Zahteva po poimenskem seznamu sostanovalcev ter solastnikov

Datum

30.10.2025

Številka

07121-1/2025/1286

Kategorije

Stanovanjsko in nepremičninsko pravo

Pri Informacijskem pooblaščencu (IP) smo 24. 10. 2025 prejeli vaše zaprosilo za mnenje glede zahteve upravniku po posredovanju poimenskega seznama sostanovalcev ter solastnikov. 

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno s 5. točko prvega odstavka 55. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 163/22 in 40/25 – ZInfV-1), 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (Splošna uredba) ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05 in 51/07 – ZUstS-A, ZInfP) posredujemo naše neobvezujoče mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.

Upravnik lahko posreduje osebne podatke (kot so imena, priimki, naslovi ali kontaktni podatki) etažnih lastnikov oziroma stanovalcev večstanovanjske stavbe drugemu etažnemu lastniku le, če je predhodno pridobil njihovo privolitev ali če za to obstaja druga ustrezna pravna podlaga.

Upravnik bi osebne podatke etažnih lastnikov brez njihove privolitve lahko posredoval le takrat, kadar je to potrebno za namen izpolnjevanja pogodbe o upravljanju večstanovanjske stavbe, ki so jo etažni lastniki sklenili z upravnikom, oziroma za izvrševanje pooblastil, ki jih ima upravnik po 50. členu SZ-1.

Postopek posredovanja osebnih podatkov ureja ZVOP-2 v 41. členu.

Obrazložitev

Ime in priimek posameznika predstavljata osebni podatek, kot ga opredeljuje 1. točka 4. člena Splošne uredbe. Osebni podatek je namreč vsaka informacija v zvezi z določenim ali določljivim posameznikom, pri čemer je določen posameznik tisti, ki ga je mogoče neposredno ali posredno določiti, zlasti z navedbo identifikatorja (npr. imena, identifikacijske številke, podatkov o lokaciji, spletnega identifikatorja) ali z navedbo enega ali več dejavnikov, ki so značilni za fizično, fiziološko, genetsko, duševno, gospodarsko, kulturno ali družbeno identiteto tega posameznika.

Nadalje pojasnjujemo, da je vsak, ki obdeluje osebne podatke (npr. upravnik večstanovanjske stavbe), zavezan k spoštovanju določb ZVOP-2 in Splošne uredbe. Osebne podatke lahko obdeluje le takrat in v obsegu, kadar je to v skladu s pravnimi podlagami za obdelavo osebnih podatkov, kot jih določa Splošna uredba. Te so določene v prvem odstavku 6. člena Splošne uredbe in so sledeče:

privolitev (točka a)),

sklenitev ali izvajanje pogodbe (točka b)),

zakonska obveznost (točka c)),

zaščita življenjskih interesov posameznika (točka d)),

izvajanje javne naloge (točka e) v zvezi s četrtim odstavkom 6. člena ZVOP-2),

zakoniti interesi upravljavca, če ne prevladajo interesi in pravice oz. svoboščine posameznika (točka f)).

V primeru posredovanja osebnih podatkov s strani upravnikov je treba upoštevati določbe Splošne uredbe, Stanovanjskega zakona (SZ-1), Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb.

Pojasnjujemo, da je upravnik na podlagi 29. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb sicer dolžan sestaviti seznam posameznih stanovanjskih enot, ki vsebuje podatke o številu uporabnikov posameznih enot, vendar brez navedbe osebnih podatkov, torej brez poimenskega seznama oseb (za namene upravljanja in razdeljevanja stroškov namreč zadostuje že zgolj podatek o številu oseb, ki prebivajo v posameznem stanovanju). Ta seznam upravnik objavi na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom.

Glede vaše zahteve upravniku po poimenskem seznamu stanovalcev ter etažnih lastnikov pojasnjujemo, da lahko upravnik posreduje osebne podatke (kot so imena, priimki, naslovi ali kontaktni podatki) etažnih lastnikov oziroma stanovalcev večstanovanjske stavbe drugemu etažnemu lastniku le, če je predhodno pridobil njihovo privolitev ali če za to obstaja druga ustrezna pravna podlaga. Upravnik bi osebne podatke etažnih lastnikov brez njihove privolitve lahko posredoval le takrat, kadar je to potrebno za namen izpolnjevanja pogodbe o upravljanju večstanovanjske stavbe, ki so jo etažni lastniki sklenili z upravnikom oziroma za izvrševanje pooblastil, ki jih ima upravnik po 50. členu SZ-1.

