Jedro

Pogodba, ki jo sklene večinski lastnik za opravljanje storitev v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše, veže tudi ostale lastnike.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v delu, ki se nanaša na zakonske zamudne obresti od glavnice, spremeni tako, da se: "sklep o izvršbi I 02/0048 z dne 24.4.2002 razveljavi glede zakonskih zamudnih obresti od zneska 30.788,60 SIT (tridesettisoč sedemstooseminosemdeset 60/100) za čas od 23.11.2001 do 23.4.2002 in se v tem delu tožbeni zahtevek zavrne." Sicer se pritožba zavrne in sodba potrdi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da sklep o izvršbi I 02/0048 z dne 24.4.2002 ostane v celoti v veljavi in je torej toženka dolžna plačati tožnici glavnico 79.120,60 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od tega zneska od 23.11.2001 do plačila, stroške izvršilnega postopka v znesku 29.200,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.7.2002 do plačila ter stroške pravdnega postopka v znesku 39.700,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila, vse v osmih dneh. Gre za plačilo stroškov, ki jih tožnica kot upravnik zgradbe V. v K. zahteva od toženke.

Zoper sodbo se toženka pritožuje zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava.

Vztraja, da pogodbe o upravljanju ni podpisala. Napačno je sklepanje sodišča, da je treba upoštevati določbo 1. odst. 31. člena Stanovanjskega zakona - SZ. Sodišče zanemarja, da gre v tem primeru za večstanovanjsko hišo, kjer sta samo dva lastnika in ni obstojala obveza določiti upravnika stanovanja na podlagi 27. člena SZ. Toženka ni bila zavezana skleniti take pogodbe in ni nikogar pooblastila.

Toženke pogodba ne zavezuje, sploh pa ne za storitve, ki presegajo upravljanje, kar menjava kotla in tudi oljnega gorilnika vsekakor je.

Toženka je šele 19.11.2002 izvedela, da obstoja pogodba o upravljanju. Stanovanje je prodala 1.9.2000. Ni imela pogodbene obveznosti in tudi ne obveznosti o prodaji obvestiti tožnico. V obravnavanem primeru gre deloma za občasne terjatve (stroški upravljanja, skupna elektrika). Zato so zastarane.

Predlaga zavrnitev tožbenega zahtevka oziroma razveljavitev sodbe.

Pritožba je utemeljena le, kolikor gre za tek zamudnih obresti od glavnice, sicer pa ni utemeljena.

O tožbenem zahtevku, ki se nanaša na glavnico: V obravnavani zadevi gre za spor majhne vrednosti (člen 443 Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Sodba in sklep, s katerim je končan spor v postopku v sporih majhne vrednosti, se smeta izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odst. 339. člena zakona in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (člen 458/1 ZPP).

Zato toženčinih pritožbenih razlogov, ki naj bi se nanašali na dejansko stanje, ni mogoče upoštevati. Pa tudi sicer je vsebino pritožbe mogoče razumeti tako, da je sporna materialnopravna odločitev o tem, ali obstaja toženčina obveznost. Preizkus izpodbijane sodbe v tem delu je pokazal (člen 350/2 ZPP), da sodišče prve stopnje ni napravilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odst. 339. člena zakona in da je tudi materialnopravno odločitev pravilna. Z razlogi izpodbijane sodbe se pritožbeno sodišče v celoti strinja in le odgovarja na pritožbene trditve: v obravnavani zadevi je treba glede na čas nastanka obveznosti uporabiti Stanovanjski zakon - SZ, ki je veljal do 13.10.2003, torej do uveljavitve novega stanovanjskega zakona - SZ-1. Prav tako je treba uporabiti določbe Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih - ZTLR glede na določbo 276. člena Stvarnopravnega zakonika.

Pritožbeno sodišče soglaša z materialnopravnim stališčem sodišča prve stopnje, da pogodba (priloga A3) veže tudi toženko. Določba člena 27 SZ tu ne pride v poštev. 22. člen SZ je v 1. odst. določal med drugim, da lastniki sklenejo pogodbo o upravljanju zaradi medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše. 27. člen SZ pa je določal, da se mora v taki pogodbi, torej v pogodbi, ki jo sklenejo lastniki v hiši z več kot dvema lastnikoma in več kot desetimi stanovanji, v pogodbi določiti tudi upravnik.

