Jedro

Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju, če ni v ZNPosr drugače določeno (drugi odstavek 13. člena ZNPosr). Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala (prvi odstavek 25. člena ZNPosr). Če do sklenitve pogodbe ne pride, ima posrednik pravico do povračila stroškov, ki jih je imel pri izpolnjevanju naročila le tedaj, če sta se stranki pogodbe tako dogovorili (prvi odstavek 848. člena OZ).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka mora v 15 dneh povrniti tožeči stranki tudi stroške pritožbenega postopka v višini 713,97 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (od 16. dne).

Obrazložitev

1. Na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča RS, Su 1386/2018 z dne 9.7.2018 je v konkretnem pritožbenem postopku za odločanje o pritožbi pristojno Višje sodišče v Kopru.

2. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani,VL 1 z dne 28.9.2016 v celoti v veljavi v prvem in tretjem odstavku izreka. Poleg tega je sodišče z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožena stranka v 15 dneh povrniti tožeči stranki 5.666,75 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (od 16. dne).

3. Zoper to sodbo se je po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi opozarja, da v konkretnem primeru ni prišlo do predhodnega zaključka projekta oziroma transakcije prodaje H. K.. Pravdni stranki sta se dogovorili za izrecno dogovorjeno plačilo glede na uspeh. Sodišče prve stopnje je napačno povzemalo, da ima storitveno obveznost nepremičninske družbe po pogodbi o nepremičninskem posredovanju značilnost obligacije prizadevanja. Sodišče se ni opredelilo do trditev tožene stranke, da je bila v konkretnem primeru provizija dogovorjena zgolj za uspeh. Sodba je pomanjkljivo obrazložena, kar pomeni, da so bile v konkretnem primeru podane bistvene postopkovne kršitve ter kršitve ustavnih pravic. V nasprotju z izrecnim dogovorom med pravdnima strankama je, da je tožeča stranka zaradi svojega prizadevanja upravičena do izstopne provizije. Tožena stranka transakcije prodaje H. K. ni zaključila, saj ima še vedno interes, da ta hotel proda. V konkretnem primeru niso izpolnjeni tudi pogoji iz točke 4.7 splošnih pogojev, kot je to napačno odločilo sodišče prve stopnje. Nepremičnina je še vedno na voljo za prodajo. Postopek prodaje še ni zaključen. Pogodba o posredovanju med pravdnima strankama je prenehala veljati zaradi poteka časa 5.3.2016. Prodaja H. K. niti do takrat niti do danes še ni zaključila, zato ni mogoče govoriti o predhodnem zaključku projekta oz. transakcije prodaje H. K.. Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. Sodišče prve stopnje je napačno razlagalo pravni standard predhodnega zaključka projekta oz. transakcije. Po nobeni metodi razlage ni mogoče priti do zaključka, da ima v konkretnem primeru tožeča stranka pravico do izstopne provizije. Upoštevati je treba tudi določbo 83. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Splošne pogoje je pripravila in predlagala prav tožeča stranka, zato je treba nejasna določila razlagati v korist nasprotne stranke. Napačna je tudi odločitev o pravdnih stroških.

4. Tožeča stranka je po svojem pooblaščencu podala odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je tudi stroške pritožbenega postopka.

5. Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

6. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem prav tako ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katere opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

7. S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju – ZNPosr in 837. člen Obligacijskega zakonika – OZ). Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju, če ni v ZNPosr drugače določeno (drugi odstavek 13. člena ZNPosr). Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala (prvi odstavek 25. člena ZNPosr). Če do sklenitve pogodbe ne pride, ima posrednik pravico do povračila stroškov, ki jih je imel pri izpolnjevanju naročila le tedaj, če sta se stranki pogodbe tako dogovorili (prvi odstavek 848. člena OZ). Nobenega dvoma ni, da sta se v konkretnem primeru pogodbeni stranki v Pogodbi o posredovanju pri prodaji nepremičnin H. K. z dne 5.6.2015, ki je bila sklenjena za čas devet mesecev (prvi odstavek 26. člena ZNPosr) dogovorili, da ima tožeča stranka pravico do izstopne provizije, četudi prodajna pogodba, pri kateri je nepremičninska družba posredovala, ni bila sklenjena, in sicer takoj po prenehanju storitev (točka 4.6 in 4.7 splošnih pogojev poslovanja, ki so sestavni del pogodbe o posredovanju). Tožeča stranka ima pravico do izstopne provizije (katere višina je bila določena v odstotku dogovorjene provizije, in sicer glede na doseženo stopnjo v fazi izvedbe nakupa) tudi v primeru, če se zaradi kateregakoli razloga (torej tudi iz razloga, za katerega tožena stranka ne odgovarja) projekt ali transakcija predhodno zaključi, ne da bi pri tem naročnik predhodno iz kateregakoli razloga od pogodbe odstopil (točka 4.7 splošnih pogojev). Prav ta slučaj pa se je tudi po oceni pritožbenega sodišča dogodil v konkretnem primeru.

8. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo (česar obravnavana pritožba niti ne izpodbija), da je tožena stranka s posredovanjem tožeče stranke v času veljavnosti omenjene pogodbe o posredovanju v sklopu zbiranja ponudb za prodajo H. K. prejela najugodnejšo ponudbo od zainteresiranega kupca družbe J. in B. d.o.o., s katerim je bilo tudi v celoti usklajeno besedilo prodajne pogodbe. Vendar pa do sklenitve te pogodbe ni prišlo, ker je Mestna občina na nepremičnini, ki je bila predmet prodaje, pravočasno uveljavljala predkupno pravico. Zaradi spora med toženo stranko in omenjenim predkupnim upravičencem glede sklenitve prodajne pogodbe, je bila sprožena gospodarska pravda1, v kateri je predkupni upravičenec izposloval2 začasno odredbo s prepovedjo odtujitve, obremenitve ali drugačnega razpolaganja s predmetno nepremičnino. Ta gospodarski spor v času zaključka glavne obravnave pred sodiščem prve stopnje (11.7.2018) še ni bil zaključen, posredniška pogodba med pravdnima strankama pa je z iztekom devet mesečnega roka prenehala veljati že 5.3.2016. 9. V luči teh pravno pomembnih dejstev je treba opraviti presojo, ali se je projekt ali transakcija prodaje sporne nepremičnine predhodno zaključil. V tej zvezi je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je v konkretnem primeru prišlo prav do te situacije, in sicer zaradi ravnanja Mestna občina kot zakonitega predkupnega upravičenca, ki je uveljavljal svojo zakonito predkupno pravico, potem pa ni sprejel ponudbe, kot je bila dogovorjena s pogodbo med toženo stranko in družbo J. in B. d.o.o., ampak je skušal ponudbo spremeniti v škodo tožene stranke. Ta predkupni upravičenec je nato zoper toženo stranko 24.2.2016 vložil ustrezno tožbo, 2.3.2016 pa je celo izposloval začasno odredbo, ki je toženi stranki prepovedovala kakršnokoli razpolaganje s sporno nepremičnino. Pogodba o posredovanju med pravdnima strankama je zaradi izteka roka prenehala veljati 5.3.2016, tožena stranka (kljub zahtevam tožeče stranke) pa je ni hotela podaljšati oziroma obnoviti, spričo česar je tudi po oceni pritožbenega sodišča v konkretnem primeru prišlo (zaradi ravnanja Mestna občina) do predhodnega zaključka spornega projekta oziroma transakcije. V tej zvezi je treba namreč upoštevati konkretno pogodbeno razmerje o posredovanju in vlogo tožeče stranke kot nepremičninskega posrednika pri izvedbi konkretne prodaje sporne nepremičnine. Ključnega pomena je torej, da se pogodbeno sodelovanje strank v zvezi s projektom iz kateregakoli razloga predhodno zaključi. Zaradi tega so pravno neupoštevne navedbe tožene stranke (ki jih ponavlja tudi v pritožbi), da za toženo stranko projekt prodaje sporne nepremičnine še ni zaključen, saj še vedno namerava in želi to nepremično premoženje prodati.

10. Iz teh razlogov je tudi po oceni pritožbenega sodišča tožeča stranka upravičena do pogodbeno dogovorjene izstopne provizije (tč. 4.7. splošnih pogojev), pri čemer pa glede višine te provizije (80 % od dogovorjene provizije glede na doseženo fazo v izvedbi prodaje – odvetniki) med pravdnima strankama niti ni bilo posebnega spora. Plačilo te izstopne provizije tudi ni bilo vezano na primer uspeha, to je sklenitev prodajne pogodbe, zato v tej zvezi ni mogoče slediti pritožbeni kritiki o bistvenih postopkovnih kršitvah oz. kršitvah ustavnih pravic. Določila omenjenih splošnih pogojev (predvsem tč. 4.7) so jasna in nedvoumna, zato v konkretnem primeru ne pride v poštev uporaba določbe 83. člena OZ, na katero se sklicuje obravnavana pritožba.

11. Glede na povedano je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Tožeča stranka je upravičena do povrnitve stroškov za odgovor na pritožbo v znesku 713,97 EUR s pp (sestava odgovora na pritožbo 1250 odvetniških točk, 2 % materialni stroški in 22 % DDV).

1 Tožba je bila vložena 24.2.2016. 2 Začasna odredba je bila izdana s sklepom sodišča z dne 2.3.2016 in je veljala do 20.10.2017, ko je bila s sklepom istega sodišča razveljavljena – priloga B16.