Jedro

Tožena stranka je izgubila pravico sodno uveljaviti sklenitev najemne pogodbe za stanovanje zaradi poteka petletnega zastaralnega roka.

Najemna pogodba za stanovanje ni bila ustno sklenjena oz. realizirana v smislu določbe 73. člena ZOR, ker tožeča stranka ni dokazala obojestranske pogodbe volje za sklenitev pogodbe, kot tudi ni bil izkazan bistveni element najemne pogodbe - plačevanje najemnine.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

: S sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, da je tožena stranka T. P. dolžna izprazniti dvosobno stanovanje H. 28 v L. in ga izpraznjenega oseb in stvari izročiti tožeči stranki ter ji povrniti nastale pravdne stroške z zakonitimi zamudnimi obrestmi. Nadalje je zavrnilo primarni nasprotni tožbeni zahtevek tožene stranke na sklenitev najemne pogodbe za navedeno stanovanje za nedoločen čas ter tudi podrejena tožbena zahtevka - na sklenitev najemne pogodbe za določen čas ter - na izselitev iz stanovanja pod pogojem, da bo toženima strankama tožeča stranka preskrbela drugo primerno dvosobno stanovanje za neprofitno najemnino. Toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki povrne stroške postopka v višini 1.343,21 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila.

Proti sodbi se pritožuje tožena stranka in uveljavlja vse pritožbene razloge. Poudarja, da je pokojni A. P. tudi v korist uporabnikov spornega stanovanja pridobil stanovanjsko varnost, ki presega varnost, ki jo ima imetnik hišniškega stanovanja in ki preprečuje brezpogojno izselitev oz. izpraznitev spornega stanovanja in na drugi strani eni od dedinj pokojnega zagotavlja ustrezno sklenitev najemne pogodbe. Na tej podlagi tudi ni mogoče zahtevati izselitev oz. izpraznitev in izročitev spornega stanovanja, če se istočasno ne ponudi sklenitev najemne pogodbe na drugem ustreznem stanovanju. Tožena stranka v navedenem stanovanju biva že od svojega 3. leta starosti, torej 59 let. Tožeča stranka jo je glede neprofitne najemne pogodbe očitno ves čas zavajala in ji nikoli ponudila sklenitve najemne pogodbe na kakšnem drugem ustreznem stanovanju. Zahtevek je nemoralen, saj je tožena stranka ves čas skrbela in vzdrževala stanovanje in ga v celoti obnovila. Tožeča stranka se je želela znebiti tožene stranke in se je ustno dogovarjala eno, drugo pa je počela. Tožena stranka je bila ves čas v dobri veri. Iz zapisnika o vrednosti stanovanja z dne 22.6.1998 jasno izhaja, da je bilo točkovanje opravljeno zaradi izračuna neprofitne najemnine za mesec junij in ne zaradi česar koli drugega. Priča N. J. je povedala, da so točkovanje opravili zato, ker je vodstvo fakultete iskalo iztočnico za novo tožbo na plačilo uporabnine in ker niso mogli priti v stanovanje, ker naj bi tožena stranka stanovanje zasedala nezakonito. Nesporno je, da se je po sprejetju Stanovanjskega zakona tožena stranka obrnila na tožečo stranko in v skladu z določili 147. člena želela z njo skleniti najemno pogodbo. Ta ji je odgovorila, da bo to možno šele po samem točkovanju stanovanja. Tako sta se stranki ustno dogovorili, da bo kot najemnino za stanovanje še naprej do točkovanja stanovanja plačevala stroške stanovanja in se zavezala na svoje stroške opraviti adaptacijo navedenega stanovanja. Sklenitev pogodbe je bila tako jasno vezana na točkovanje stanovanja. Tožeča stranka je počakala, da je tožena stranka adaptirala stanovanje in nato začela uveljavljati svoje zahtevke. Da je bila tožena stranka zavajana, izkazuje tudi dejstvo, da tožba na uporabnino ni bila vložena. Pogodba je bila tako kljub ustni obliki v skladu s tedaj veljavnim 73. členom ZOR veljavna. Do umika tožbe je prišlo, ker je tožeča stranka vztrajala, da bo pogodba sklenjena po opravljenem točkovanju. Predlaga spremembo ali razveljavitev sodbe.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožnica se sklicuje na pravnomočno sodbo Okrožnega sodišča v Ljubljani, opr. št. II Ig ... iz leta 1956, po kateri je bil dolžan bivši prvotoženec pok. A. P. (pravni prednik sedanje toženke) zaradi odpovedi izprazniti sporno stanovanje, ko mu bo preskrbljeno drugo stanovanje v smislu 3. odstavka 62. člena Zvezne stanovanjske uredbe. V tej sodbi vidi zase podlago, ki preprečuje tožeči stranki uspeh s tožbenim zahtevkom na izselitev iz spornega stanovanja, saj ji slednja ne nudi drugega ustreznega stanovanja v skladu z omenjeno sodbo. Učinki in vsebina pravnomočnosti navedene sodne odločbe pa zgodovinsko segajo v obdobje dveh različnih pravnih sistemov oz. različnih pravnih ureditev stanovanjskega varstva, v luči katerih jih je potrebno v sporni zadevi presojati. Toženi stranki sicer utemeljeno opozarjata, da je na podlagi zgoraj omenjene pravnomočne sodbe iz leta 1956 pok. A. P. pridobil pravico do drugega stanovanja. Za to drugo stanovanje tudi ni mogoče trditi, da ima status hišniškega stanovanja (in so zato razlogi sodišča prve stopnje, ki se glede drugega podrednega tožbenega zahtevka, s katerimi se terja drugo primerno stanovanje, vendar ne hišniško, sklicuje na določbo 157. člena SZ, ki je urejal razmerja v zvezi s hišniškimi stanovanji, materialno pravno sicer nepravilni, kar pa na samo pravilnost izpodbijane odločitve v zvezi s tem tožbenim zahtevkom ni vplivalo; o tem sicer natančneje v nadaljevanju te odločbe) (1). Glede na tedaj veljavne predpise je namreč bivši hišnik v takšnih primerih (ko je šlo za prenehanje hišniškega razmerja brez krivde hišnika) pridobil pravico do drugega - neslužbenega - stanovanja ter pridobil na drugem stanovanju tudi stanovanjsko pravico in torej ne zgolj pravico do začasne uporabe - za čas kolikor bo trajalo hišniško razmerje, saj je le-to že prenehalo (primerjaj določbo 3. odstavka 62. člena Zvezne stanovanjske uredbe - Ur. l. FLRJ, št. 29/54). Takšno ureditev so vsebinsko ohranili tudi kasnejši stanovanjski predpisi, ki so tudi v takšnem primeru imetniku stanovanjske pravice in uporabnikom zagotavljali maksimalno stanovanjsko varstvo na drugem primernem stanovanju (primerjaj npr. določbe: 33. člena zveznega Zakona o stanovanjskih razmerjih - Ur. l. FLRJ, št. 17/62, pa tudi določbi 1. odstavka 6. člena republiških Zakonov o stanovanjskih razmerjih - Ur. l. SRS, št. 18/74 in 35/82). Takšen stanovanjski status je bil torej zagotovljen tudi A. P., ki je zato imel ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona, ki predstavlja mejnik med pravkar opisano prejšnjo ureditvijo stanovanjskih razmerij v razmerju do nove (Stanovanjski zakon - Ur. l. RS, št.: 18/91-I, ki je začel veljati 19.10.1991; v nadaljevanju SZ), pravico do sklenitve najemne pogodbe na drugem primernem stanovanju (člen 147/1 SZ), ker pa mu tožeča stranka ni preskrbela takšnega stanovanja pa zato enako pravico na spornem stanovanju. Stanovanjsko varstvo - pravica do sklenitve najemne pogodbe - pa je po njegovi smrti (5.10.1997) pripadla tudi njegovi ženi oz. enemu od ožjih družinskih članov (smiselna uporaba določbe 1. odstavka 56. člena SZ) oz. glede na določbo 3. odstavka 147. člena SZ uporabniku iz Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. RS, št. 35/82 in 14/84). Pokojni A. P. je torej tudi v korist uporabnikov spornega stanovanja pridobil stanovanjsko varstvo oz. najemno varstvo, ki presega varstvo, ki ga ima "imetnik" hišniškega stanovanja, in ki sedaj preprečuje brezpogojno prisilno izselitev oz. izpraznitev spornega stanovanja, ter po drugi strani eni od dedinj pokojnega oz. eni od toženih strank lahko - ob izpolnjevanju zakonskih pogojev enako kot siceršnjim imetnikom stanovanjske pravice - zagotavlja sklenitev ustrezne najemne pogodbe v smislu določb Stanovanjskega zakona. Takšno morebitno stanovanjsko oz. najemno varstvo načelno seveda pomeni, da od upravičene osebe tudi ni mogoče zahtevati izselitve oz. izpraznitve in izročitve spornega stanovanja, če se istočasno ne ponudi sklenitev najemne pogodbe na drugem ustreznem stanovanju. Vse to je sicer pritožbeno sodišče že pojasnilo v svojem sklepu, opr. št. 1991/2003, z dne 28.1.2004. Vendar pa je nova ureditev terjala tako od prejšnjih stanodajalcev, sedanjih lastnikov stanovanj kot tudi od prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice določene aktivnosti v okviru dolžnosti novih lastnikov do imetnikov, ter pravic slednjih v razmerju do prvih. Najemno pogodbo je moral namreč lastnik stanovanja skleniti v roku 6 mesecev po uveljavitvi SZ (1. odstavek 147. člena zakona). Če tega ni storil, pa je moral imetnik stanovanjske pravice po izteku tega roka sodno zahtevati njeno sklenitev, kar pomeni, da je sodna uveljavitev te pravice bila tudi omejena z zastaralnim rokom iz 371. člena ZOR (seveda če je lastnik uveljavljal ugovor zastaranja kot v spornem primeru). Če upravičenec ni pravočasno uveljavljal (kot spornem primeru) svoje zakonske pravice do sklenitve najemne pogodbe, je izgubil sodno varstvo zaradi neiztožljive pravice in se je v stanovanju nahajal brez pravnega naslova, s tem pa nezakonito (člen 58 SZ). V teh pravnih okvirih je torej potrebno presojati tudi zgoraj navedeno sodno odločbo iz leta 1956, ki je bila izdana v prvem zgodovinskem pravnem obdobju ureditve stanovanjskih razmerij in zato toženi stranki ni zagotavljala tudi pravic, ki jih je prinesla stanovanjska ureditev iz drugega zgodovinskega pravnega obdobja. Le te si je morala tožena stranka ob evidentno nezakonitem ravnanju tožeče stranke, ki bi morala skleniti najemno pogodbo s pravnim prednikom tožene stranke, šele pridobiti v skladu z novo ureditvijo, vendar pa je zaradi opustitve pravnega prednika tožene stranke, ki je ustrezno tožbo najprej vložil, pa jo nato brez potrebe umaknil, pravico do sodne uveljavitve ustrezne najemne pogodbe tudi izgubila.

