Jedro

Ker gre v zvezi s podpisniki pogodbe (lastnikov objekta s skupaj 67,38 % lastniškim deležem) za dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, na katero je pritožbeno sodišče vezano in je ne more presojati, se kot neutemeljeno izkaže pritožbeno opozarjanje na obstoječo sodno prakso, ki se je drugače izrekla o podpisnikih in posledično (ne)veljavnosti pogodbe.

Prikrajšanje tožeče stranke utemeljuje dejstvo, da je dobaviteljem iz svojih sredstev plačala dolg tožene stranke, kot lastnika poslovnega prostora in garaž v obravnavanem objektu, zaradi česar je prišlo do neupravičenega premika premoženja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka nosi sama svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. 0827 Ig 6184/2007 z dne 05. 10. 2007 ostane v veljavi v 1. in 3. točki izreka (I. točka izreka). Odločilo je, da je dolžna tožena stranka tožeči v roku 8 dni povrniti njene pravdne stroške v višini 508,70 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo vlaga pravočasno pritožbo tožena stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in spremeni izpodbijano sodbo tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži v plačilo pravdne stroške tožene stranke skupaj s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi, podredno pa naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. O pritožbi zoper sodbo je na podlagi novelirane določbe petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica, saj gre za spor majhne vrednosti, zadeva pa ni zapletena glede pravnih ali dejanskih vprašanj in od odločitve o pritožbi ni mogoče pričakovati rešitve pomembnega pravnega vprašanja, kar bi opravičevalo odločitev, da se zadeva odstopi v reševanje senatu.

6. Sodba, s katero je končan spor v postopku v sporih majhne vrednosti, se sme izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Sodbe izdane v postopku v sporih majhne vrednosti torej ni mogoče izpodbijati zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, kar pomeni, da je pritožbeno sodišče, ko odloča o pritožbi, vezano na ugotovljeno dejansko podlago sodbe prvostopenjskega sodišča. 7. Tožeča stranka kot upravnik od tožene stranke kot lastnika poslovnega prostora na naslovu D. in dveh garaž na naslovu K. vtožuje stroške upravljanja in obratovanja v obdobju od junija 2006 do marca 2007. Zahtevek tožeča stranka utemeljuje primarno na podlagi sklenjene Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja soseske B. z dne 17. 06. 1996 (A2, v nadaljevanju Pogodba), podrejeno pa (za vse vtoževane stroške, razen za storitve upravljanja) na podlagi neupravičene obogatitve (190. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ).

8. Dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki ne morejo biti predmet preizkusa na drugi stopnji, so naslednje: - da so Pogodbo oz. pooblastilo za podpis Pogodbe podpisali lastniki stanovanj v zgradbi D. 56 in K. 3, katerih lastninska pravica predstavlja 67,38 % deleža; - da je tožeča stranka iz svojih sredstev plačala dobaviteljem za opravljene storitve in dobavljeno energijo; - da je tožeča stranka pri obračunu stroškov upoštevala ključe delitve stroškov po bruto površini (stroški tekočega vzdrževanja, službe vzdrževanja, investicijskega vzdrževanja, zavarovalnih premij za požar in odgovornost), priključni moči (stroški vode, skupne elektrike ter varovanja), neto površini (stroški toplotne energije in odvoza smeti), bruto površini pomnoženi s faktorjem izračuna in indeksom maloprodajnih cen, po številu enot (stroške čiščenja funkcionalnega zemljišča, čistilke, hišnika ter storitev na področju upravljanja), po števcu (stroški porabe hladne vode) ter v višini 1,20 EUR / enoto (strošek rezervnega sklada).

9. Sodišče prve stopnje je zahtevku tožeče stranke delno ugodilo na temelju sklenjene Pogodbe, delno pa na verzijski podlagi.

