Jedro

Po določbi 118. člena SZ so s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe po tem zakonu kupci prevzeli vse pravice in obveznosti, kot so jih imeli lastniki stanovanj. S sklenitvijo kupoprodajne pogodbe z dne 12.11.1991 je bil zato položaj D.B. izenačen s položajem lastnika stanovanja.

Izrek

Pritožba se zavrne in sodba potrdi.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da mora toženka izprazniti prostore v poslovno-stanovanjski stavbi T. c. 122 v L., ki obsegajo podstrešje oziroma shrambo v izmeri 9,04 m2 in kletni prostor v izmeri 4,25 m2; zavrnilo pa je tudi nasprotni tožbeni zahtevek, da sta toženca dolžna tožnici izstaviti zemljiškoknjižno listino primerno za vpis lastninske pravice pri nepremičnini parc. št. 1595/4 k.o. V., ki v naravi predstavlja sobo na podstrešju oziroma shrambo v izmeri 9,04 m2 in kletni prostor v izmeri 4,25 m2, na ime in v korist v tožnice V. M.. Odločilo je še, da sta tožnika dolžna toženki povrniti pravdne stroške v višini 1.957,80 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Proti sodbi se pravočasno pritožuje prva tožnica po tožbi, E., d.o.o., v nadaljevanju prva tožnica. Uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo, kolikor se nanaša nanjo, spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa v tem obsegu sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je sodišče ocenilo le pričanje prič D. B. in I. H., o ostalih dokaznih predlogih pa se ni izjasnilo. Napačno je ocenilo pričanje navedenih prič kot nepristranskih. D. B. je prvi, ki si je sporne prostore protipravno prilastil in jih nato prodal naprej. Nedvomno ima močan interes, da prostore prikaže kot svojo last. I. H. pa je zakoniti zastopnik družbe A. C., to je družbe, ki je sporne prostore kupila od D. B. in jih nato prodali naprej toženki. Tudi ta ima nedvomno interes, da se sporni prostori izkažejo kot del prostorov, ki so navedeni v kupoprodajni pogodbi, saj bi v nasprotnem primeru morala družba povrniti del kupnine. Poleg tega I. H. ni sodeloval pri sklepanju kupoprodajne pogodbe o prodaji stanovanja sklenjene med drugotoženo stranko (verjetno pravilno drugotožečo stranko) in D. B.. Bistvo pravde pa je prav to, ali so bili sporni prostori s to pogodbo zajeti. Iz izpovedi D. B. izhaja, da nosilec stanovanjske pravice na spornih prostorih, to je podstrešju, ni imel nobenih pravic. Sam je povedal, da so sporne prostore pričeli uporabljati šele takrat, ko je bil on star 15 let in je želel imeti svojo sobo. Povedal je tudi, da niso dobili nobenega soglasja lastnika prostorov. Začeli so jih torej uporabljati naskrivaj. Poleg tega je izjavil, da misli (in ne, da ve), da so odkupili tudi to sobico v podstrešju. Tudi glede uporabe kletnih prostorov ni bil natančen. Edina priča, ki lahko pove, kaj je bil predmet prve kupoprodajne pogodbe, je A. K., kot zakoniti zastopnik drugotožene stranke (verjetno drugotožeče stranke). On pa je jasno izpovedal, da sporni prostori na podstrešju niso bili predmet pogodbe. Če bi bili, bi bilo to v pogodbi tudi navedeno, pa ni. Tudi priča L. M. je nepristranska priča. Povedal je, da v letu 2003, ko si je podstrešje kot izvedenec cenilec ogledal, tam ni živel nihče, da pa je kasneje nekdo začel na podstrešju z gradbenimi deli. Mati toženke, D. Z. F., je izpovedala, da tudi ona včasih uporablja sporne prostore, pri čemer je povedala, da gre za 51 m2 prostorov, skupaj s kletjo pa kar 70 m2. Povedala je, da gre za 2 sobi, ki ju loči hodnik. Z besedo pa ni omenila, da gre za kakršnokoli podstrešje. Podstrešje se torej sploh ni uporabljalo. Izjave priče K. F. (ki v spornih prostorih živi) pa so v nasprotju same s seboj in tudi z izjavami ostalih prič. Najprej pove, da živi na podstrešju v sobi veliki 9,06 m2, nato pa, da v prostorih, ki skupaj s to sobo, merijo kar 38 m2. Ne ve niti tega, kdo je sklepal pogodbo za sporne prostore. Sodišče prve stopnje je v nasprotju z določbami Zakona o pravdnem postopku - ZPP upoštevalo zapisnik o ugotovitvi vrednosti stanovanja. S tem dokazom je bila toženka že prekludirana, za obstoj te listine je vedela ves čas, najkasneje pa je o njej izvedela 17.6.2008, ko je D. B. izpovedal, da naj bi ta listina