Jedro

Naročniki so v Pogodbi opredeljeni točno tako, kot to zahteva drugi odstavek 68. člena SZ-1. Namesto, da bi bili v njej navedeni vsi, Pogodba vsebuje le navedbo Etažni lastniki. Tudi večstanovanjske stavbe so v Pogodbi (dovolj) natančno označene z navedbo ulice, hišne številke in s krajem, kjer se nahajajo. Pritožnik zato tudi nima prav, češ da je stranka Pogodbe soseska oziroma etažni lastniki soseske kot take.

Za stališče, da je natančna označba večstanovanjske stavbe lahko zgolj njena identifikacijska oznaka po 74. členu Zakona o evidentiranju nepremičnin, v pravnem redu ni podlage.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba (2. in 3. točka izreka) potrdi.

II. Tožeča stranka nosi sama svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Odločitev sodišča prve stopnje in pritožba

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodno odločbo dovolilo spremembo tožbe z dne 15. 3. 2017 (1. točka izreka) in zavrnilo tožbena zahtevka za ugotovitev, da Pogodba št. z dne 6. 11. 2013 ni odpovedana in da še traja ter za plačilo 9.600 EUR skupaj z zahtevanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (2. točka izreka). Sklenilo je tudi, da mora tožeča stranka povrniti pravdne stroške toženi stranki (3. točka izreka).

2. Zoper sodbo je tožeča stranka vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo (če ne drugače po opravljeni pritožbeni obravnavi) spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Odločitev o pritožbi

4. Tožnik je na podlagi Pogodbe številka 01 vzdrževal šest kotlovnic v večstanovanjskih stavbah na Ulici K. To Pogodbo mu je toženka, ki se ukvarja z upravljanjem večstanovanjskih stavb, kot pravi tožnik, odpovedala2 v imenu etažnih lastnikov. Tožnik meni, da njena odpoved ni veljavna. Najprej zato, ker je Pogodbo sklenil s toženko, ona pa je ni odpovedala v lastnem imenu. Pa tudi zato, ker ne drži, da tožnik svojih obveznosti ne bi izpolnjeval in ker mu ni bilo omogočeno, da bi morebitne napake odpravil. Zato v tem sporu zahteva ugotovitev, da Pogodba ni bila odpovedana in da še traja ter plačilo denarnih zneskov, ki bi zapadli po Pogodbi, če ne bi bila nezakonito odpovedana.

O pravnih učinkih (in strankah) Pogodbe o vzdrževanju kotlovnic

5. Zahtevka za ugotovitev, da Pogodba za vzdrževanje kotlovnic ni bila odpovedana in za plačilo denarnih zneskov je sodišče prve stopnje zavrnilo zato, ker je presodilo, da je tožnik Pogodbo sklenil z etažnimi lastniki in ne s toženko.

6. Pritožba sloni na izhodišču, da bi se toženka lahko sklicevala na to, da Pogodbe ni sklenila v svojem imenu, ampak v imenu etažnih lastnikov le, če bi prej dokazala, da je upravnik stavb, na katere se Pogodba nanaša – da je bila torej etažne lastnike pri sklenitvi Pogodbe upravičena zastopati. Vendar za takšen zaključek, da bi toženka, če bi kršila pravila o zastopanju, sama postala zavezanka za plačilo pogodbenih obveznosti, v zakonu ni podlage. Po 73. členu Obligacijskega zakonika (od tu OZ), ki ureja tudi učinke pogodbe, sklenjene po neupravičeni osebi, se namreč šteje, da pogodba, ki je neupravičeno zastopani ne odobri, ni sklenjena, ne pa, da ustvarja obveznosti neposredno za neupravičeno osebo, za kar se zavzema pritožnik. Če torej toženka za sklenitev Pogodbe ne bi imela pooblastila etažnih lastnikov (ni bila njihov upravnik), Pogodba ne bi bila sklenjena, morebitno dobroverni sopogodbenik pa bi lahko od nje zahteval povrnitev škode po četrtem odstavku 73. člena OZ.

7. Iz konteksta pritožbenih navedb je razvidno nadaljnje stališče pritožnika o nejasnosti Pogodbe, češ da iz besedila Pogodbe ni jasno, s kom jo je tožnik sklenil, zaradi česar bi jo moralo sodišče prve stopnje, kot meni pritožnik, na podlagi 83. člena OZ in upoštevajoč načeli iz 5. in 6. člena OZ, razlagati v njegovo korist. Nejasnost vidi v neopredeljenem pojmu „etažni lastniki“, v pomanjkljivi opredelitvi soseske, v manjkajočem seznamu etažnih lastnikov s podatki iz tretjega odstavka 68. člena Stanovanjskega zakona (od tu SZ-1), in v tem, da je Pogodbo kot naročnik (brez dostavka) podpisala toženka. A neutemeljeno.

