Jedro

Tožnik je utemeljeno odstopil od pogodbe, saj je toženka ni izpolnila na način, kot je predpisano v kogentni določbi prvega odstavka 18. čl. ZVKSES, ker ni izročila kopije gradbenega dovoljenja. Odgovornost za neizpolnitev je na njeni strani, zato mora tožniku vrniti dvojno aro.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je toženki naložilo, da mora plačati tožniku 33.383,40 EUR (prej 8.000.000 SIT) s pripadki kot znesek dvojne are. Ugotovilo, da je toženka odgovorna za neizpolnitev pogodbe, saj je bila njena izpolnitev glede na določbe Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Ur. l. RS, št. 18/2004; ZVKSES) nepravilna in je tožnik utemeljeno odstopil od kupoprodajne pogodbe.

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo toženkino pritožbo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

3. Toženka v pravočasni reviziji proti drugostopenjski sodbi uveljavlja revizijske razloge bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga razveljavitev sodb obeh sodišč in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje oziroma spremembo obeh sodb in zavrnitev tožbenega zahtevka. V postopku je prišlo do bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) zaradi opuščene vročitve oziroma napačne vročitve drugostopenjske sodbe toženkini pooblaščenki na naslov v Celju, čeprav ima sedež v Ljubljani. Sodišče je nedopustno širilo predmet spora in je prekoračilo tožbeni zahtevek, ko je ugotovilo, da toženka ni izpodbijala dejstva, da je bil namen gradnje stanovanjskih dvojčkov prodaja posameznih delov stavbe končnim kupcem. Sodišči se tudi nista opredelili do pravno pomembnega dejstva, da je bil tožnik ob podpisu pogodbe seznanjen z vsemi dejanskimi in pravnimi okoliščinami v povezavi s predmetom pogodbe. Po predočitvi nekaj teoretičnih stališč o solastnini toženka opozarja, da je bil predmet pogodbe solastninski delež in ne etažna lastnina ter da brez sodelovanja ostalih solastnikov tega deleža ni mogla spreminjati. Vztraja pri svojem stališču, da je izpolnila svojo pogodbeno obveznost, opozarja, da uporabno dovoljenje ni bilo predmet pogodbe in zato ni pomembno, da v času prodaje še ni bilo pridobljeno. Do odstopa od pogodbe je prišlo iz razloga na tožnikovi strani. Toženka v nadaljevanju vztraja tudi pri stališču, da v tej zadevi ne pride v poštev uporaba ZVKSES, saj je bil objekt zgrajen in pretežno vseljen že dve leti pred uveljavitvijo tega zakona. Opozarja, da je to stanovanje pred tem prodala N. K., da je bila ta pogodba realizirana, kasneje pa razvezana, ter zatrjuje napačnost zaključka (prvostopenjskega) sodišča, da je šlo za drugo stanovanje. Graja tudi razloge (pritožbenega) sodišča, da vmesna prodaja N. K. ni vplivala na položaj toženke kot investitorja. Lastnosti investitorja v smislu 3. člena ZVKSES nima tudi iz razloga, ker je šlo za prodajo solastninskega deleža in ne posameznega dela stavbe. Gradbeno dovoljenje, izdano pred uveljavitvijo ZVKSES, ne more biti podlaga za tako opredelitev, zlasti ker gre v tem delu tudi za prekoračitev zahtevka. Ker je šlo za prodajo solastninskega deleža, ker toženka ni investitor in ker končni kupec ni tožnik temveč N. K., niso izpolnjeni niti pogoji iz prvega odstavka 4. člena za uporabo drugega poglavja ZVKSES.

4. Revizija je bila dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in vročena tožniku, ki nanjo ni odgovoril. 5. Revizija ni utemeljena.

6. Absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je podana, če stranki z nezakonitim postopanjem, zlasti pa z opustitvijo vročitve ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem. Toženki kljub zatrjevani nevročitvi drugostopenjske sodbe ta možnost ni bila odvzeta. Revizijo je vložila pravočasno, v njej navaja datum in opravilno številko izpodbijane sodbe in v njej tudi obrazloženo graja nekatere razloge sodbe, ki naj je ne bi prejela. Zato revizijsko sodišče le še dodaja, da je toženkina pooblaščenka ves čas postopka na prvi stopnji vloge opremljala s štampiljko, na kateri je bil označen njen celjski naslov. Če je po izdaji sodbe prenesla sedež pisarne v L., bi morala o tem obvestiti sodišče, iz podatkov spisa pa ni razvidno, da bi to storila. Poleg tega ima na istem celjskem naslovu še sedaj sedež pisarne odvetnica z istim priimkom ...

7. Prekoračitev zahtevka je po izrecni določbi drugega odstavka 370. člena ZPP lahko revizijski razlog le, če je do nje prišlo v postopku pred sodiščem druge stopnje. S to trditvijo toženka graja razloge prvostopenjskega sodišča. Zato se revizijsko sodišče ni ukvarjalo z vprašanjem, ali bi grajani razlog res lahko pomenil prekoračitev zahtevka.

8. Če toženka s trditvijo, da se sodišče ni opredelilo do pravno pomembnega dejstva, da naj bi bil tožnik ob sklepanju pogodbe seznanjen z vsemi pravni in dejanskimi okoliščinami, meri na še neizdano uporabno dovoljenje za večstanovanjsko stavbo in s tem na procesno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ji je pojasniti, da ne gre za odločilno dejstvo (ki je bilo sicer med pravdnima strankama sporno). Določba o načinu izpolnitve prodajalčeve obveznosti iz 18. člena ZVKSES je prisilne narave in ni vezana na seznanjenost kupca.

9. Sodišči sta ugotovili, da sta pravdni stranki 25. 8. 2006 sklenili kupoprodajno pogodbo, katere predmet je označen kot solastninski delež 3539/10000 določene nepremičnine in je hkrati tudi označeno, da to v naravi predstavlja enoto v objektu B z oznako Bp. Tožnik je ob sklenitvi pogodbe plačal aro v višini 4.000.000 SIT, preostanek kupnine še 42.000.000 SIT pa se je zavezal plačati najprej do 30. 9. 2006, nato pa do konca oktobra istega leta. V stanovanje se je vselil v septembru, izselil pa le nekaj dni pred iztekom podaljšanega roka, po lastni izjavi zato, ker si ni mogel urediti kredita, saj mu toženka ni predložila dokumentacije, ki jo je zahtevala banka, torej spremenjenega gradbenega dovoljenja in uporabnega dovoljenja. Zato je tožnik od pogodbe odstopil, od toženke pa zahteva plačilo dvojne are.

10. Po drugem odstavku 65. člena Obligacijskega zakonika (OZ) ima stranka, ki je dala aro, pravico od druge stranke, če je ta odgovorna za neizpolnitev pogodbe, zahtevati vrnitev dvojne are. Ali je v obravnavani zadevi toženka odgovorna za neizpolnitev pogodbe, je odvisno od odgovora na vprašanje, ali je treba v tej zadevi uporabiti določbe ZVKSES kot specialnega predpisa. Odgovor obeh sodišč je bil pritrdilen in revizijsko sodišče se s takim odgovorom strinja. Toženka uporabi tega zakona ugovarja iz več razlogov, vendar neutemeljeno. Čeprav trdi, da je bila stavba zgrajena že leta 2002, zakon pa je začel veljati šele 1. 8. 2004, leto izgradnje ni odločilno, pač pa glede na prehodno določbo prvega odstavka 98. člena ZVKSES okoliščina, da je pogodba sklenjena po uveljavitvi zakona. Še več, ob določenih pogojih se zakon uporablja celo za nekatere pogodbe, ki so bile sklenjene pred njegovo uveljavitvijo. V obravnavani zadevi je časovni pogoj iz prvega odstavka 98. člena zakona izpolnjen, saj je bila pogodba sklenjena dve leti po uveljavitvi zakona.