10. Upoštevaje ugotovitev sodišča prve stopnje, ki ne more biti predmet pritožbenega preizkusa, da je Pogodbo oz. Pooblastilo za njen podpis podpisala več kot polovica lastnikov (67,38 %), je zaključek sodišča prve stopnje o veljavni skleniti Pogodbe pravilen. V 28. členu Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/91 in naslednji, v nadaljevanju SZ, v zvezi s 23. členom SZ), ki je veljal v času sklenitve Pogodbe, je določena vsebina pogodbe, ki jo lastniki sklenejo z upravnikom. Gre za pogodbo o opravljanju poslov v zvezi z upravljanjem hiše, ki jo veljavno sklenejo lastniki, katerih solastniški deleži na skupnih prostorih predstavljajo več kot polovico vrednosti hiše (prvi odstavek 31. člena SZ). Smiselno enako določa tudi drugi odstavek 15. člena Zakona o temeljnih lastninskih razmerjih (Ur. l. SFRJ, št. 6/1080 in naslednji, v nadaljevanju ZTLR), pri čemer je šteti, da gre pri pogodbi o upravljanju za urejanje razmerij med (so)lastniki in upravnikom za posle rednega upravljanja. Ker gre v zvezi s podpisniki pogodbe (lastnikov objekta s skupaj 67,38 % lastniškim deležem) za dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, na katero je pritožbeno sodišče vezano in je ne more presojati, se kot neutemeljeno izkaže pritožbeno opozarjanje na obstoječo sodno prakso, ki se je drugače izrekla o podpisnikih in posledično (ne)veljavnosti pogodbe.

11. Sklenjena Pogodba utemeljuje tožbeni zahtevek tožeče stranke iz naslova stroškov upravljanja. Glede višine zahtevka v tem delu se je tožeča stranka sklicevala na dogovorjeno nagrado (plačilo) po X. členu Pogodbe (tč. II Prve pripravljalne vloge z dne 24. 03. 2011, list. št. 24). Tožena stranka na navedbo ni podala konkretnega ugovora, zato je šteti, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke na plačilo stroškov upravljanja po višini utemeljen.

12. Ker nastopa upravnik le kot zastopnik lastnikov v sporih o njihovih pravicah in koristih, ne more kot stranka, torej v lastnem imenu, izterjevati obratovalnih stroškov. Aktivno legitimacijo mu lahko podelijo sami lastniki stanovanj, prostorov z (izrecnim) prenosom svojih materialnopravnih upravičenj v pogodbi o upravljanju ali v posebnem naročilu. Kadar do takšnega prenosa ni prišlo, je upravnik aktivno legitimiran le, če je stroške založil iz lastnih sredstev. (1) Tožeča stranka posebnega prenosa upravičenj lastnikov poslovnih prostorov ni zatrjevala. Glede na ugotovitev sodišča prve stopnje, da je obratovalne stroške plačala iz lastnih sredstev, predstavljata materialnopravno podlago sporu določbi 197. v zvezi s 190. členom OZ.

13. Prikrajšanje tožeče stranke utemeljuje dejstvo, da je dobaviteljem iz svojih sredstev plačala dolg tožene stranke, kot lastnika poslovnega prostora in garaž v obravnavanem objektu, zaradi česar je prišlo do neupravičenega premika premoženja. Vprašanje pa je nadalje, kolikšen je dolg tožene stranke oz. po kakšen ključu je bila tožeča stranka upravičena razdeliti obratovalne stroške med vse lastnike prostorov v objektu.