V obravnavani zadevi ne gre za pogodbo o upravljanju po členu 22 SZ, pač pa za pogodbo, sklenjeno z upravnikom, ki jo je sicer sklenil en lastnik hiše, vendar ima večinski solastninski delež. Pravilno je zato sodišče prve stopnje uporabilo določbo 31. člena SZ, ki se navezuje tudi na določbo 2. in 5. odst. 15. člena ZTLR. Po teh določbah je za posle v zvezi z rednim upravljanjem potrebno soglasje solastnikov, katerih deli sestavljajo skupaj več kot polovico njene vrednosti. Solastniki lahko zaupajo upravljanje stvari enemu ali več solastnikom ali komu drugemu. Večinski lastnik je torej po navedenih določbah imel pravico skleniti z upravnikom pogodbo o opravljanju storitev. Prenos pooblastil na upravnika v zvezi s tistimi storitvami, ki jih je upravnik zaračunal v konkretnem primeru, tudi po mnenju pritožbenega sodišča ne presega poslov rednega upravljanja.

Na upravnika so bili namreč s pogodbo preneseni le taki posli v smislu 2. odst. 15. člena ZTLR. Gre torej za odločitev večinskega lastnika v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav (člen 31 SZ). Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da med take posle spada tudi zamenjava kotla in gorilca. Da bi toženka šele 19.11.2002 prvič izvedela, da obstaja pogodba, pa ni prepričljivo, saj listina (A7) kaže, da je bila že

3.8.1999 vabljena na sestanek v zvezi z menjavo kotla. Zato tudi ni mogoče sprejeti pritožbene trditve, da ni imela pogodbene obveznosti do tožnice v zvezi s sporočilom o spremembi lastništva, pa tudi sicer listine izkazujejo, da je obveznost plačila glavnice, razen zneska

1.443,00 SIT, nastala pred 1.9.2000 (priloga A2, A6).

Po določilu 378. člena ZOR, ki se za ta primer uporablja glede na določbo člena 1060 Obligacijskega zakonika (OZ) pa tudi ne gre za zastaranje, saj stroški upravljanja niso občasna terjatev, našteta v štirih točkah 1. odst. 378. člena ZOR. Taka terjatev tudi ni strošek skupne elektrike, kar bi bilo morda mogoče sklepati glede na 1.točko

1. odst. navedenega člena. V obravnavanem primeru ne gre za razmerje med toženko in elektrodistribucijskim podjetjem, pač pa za razmerje med toženko in upravnikom na podlagi 4. člena pogodbe (priloga A3), ki veže tudi toženko po že zgoraj povedanem.

Neutemeljeno pritožbo v tem delu je bilo treba zavrniti in sodbo potrditi (člen 353 ZPP).

O tožbenem zahtevku, ki se nanaša na obresti od glavnice: Tožbeni zahtevek je sestavljen iz dveh zneskov: 48.332,00 SIT so stroški upravljanja skupne elektrike itd, 30.788,60 SIT pa so obresti, obračunane do 22.11.2001 (priloga A2). Tožnica zahteva od obeh zneskov obresti od 23.11.2001 do plačila, medtem ko je predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine vložila 24.4.2002. Po členu 279/1 ZOR je od neplačanih obresti mogoče zahtevati zamudne obresti samo od dneva, ko je pri sodišču vložen zahtevek za njihovo plačilo. Od zamudnih obresti, torej od zneska 30.788,60 SIT, gredo tožnici lahko obresti šele od vložitve zahtevka, torej od 24.4.2002 dalje.

V tem delu je pritožbeno sodišče v okviru preizkusa sodbe po uradni dolžnosti glede pravilne uporabe materialnega prava (člen 350/2 ZPP) sodbo spremenilo tako, da je sklep o izvršbi v tem delu razveljavilo in zavrnilo tožbeni zahtevek glede obresti od navedenega zneska za čas od 23.11.2001 do 23.4.2002 (člen 436/1 in člen 358, točka 4 ZPP).

S tem je odgovorjeno na tiste pritožbene trditve, ki so odločilnega pomena (člen 360/1 ZPP).