupaj z obravnavano sodbo.

Po vsem obrazloženem se je izkazalo, da revizija ni utemeljena in da jo je na podlagi določbe 393. člena ZPP treba zavrniti.