Jedro

Predpogodba mora vsebovati vse bistvene sestavine glavne pogodbe. Pri razlagi vsebine predpogodbe se smiselno uporabljajo določbe 99. člena ZOR. Ker glede predmeta pogodba zadošča, da je ta določljiv, velja to tudi glede predpogodbe, tudi v primeru nepremičnin.

Izrek

Pritožbi tožeče stranke se ugodi in izpodbijana sodba r a z v e l j a v i ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Odločitev o pritožbenih stroških postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika, s katerim je zahteval sklenitev glavne pogodbe oziroma kupoprodajne pogodbe med njim kot kupcem in toženko kot prodajalko ter zavrnilo tudi podrejeni tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik od toženke zahteval vrnitev denarnega zneska v višini 50.000,00 DEM v devizni gotovini s 7,5 % obrestmi od 8.7.1995 dalje oziroma namesto tega znesek v tolarski protivrednosti z obrestmi, vse po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila, v roku 15 dni pod izvršbo. V posledici takšne odločitve je sodišče prve stopnje tožniku naložilo povrnitev stroškov postopka toženki v višini 253.460,00 SIT.

Zoper to sodbo se po svojem pooblaščencu pritožuje tožnik iz vseh pritožbenih razlogov po 353. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje sicer pravilno ugotovilo, da gre pri potrdilu, ki sta ga podpisali obe pravdni stranki dne 8.7.1995, res za predpogodbo, vendar bi moralo sodišče prve stopnje ob takšni ugotovitvi upoštevati tudi delno pripoznavo tožbenega zahtevka s strani toženke. Toženka je namreč priznala sklenitev predpogodbe in zanjo dogovor o prodaji parcele št. ... ni bil sporen. Vendar je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek tožnika v celoti zavrnilo, ne da bi upoštevalo zgoraj navedeno in tudi razčistilo dejansko stanje glede parcele .... V kolikor bi sodišče prve stopnje spoznalo, da je tožbeni zahtevek glede parcele št. ...

neutemeljen, bi ga zavrnilo v tem delu in nikakor ne v celoti, torej tudi za parcelo št. ... Prepričanje sodišča prve stopnje, da tožbenemu zahtevku ni mogoče ugoditi delno, je zmotno. Glede parcele št. ... pa je bilo z listinskim gradivom jasno izkazano, da ni imela nikoli samostojne pravne usode, ampak je bila vezana na parcelo ..., saj je lastnik hiše na parceli št. ... imel pravico uporabe na njej.

To izkazuje tudi zemljiškoknjižni izpisek, ki ga je na naroku dne 14.10.1998 predložila priča G.M., ki ga pa sodišče ni vneslo v spis.

Ne glede na to pa že iz potrdila oziroma predpogodbe med pravdnima strankama jasno izhaja, da je bila predmet prodaje " hiša na parceli št. ... skupaj z zemljiščem" - torej s parcelo ... in kar je toženka vedela. Sodišče prve stopnje tudi ni predložilo v spis listine, iz katere izhaja, da so si vsi navzoči na ogledu pred sklenitvijo predpogodbe z dne 8.7.1995 ogledali in opredelili predmet pogodbe, kar sicer tudi izrecno izhaja iz izpovedi priče G.M. ter iz grafičnega prikaza cestnih povezav in hišnih številk, kjer so pravdne stranke z zeleno barvo označile, kaj je predmet prodaje. Toženka se očitno izmika sklenitvi pogodbe, saj skuša svoje ravnanje opravičiti s tem, da parcele št. ... ne more prodati, saj naj bi bila predmet denacionalizacijskega postopka. Tudi ni res, da bi glede predmeta pogodbe med strankama bile nejasnosti, saj je bilo glede parcel št. ... in ... stanje jasno. Pri tem je bilo sicer mogoče res nekoliko nejasnosti, ali se bo prodala tudi parcela ..., vendar ker le - ta ni bila nikoli predmet pravice uporabe v korist lastnika parcele št. ..., tudi ni bila predmet pogodbe. Da sta se stranki dogovorili za prodajo parcel ... in ... izhaja tudi iz osnutka glavne kupoprodajne pogodbe, v katero sta vnešeni obe parceli. Tudi iz katastrskih podatkov izhaja, da je toženka "katastrski lastnik" obeh parcel. Dodatno potrditev navedenega pa končno predstavlja tudi dopis toženke z dne 16.8.1995, v katerem se zavezuje na sklenitev kupoprodajne pogodbe za obe parceli in je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da gre za sklenitev drugačnega dogovora kot v predpogodbi, ki ga tožnik ni dokazal. Glede zavrnitve podrejenega zahtevka na vrnitev dvojne are, pa je le potrebno ugotoviti, da je krivda toženke za nesklenitev pogodbe izkazana, absurdna pa je odločitev sodišča prve stopnje, da zavrne tudi zahtevek na vrnitev dane are, ker naj ne bi bil inkorporiran v zahtevku na vrnitev dvojne are. To izkazuje tudi dopis toženke tožniku po izdaji sodbe sodišča prve stopnje, da mu je pripravljena vrniti dano aro. Na podlagi vsega navedenega zato pritožnik pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Tožena stranka je podala odgovor na pritožbo. V njem navaja, da so pritožbene navedbe tožeče stranke neutemeljene, zavrnilo jih je že sodišče prve stopnje ter predlaga, da jih pritožbeno sodišče zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče je preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki izhajajo iz pritožbe, to je zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava ter tudi po uradni dolžnosti pazilo na bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 2. odstavku 354. člena ZPP. Pri tem je ugotovilo, da sodišče prve stopnje ni storilo nobene bistvene kršitve pravdnega postopka iz 2. odstavka 354. člena ZPP, utemeljena pa je pritožbena navedba nepopolne (in možne zmotne) ugotovitve dejanskega stanja in s tem posledično možne zmotne uporabe materialnega prava.

