Jedro

O ugovoru pobota prvostopenjsko sodišče v izreku odločbe ni odločilo, temveč se je do utemeljenosti ugovora opredelilo le v obrazložitvi sodbe. Ker je potrebno v zadevi odločiti tako o terjatvi po tožbi kot o tisti, ki je bila ugovarjana v pobot, v okviru ene odločitve, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo ih tudi odločitev o zahtevku po tožbi razveljavilo ter vrnilo zadevo prvostopenjskemu sodščču v novo odločanje.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se zato sodba sodišča prve stopnje v točki II in III izreka razveljavi ter v tem delu zadeva vrne prvostopenjskemu sodišču v novo odločanje.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in v točki I izreka potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Stroški pritožbenega postopka so del nadaljnjih pravdnih stroškov.

Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo odločilo, da je toženec dolžan izprazniti stanovanje na naslovu R., v P., in ga v 15-ih dneh izročiti tožeči stranki (točka I izreka), poleg tega pa ji plačati še znesek 25.655,20 EUR na račun uporabnine za čas od aprila 2006 (pet let pred vložitvijo tožbe) do oktobra 2016, v presežku (za razliko do 25.831,60 EUR) pa tožbeni zahtevek zavrnilo (točka II izreka). Tožencu je še naložilo, da je dolžan povrniti tožnici 4.019,12 EUR pravdnih stroškov (točka III izreka).

2. Proti sodbi se pritožuje toženec. Zatrjuje, da ima pravno podlago za bivanje v stanovanju v sklenjeni najemni pogodbi, za kar je ponudil dokaze, obstoj najemnega razmerja pa izhaja tudi iz volje pravdnih strank. Tožnica toženca ni nikoli pozvala k izpraznitvi stanovanja, zato je ta utemeljeno živel v prepričanju, da med njima obstoji najemno razmerje, kljub temu, da do pisne najemne pogodbe ni prišlo. Velja tudi ustna najemna pogodba, ki je postala veljavna na podlagi teorije o realizaciji. Ne glede na to pa drugi odstavek 124. člena Stanovanjskega zakona določa, da če prodajalec ne želi vrniti že plačanih obrokov kupcu potem, ko je pogodba razdrta, kar se je v predmetni zadevi tudi zgodilo, postane kupec solastnik stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom vrednosti stanovanja. Do tega dejstva se sodišče ni opredelilo, zato sodba nima razlogov o pravno odločilnih dejstvih in se njene pravilnosti ne da preizkusiti. Toženec je bil zainteresiran za nakup stanovanja, zato je jasno, da je tudi izrazil željo po najemu. Da je bila ustna najemna pogodba sklenjena, izhaja tudi iz dejstva, da je tožnica plačani del kupnine pobotavala kot najemnino. Poleg tega je tožnica toženca dne 30.5.2013 pozvala k plačilu najemnine in ne uporabnine. V nadaljevanju pritožbe navaja, da sodba pri tem, ko nalaga tožencu plačilo zneska 25.655,00 EUR, ne upošteva, da je bil toženec tisti, ki je povečal vrednost stanovanja in dejansko živi v stanovanju, ki ga je sam naredil. Izvedenec gradbene stroke je ugotovil višino vlaganj, ki so bila uveljavljana v pobot. Sodišče vrednosti teh vlaganj ni upoštevalo in jih je v celoti zavrnilo, zato ni jasno, zakaj je z namenom ocenitve sploh postavilo izvedenca. Toženec je uveljavljal v pobot svojo terjatev v višini 1.567,70 EUR, kar predstavlja kupnino za stanovanje, ki je tožnica tožencu kljub razvezi pogodbe ni vrnila, ter 25.000,00 EUR, na kolikor so bila ocenjena njegova vlaganja. Toženec je uveljavljal ugovor pobotanja v pravdi, zato bi moral biti izrek sodbe tročlenski, sodišče pa o pobotu sploh ni odločalo. S tem je storilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter kršilo tretji odstavek 324. člena ZPP. Napačno je razlogovanje sodišča, da naj bi toženčeva terjatev prenehala, ko si je stopila nasproti s terjatvijo tožnice, saj tožnica kaj takega sploh ni zatrjevala. Napačna je tudi odločitev o stroških, saj je tožeča stranka delno umaknila tožbeni zahtevek, kar bi bilo potrebno pri odmeri stroškov upoštevati. Poleg tega je vrednost spornega predmeta občutno previsoka.