11. Izpolnjeni so tudi pogoji iz 3. in 4. člena ZVKSES za uporabo tega zakona. Toženka je investitor v smislu prvega odstavka 3. člena zakona, saj sta sodišči ugotovili, da je izvajala gradnjo stavbe z več posameznimi deli na zemljiški parceli, katere lastnica je bila, z namenom prodaje posameznih delov stavbe kupcem. Taki opredelitvi se je toženka skušala izogniti s trditvijo, da je prav sporno stanovanje najprej prodala drugi osebi, vendar so to pogodbo razdrli. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ne gre za isto stanovanje in temu toženka v pritožbi ni ugovarjala, v reviziji pa zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP ne more več, saj ne sme izpodbijati pravilnosti ugotovljenega dejanskega stanja. Sodišče prve stopnje je še dodalo, da zatrjevano sklenjena in nato razdrta pogodba na drugačno presojo toženkinega statusa v času sklepanja pogodbe s tožnikom ne vpliva, s čemer se je pritožbeno sodišče strinjalo, strinja pa se tudi revizijsko sodišče. Ko je toženka sklepala pogodbo s tožnikom, je bila investitor v smislu prvega odstavka 3. člena ZVKSES, tožnik pa končni kupec v smislu tretjega odstavka istega člena. Pritožbeno sodišče je odgovorilo na pritožbeno trditev v zvezi z opredelitvijo predmeta pogodbe. Pravilno je poudarilo, da je bila predmet pogodbe stanovanjska enota z oznako Bp in izmero 134,74 m2. Opredelitev hkrati tudi solastniškega deleža je lahko posledica takratnega zemljiškoknjižnega stanja oziroma še neizdelanega etažnega načrta, vendar je pritožbeno sodišče pravilno opozorilo, da je zakon skušal preprečiti dotedanjo prakso, da se stanovanjske enote prodajajo kot solastninski deleži. To izhaja tudi iz drugega odstavka 7. člena ZVKSES, po katerem prodajalec pri prodaji posameznega dela stavbe z več posameznimi deli svoje obveznosti ne more pravilno izpolniti s tem, da v korist kupca dovoli vknjižbo solastnine na tej nepremičnini. Za uporabo ZVKSES je tako izpolnjen pogoj o predmetu prodaje iz 1. točke prvega odstavka 4. člena ZVKSES, oba pogodbenika pa sta bila tudi investitor in končni kupec po 2. in 3. točki iste določbe. To pa pomeni, da se za sporno pogodbo uporabljajo določbe drugega poglavja navedenega zakona, ki jih po četrtem odstavku 4. člena s prodajno pogodbo praviloma ni mogoče izključiti oziroma omejiti. V prvem odstavku 18. člena ZVKSES je določen tudi način izročitve nepremičnine kot prodajalčevega izpolnitvenega ravnanja. Prodajalec kupcu izroči nepremičnino tako, da mu omogoči posest nepremičnine, kar je toženka storila, in da mu med drugim izroči kopijo uporabnega dovoljenja in pri prodaji posameznega dela stavbe tudi etažni načrt tega dela, česar pa toženka ni storila. Toženkina izpolnitev torej ni bila pravilna in tožnik kljub bližnjemu datumu za plačilo kupnine glede na pravilo o sočasnosti izpolnitev iz prvega odstavka 12. člena ZVKSES tega ni bil dolžan plačati. Njegov odstop od pogodbe glede na dejstvo, da uporabno dovoljenje kljub zatrjevano že leta 2002 zgrajeni stavbi še ni bilo izdano, je bil utemeljen.

12. Ker toženka svoje obveznosti ni izpolnila na način, kot je predpisan v ZVKSES, je ona odgovorna za neizpolnitev pogodbe in mora v skladu z drugim odstavkom 65. člena OZ tožniku plačati dvojno aro. Odločitev obeh sodišč je zato materialnopravno pravilna.

13. Revizijsko sodišče je na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo toženkino neutemeljeno revizijo skupaj s priglašenimi revizijskimi stroški.