obstajala. Toženka takrat ni predlagala, da se ta listina predloži. Pa tudi če bi bil ta dokaz pravočasno predložen, ga sodišče ne bi smelo upoštevati. Ne gre za uradni dokument in nima nobene dokazne vrednosti. Na njem ni navedeno, kdo ga je izdal, kdo ga je podpisal, kateri organ je ugotavljal vrednost stanovanja. Na njem ni podpisa lastnika stanovanja. Kot imetnik je v njem naveden K. B., stanovanje pa je kupil D. B.. Na njem ni datuma. Pogodba iz decembra 1991 ne navaja nobene priloge ali druge listine, ki bi bila podlaga za sklenitev te pogodbe. Možno je, da bil zapisnik izdelan leta 1988, stanovanje pa je bilo mogoče po Stanovanjskem zakonu - SZ odkupiti šele od leta 1993 dalje. Ta zapisnik torej ni mogel biti narejen za namen sklenitve prve kupoprodajne pogodbe. Toženka bi morala razpolagati z nepretrgano verigo ustreznih listin, nobena od pogodb pa nima ustrezne intabulacijske klavzule. Toženka torej ni izkazala, da ima na spornih prostorih lastninsko ali kakšno drugo pravico. Tožbenemu zahtevku bi zato sodišče moralo ugoditi.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče sprejema dokazno oceno sodišča prve stopnje o tem, da sta bila predmet kupoprodajne pogodbe o prodaji stanovanja št. 6/431, sklenjene med prodajalcem C. p. L., p.o., L. in D. B. kot imetnikom stanovanjske pravice, z dne 12.11.1991, tudi sporna prostora - soba na podstrešju v izmeri 9,04 m2 in kletni prostor v izmeri 4,25 m2 (priloga B6). Upravičeno se je sodišče prve stopnje sklicevalo na prepričljivo izpovedbo D. B., v letu 1991 imetnika stanovanjske pravice na stanovanju v hiši T. 122, L. (v obsegu 79,20 m2 in drugih prostorov 14,34 m2 - priloga B6). Ta je iz lastnega povedal, v kakšnem obsegu so stanovanje uporabljali - tudi sobo na podstrešju in kletne prostore. Da je bila D. B. priznana stanovanjska pravica, ne samo na stanovanju v obsegu 79,20 m2, ampak tudi na drugih prostorih v površini 14,34 m2, iz kupoprodajne pogodbe jasno izhaja. Tudi ti drugi prostori so bili vključeni v stanovanje, to je prodajalec, drugi tožnik, glede na vsebino pogodbe, priznaval. Ti prostori so zato postali sestavina stanovanja, tudi na njih je prodajalec, drugi tožnik, D. B. priznal stanovanjsko pravico in v tem obsegu je D. B. na podlagi določbe 117. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/91 - SZ), stanovanje tudi odkupil. Da sta sporna soba na podstrešju in kletni prostor v izmeri 4,25 m2 vključena v te druge prostore, je glede na izpovedbo D. B., v povezavi z zapisnikom o ugotovitvi vrednosti stanovanja z dne 22.3.1988 (priloga C1), tudi za pritožbeno sodišče prepričljivo izkazano. Strinja se tudi z oceno sodišča prve stopnje, da toženka po nasprotni tožbi tožnica, V. M., v nadaljevanju toženka, s predlaganjem izvedbe tega dokaza ni bila prekludirana (razlogi sodišča prve stopnje v 2. odstavku na strani 3. sodbe). Z ničemer ni bilo izkazano, da zapisnik ne bi bil verodostojen. Ni dvoma, da ga je izdelal upravni organ pristojen za stanovanjske zadeve - primerjaj Pravilnik o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja, Ur. l. SRS, št. 25/81, s strani osebe, ki ga je sestavila, je tudi podpisan, kdaj je bil izdan je prav tako razvidno - 22.3.1988. Stanovanje je D. B. odkupil po 117. členu SZ. Za določitev vrednosti stanovanj so se uporabljali elementi za izračun vrednosti stanovanj, ki jih je določal prav ta pravilnik, torej "stari" točkovalni zapisniki (primerjaj komentar k 121. in 117. členu SZ, Stanovanjski zakon s komentarjem, GV, Ljubljana 1991). Da bi bilo v konkretnem primeru kaj drugače, dokazni postopek ni pokazal. Ni bistveno, da na zapisniku ni podpisa "lastnika", z upoštevanjem zapisnika pri določitvi vrednosti stanovanja v zvezi s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe z dne 12.11.1991 (kot je določal SZ, kaj drugega pa ni bilo izkazano; primerjaj tudi izpovedbo D. B.), sta ga oba, prodajalec in imetnik stanovanjske pravice (tedaj že D. B.) priznala kot verodostojnega. Kupoprodajno pogodbo, izpovedbo D. B. in zapisnik, je sodišče prve stopnje zato upravičeno "povezalo" in utemeljeno zaključilo, da sta bila tudi sporna prostora vključena v stanovanje, ki ga je kupil D. B..

