Jedro

Pri nakupu nepremičnin na javni dražbi je tveganje za nastanek morebitnih škodljivih posledic nakupa na strani kupca.

Interesentu za nakup nepremičnine na javni dražbi je v 176. členu ZIZ izrecno zagotovljena možnost, da še pred nakupom nepremičnine preveri njene dejanske lastnosti. Če interesent te zakonske možnosti ne izkoristi, sam nosi negativne posledice svoje neinformirane odločitve za nakup nepremičnine.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II. Pritožnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom domaknilo nepremičnino z ID znakom 000, last dolžnika do celote, najboljšemu ponudniku J. O. za ceno 74.000,00 EUR (1. točka izreka) ter odločilo, da se po pravnomočnosti sklepa o izročitvi v zemljiški knjigi pri navedeni nepremičnini vknjiži lastninska pravica na kupca ter izbrišejo vpisane hipoteke in zaznambe izvršb (2. točka izreka).

2. Ponudnik J. O. je zoper ta sklep vložil pravočasno pritožbo. Navaja, da je po opravljeni drugi javni dražbi ob ogledu nepremičnine ugotovil, da nepremičnina ne predstavlja dvosobnega stanovanja v pritličju večstanovanjske poslovne stavbe in nima lastnosti, kot izhajajo iz odredbe o prodaji in cenilnega poročila sodnega cenilca M. B. Dejansko gre namreč za neizdelan poslovni prostor v dveh etažah, ki mu je lastnik pri Geodetski upravi samo formalno spremenil namembnost iz poslovnega prostora v stanovanje, četudi prostor nima nobene od lastnosti stanovanja. Prostor je zgrajen do tretje gradbene faze, kar pomeni, da nima izdelanih tlakov in ometov, prav tako niso zgrajene nobene instalacije. Cenilno poročilo sodnega cenilca M. B. je tako vsebinsko popolnoma napačno in brez vrednosti za postopek. Iz cenilnega poročila ne izhaja, da gre za neizdelan prostor v tretji gradbeni fazi, cenilec pa tudi napačno navede lego stanovanja. Glede na telefonski stik z dolžnikom in fizični ogled nepremičnine bi morale biti cenilcu lastnosti nepremičnine znane. Upoštevaje navedeno je tudi napačno določena cena nepremičnine, saj izdelana in za vselitev primerna stanovanja ne morejo predstavljati primerljivih nepremičnin. Sodišče je s tem, ko je sledilo vsebini cenilnega poročila, s sklepom z dne 20. 2. 2014 napačno ugotovilo vrednost nepremičnine. Sodišče pritožniku z izpodbijanim sklepom ne more domakniti dvosobnega stanovanja, saj táko stanovanje v resnici ne obstaja. Glede na navedeno se pritožnik sklicuje na stvarne napake stvari (459. člen Obligacijskega zakonika - OZ), saj nepremičnina, ki je bila predmet prodaje na javni dražbi, nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo, kar bi sodišču moralo biti znano. Ker je sodišče v odredbi o prodaji izrecno navedlo lastnosti, ki naj bi jih imela prodajana nepremičnina, se ni mogoče sklicevati na skrbnost dražiteljev, ki so upravičeno verjeli v resničnost vsebine odredbe o prodaji in cenilnega poročila. Pritožnik se je brez lastne krivde nahajal v zmoti glede lastnosti nepremičnine. Predmetni izvršilni postopek ni tekel pravilno in zakonito, saj zaradi zmote sodnega cenilca glede predmeta rubeža in njegovih lastnosti ni bila pravilno opravljena cenitev nepremičnine, posledično pa je sodišče napačno ugotovilo vrednost nepremičnine in izdalo odredbo o prodaji z lastnostmi, ki jih nepremičnina nima, zaradi navedenega pa ni bila zagotovljena zakonitost javne dražbe. Višjemu sodišču predlaga, naj zaradi nepravilnosti med postopkom razveljavi drugo javno dražbo z dne 9. 7. 2014 in sklep z dne 20. 2. 2014 o ugotovitvi vrednosti nepremičnine, njemu pa vrne plačano varščino v višini 11.600,00 EUR.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v mejah pritožbenih razlogov, po uradni dolžnosti pa glede nekaterih absolutnih bistvenih kršitev določb postopka in glede pravilne uporabe materialnega prava (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku - ZPP, oba v zvezi z določbo 15. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ).