Eventualno bi bili etažni lastniki do osebnih podatkov drugih etažnih lastnikov upravičeni, če bi izkazali, da jih potrebujejo za pravilno ugotovitev obveznosti v odnosu do ostalih etažnih lastnikov, vendar le v primeru, ko se podatke zaproša pri upravniku večstanovanjske stavbe, saj takšna pravna podlaga izvira iz medsebojnih obveznosti in pravic med etažnimi lastniki.

Postopek za posredovanje osebnih podatkov je ZVOP-2 izrecno uredil v 39. do 41. členu. Skladno s prvim odstavkom 41. člena ZVOP-2 zahteva za posredovanje osebnih podatkov vsebuje (če drug zakon ne določa drugače):

1.podatke o vlagatelju zahteve (za fizično osebo: osebno ime, naslov stalnega ali začasnega prebivališča; za samostojnega podjetnika posameznika, posameznika, ki samostojno opravlja dejavnost, ter za pravno osebo: naziv oziroma firmo in naslov oziroma sedež in matično številko) ter podpis vlagatelja oziroma pooblaščene osebe;

2.pravno podlago za pridobitev zahtevanih osebnih podatkov;

3.namen obdelave osebnih podatkov oziroma razloge, ki izkazujejo potrebnost in primernost osebnih podatkov za dosego namena pridobitve;

4.predmet in številko ali drugo identifikacijo zadeve, v zvezi s katero so osebni podatki potrebni, ter navedbo organa ali drugega subjekta, ki obravnava zadevo;

5.vrste osebnih podatkov, ki naj se mu posredujejo;

6.obliko in način pridobitve zahtevanih osebnih podatkov.

7.Skladno s četrtim odstavkom 41. člena ZVOP-2 pa lahko vlagatelj v primeru zavrnitve zahteve za posredovanje osebnih podatkov iz zbirk, ki niso uradne evidence ali javne knjige, zahteva sodno varstvo, o katerem odloča sodišče s splošno pristojnostjo v skladu z zakonom, ki ureja nepravdni postopek.

Dodatno pojasnjujemo, da lahko vsak posameznik dostopa do zemljiške knjige, ki je namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah. Kot določa 4. člen Zakona o zemljiški knjigi, so vsi vpisi v zemljiški knjigi javni. Prek portala e-ZK je vsakomur omogočen brezplačen dostop in računalniški izpis podatkov informatizirane glavne knjige. O lastniku, ki je fizična oseba, so dostopni podatki o imenu in priimku, naslovu prebivališča in delni EMŠO številki.

Svetujemo vam, da si za podrobnejšo obrazložitev preberete IP smernice glede stanovanjskih stavb in obdelave osebnih podatkov: https://www.ip-rs.si/fileadmin/user_upload/Pdf/smernice/Smernice_za_upravnike_vecstanovanjskih_stavb.pdf. Prav tako je IP na podobna vprašanja s tega področja že odgovarjal in o tem izdal številna mnenja, s katerimi se lahko seznanite na povezavi https://www.ip-rs.si/mnenja-zvop-2/ (kategorija »Stanovanjsko in nepremičninsko pravo«).

Za konec poudarjamo, da IP v okviru izdaje mnenja ne more odločati o tem, ali so v konkretnem primeru podani pogoji za posredovanje in pridobivanje osebnih podatkov, temveč lahko zgolj opozori na relevantno pravno podlago ter pogoje, ki morajo biti izpolnjeni, da je določeno posredovanje podatkov zakonito. Konkretno presojo lahko oziroma mora opraviti izključno upravljavec osebnih podatkov, ki nosi tudi odgovornost za opravljeno presojo.

Lepo vas pozdravljamo.

dr. Jelena Virant Burnik,

informacijska pooblaščenka