Po določbi 118. člena SZ so s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe po tem zakonu, kupci prevzeli vse pravice in obveznosti, kot so jih imeli lastniki stanovanj. Zakon je izhajal iz dejstva, da večina stanovanj v času privatizacije še ni bila vpisana v zemljiški knjigi. S sklenitvijo kupoprodajne pogodbe z dne 12.11.1991 je bil torej položaj D. B. izenačen s položajem lastnika stanovanja (ne glede na zemljiškoknjižne vpise). S stanovanjem je zato lahko prosto razpolagal in ni videti razloga, da kupoprodajni pogodbi sklenjeni med njim kot prodajalcem in kupcem stanovanja firmo A. C., d.o.o. z dne 9.2.2000 in nato med A. C., d.o.o. kot prodajalcem in V. M. (toženko) kot kupcem, z dne 7.11.2001, ne bi bili veljavni. Pravilno je zato sodišče prve stopnje zaključilo, da je toženka lastnica spornih prostorov (ne glede na zemljiškoknjižni vpis) in tožbeni zahtevek za izpraznitev teh prostorov, zavrnilo.

Glede na ostale pritožbene navedbe, pa pritožbeno sodišče še dodaja: Glede na povedano ni bistveno, ali je A. K., direktor drugega tožnika v času podpisa kupoprodajne pogodbe z dne 12.11.1991, kdaj osebno videl ali se sporni podstrešni prostor uporablja ali ne. Sam je povedal, da če bi bili prostori v podstrešju predmet pogodbe, bi bilo to v pogodbi navedeno. Dokazni postopek je nedvomno pokazal, da gre pri (v pogodbi navedenih) drugih prostorih, prav za sporna prostora (poleg še dveh kletnih), da sta v pogodbi torej navedena. Tudi pričanje L. M. na pravilnost odločitve ne more vplivati. Ta pri dveh ogledih v letu 2003 ni videl, da bi na podstrešju kdo živel. Tožnik je v tožbi sam navedel, da tožena stranka sporne prostore uporablja najmanj od dne 9.2.2000. D. B. je pojasnil, da sta na podstrešju 2 izdelani sobi, ki ju loči hodnik, ostali del pa je "klasično" podstrešje (takšno stanje je bilo že ob, in tudi preje, sklepanju kupoprodajne pogodbe z dne 12.11.1991). Glede na to in tudi sicer, ni dvoma, da se je pričanje D. Z. F. nanašalo na sporno sobo na podstrešju. Dokazni postopek je sicer pokazal, da K. F. (brat toženke) zaseda poleg te sobe očitno še del drugih podstrešnih prostorov, vendar to ni predmet tega postopka. Vse pogodbe vsebujejo tudi intabulacijsko klavzulo (razpolagalni pravni posel) - dovolitev vknjižbe lastninske pravice pri prodanem stanovanju. Zemljiškoknjižni vpis pa bo mogoč šele po vzpostavitvi etažne lastnine v zemljiški knjigi.

Odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka je torej pravilna in zakonita. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo v izpodbijanem delu (v 1. in 3. točki izreka, kolikor se nanaša na prvo tožnico) potrdilo (353. člen ZPP).