Jedro

Ne iz ZKZ ne iz ZG ne izhaja načelo, po katerem bi se v primeru združevanja kmetijskih in gozdnih zemljišč v enotni predmet pravnega posla lahko izključila uporaba enega ali drugega predpisa pri odobritvi takega posla.

Da je treba pri odločanju o odobritvi pravnega posla t.i. „paketne“ prodaje oba zakona uporabiti sočasno, je smiselno razvidno tudi iz 17. člena ZKZ, ki določa, da promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami teče po postopku in na način, določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače.

Izrek

I. Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Grosuplje št. 330-2272/2017-14 (310) z dne 6. 2. 2018 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponoven postopek.

II. Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške tega postopka v znesku 15,00 EUR v petnajstih dneh od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel za nakup zemljišč parc. št. 451, 452, 453 in 454, vse k.o. ..., za kupnino 23.000,00 EUR, v lasti prodajalke A.A., s sprejemnikom ponudbe B.B. ter zavrnil odobritev pravnega posla, sklenjenega med prodajalko in tožnikom. V obrazložitvi je navedel, da iz potrdila o namenski rabi zemljišč, ki ga je izdala Občina Ivančna Gorica, izhaja, da se del parc. št. 451 (cca 7800 m2), parc. št. 452 in del parc. št. 453 (cca 250 m2) po osnovni namenski rabi prostora nahajajo v območju drugih kmetijskih zemljišč, preostala dela parc. št. 451 in 453 ter parc. št. 454 pa se nahajajo v območju gozdnih zemljišč. Glede predkupnega upravičenca je zato upošteval določbo desetega odstavka 47. člena Zakona o gozdovih (v nadaljevanju ZG), ker se zemljišča prodajajo v kompletu in ker po namenski rabi po površini prevladujejo gozdna zemljišča, ki obsegajo 16.584 m2, napram 11.466 m2 kmetijskih zemljišč. Oba kupca sta izjavila, da uveljavljata prednostno pravico nakupa kot lastnika gozda, ki je najbližje gozdovom, ki se prodajajo. Po vpogledu v eZK, e-kataster in grafično aplikacijo GERK je prvostopenjski organ ugotovil, da ima prednostno pravico kot drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja, B.B., saj tožnik ni lastnik gozdnih zemljišč, ki so v bližini zemljišč, ki se prodajajo. Lastnica zemljišč, ki jih je navedel tožnik, je namreč C.C., kar pa v tem primeru ne šteje.

2. Drugostopni organ je pritožbo tožnika zavrnil. V obrazložitvi soglaša z razlogi prvostopenjskega organa. Navaja, da se prednostni vrstni red predkupnih upravičencev v primeru, ko se skupaj (v kompletu) prodajajo gozdna in kmetijska zemljišča, določi upoštevaje pretežnostno načelo, saj vrstnega reda ni mogoče zagotoviti istočasno po določbi 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in po določbi 47. člena ZG. Uporaba pretežnostnega načela je v takih primerih ustaljena sodna praksa, ki pomeni enega od sredstev za zagotavljanje enotne in enake uporabe pravnih predpisov v primerljivih sporih. Tožnik je sprejel ponudbo za prodajo zemljišč sam, zato ne gre za skupni sprejem ponudbe njega in njegove žene C.C. Ni res, da je vse premoženje, pridobljeno v času trajanja zakonske zveze, a priori skupno premoženje zakoncev. Upoštevati pa je treba tudi načelo zaupanja v zemljiško knjigo, iz katere izhaja, da je lastnica gozdnih zemljišč, ki so v bližini zemljišč, ki se prodajajo, tožnikova žena in ne tožnik.

