Jedro

Za določene terjatve oziroma za določene vrste obveznosti predpostavk njihovega nastanka ali podatkov o pravnih dejstvih, ki so pomembna za določitev predmetov oziroma višine te obveznosti, objektivno ni mogoče izkazati z notarsko ali drugo javno listino, razen s pravnomočno sodbo, s katero naloži sodišče dolžniku izpolnitev te obveznosti, zaradi česar takšna obveznost objektivno ne more nikoli postati neposredno izvršljiva na podlagi notarskega zapisa pogodbe, pa čeprav je v njem dolžnikovo soglasje k neposredni izvršljivosti.

Če med najemodajalcem in najemnikom obstaja spor o veljavnosti odpovedi (pri tem gre za pravno in ne dejansko vprašanje), mora najemodajalec pogodbo odpovedati s tožbo. V takem primeru zapadlosti in nedenarne terjatve na izpraznitev in izročitev stanovanja z listino iz 20a. člena ZIZ ni mogoče dokazovati in sam notarski zapis, kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, ne more biti izvršilni naslov za njeno prisilno uveljavitev.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in sklep v izpodbijani III. točki izreka potrdi.

II. Stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugovor dolžnika in njegov predlog za odlog zavrglo (I. in II. točka izreka). Sklenilo je še, da mora upnik dolžniku plačati stroške v višini 226,35 EUR, v roku osem dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Zoper sklep je pravočasno pritožbo dne 27. 12. 2018 (dohodni zaznamek v spisu), po tem, ko mu je bil izpodbijani sklep vročen 19. 12. 2018 (vročilnica v spisu), po pooblaščencih, vložil upnik. Predlaga spremembo sklepa glede stroškovne odločitve tako, da sodišče vse stroške postopka, vključno s pritožbenimi, naloži v plačilo dolžniku. Povzema obrazložitev sklepa, da lahko upnik pravico do izpraznitve in izročitve uveljavlja zgolj sodno in s tožbo, pri čemer se sodišče sklicuje na določilo 112. člena Stanovanjskega zakona, po katerem se v primeru spora najemna pogodba odpoveduje sodno, med strankama pa je sporno, ali je bil upnik dolžan dolžniku zagotoviti drugo primerno stanovanje. Meni, da iz sklepa ni dovolj jasno razvidno ali je to razlog za izpodbijano odločitev in navaja, da sklep o tem nima jasnih razlogov. Meni, da je sodišče zmotno uporabilo določilo 106. člena SZ-1. Meni, da dolžnost priskrbeti drugo primerno stanovanje nastane le, če najemodajalec najemno pogodbo odpove iz razlogov, ki niso našteti v 103. členu SZ-1 ali v najemni pogodbi, v nasprotnem primeru pa mu drugega primernega stanovanja ni treba priskrbeti. Navaja, da sta se stranki dogovorili, da se lahko najemna pogodba odpove z 90-dnevnim odpovednim rokom, kar pomeni, da ne gre za situacijo, ko bi bila odpoved dana iz razloga, ki ni bil predviden z najemno pogodbo. Nadalje navaja, da med strankama tudi ni obstajal spor, pri katerem bi bilo potrebno uporabiti določilo 112. člena SZ-1 o odpovedi s tožbo, za katerega meni, da varuje najemnika pri reševanju dejanskih in ne pravnih vprašanj. Sklicuje se na sklep VSL I Ip 3435/2017, po katerem mora v primeru, če med najemodajalcem in najemnikom obstaja spor o obstoju odpovednega razloga, najemodajalec pogodbo odpovedati s tožbo, in sodišče v pravdi ugotavlja, ali so med trajanjem najemnega razmerja nastopile takšne okoliščine, ki opravičujejo odpoved najemnega razmerja. Ni pa ta pravda namenjena odločanju o tem, ali sta se stranki dogovorili, da se lahko pogodba odpove z odpovednim rokom 90 dni. Meni, da so v konkretnem primeru, ker dolžnik ugovarja, da naj bi bila odpoved nedopustna, sporna dejanska in ne pravna vprašanja. Nadalje navaja, da so določbe SZ-1 dispozitivne narave, saj iz besedila 105. člena SZ-1, ki ureja možnost odpovedi najemnih pogodb za tržna, službena in namenska najemna stanovanja izhaja, da lahko lastnik takega stanovanja odpove najemno pogodbo poleg razlogov iz prvega in petega odstavka 103. člena tega zakona tudi iz drugih razlogov, če so navedeni v najemni pogodbi. Sprašuje se še, ali bi bilo za to, da se zadosti določbi 105. člena SZ-1, v najemni pogodbi treba določiti druge razloge ali pa posebnega razloga ne bi bilo treba navesti. Sam si prizadeva za slednje. Nadalje še opozarja, da je najemnik sam odpovedal najemno pogodbo z dnem 29. 9. 2017 in se po poteku 90-dnevnega roka izselil, s čimer meni, da je priznal veljavnost dogovora o odpovedi najemne pogodbe. Ta dolžnikova odpoved po mnenju upnika dokazuje, da je bilo upnikovo ravnanje zakonito in skladno z dogovorom, zaradi česar meni, da je dolžnik dolžan povrniti njegove stroške, saj je prostovoljno izpolnil obveznost, ki je bila predmet upnikovega zahtevka. Zato meni, da bi bilo treba uporabiti določilo petega odstavka 38. člena ZIZ, ki določa, da mora dolžnik upniku na njegovo zahtevo povrniti stroške, ki so bili potrebni za izvršbo, ter določilo 158. člena ZPP, ki določa, da mora tožeča stranka, ki umakne tožbo, povrniti nasprotni stranki pravdne stroške, razen če jo je umaknila takoj, ko je tožena stranka izpolnila zahtevek. Priglaša še stroške pritožbenega postopka.

3. V odgovoru na pritožbo upnika dolžnik predlaga njeno zavrženje v primeru njene nepravočasnosti, sicer pa njeno zavrnitev. Priglaša tudi stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče je sklep preizkusilo v izpodbijanem delu, to je glede stroškovne odločitve (III. točka izreka), v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po določbi 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), oba v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

6. Upnik je predlagal izvršbo zaradi izpraznitve in izročitve nepremičnine, svoj predlog pa opiral na notarski zapis najemne pogodbe notarja A. A. št. SV-205/16 z dne 13. 5. 2016, sklenjene med upnikom in dolžnikom. Svoj predlog je opiral na določilo 4. člena te pogodbe, v katerem sta stranki dogovorili, da se najemno razmerje sklene za nedoločen čas, z možnostjo odpovedi najemodajalca ali najemnika z 90-dnevnim odpovednim rokom, v katerem mora najemnik poravnati vse tekoče stroške in najemnino ne glede na to, če se predhodno odseli. V 5. členu te pogodbe sta stranki navedli krivdne razloge, iz katerih sme najemodajalec odpovedati najemno razmerje, v 12. členu pa med drugim določili še, da se pravice in obveznosti pogodbenih strank po tej pogodbi presojajo v skladu s to pogodbo, za vse zadeve, za katere se stranki nista izrecno dogovorili, pa veljajo določbe Stanovanjskega zakona in Obligacijskega zakonika.

7. Tekom postopka je sodišče prve stopnje na podlagi upnikovega umika, ker je dolžnik stanovanje izpraznil, postopek ustavilo. Z izpodbijano odločitvijo je sklenilo, da je upnik, ker je ugotovilo, da njegov predlog za izvršbo ni bil utemeljeno vložen, dolžan dolžniku povrniti stroške ugovora, ker mu jih je povzročil neutemeljeno.

8. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da ima sklep navedene jasne razloge o vseh odločilnih dejstvih, tako da ga je mogoče preizkusiti in pritožbeni očitki o kršitvi iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v povezavi s 15. členom ZIZ niso utemeljeni. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da je notarski zapis izvršilni naslov, če je izvršljiv (2. točka drugega odstavka 17. člena ZIZ). Tak pa je, če je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo in če je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, zapadla, kar je treba dokazati z notarskim zapisom, javno listino ali po zakonu overjeno listino (20.a člen ZIZ). Vendar pa za določene terjatve oziroma za določene vrste obveznosti predpostavk njihovega nastanka ali podatkov o pravnih dejstvih, ki so pomembna za določitev predmetov oziroma višine te obveznosti, objektivno ni mogoče izkazati z notarsko ali drugo javno listino, razen s pravnomočno sodbo, s katero naloži sodišče dolžniku izpolnitev te obveznosti, zaradi česar takšna obveznost objektivno ne more nikoli postati neposredno izvršljiva na podlagi notarskega zapisa pogodbe, pa čeprav je v njem dolžnikovo soglasje k neposredni izvršljivosti (tako dr. Nina Plavšak, neposredna izvršljivost notarskega zapisa v: Podjetje in delo, letnik 2012, št. 8, stran 1617 in naslednje, GV Založba Ljubljana, 1. 12. 2012).

9. V konkretnem primeru upnik zatrjuje prenehanje najemne pogodbe zaradi njegove odpovedi le-te, brez posebnega razloga za odpoved. Ob navedenem je sodišče prve stopnje, ker gre za najem stanovanja, pravilno opozorilo, da je treba v zvezi z odpovedjo najemne pogodbe upoštevati tudi določbe Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), ki so kogentne narave, zato stranki svojega obligacijskega razmerja v tem delu ne moreta urediti drugače. Tretji odstavek 112. člena SZ-1 določa, da se najemna pogodba ob sporu odpoveduje s tožbo. Med strankama tega postopka pa je sporno, ali je najemodajalec najemno pogodbo res veljavno odpovedal, saj dolžniku ob odpovedi ni priskrbel primernega drugega stanovanja.

10. Prvi odstavek 106. člena SZ-1 določa, da lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu tega zakona (krivdni razlogi) ali najemni pogodbi le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Pri tem ni mogoče slediti stališču pritožnika, da sta stranki z najemno pogodbo uporabo te določbe na podlagi dispozicije iz 105. člena SZ-1, po kateri sicer smeta stranki v najemni pogodbi za tržno najemno stanovanje poleg krivdnih določiti še druge odpovedne razloge,1 izključili, kar je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo. V 4. členu najemne pogodbe, na katerega se sklicuje upnik, sta namreč določili le, da se najemno razmerje sklene za nedoločen čas, z možnostjo odpovedi obeh strank z 90-dnevnim odpovednim rokom, v katerem mora najemnik poravnati vse tekoče stroške in najemnino, tudi če se predhodno odseli. Kakšnega drugega razloga razen tistih krivdnih, ki jih SZ-1 našteva v 103. členu, stranki pa sta jih povzeli v 5. členu najemne pogodbe, v sami pogodbi nista določili. Že jezikovna razlaga navedene določbe SZ-1 pa daje jasen odgovor, da morata stranki drug odpovedni razlog v najemni pogodbi določiti, torej opredeliti.2 Poleg tega sta stranki še posebej zapisali, da za vse zadeve, za katere se stranki nista _izrecno_ dogovorili, veljajo določbe Stanovanjskega zakona in Obligacijskega zakonika.

