Jedro

Tožena stranka je opustila svojo pogodbeno obveznost oziroma pri izpolnjevanju svoje pogodbene obveznosti ni postopala z zadostno skrbnostjo (skrbnost dobrega strokovnjaka, 14. člen ZNPosr), saj naročitelja ni opozorila, da stoji del nepremičnine, pri prodaji katere je posredovala, na tuji parceli.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožniku 3.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 7. 2011 dalje. Zahtevek za plačilo zamudnih obresti od navedenega zneska za čas od 11. 1. 2011 do 21. 7. 2011 je sodišče prve stopnje zavrnilo in še odločilo, da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki pravdne stroške v znesku 1.374,43 EUR.

2. Tožena stranka je proti ugodilnemu delu sodbe sodišča prve stopnje vložila pravočasno pritožbo, s katero uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Navaja, da ne more biti pasivno legitimirana, saj posredniška pogodba ni bila sklenjena med njo in tožečo stranko, pogodba o prodaji nepremičnine, obremenjene s pravno napako, pa je bila sklenjena s tožnikom in tretjo osebo. Posredniška pogodba nikoli ni bila prenesena na tožnika, saj je za veljaven prenos potrebna privolitev druge stranke pogodbe. Tožena stranka se s prenosom ni nikoli strinjala oziroma vanjo ni pisno privolila. V konkretnem primeru ne pride v poštev uporaba določbe 58. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) predpisuje pisno obliko posredniške pogodbe. Hkrati določa, da je dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank le, če je v očitnem interesu naročitelja. Edina veljavno sklenjena posredniška pogodba je bila posredniška pogodba, sklenjena med toženo stranko in očetom tožeče stranke. Tožnikova aktivna legitimacija bi bila podana samo v razmerju do pasivno legitimirane stranke, to pa je prodajalec sporne nepremičnine. Zemljiškoknjižno in katastrsko stanje nepremičnine je bilo tožniku znano že pred sklenitvijo pogodbe. Prodajalec je tisti, ki jamči, da nepremičnina leži na točno tistih parcelah, ki so v pogodbi navedene. Tožnik bi zato moral postopati po 489. členu OZ. Zahtevek bi moral biti uperjen zoper prodajalca. Tako je odločilo tudi Vrhovno sodišče RS v zadevi II Ips 188/2002. Tožnik ni navedel, da je cena 3.000,00 EUR realna tržna cena domnevno odkupljenega dela nepremičnine. Iz prodajne pogodbe ne izhaja, da naj bi bila predmet nakupa tudi drvarnica in terasa. Tožniku je bilo natančno pojasnjeno, kaj kupuje, zato je tožena stranka svoje delo opravila vestno, skrbno in profesionalno. Zakoniti zastopnik tožene stranke je zaslišan na naroku pojasnil, da je imel del terase drugo parcelno številko in ni bil predmet prodaje in posredovanja. Meje na terasi očetu tožnika ni bilo mogoče pokazati zaradi snega, vendar je bil z njo jasno seznanjen in mu je bila dokaj natančno pokazana. Tožnik s plačilom kupnine 3.000,00 EUR ni pridobil le lastninske pravice nad teraso, pač pa tudi nad zemljiščem na parc. št. 372/73. Sprašuje se, zakaj bi bila tožena stranka odgovorna tudi za tisto, za kar je tožnik obogaten. Pri tem se sklicuje na načelo compensatio lucri cum damno. Do tega dejstva se prvostopenjsko sodišče v obrazložitvi sodbe ni opredelilo. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa, da jo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožnik je v odgovoru na pritožbo predlagal njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da sta bili pravdni stranki v razmerju naročitelja in nepremičninskega posrednika. S pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena ZNPosr). Iz dejanske podlage izpodbijane sodbe izhaja, da sta pogodbo o posredovanju pri nakupu nepremičnine sklenila tožnikov oče in tožena stranka. Vendar pa je kasneje tožnikov oče omenjeno pogodbo o posredovanju prenesel nanj. Prvostopenjsko sodišče je pravilno zavrnilo ugovor tožene stranke, da v tak prenos ni privolila in da zato pogodbeno razmerje med prenositeljem in toženo stranko ni prešlo na tožnika. Po določbi tretjega odstavka 122. člena je privolitev v prenos pogodbe veljavna, če je dana v obliki, ki jo predpisuje zakon za sklenitev prenesene pogodbe. Za pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se zahteva pisna oblika. Vendar pa v obravnavanem primeru tožena stranka ne more oporekati veljavnosti prenosa pogodbe na tožnika zaradi odsotnosti pisne oblike. Sodišče je namreč ugotovilo, da sta izpolnitveni dejanji po pogodbi o posredovanju izpolnili pravdni stranki. Tožena stranka je spravila tožnika v stik s prodajalcem nepremičnine, ki je z njim tudi sklenil kupoprodajno pogodbo. Hkrati je izstavila račun tožniku in ne njegovemu očetu in tožnik je bil tisti, ki je toženki po sklenitvi prodajne pogodbe plačal za posredovanje. Z realizacijo pogodbe po pravdnih strankah je med njima nastalo dejansko razmerje, ki pogojuje tudi pravne posledice (58. člen OZ). Prav z izpolnitvijo pogodbe je bil tudi dosežen namen pisne oblike, torej varovati naročitelja (tožnika) pred nepremišljenostjo. Iz nastalega pravnega oziroma pogodbenega razmerja med pravdnima strankama pa za vsako izhajajo tudi nadaljnje pogodbene posledice, tudi odškodninska odgovornost za zatrjevano kršitev pogodbe.