3. Tožnik v tožbi navaja, da je stališče sodne prakse glede pretežnostnega načela napačno. To načelo ni določeno nikjer v ZKZ niti v ZG, niti ga ne določa noben drug zakon. Sodna praksa lahko tolmači zakonska določila, ne more pa jih nadomeščati, saj v RS ne predstavlja formalnega vira prava. V tem primeru bi bilo treba za kupoprodajo kmetijskih zemljišč uporabiti pravila ZKZ, za kupoprodajo gozdnih zemljišč pa pravila ZG in tako posebej odločiti o odobritvi enega in drugega pravnega posla. To še toliko bolj velja, ker prodajalkin namen ni bil prodati vsa štiri zemljišča enemu kupcu, pač pa prodati vsa štiri zemljišča v tem postopku in ne npr. samo treh, dveh ali ene od nepremičnin, pri čemer lahko tudi več kupcem. Poleg tega bi moral prvostopenjski organ sprejem ponudbe presojati kot skupni sprejem ponudbe tožnika in njegove žene, saj sta leta 1981 sklenila zakonsko zvezo, ki traja še danes, nepremičnine, ki so predmet tega postopka, pa bi, če bi bil pravni posel prodajalke odobren s tožnikom, predstavljale njuno skupno premoženje. Nadalje navaja še, da ima po določbah ZKZ močnejšo predkupno pravico kot B.B. Ker je upokojen, mu poglavitni vir za preživljanje pomenijo pridelki in sredstva, pridobljena iz kmetijske dejavnosti, in zemljišče, ki je predmet prodaje, tudi sam obdeluje. B.B. pa je še v rednem delovnem razmerju in mu kmetijska dejavnost ne pomeni niti edine niti glavne dejavnosti, ne izpolnjuje pa tudi pogojev iz 24. člena ZKZ. Predlaga odpravo prvostopenjske in drugostopenjske odločbe ter zahteva povrnitev stroškov postopka.

4. Toženka v odgovoru na tožbo ponovi navedbo iz drugostopenjske odločbe, da je uporaba pretežnostnega načela ustaljena sodna praksa, ki pomeni enega od sredstev za zagotavljanje enotne in enake uporabe pravnih predpisov v primerljivih primerih, zato sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne.

5. Stranka z interesom A.A. je na tožbo odgovorila in poudarila, da vse štiri parcele prodaja skupaj v kompletu enemu kupcu za enotno določeno prodajno ceno, kar je bilo jasno razvidno tudi iz njene ponudbe.

6. Tožnik in stranka z interesom v pripravljalnih vlogah, ki sta jih še vložila, navajata vsak svoje argumente glede verodostojnosti 1. 1. 2004 sklenjene zakupne pogodbe med tožnikom in D.A. (pravnim prednikom prodajalke) za dobo 15 let, ki jo je tožnik tudi priložil. 7. Tožba je utemeljena.

8. Prvostopenjski organ je v postopku odobritve pravnega posla ugotovil namensko rabo zemljišč na podlagi potrdila Občine Ivančna Gorica št. 3501-0592/2017-2 z dne 14. 8. 2017, iz katerega izhaja, da je večji del prodajanih zemljišč gozdnih (16.584 m2), manjši del (11.466 m2) pa kmetijskih, kar med strankami tudi ni sporno. V skladu s sodno prakso je za določitev predkupnega upravičenca uporabil pretežnostno načelo - načelo, ki določa, da se v primerih, kot je obravnavani, ko se skupaj prodajajo tako gozdna kot tudi kmetijska zemljišča, uporabijo določbe predpisa, ki se uporablja za tista zemljišča, ki jih je po obsegu več. V obravnavani zadevi je prvenstveno sporna uporaba tega načela, sporno pa je tudi, ali gre za skupni sprejem ponudbe tožnika in njegove žene.