5. Uvodoma višje sodišče pojasnjuje, da se v predmetnem postopku glede na že izdano odredbo o prodaji nepremičnine uporabljajo določbe ZIZ pred uveljavitvijo novele ZIZ-J (Ur. list RS, št. 53 z dne 15. 7. 2014; prim. prehodna določba tretjega odstavka 82. člena novele ZIZ-J).

6. Pritožnikovo sklicevanje na stvarne napake nepremičnine, ki mu je bila kot najboljšemu ponudniku domaknjena na javni dražbi, ni utemeljeno. Pri nakupu nepremičnin na javni dražbi je namreč tveganje za nastanek morebitnih škodljivih posledic nakupa na strani kupca. To izhaja tudi iz določil OZ, ki v primeru prodaje stvari na prisilni javni dražbi izključujejo odgovornost za napake (467. člen OZ), pa tudi zahtevek za razveljavitev pogodbe v primeru čezmernega prikrajšanja (118. člen OZ). Na kupcu je prostovoljna odločitev, da na javni dražbi kupi stvar táko, kot je, oziroma, da je v primeru, če mu ne ustreza, ne kupi, glede lastnosti stvari pa se je kupec dolžan sam ustrezno predhodno informirati (prim. sodba Višjega sodišča v Ljubljani št. II Cp 2357/2013 z dne 8. 1. 2014). V ZIZ je interesentu za nakup nepremičnine na javni dražbi izrecno zagotovljena možnost, da še pred nakupom nepremičnine preveri njene dejanske lastnosti. Po določbi 176. člena ZIZ namreč sodišče tistemu, ki se zanima za nakup nepremičnine, na njegovo zahtevo in stroške dovoli, da si jo ogleda. Če interesent za nakup nepremičnine te zakonske možnosti ne izkoristi, sam nosi negativne posledice svoje neinformirane odločitve za nakup nepremičnine.

7. Pritožnik se s tem, ko opozarja, da nepremičnina, ki mu je bila z izpodbijanim sklepom domaknjena, nima bistvenih lastnosti, ki naj bi jih imela po odredbi o prodaji in po cenitvenem poročilu, sklicuje tudi na svojo bistveno zmoto pri izjavi o sprejemu ponudbe za nakup nepremičnine na javni dražbi (46. člen OZ). Glede na okoliščine konkretnega primera višje sodišče ugotavlja, da razveljavitev prodaje in vrnitev plačane varščine pritožniku tudi na tej pravni podlagi ni mogoča. Stranka, ki je v bistveni zmoti, namreč v primeru, ko pri sklenitvi pogodbe ni ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu, nima pravice zahtevati razveljavitve pogodbe (drugi odstavek 46. člena OZ). Iz podatkov predmetnega spisa ni razvidno, da bi si pritožnik pred javno dražbo 9. 7. 2014 prek sodišča prizadeval za neposredni ogled nepremičnine (čeprav je bil v 10. točki odredbe o prodaji z dne 22. 5. 2014 o tej svoji zakonski možnosti izrecno poučen), poleg tega pa pritožnik pred javno dražbo očitno tudi ni bil pozoren na vsebino cenilnega poročila, ki si ga je 30. 6. 2014 ogledala njegova pooblaščenka. Sodni cenilec M. B. je namreč v cenilnem poročilu z dne 11. 12. 2013 izrecno poudaril, da mu notranji ogled, izmere in fotografiranje ocenjevane nepremičnine niso bili omogočeni, ravno tako ni dobil nobenih informacij o nepremičnini od njenega lastnika, zato je opis in analizo nepremičnine napravil na osnovi zunanjega ogleda stavbe in na osnovi javno dostopnih podatkov o nepremičnini (str. 32 in 33 cenilnega poročila). Glede na navedeno pritožnik ni izkazal, da se je ob izjavi o sprejemu ponudbe za nakup nepremičnine na javni dražbi brez lastne krivde nahajal v zmoti glede bistvenih lastnosti nepremičnine. Sicer pa lahko pritožnik svojo odločitev za nakup nepremičnine še vedno prekliče s tem, da ne položi kupnine za nepremičnino (prim. prvi odstavek 191. člena in prvi odstavek 192. člena ZIZ).

8. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, višje sodišče pa tudi ni ugotovilo nobenih kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

9. Pritožnik zaradi neuspeha v pritožbenem postopku ni upravičen do povrnitve stroškov pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP in prvi odstavek 154. člena ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ).