Jedro

Iz določb SZ-1 ne izhaja, da bi morala imeti ena večstanovanjska stavba le enega upravnika, tudi če ima več hišnih številk.

Izrek

I. Tožbi se ugodi in se izpodbijana odločba Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana št. 3662-2653/2012 (3208) z dne 5. 9. 2012 odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v višini 350,00 EUR, v roku 15 dni, od poteka tega roka dalje pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo zavrnil zahtevo tožeče stranke za vpis v register upravnikov stavb pri prvostopenjskemu organu kot upravnika na naslovu ... št. 2 v Ljubljani. V obrazložitvi odločbe navaja, da iz baze podatkov Geodetske uprave RS izhaja, da zajema stavba z ident. št. ... hišni številki na naslovu ... 1 in 2. Kot upravnik na naslovu ... št. 1 je vpisana družba A. d.d., kot upravnik na naslovu ... št. 2 pa B. d.o.o. Večstanovanjska stavba je torej stavba na naslovu … št. 1 in 2, vhod na naslovu ... št. 2 pa je del te stavbe. Pri svoji odločitvi se prvostopenjski organ sklicuje na mnenje tedanjega Ministrstva za okolje in prostor z dne 5. 7. 2010, v katerem je navedeno, da je ureditev po Stanovanjskem zakonu (SZ-1) drugačna od prejšnjega Stanovanjskega zakona, ko je večstanovanjska stavba lahko imela več upravnikov, to je za vsak posamezni vhod oziroma hišno številko, da pa SZ-1 v zatečeno stanje ne posega. Določbe SZ-1 v zvezi z določitvijo upravnika pa se morajo upoštevati, v kolikor v stanovanjskih stavbah z več upravniki pride do zamenjave upravnika. V tem primeru morajo etažni lastniki upoštevati določilo SZ-1 in določiti samo enega upravnika za celotno večstanovanjsko stavbo. V pravnem mnenje tedanjega Ministrstva za okolje in prostor z dne 25. 7. 2011 pa je navedeno, da če se lastniki ne morejo odločiti za poenoteno upravljanje v večstanovanjski stavbi, lahko pri izbiri novega upravnika pri posameznem vhodu izbirajo le med tistimi upravniki, ki že opravljajo posle upravljanja pri preostalih vhodih te večstanovanjske stavbe. Prvostopenjski organ je prejel fotokopijo odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev z upravnikom B. d.o.o. in sicer za vhod na naslovu ... št. 2. Ni pa bila predložena pogodba o opravljanja upravniških storitev, s katero bi soglašala večina etažnih lastnikov celotne večstanovanjske stavbe. Prav tako etažni lastniki večstanovanjske stavbe niso sklenili pogodbe o opravljanju upravniških storitev z upravnikom, ki že upravlja vhod 1. Torej so pogodbo s tožečo stranko sklepali le etažni lastniki vhoda ... 2, torej le dela celotne večstanovanjske stavbe na naslovu ... št. 1 in 2 in zato niso izpolnjeni pogoji za vpis te družbe v register upravnikov stavb, saj v skladu z mnenjem tedanjega Ministrstva za okolje in prostor ne gre za pogodbo o opravljanju upravniških storitev v smislu SZ-1 in je zato ni možno registrirati.

Tožeča stranka se je zoper prvostopenjsko odločbo pritožila, drugostopenjski organ pa je pritožbo zavrnil. Tožeča stranka v tožbi navaja, da se je prvostopenjski organ postavil na stališče, da ima večstanovanjska stavba z več vhodi oziroma hišnimi številkami lahko le enega upravnika. Takšno stališče pa je nepravilno, saj SZ-1 v 48. členu določa, da morajo etažni lastniki večstanovanjske stavbe z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli obvezno določiti upravnika, pri čemer zakon ne določa, da bi morala imeti stavba le enega upravnika. Ker zakonska določba tega ne določa, je dopustno, da ima posamezen vhod, ki predstavlja zaključeno enoto, drugega upravnika, kot drug vhod. Če bi bil namen zakonodajalca ob sprejemu novega Stanovanjskega zakona odpraviti situacijo, kot je bila prej, ko ni bilo nobenih problemov, da je imel vsak vhod svojega upravnika, bi zakonodajalec izrecno zapisal v samih zakonskih določbah, da je treba tako situacijo odpraviti, v prehodnih in končnih določbah pa bi določil rok za odpravo takšnega stanja. Takšnih določb pa SZ-1 ne vsebuje. Etažni lastniki posameznega vhoda na podlagi predpisov niso dolžni etažnih lastnikov preostalih vhodov seznanjati z odpovedjo njihovemu upravniku, prav tako pa jih niso dolžni pozivati k premisleku o morebitni določitvi novega upravnika za celotno večstanovanjsko stavbo. Razlaga, da bi v primeru odpovedi dosedanjemu upravniku etažni lastniki posameznega vhoda lahko izbirali le med upravniki, ki že opravljajo posle upravljanja, bi bistveno prekomerno posegla v njihovo pogodbeno avtonomijo. Določbe SZ-1 se ne nanašajo na večstanovanjsko stavbo kot edino enoto upravljanja. Identifikacijska oznaka stavbe ni predmet SZ-1. Pri večstanovanjskih stavbah z več vhodi ima vsak vhod svoje skupne dele in posebne skupne dele, ki niso v povezavi z drugimi vhodi. Etažni lastniki posameznega vhoda imajo zakonito pravico do odpovedi pogodbe o upravljanju in imenovanju novega upravnika že na podlagi določb Obligacijskega zakonika. Tožeča stranka predlaga, naj sodišče izpodbijano odločbo spremeni tako, da ugodi zahtevku za vpis tožeče stranke v register upravnikov stavb, podrejeno pa, da odločbo odpravi in vrne zadevo prvostopenjskemu organu v ponovno odločanje. Zahteva tudi povrnitev stroškov postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Tožena stranka je poslala upravne spise, na tožbo pa ni odgovorila.