9. Promet s kmetijskimi zemljišči ureja ZKZ kot specialni predpis. Določa postopek in predkupno pravico ter pogoje za njeno uveljavitev. V 23. členu našteva vrstni red, po katerem lahko predkupni upravičenci uveljavljajo predkupno pravico. Vrstni red za uveljavljanje predkupne pravice za promet z gozdnimi zemljišči pa ureja deseti odstavek 47. člena ZG. Prednost ima lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja. Kolikor na tej podlagi ni mogoče ugotoviti prednostnega upravičenca, pa ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

10. Stališče obeh upravnih organov, ki sicer sledi dotedanji sodni praksi, je, da v primerih, kot je obravnavani, vrstnega reda ni možno ugotavljati istočasno po določbah 23. člena ZKZ in 47. člena ZG, kar pa ob upoštevanju sodbe Vrhovnega sodišča RS X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020, z vidika pravilne uporabe materialnega prava ne drži. 11. Kot pravilno opozarja tožnik, ne iz ZKZ ne iz ZG ne izhaja načelo, po katerem bi se v primeru združevanja kmetijskih in gozdnih zemljišč v enotni predmet pravnega posla lahko izključila uporaba enega ali drugega predpisa pri odobritvi takega posla. Noben od navedenih zakonov tudi ne predvideva svoje uporabe glede presoje izpolnjevanja pogojev za odobritev pravnih poslov za zemljišča, ki sodijo v okvir drugega zakona, tako da se materialnih določb ZKZ ne more uporabljati za gozd in materialnih določb ZG ne za kmetijska zemljišča.1

12. Da je treba pri odločanju o odobritvi pravnega posla t.i. „paketne“ prodaje oba zakona uporabiti sočasno, je smiselno razvidno tudi iz 17. člena ZKZ, ki določa, da promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami teče po postopku in na način, določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. To pa po presoji sodišča pomeni, da se morata uporabiti tako pravilo prednostnega vrstnega reda predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ kot tudi pravilo iz desetega odstavka 47. člena ZG. Le če je upravičena oseba glede nakupa obeh vrst nepremičnin ista, je mogoče tak pravni posel odobriti skladno z zakonom, sicer pa je treba tak posel zavrniti.2

13. Tožnik ima tako prav, ko navaja, da bi bilo treba v tem primeru za kupoprodajo kmetijskih zemljišč uporabiti pravila ZKZ, za kupoprodajo gozdnih zemljišč pa pravila ZG. Neutemeljeno pa trdi, da prodajalkin namen ni bil prodaja vseh štirih zemljišč enemu kupcu, pač pa prodaja vseh štirih zemljišč v tem postopku in ne npr. samo treh, dveh ali ene od nepremičnin, pri čemer lahko tudi več kupcem. Noben predpis ne omejuje prodajalca, da oblikuje predmet prodaje na podlagi lastne, svobodne poslovne volje. Tako je povsem v njegovi presoji, ali bo prodajal zgolj nepremičnine ene ali druge vrste ali pa nepremičnine obeh vrst skupaj. V upravnem postopku ni bilo sporno, da je prodajalka vse nepremičnine, ki so navedene v ponudbi, prodajala v kompletu enemu kupcu, za enotno določeno prodajno ceno. Prevzema pa s tem tudi posledice takšne odločitve, saj se mora poleg ekonomskih vidikov zavedati tudi pravnih omejitev, ki jih nalagajo predpisi. Ob t.i. „paketni“ prodaji je treba torej prevzeti tudi tveganje za morebitno neuspešnost posla zaradi povezovanja različnih pravnih omejitev.3

14. Po presoji sodišča je neutemeljen tudi tožbeni ugovor, da bi moral prvostopenjski organ sprejem ponudbe presojati kot skupni sprejem ponudbe tožnika in njegove žene. Sodišče glede tega sledi obrazložitvi toženke, da je tožnik ponudbo sprejel sam, kar niti ni sporno, in če bi želela kot kupca nastopati skupaj on in njegova žena, bi morala skupaj tudi sprejeti ponudbo. Prvostopenjski organ je po presoji sodišča v tovrstnih zadevah pri vodenju postopka vezan na 21. člen ZKZ in peti odstavek 47. člena ZG, ki določata, kako lahko posameznik sprejme ponudbo za nakup kmetijskega ali gozdnega zemljišča. 21. člen ZKZ določa, da mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Tudi peti odstavek 47. člena ZG določa, da se predkupna pravica po tem zakonu uveljavi tako, da upravičenec iz prejšnjega odstavka v 30 dneh od prejema obvestila upravne enote pisno sporoči lastniku nepremičnine in upravni enoti, da ponudbo sprejema. V obeh primerih sta predvideni pisni izjavi, ki po sami naravi stvari predvidevata sprejemnikov podpis. To pomeni, da se tisti, ki tako izjavo podpiše, smatra za sprejemnika ponudbe. Upravni organ ni dolžan kot sprejemnika ponudbe zraven šteti še sprejemnikovega zakonca samo zato, ker bi bilo to premoženje v primeru odobritve pravnega posla na koncu skupno premoženje obeh zakoncev, razen če to (da ponudbo sprejemata oba) izrecno izhaja iz sprejema ponudbe. Da bi njegova žena podpisala izjavo o sprejemu ponudbe, pa tožnik niti ne zatrjuje.

