Jedro

Tudi v primerih, ko gre za prodajo nepremičnine, ki jo je prodajalec zgradil po principu gradnje za trg, se uporabi določba 26. člena Zakona o blagovnem prometu. Nepremičnina v tem primeru predstavlja predmet prostega trgovanja in ima enako funkcijo kot blago. Prva prodaja take nepremičnine zato šteje za blagovni promet, glede katerega veljajo določbe Zakona o blagovnem prometu in še specialne določbe Zakona o prometu z nepremičninami.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo odločilo, da mora tožena stranka plačati tožniku 931.611,00 SIT, z zakonitimi zamudnimi obrestmi od tega zneska od 11.2.1993 dalje do plačila ter mu povrniti pravdne stroške v znesku 54.632,00 SIT, z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje.

Proti tej sodbi se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 353. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Navaja, da v času sklenitve pogodbe še niso bili znani vsi elementi za dokončno prodajno pogodbo, zato je bilo dogovorjeno, da bodo določeni z dodatkom k tej pogodbi. Tožniku kot kupcu niso pogojevali, da vnaprej plača kupnino, pač pa mu je predstavnik prodajne službe tožene stranke izrecno pojasnil, da lahko pogodbo sklene kasneje, ko bo poslovni prostor zgrajen in tedaj plača tudi kupnino. Tožnik je sam pristal na vnaprejšnje plačilo kupnine in se izrecno odpovedal pravici zahtevati obresti, kot izhaja iz 7. čl. pogodbe, ker mu je tožena stranka garantirala, da bo dogovorjena cena fiksna in ne bo zahtevala povišanja cene, kot je to običajno pri gradnji objektov. Uporaba Zakona o blagovnem prometu je zaradi takega dogovora strank izključena. Izključena pa je tudi zato, ker ni šlo za posel blagovnega prometa temveč za promet nepremičnine. Tudi načelo enake vrednosti dajatev obeh pogodbenih strank ni bilo kršeno. Tožena stranka se je namreč odpovedala pravici do višje cene s tem, da je tožniku garantirala fiksno ceno, tožnik pa se je odrekel pravici do obresti. Omenjena pogodba vsebuje tudi elemente gradbene pogodbe, pri kateri je v primeru podražitve gradbenih materialov povečanje cene dopustno celo, če je dogovorjena fiksna cena.

Pritožba je utemeljena.

Po mnenju sodišča druge stopnje je bilo dejansko stanje premalo razčiščeno, da bi lahko sodišče pravilno presodilo utemeljenost tožbenega zahtevka tožnika. Sodišče prve stopnje je na podlagi listin zaključilo, da je tožena stranka ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe tožniku pogojevala vnaprejšnje plačilo kupnine. To ugotovitev tožena stranka izrecno izpodbija in zatrjuje, da je bilo tožniku kot kupcu izrecno povedano, da lahko sklene kupoprodajno pogodbo in plača kupnino tudi kasneje, ko bo poslovni prostor že zgrajen. O tem, ali je tožena stranka pogojevala ali ne vnaprejšnje plačilo kupnine, bi zato moralo sodišče prve stopnje vsaj zaslišati stranke.

Sodišče druge stopnje se tudi ne strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da se tožnik ni mogel pravno veljavno odpovedati pravici do obresti in da je taka odpoved, zapisana v 7. čl. pogodbe, zato nična.

Po mnenju sodišča druge stopnje bi lahko bila odpoved pravici do obresti pravno veljavna, če bi bilo dokazano, da se je tožnik dejansko prostovoljno odpovedal obrestim. Da bi sodišče prve stopnje dopolnilo dokazni postopek z zaslišanjem pravdnih strank v nakazani smeri, je izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (3. odst. 370. čl. ZPP).

Nobenih pomislekov pa nima sodišče druge stopnje glede stališča sodišča prve stopnje, da se tudi v primerih, ko gre za prodajo nepremičnine, ki jo je prodajalec zgradil po principu gradnje za trg, uporabi določba 26. člena Zakona o blagovnem prometu (Ur. l. SRS št. 21/77 in 29/86) v zvezi z 31. členom Zakona o trgovini (Ur. l. RS št. 18/93). Res je, da blagovni promet in promet nepremičnin urejata različna predpisa, vendar pa v primeru kot je obravnavani, nepremičnina predstavlja predmet prostega trgovanja in ima enako funcijo kot blago. Prva prodaja take nepremičnine zato šteje za blagovni promet, glede katerega veljajo določbe Zakona o blagovnem prometu in še specialne določbe Zakona o prometu z nepremičninami.

Glede na naziv in vsebino pogodbe z dne 16.4.1990 (listina A 7) in dodatka k pogodbi z dne 7.4.1992 (listina A 8) v konkretnem primeru tudi ne more biti dvoma, da je šlo za sklenitev prodajne pogodbe, ne pa gradbene pogodbe, kot trdi tožena stranka.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 3. odst. 166. čl. in je posledica razveljavitve izpodbijane sodbe.