Pritožbeno sodišče namreč tudi soglaša s prepričljivo dokazno oceno prvostopnega sodišča, ki je ugotovilo, da med strankama ni obstajal dogovor o tem, da bosta pravdni stranki najemno pogodbo sklenili šele po opravljenem točkovanju. Utemeljenost takšnega zaključka izhaja iz skladnih, logičnih oz. prepričljivih izpovedb prič dr. M. B. ter N. V., ki sta obstoj takšnega dogovora zanikala, pri čemer priča dr. M. B. niti ni imel pooblastil za sklenitev takšne pogodbe, ter po drugi strani spreminjajoče se in zato kot neverodostojne ocenjene izpovedbe toženke, ki je zatrjevala obstoj takšnega dogovora s pričo dr. M. B. Tudi pritožbeno sklicevanje na zapisnik o točkovanju z dne 4.6.1998 ne more prenesti teže na stran toženkinih trditev, saj je življenjsko oz. izkustveno povsem sprejemljiva razlaga prvostopnega sodišča, da je bil zapisnik, ki ga je izpolnil predstavnik ..., torej upravnik, izpolnjen zaradi potrebe točkovanja stanovanja in bil sestavljen tudi zato, da bi omogočil ugotovitev o višini uporabnine za vložitev morebitne tožbe zoper toženo stranko, ki sicer kasneje ni bila vložena. Podpis tožene stranke na zapisniku tudi ne izkazuje priznanja tožeče stranke, da ima tožena stranka položaj najemnice v smislu nove ureditve. Takšen status bi tožeča stranka toženki priznala šele s sklenitvijo ustrezne najemne pogodbe. Ob povedanem so tako neutemeljeni pritožbeni očitki, da je bila tožena stranka izigrana s strani tožeče stranke oziroma da naj bi jo ta zavajala, ker naj bi ji obljubljala sklenitev najemne pogodbe.