Pritožba ima po prepričanju pritožbenega sodišča prav, da dejansko stanje ni bilo razčiščeno v takšnem obsegu, da bi lahko sodišče prve stopnje na podlagi izvedenega dokaznega postopka zaključilo, da je tožbeni zahtevek (ne)utemeljen. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je med pravdnimi strankami nesporno, da sta dne 8.7.1995 podpisali potrdilo, s katerim sta se dogovorili, da bo toženka prodala tožniku nepremičnino oziroma hišo skupaj z zemljiščem za 255.000,00 DEM v treh obrokih, pri tem, da je prvi obrok v višini 25.000,00 DEM predstavljal aro in da je to potrdilo predstavljalo predpogodbo. Pri tem sta se pravdni stranki tudi zavezali, da bo glavna oziroma kupoprodajna pogodba sklenjena najkasneje do 15.7.1995. Med pravdnimi strankami pa je sporno, ali je bila predmet predpogodbe in s tem prodaje tudi parcela št. ... Tožnik je namreč zatrjeval, da sta se s toženko dogovorila tudi za prodajo te parcele, saj na njej obstaja pravica uporabe v korist lastnika parcele št. ... in to svojo trditev utemeljeval tudi z dopisom toženke tožniku z dne 16.8.1995, na katerem toženka potrjuje sklenitev kupoprodajne pogodbe tudi za parcelo št. .... Sodišče prve stopnje je odločilo, da tožnik ne more zahtevati sklenitve glavne kupoprodajne pogodbe od toženke, saj iz potrdila (predpogodbe) izhaja, da sta se dogovorila le za prodajo parcele št. ... in ne tudi za parcelo ... in ker ni mogoča sklenitev pogodbe le za parcelo ..., je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo.

Glede dopisa oziroma izjave toženke z dne 16.8.1995, da je predmet prodaje tudi parcela št. ..., pa je sodišče prve stopnje štelo, da gre za naknadni, drugačni dogovor in ker ga pa tožnik ni zatrjeval, ga sodišče prve stopnje tudi ni ugotavljalo. Takšni zaključki sodišča prve stopnje pa ne prepričajo in pritožba utemeljeno opozarja na nanje. Stališče, da sklenitev kupoprodajne pogodbe ni mogoča zato, ker naj se pravdni stranki ne bi dogovorili, da bo predmet pogodbe tudi parcela ..., je najmanj preuranjen. Če parcela št. ... ni bila izrecno napisana v potrdilu (predpogodbi) z dne 8.7.1999, to še ne pomeni, da ni bila predmet dogovora o prodaji med pravdnima strankama. Predpogodba mora vsebovati vse bistvene sestavine glavne pogodbe (2. odstavek 45. člena ZOR). Sodišče pa lahko pri razlagi vsebine predpogodbe smiselno uporabi določbe 99. člena ZOR, po katerih je pri razlagi spornih določil (pred)pogodbe treba iskati skupen namen pogodbenikov in sporno določilo razumeti tako, kot to ustreza tudi načelom obligacijskega prava. Pravna presoja pa temelji na dejanskih ugotovitvah. Dejanske ugotovitve izhajajo iz dejanskega stanja, ki ga sodišče ugotovi v dokaznem postopku. Na podlagi izvedenega dokaznega postopka pa sodišče odloči in presodi vsak izveden dokaz posebej in vse dokaze skupaj (8. člen ZPP). Sodišče prve stopnje bi zato pri ugotavljanju predmeta predpogodbe moralo upoštevati vse izvedene dokaze in ne izhajati zgolj iz potrdila (predpogodbe).Tako je o predmetu pogodbe jasno izpovedal G.M., zaslišan kot priča, ki je sodeloval kot posrednik pri prodaji.