K točki I. izreka: Tožba je utemeljena.

Sodišče najprej pojasnjuje, da je tožeča stranka tožila dva subjekta, in sicer Republiko Slovenijo, ki jo zastopa Ministrstva za infrastrukturo in prostor, ter posebej Javni stanovanjski sklad, ki je izdal prvostopenjsko odločbo. Ker pa peti odstavek 17. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) določa, da je toženec lahko le država, lokalna skupnost oziroma druga pravna oseba, ki je izdala upravni akt, s katerim je bil postopek odločanja končan, to pa je v konkretnem primeru Republika Slovenija, ne pa tudi prvostopenjski organ, je sodišče smiselno štelo, da tožeča stranka toži Republiko Slovenijo, ki jo zastopa Ministrstvo za infrastrukturo in prostor, medtem ko prvostopenjski organ sploh ne more biti tožena stranka v upravnem sporu, če gre za dvostopenjski postopek. Iz navedenega razloga sodišče tožbe tudi ni posebej pošiljalo v popravo.

V obravnavani zadevi je med strankama sporno, ali ima lahko ena večstanovanjska stavba z več vhodi, kjer ima vsak vhod svojo številko, več upravnikov tudi po SZ-1. Prvostopenjski organ ni navedel nobenega člena iz SZ-1, kjer bi pisalo, da ima lahko ena večstanovanjska stavba z več hišnimi številkami le enega upravnika, temveč se sklicuje le na mnenja tedanjega Ministrstva za okolje in prostor. Drugostopenjski organ pa se sklicuje zgolj na določilo tretjega odstavka 2. člena SZ-1, kjer je navedeno, da so dvo in večstanovanjske stavbe samostojno stoječe stavbe z dvema ali več stanovanji, stanovanjski bloki, stolpiči, stolpnice in podobno. Nadalje je navedel, da je predmetna večstanovanjska stavba osnovna enota, vpisana v kataster stavb po številki ... in se nahaja v k.o. C., da ima sicer dva vhoda z dvema hišnima številkama, vendar je ne glede na navedeno še vedno ena večstanovanjska stavba, za katero se po določilih SZ-1 določi en upravnik. S tem v zvezi sodišče meni, da iz definicije večstanovanjske stavbe po tretjem odstavku 2. člena SZ-1 nikjer ne izhaja, da bi morala imeti ena večstanovanjska stavba le enega upravnika, tudi če ima več hišnih številk. Tudi v poglavju III.5 SZ-1, ki govori o upravniku večstanovanjske stavbe, ni nikjer določila, ki bi določalo, da ima lahko ena večstanovanjska stavba z več hišnimi številkami le enega upravnika. V prvem odstavku 48. člena SZ-1 je le določeno, da če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika. Iz tega določila pa ne izhaja, da bi moral biti upravnik nujno le eden, če je več vhodov z več hišnimi številkami. Sodišče se strinja s stališčem tožeče stranke, da če bi imel zakonodajalec to v mislih, bi v prehodnih določbah tudi uredil prehodno situacijo, prav tako pa se sodišče strinja s stališčem tožeče stranke, da bi bilo v nasprotju s pogodbeno svobodo, če bi stanovalce ene hišne številke sili v sklenitev pogodbe le z točno določenim upravnikom (na primer s tistim, kjer imajo sklenjeno pogodbo stanovalci druge hišne številke).

Ker sodišče meni, da za izpodbijano odločbo ni bilo podlage v zakonu, je odločbo odpravilo zaradi napačno uporabljanega materialnega prava v skladu s 4. točko prvega odstavka 64. člena ZUS-1. Prvostopenjski organ naj v ponovnem odločanju upošteva pravno mnenje sodišča glede uporabe materialnega prava, konkretno naj izhaja iz stališča, da ima lahko ena večstanovanjska stavba z več vhodi in hišnimi številkami tudi več upravnikov. Ker je sodišče odločbo odpravilo zaradi napačne uporabe materialnega prava, se do ostalih tožbenih navedb ni opredeljevalo.

K točki II. izreka: Ker je tožeča stranka zahtevala povrnitev stroškov postopka in je sodišče tožbi ugodilo in izpodbijani akt odpravilo, je presodilo, da mora tožena stranka skladno z določilom tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 povrniti stroške postopka. V skladu z navedenim določilom se tožniku v upravnem sporu prisodi pavšalni znesek povračila stroškov skladno s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu. Določilo drugega odstavka 3. člena tega pravilnika določa, da če je bila zadeva rešena na seji in je tožnika v postopku zastopal pooblaščenec, ki je odvetnik, se mu priznajo stroški v višini 350,00 EUR.