Jedro

Prodajna pogodba za stanovanje, ki sta jo sklenili pogodbeni stranki v času veljavnosti Stanovanjskega zakona, možnost odkupa stanovanja s strani imetnika stanovanjske pravice ob sklenitvi pravnega posla pa je bila še negotova, je, če so izpolnjeni drugi zakoniti pogoji, veljavna in prodajalec, ki je kasneje postal lastnik stanovanja, je svojo pogodbeno obveznost dolžan izpolniti.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških tožeče stranke se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je prvo sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in toženi stranki odpovedalo podnajemno pogodbo za stanovanje, podrobno opisano v prvem odstavku izreka sodbe, in odločilo, da sta se toženca dolžna izseliti iz tega stanovanja ter ga izročiti tožeči stranki v 60 dneh po pravnomočnosti sodbe. Obenem je odločilo, da sta toženca dolžna povrniti tožnikoma pravdne stroške v znesku 21.600,00 SIT v 15 dneh, v primeru zamude z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje odločbe o stroških do plačila. Tako je odločilo, ker je ugotovilo, da je bila med pravdnima strankama sklenjena dne 29.11.1991 pogodba o podnajemu, ki jo tožnika kot lastnika stanovanja utemeljeno odpovedujeta tožencema in zahtevata njuno izselitev. Svojo odločitev je oprlo na določbo 59. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l.RS., št. 18/91, v nadaljevanju SZ).

Proti sodbi se pritožujeta toženca in uveljavljata pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava (2. in 3. točka prvega odstavka 353. člena ZPP).

Sodišču druge stopnje predlagata spremembo izpodbijane sodbe tako, da tožbeni zahtevek zavrne, ali pa sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje pred spremenjenim senatom. V pritožbi navajata, da je sodišče nepopolno ugotovilo dejansko stanje, ker zaradi kontradiktornosti potrdila z dne 29.11.1991 ni zaslišalo prič oziroma strank in je zato napačna ugotovitev, da je bila med pravdnima strankama sklenjena pogodba o podnajemu. Vztraja pri trditvi, da je bila med pravdnima strankama sklenjena prodajna pogodba, tožnika sta prejela kupnino in se iz stanovanja izselila. Po določbah 77. člena takrat veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih tudi ni bilo mogoče oddati v podnajem celotnega stanovanja, tožnika pa sta se iz stanovanja koncem decembra 1991 tudi izselila in jim je stanovanjska pravica po 58. členu citiranega zakona prenehala.

Podrobneje pojasnjujeta, da sta tožnika s pripisi kasneje spremenila vsebino potrdila in svoje ukrepe v zvezi s to ugotovitvijo.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

Pritožba je utemeljena.

Odločitev prvega sodišča, da potrdilo z dne 29.11.1991 ni prodajna pogodba, marveč dokaz o obstoju podnajemnega razmerja med pravdnima strankama, je tudi po oceni sodišča druge stopnje preuranjena. Zapis potrdila, ki sta ga podpisali obe stranki, res ni povsem jasen.

Njegov zapis namreč dopušča tudi možnost, da sta stranki sklenili prodajno pogodbo za stanovanje.

Prvo sodišče je svojo odločitev o obstoju podnajemnega razmerja oprlo na ugotovitev, da tožeča stranka ob zapisu pogodbe ni bila lastnik stanovanja in bi bila tedaj prodajna pogodba iz tega razloga "nezakonita in neveljavna". Takšno materilanopravno izhodišče za odločitev o tem predhodnem vprašanju pa je po oceni sodišča druge stopnje napačno. Prodaja se namreč lahko nanaša tudi na bodočo stvar, tudi na bodočo pravico, glede katere ni gotovo, da bo nastala, je pa že opredeljeno, za kakšno pravico gre (predmet pogodbe - stanovanje, cena), in če kasneje prodajalec na stvari pridobi lastninsko pravico, mora svojo pogodbeno obveznost izpolniti, sicer pa prodajalec lahko proda tudi tujo stvar (primerjaj 48. člen ZOR, tretji odstavek 458. člena ZOR, 460. člen ZOR, prvi odstavek 461. člena ZOR). Za presojo veljavnosti prodajne pogodbe tedaj ni pomembno, ali je prodajalec tudi lastnik stvari, marveč, ali so izpolnjeni drugi z zakonom predpisani pogoji za veljavnost pravnega posla - prodajne pogobe. Pri tem pa je seveda zaradi presoje, kakšen pravni posel sta stranki sklenili, odločilna njuna prava pogodbena volja, torej v obravnavanem primeru njuna volja ob zapisu in podpisu listine z dne 29.11.1991. To pa bo zaradi nejasnosti zapisa, ki jo ugotavlja že prvo sodišče, lahko ugotovilo le z že predlaganim zaslišanjem pravdnih strank in drugimi dokazi, ki sta jih stranki že ali bi jih utegnili še predlagati. Šele ko bo v ponovljenem postopku prvo sodišče (kot predhodno vprašanje) ugotovilo, kakšen pravni posel je bil sklenjen med pravdnima strankama, in ali je le ta veljaven, bo lahko presodilo, ali tožeča stranka utemeljeno odpoveduje podnajemno pogodbo oz. zahteva izselitev tožene stranke. Sklicevanje pritožnika v pritožbi na določbe prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih pa je v razmerju med pravdnima strankama neupoštevno.

Zaradi povedanega je sodišče druge stopnje pritožbi tožene stranke ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo po določbi prvega odstavka 370. člena ZPP.

Pritožbeno sodišče ni odredilo sojenja pred drugim senatom, za kar se pritožnika v smislu 371. člena ZPP zavzemata, saj razlogov za takšen svoj predlog ne pojasnjujeta, sodišče druge stopnje pa tudi ne vidi razlogov za takšno odločitev.

Tožena stranka pritožbenih stroškov ni zaznamavola, odločitev o stroških tožeče stranke v zvezi s pritožbo pa temelji na določbi tretjega odstavka 166. člena ZPP.