Toženka mu je pred podpisom prodajnega naročila v naravi pokazala, kaj je predmet prodaje, na zahtevo tožnika pa so tudi šli okrog parcele, ki se je prodajala. Na kraju samem so se dogovarjali, da parcela ... pripada k hiši na parceli št. ... in da se bosta zato prodali skupaj ter da bo pravica uporabe na parceli št. ... vključena v ceno. Pri tem so na uličnem grafičnem prikazu označili nepremičnino, ki je predmet prodaje z zeleno barvo. Glede na izpoved priče G.M., bi torej sodišče prve stopnje moralo natančno raziskati, kaj točno sta pravdni stranki določili kot predmet prodaje in ne pri tem upoštevati le parcelnih številk kot edino merilo o tem, kaj je bil predmet pogodbe. Za predmet pogodbe namreč ni nujno, da je natančno določen. Zadostuje, da je določljiv, to je da se ga da spoznati glede na okoliščine, v katerih je bila sklenjena pogodba.

Pravdni stranki sta pred podpisom potrdila (predpogodbe) določili predmet prodaje v naravi, torej tako, da sta zemljišče obhodili in ga na grafičnem načrtu tudi označili in je torej mogoče zaključiti, da je predmet njune predpogodbe najmanj določljiv, ne glede na to, da v potrdilu (predpogodbi) nista vpisani izrecno obe parceli. Sicer pa je v sami predpogodbi kot predmet prodaje oziroma sklenitve kupoprodajne pogodbe navedena "hiša v F., na parc. št. ... v vl. št. ... k.o. P. skupaj z zemljiščem". Že bežna gramatikalna razlaga kaže, da zemljišče ni bilo označeno s parcelno številko, pri čemer nenazadnje ni nepomembno dejstvo, da pri parceli ... ni bilo ustrezne vknjižbe imetnika pravice uporabe (oziroma toženka ni bila vknjižena kot imetnica ustreznih pravic). Na pogodbeno voljo pravdnih strank pa jasno kaže tudi vloga toženke tožniku z dne 16.8.1995 (dopis toženke tožniku z dne 16.8.1995, na katerem toženka potrjuje sklenitev kupoprodajne pogodbe tudi za parcelo št. ...). Povsem jasno iz navedene vloge sledi, da ne gre za kakšno naknadno dogovarjanje med strankama, temveč razjasnjevanje njunih dogovorov ob sklepanju predpogodbe glede predmeta predpogodbe oziroma nato same kupoprodajne pogodbe. Šele, ko bo razjasnjeno, da parcela št. ... ni bila predmet predpogodbe, bo sodišče lahko odločalo o tem, ali je mogoče skleniti glavno pogodbo le za parcelo ... in s tem o delni ugoditvi primarnemu tožbenemu zahtevku. Če pa bo ugotovilo, da je bila predmet prodaje tudi parcela ..., bo moralo sodišče prve stopnje najprej ugotoviti, ali je za to parcelo podan denacionalizacijski zahtevek, kot to trdi toženka in ali je zato potrebno posledično upoštevati določbe 88. člena Zakona o denacionalizaciji (ZDen) o prepovedi pravnega prometa (razpolaganja) z nepremičninami, ki so predmet denacionalizacijskega postopka, pod pogojem, da je navedena parcela sploh lahko predmet denacionalizacijskega postopka, kot opozarja tožeča stranka v pritožbi oziroma namen navedene prepovedi, glede na to, da je z navedeno nepremičnino razpolagala sama denacionalizacijska upravičenka. Za ugotovitev vseh navedenih okoliščin bi torej sodišče prve stopnje moralo zaslišati tudi pravdne stranke, se na kraju samem prepričati o obsegu zemljišča, za katerega sta se pravdni stranki dogovarjali in upoštevati tudi vse listinske dokaze na katere opozarja pritožba in ki naj bi dokazovali, kakšen pravni status je imela oziroma ima parcela ...

Šele, če bo po tako izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da je primarni tožbeni zahtevek neutemeljen, bo lahko odločalo o podrejenem tožbenem zahtevku na vrnitev dvojne are. Pri tem pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je med pravdnima strankama nesporno to, da je toženka prejela od tožnika aro v višini 25.000,00 DEM ter bo sodišče prve stopnje ob morebitnem odločanju o podrejenem tožbenem zahtevku to moralo upoštevati. Če bo sodišče prve stopnje ugotovilo, da je toženka enostransko razdrla dogovor o prodaji in torej bila pogodbeno nezvesta, potem bo upravičena zahteva tožnika na vrnitev dvojne are, torej najmanj dane are. Če se namreč izkaže, da je nesklenitev glavne pogodbe krivda toženke, potem ima toženka 25.000,00 DEM pri sebi neupravičeno in bi jo to zavezovalo k vrnitvi dane are oziroma dvojne are, v kolikor do sklenitve glavne pogodbe ne bi prišlo.

Na podlagi zgoraj navedenega je zato pritožbeno sodišče ugodilo pritožbi in izpodbijano sodbo na podlagi 1. odstavka 370. člena ZPP razveljavilo ter vrnilo sodišču prve stopnje v novo obravnavanje.

Odločitev o stroških postopka v zvezi s pritožbo je pritožbeno sodišče pridržalo za končno odločbo (3. odstavek 166. člena ZPP).