14. Sodišče prve stopnje je sledilo navedbam tožeče stranke glede dejstev o velikosti poslovnega prostora in garaž tožene stranke v razmerju do celotne površine. Ta dejstva v sporu majhne vrednosti ne morejo biti predmet pritožbenega izpodbijanja. Prav razmerje med velikostjo prostorov tožene stranke in velikostjo prostorov celotnega objekta utemeljuje solastni delež tožene stranke (182. člen Stanovanjskega zakona, Ur. l. RS, št. 69/2003 in naslednji, v nadaljevanju SZ-1), pri čemer tožena stranka zgolj s pavšalnim ugovorom, da njen solastniški delež ne znaša 2,6824 % (tč. 7 pripravljalne vloge z dne 06. 04. 2011, list. št. 36) ne more uspeti. Ker je bil uporabljeni razdelilni ključ (po kvadraturi) pravilen, sklicevanje tožene stranke na to, da etažni načrt še ni bil sprejet in da pogodba o urejanju medsebojnih razmerij še ni bila sklenjena, ni odločilno. Odsotnost etažnega načrta in pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij namreč ne pomeni, da tožena stranka ni dolžna plačati storitev in dobav, ki jih je koristila in plačilo katerih je iz svojih sredstev založila tožeča stranka. Tožena stranka tudi ni pojasnila, v čem je zmotnost izračuna tožeče stranke in kolikšen bi njen delež moral znašati in kakšen/kolikšen ključ delitve bi morala tožeča stranka pri izračunu obveznosti tožene stranke uporabiti. Prav tako je utemeljeno obračunavanje stroškov upravljanja in obratovanja po X. členu Pogodbe, saj gre za pogodbeno dogovorjeno ceno, ki je za toženo stranko obvezujoča. Ker predstavlja temelj verzijskemu zahtevku dejanska obogatitev tožene stranke, je utemeljeno zaračunavanje tudi po dejanski porabi/po števcu glede stroškov porabe hladne vode.

15. Tudi niso utemeljene pritožbene navedbe o izostanku pasivne legitimacije tožene stranke. Pritožba priznava, da zatrjevani prenos lastninske pravice na predmetnih nepremičninah zemljiškoknjižno še ni bil izveden, zatorej sopogodbenik tožene stranke lastninske pravice še ni pridobil (49. člen SPZ). Ker je v zemljiški knjigi še vedno vknjižena tožena stranka, je ta kot lastnica nepremičnin dolžna nositi bremena, ki nanje odpadejo (30. člen SZ-1) (2). Kakršno koli je že njeno razmerje s kupcem prostorov po (neizvedeni) kupoprodajni pogodbi št. 1/04 z dne 21. 12. 2004 (B10), na njeno obveznost do tožeče stranke ne vpliva, pač pa bo lahko njegova presoja predmet regresnega razmerja med toženo stranko in kupcem.

16. Na pritožbene trditve v zvezi s pravilno uporabo SZ oz. SZ-1 pritožbeno sodišče odgovarja, da je potrebno pri presoji veljavnosti sklenitve pogodbe o upravljanju uporabiti zakon, ki je veljal v času sklenitve te pogodbe. Obravnavana Pogodba je bila sklenjena dne 17. 06. 1996, takrat sta tematiko stanovanjskih razmerij urejala še SZ in ZTLR. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje (prvi in tretji odstavek str. 3 sodbe) izhaja, da so bila v obravnavani stavbi tudi stanovanja, zato je po 23. členu SZ uporaba navedenega zakona pravilna. Glede (zakonske) obveznosti plačila vtoževanih obratovalnih zneskov pa je pri presoji materialnopravne podlage potrebno uporabiti zakon, ki je veljal, ko je obveznost nastala. Tožeča stranka vtožuje plačilo stroškov, nastalih v obdobju junij 2006 do marec 2007, ko sta že stopila v veljavo OZ in SZ-1 (glej 1060. člen OZ ter 193. in 196. člen SZ-1).

17. Glede na navedeno pritožbeno sodišče zaključuje, da uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani in da je odločitev sodišča prve stopnje materialnopravno pravilna, prav tako v postopku na prvi stopnji ni prišlo do bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

18. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, je dolžna sama nositi svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

(1) Tako tudi sodba Vrhovnega sodišča RS, II Ips 126/2001 z dne 24. 05. 2001. (2) Smiselno tako tudi sodba Vrhovnega sodišča RS, III Ips 43/2002 z dne 20. 06. 2002.