6. Tožnik je očital toženki kršitev pogodbenega določila iz 3. alineje drugega odstavka 7. člena pogodbe o posredovanju, ki kot storitev nepremičninskega posredovanja, za katero je dolžan naročitelj plačati provizijo, šteje tudi ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine s pridobitvijo listin o nepremičnini (izpisek iz zemljiške knjige), pogodb (če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo) in podobno ter kršitev določbe 23. člena ZNPosr, po katerem mora nepremičninska družba pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredovala, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine, in pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine (prvi odstavek 23. člena ZNPosr). Tožena stranka je opustila svojo pogodbeno obveznost oziroma pri izpolnjevanju svoje pogodbene obveznosti ni postopala z zadostno skrbnostjo (skrbnost dobrega strokovnjaka, 14. člen ZNPosr), saj naročitelja ni opozorila, da stoji del nepremičnine, pri prodaji katere je posredovala, na tuji parceli. Tožnik je moral zato naknadno za ta del nepremičnine plačati 3.000,00 EUR. Za ta del nepremičnine je moral torej tožnik plačati dvakrat, in sicer prvič pri izpolnitvi svoje obveznosti plačila kupnine po pogodbi s prodajalcem stanovanjske enote in drugič pri plačilu zneska 3.000,00 EUR tretji osebi, na katerega nepremičnino je segal del kupljene nepremičnine. Tožnik je bil torej prikrajšan za plačilo zneska 3.000,00 EUR, s tem pa ni pridobil nič več kot bi moral po prvotni prodajni pogodbi. Neutemeljena je zato pritožbena trditev o tožnikovi obogatitvi.

7. Trditev, da znesek 3.000,00 EUR ne predstavlja realne tržne cene je dejstvo, ki bi ga morala dokazati toženka, ne pa tožnik. Zato je neutemeljena drugačna pritožbena navedba. Neutemeljena je tudi pritožbena trditev, da je bilo tožniku znano zemljiško in katastrsko stanje nepremičnine že pred sklenitvijo pogodbe, saj naj bi nepremičninski posrednik pri ogledu navedel, da ima del terase drugo parcelno številko in ni bil predmet prodaje in posredovanja. Sodišče prve stopnje je pri tem sledilo prepričljivi izpovedi priče A. A., da je posrednica ob ogledu nepremičnine povedala, da je naprodaj cel apartma, s teraso, s stopnicami, kletjo in drvarnico in celo del travnika, za katerega pa ni znala točno pokazati meje. Da je tako izhaja tudi iz oglasnih letakov toženke, v katerih se navaja, da se prodajajo stanovanjski prostori skupaj z veliko teraso ter kletnim prostorom. Končno je neutemeljena tudi pritožbena trditev, da bi tožnik lahko zahteval plačilo zneska 3.000,00 EUR zgolj od prodajalca, in kar naj bi izhajalo tudi iz primera sodne prakse Vrhovnega sodišča RS II Ips 188/2002. Navedena odločba temelji na drugačni dejanski in pravni podlagi. Iz nje izhaja, da je bil predmet tožbenega zahtevka vrnitev kupnine po razdrtju pogodbe zaradi pravne napake, ne pa plačilo odškodnine zaradi posrednikove nepravilne izpolnitve pogodbe.

8. Glede na navedeno je pritožba toženke neutemeljena, zato jo je bilo treba zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen Zakon o pravdnem postopku, ZPP).

9. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določilih prvega odstavka 154. člena in 155. člena v zvezi s 165. členom ZPP. Toženka s pritožbo ni uspela, tožnikov strošek odgovora na pritožbo pa po mnenju pritožbenega sodišča ni potreben strošek. Pritožbeno sodišče je zato odločilo, da naj vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.