15. Po navedenem je zaradi zmotne uporabe materialnega prava sodišče na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo odpravilo, zadevo pa vrnilo prvostopenjskemu organu v ponovni postopek, v katerem je organ vezan na mnenje sodišča glede uporabe materialnega prava (četrti odstavek 64. člena ZUS-1). Glede na razlog odprave izpodbijanega akta sodišče ni presojalo ostalih tožbenih ugovorov (glede verodostojnosti zakupne pogodbe, glede izpolnjevanja pogojev in močnejše predkupne pravice po določbah ZKZ itd.), ki za odločitev niso pravno pomembni.

16. Na podlagi prvega odstavka 59. člena ZUS-1 je odločilo brez glavne obravnave, na seji, saj tožnik v ničemer ne oporeka ugotovitvi v izpodbijani odločbi, da gre v obravnavanem primeru za prodajo zemljišč dveh vrst (kmetijskih in gozdnih) oziroma za t.i. „paketno prodajo“. Prav tako ni sporno, da je izjavo o sprejemu ponudbe podpisal (le) tožnik, ne pa tudi njegova žena, saj tega, da bi izjavo podpisala tudi njegova žena, tožnik sploh ne trdi. To pa sta tudi pravnorelevantni dejstvi v tej zadevi, ki, kot rečeno, med strankami nista sporni.

17. Tožnik je v zvezi s tožbenimi ugovori o nepravilnosti uporabe pretežnostnega načela, o namenu prodajalke in o skupnem sprejemu ponudbe njega in njegove žene kot dokaz predlagal svoje zaslišanje. Sodišče temu dokaznemu predlogu ni sledilo, ker je nepotreben oziroma neprimeren. Nepotreben je v zvezi z dokazovanjem nepravilnosti uporabe pretežnostnega načela in skupnega sprejema ponudbe tožnika in njegove žene, saj med strankami ni sporno, da je šlo za t.i. paketno prodajo kmetijskih in gozdnih zemljišč, ter da tožnikova žena izjave o sprejemu ponudbe ni podpisala, torej sta dejstvi, za dokazovanje katerih je tožnik predlagal svoje zaslišanje, že dokazani. Poleg tega se z zaslišanjem ne more „dokazovati“ pravilne uporabe materialnega prava. Neprimeren (pa tudi pravno nerelevanten) pa je ta dokazni predlog v zvezi z dokazovanjem, kakšen je bil namen prodajalke, saj tožnik tega ne more dokazovati s svojim zaslišanjem.

18. Tožnikovemu stroškovnemu zahtevku je sodišče ugodilo na podlagi tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 ter mu odmerilo stroške postopka na podlagi prvega odstavka 3. člena Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu, ki določa, da se tožniku, ki v postopku ni imel pooblaščenca, ki je odvetnik, zadeva pa je bila rešena na seji, priznajo stroški v višini 15 eurov. Stroške je dolžna povrniti toženka v roku 15 dni od vročitve te sodbe. Zakonske zamudne obresti od stroškov postopka tečejo od poteka roka za njihovo prostovoljno plačilo (prvi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika).

1 Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 - 10. točka obrazložitve. 2 Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 - 11. točka obrazložitve. 3 Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 - 9. točka obrazložitve.