3. Pritožba je delno utemeljena.

4. Toženec se izpraznitvi stanovanja upira neutemeljeno. Pravne podlage za uporabo stanovanja ni izkazal ne glede na to, da Stanovanjski zakon (SZ-1, Ur.list RS št. 69/2003 s spremembami) ne predpisuje več ničnostne sankcije, če ni spoštovana predpisana pisnost najemne pogodbe. Dejanski zaključki izpodbijane sodbe namreč ne omogočajo sklepa, da je bila najemna pogodba med pravdnima strankama realizirana. Realizacijo obveznosti v smislu 58. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) bi predstavljala v celoti ali v pretežnem delu izpolnjena obveznost s strani obeh strank, do česar pa v obravnavanem primeru ni prišlo. Res sicer toženec v stanovanju prebiva še od časa, ko je imel na stanovanju v sistemu družbene lastnine priznano stanovanjsko pravico, vendar obveznosti plačevanja najemnine nikoli ni izpolnjeval. Ravno nasprotno, tožnica je potem, ko je bila izdana sodba o razdrtju kupoprodajne pogodbe in tožencu naloženo plačilo najemnine za obdobje do razdrtja pogodbe, morala pobotati to njegovo obveznost s svojo obveznostjo vrnitve plačanih obrokov kupnine (124. členom tedanjega Stanovanjskega zakona - Ur.list RS št. 18/91 s spremembami)1. Že v dopisu z dne 30.5.2003 je tožnica tožencu jasno predočila, da če do ponovnega odkupa stanovanja ne bo prišlo, predstavlja drugo rešitev le sklenitev najemne pogodbe, do česar pa očitno ni prišlo, česar se je toženec nedvomno, kot izhaja iz 15. točke obrazložitve izpodbijane sodbe, dobro zavedal. Sicer pa toženec niti kasnejšega plačevanja najemnine ni izkazal, nenazadnje plačilo nadomestila za uporabo stanovanja v obliki uporabnine tožnica prav zato od toženca zahteva za obdobje od leta 2006 (5 let pred vložitvijo tožbe) dalje v tej pravdi.

5. V zvezi s pobotnim ugovorom pa pritožba pravilno opozarja na to, da o tem ugovoru prvostopenjsko sodišče v izreku odločbe ni odločilo, temveč se je do utemeljenosti ugovora opredelilo le v obrazložitvi sodbe. O pobotnem ugovoru mora sodišče odločiti v izreku sodbe (tretji odstavek 324. člena ZPP). Odločba o obstoju ali neobstoju v pobot uveljavljene terjatve postane namreč pravnomočna (tretji odstavek 319. člena ZPP). Izpustitev odločitve o pobotnem ugovoru v izreku odločbe ima za posledico tudi nepravilnost tistega dela izreka sodbe, ki se nanaša na tožbeni zahtevek tožeče stranke, saj se izrek sodbe v primeru odločanja o pobotnem ugovoru oblikuje na poseben tričlenski del, ko sodišče najprej ugotovi obstoj ter višino tožnikove terjatve in njeno višino, obstoj toženčeve v pobot ugovarjane terjatve in njeno višino in izreče pobot ter glede na pobot bodisi zahtevek v celoti zavrne ali mu delno ugodi.

6. Ker je potrebno v zadevi odločiti tako o terjatvi po tožbi kot o tisti, ki je bila ugovarjana v pobot, v okviru ene odločitve, je pritožbeno sodišče pritožbi v tem delu ugodilo in odločitev v točki II razveljavilo ter vrnilo zadevo prvostopenjskemu sodišču v novo odločanje, pri katerem bo moralo odpraviti ugotovljeno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbo proti odločitvi, da je toženec dolžan stanovanje izprazniti, pa je zavrnilo in v točki I izreka potrdilo sodbo sodišča prve stopnje

7. Ker je odločitev o stroških postopka odvisna od končne odločitve v zadevi, je pritožbeno sodišče odločilo tudi o razveljavitvi III točke izreka sodbe, ki se nanaša na povrnitev pravdnih stroškov, glede stroškov pritožbenega postopka pa odločilo, da so del nadaljnjih pravdnih stroškov.

1 S tem je odgovorjeno tudi na toženčev argument, da je postal solastnik stanovanja na podlagi 2. odst. 124. člena SZ