11. Če med najemodajalcem in najemnikom obstaja spor o veljavnosti odpovedi (pri tem gre za pravno in ne dejansko vprašanje), mora najemodajalec pogodbo odpovedati s tožbo (tretji odstavek 112. člena SZ-1). Prisilna narava določil glede kvalificiranega načina uveljavljanja odpovedi stanovanjskega najemnega razmerja v sporu, torej takrat, ko se najemnik s prenehanjem pogodbe ne strinja in prostovoljno ne izprazni stanovanja, je opredeljena zaradi varstva javnega interesa socialne varnosti, saj gre za pravno posledico, ki izjemno intenzivno posega v socialni status najemnika. Utemeljenost odpovedi je zato podrejena sodni kontroli.3 V takem primeru torej zapadlosti in nedenarne terjatve na izpraznitev in izročitev stanovanja z listino iz 20a. člena ZIZ ni mogoče dokazovati in sam notarski zapis, kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, ne more biti izvršilni naslov za njeno prisilno uveljavitev.

12. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da stranki drugih odpovednih razlogov v smislu določbe 105. člena SZ-1 v najemni pogodbi nista navedli, zato bi najemodajalec sicer lahko odpovedal najemno pogodbo tudi iz drugih razlogov, a le, če bi najemniku priskrbel drugo primerno stanovanje (106. člen SZ-1), za kar pa med strankama ni sporno, da upnik tega ni storil. In ker med strankama obstaja spor o tem, ali je terjatev upnika na izselitev sploh nastala, kar je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, je sklicujoč se na določbo tretjega odstavka 112. člena SZ-1, da se najemna pogodba ob sporu odpoveduje s tožbo, pravilno zaključilo, da bi mogel upnik enostransko odpovedno pravico pravno učinkovito uresničiti samo sodno in da je bil zato predlog za izvršbo, vložen le na podlagi notarskega zapisa najemne pogodbe, vložen neutemeljeno. Posledično je pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je upnik dolžniku stroške ugovora zoper sklep o izvršbi povzročil neutemeljeno in mu jih je zato dolžan povrniti (šesti odstavek 38. člena ZIZ).

13. Uporaba prvega odstavka 158. člena ZPP, po katerem mora tožeča stranka, ki umakne tožbo, povrniti nasprotni stranki pravdne stroške, razen če jo je umaknila takoj, ko je tožena stranka izpolnila zahtevek, pa v konkretnem primeru ne pride v poštev. Ni namreč mogoče slediti stališču pritožbe, da je dolžnik z izpraznitvijo in izročitvijo stanovanja priznal veljavnost upnikove odpovedi in tako izpolnil upnikov zahtevek. Že po upnikovih trditvah je bila ta izselitev posledica dolžnikove kasnejše odpovedi najemne pogodbe, ki v primeru upnikovega stališča ne bi bila potrebna, in tako ni mogoč zaključek, da je dolžnik izpolnil, kar je upnik od njega v tem postopku zahteval, torej izselitev na podlagi upnikove odpovedi najemne pogodbe.

14. Pritožbeni razlogi tako niso utemeljeni in ker tudi niso podane kršitve, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, je to pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sklep v izpodbijani III. točki izreka potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

15. Ker upnik s pritožbo ni uspel, sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ, in peti odstavek 38. člena ZIZ). Tudi dolžnik sam krije stroške odgovora na pritožbo, saj so le-ti nepotrebni in mu jih zato ni povzročil upnik neutemeljeno (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, in šesti odstavek 38. člena ZIZ). V odgovoru na pritožbo namreč dolžnik ni navedel nobenega odločilnega dejstva, ki pritožbenemu sodišču ne bi bilo poznano in ne bi bilo razvidno že iz spisa, zaradi česar ni pripomogel k odločanju o pritožbi.

1 Lastnik tržnega najemnega, službenega najemnega ali namenskega najemnega stanovanja lahko odpove najemno pogodbo, poleg razlogov iz prvega in petega odstavka 103. člena tega zakona, tudi iz drugih razlogov, če so navedeni v najemni pogodbi (prvi odstavek 105. člena SZ-1). 2 Tako tudi prof. dr. Miha Juhart v: Stanovanjski zakon (SZ-1), Uvodna pojasnila, GV založba, Ljubljana 2003, str. 60. 3 Prim. sklep VSL I Ip 3435/2017 z dne 5. 3. 2018.