Končno tudi niso utemeljene pritožbene navedbe, da naj bi bila sklenjena ustna najemna pogodba in ta v smislu določbe 73. člena ZOR tudi realizirana. Po neizpodbijanih dejanskih ugotovitvah sodišča prve stopnje tožena stranka po letu 1991 ni plačevala najemnine, temveč zgolj stroške v zvezi z uporabo stanovanja (ogrevanje, odvoz smeti in elektrike). Izpolnjen torej tako ni že eden od bistvenih pogojev realizacije najemne pogodbe, to je izpolnitev substancialnega elementa oz. obveznosti najemnika vsake najemne pogodbe – plačilo najemnine. Prav tako iz dejanskih ugotovitev prvostopne sodbe tudi ni razvidno, da bi obstajala obojestranska pogodbena volja, da je sklenjena ustna najemna pogodba. Celo sama tožena stranka ves čas zatrjuje, da naj bi pravdni stranki sklenitev najemne pogodbe odložili na čas po opravljenem točkovanju spornega stanovanja. Zgolj plačevanje določenih vzdrževalnih in obratovalnih stroškov v zvezi s spornim stanovanjem ne predstavlja niti sklenitve ustne pogodbe in še manj njene realizacije.

Pravilni sta torej obe pravno nosilni ugotovitvi prvostopnega sodišča in sicer: da je pravni prednik tožene stranke pridobil stanovanjsko varstvo na podlagi omenjene sodne odločbe iz leta 1956, vendar pa ga je ob pogojih zaradi opustitve pri uveljavljanju sodnega varstva v skladu z zahtevami nove pravne ureditve izgubil in se zato tožena stranka v stanovanju nahaja nezakonito, kar terja njeno izselitev ter po drugi strani, da nima pravice do sklenitve najemne pogodbe za sporno stanovanje (kaj takšnega ji izrecno ne daje niti sodba iz leta 1956) kot tudi ne pravice do najemne pogodbe za drugo ustrezno stanovanje (slednja pravna situacija je v bistvu zrcalna slika prve pravne situacije oziroma njena nujna posledica). Ob povedanem se izkažejo kot pravno nepomembne v pritožbi ponovljene trditve, da toženka živi v stanovanju že od leta 1959, da je stanovanje vzdrževala in ga celo adaptirala. Nobena od teh okoliščin ne predstavlja pravne podlage za sklenitev terjane najemne pogodbe.

Ob povedanem je moralo pritožbeno sodišče pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo (člen 353 ZPP).

(1) Tudi ugotovljena okoliščina, da bivši imetnik stanovanjske pravice A. P. v spornem stanovanju ni več živel že v obdobju pred uveljavitvijo SZ, sama po sebi ni pomenila razloga za prenehanje stanovanjskega razmerja iz 58. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. RS, št. 18/74; v nadaljevanju: ZSR), kar bi predstavljalo oviro za sklenitev najemne pogodbe po določbi 1. odstavka 148. člena SZ. Glede na omenjeno določilo ZSR namreč v izpodbijani sodbi manjka ugotovitev, da tedaj tudi uporabniki stanovanja, med njimi tudi toženka, niso uporabljali spornega stanovanja. V zakonskih določbah (SZ) tudi ni podlage za prvostopni zaključek, da toženka ni upravičena do sklenitve najemne pogodbe, ker sedaj – že po uveljavitvi SZ - oddaja sporno stanovanje v celoti v podnajem. Vendar pa je odločitev prvostopnega sodišča kljub tem pravno nepravilnim zaključkom pravilna iz naprej navedenih razlogov.