8. Prvostopenjsko sodišče je pravilno štelo, da je Pogodba jasna in da ne pušča nobenega dvoma, da so jo s tožnikom, ne glede na to, da pri podpisniku ni dostavka „za“, sklenili etažni lastniki večstanovanjskih stavb na Ulici K. 8, 10, 12, 14, 16, 18 in 20 (in da so bili prav oni tisti, ki so se z njo zavezali tožniku). Naročniki so namreč v Pogodbi opredeljeni točno tako, kot to zahteva drugi odstavek 68. člena SZ-1. Namesto, da bi bili v njej navedeni vsi, Pogodba vsebuje le navedbo Etažni lastniki. Tudi večstanovanjske stavbe so v Pogodbi (dovolj) natančno označene z navedbo ulice, hišne številke in s krajem, kjer se nahajajo.3 Pritožnik zato tudi nima prav, češ da je stranka Pogodbe soseska oziroma etažni lastniki soseske kot take. Iz Pogodbe jasno izhaja, da so tožnikovi sopogodbeniki etažni lastniki več večstanovanjskih stavb na Ulici Koroškega bataljona, kar je pravilno ugotovilo tudi sodišče prve stopnje.

9. Za pritožbeno stališče, da je natančna označba večstanovanjske stavbe po drugem odstavku 68. člena SZ-1 lahko zgolj njena identifikacijska oznaka po 74. členu Zakona o evidentiranju nepremičnin, v pravnem redu ni podlage. Namen drugega odstavka 68. člena SZ-1 je namreč v tem, da se upravniku, ki za etažne lastnike sklepa posle z raznimi dobavitelji in izvajalci, olajša poslovanje. Poleg tega podatki o ulici, hišni številki in kraju večstanovanjske stavbe zadoščajo, da lahko vsakdo z vpogledom v javne podatke4 o nepremičninah pridobi ne samo identifikacijsko oznako stavbe in šifro katastrske občine, ampak nadalje z vpogledom v zemljiško knjigo tudi podatke o vseh etažnih lastnikih posameznih delov. Tako si lahko tudi tožnik sam pridobi ne samo oznake stavb, ampak tudi podatke o njihovih etažnih lastnikih. O tem, da so večstanovanjske stavbe v Pogodbi, tako kot so, natančno označene, četudi ne vsebujejo zemljiškoknjižnih podatkov, se je izreklo tudi prvostopenjsko sodišče v 8. točki svoje obrazložitve. Zato ne more biti utemeljen niti pritožbeni očitek, da se sodišče do tega ni opredelilo.

10. Pritožba tudi nima prav, da se pogodbene obveznosti prenesejo na etažne lastnike šele takrat, ko upravnik dobavitelju izroči njihov seznam, tako kot mu to nalaga tretji odstavek 68. člena SZ. Namen obveznosti izročitve seznama etažnih lastnikov ob podpisu pogodbe je drugje - v tem, da dobavitelj dobi vse podatke, potrebne za sodno uveljavljanje in izterjavo zahtevka proti točno določenemu etažnemu lastniku, tako kot mu tudi drugi odstavek 71. člena SZ-1 daje pravico od upravnika zahtevati podatke o neplačnikih.5 Zavračanje posredovanja teh podatkov ima za posledico kvečjemu odškodninsko odgovornost upravnika. Ne pa tega, da pogodba zaradi izostanka seznama etažnih lastnikov ne bi bila sklenjena, ali da bi ustvarjala pravice in obveznosti za upravnika. Ker določba četrtega odstavka 68. člena SZ-1 torej sploh ne ureja vprašanja, koga pogodba, sklenjena po upravniku, zavezuje, je odveč tudi pritožbeno sklicevanje na to, da natančneje ureja tisto, kar je na splošno urejeno v tretjem odstavku 70. člena OZ.

11. Pritožnik se neutemeljeno sklicuje tudi na to, da bi ob drugačni razlagi določb 68. člena SZ-1, kot jo ponuja sam, ostal brez pravnega varstva in da bi lahko toženka z njim počela, kar bi hotela. Kot rečeno, lahko tožnik do seznama etažnih lastnikov pride že z vpogledom v javne podatke o nepremičninah v povezavi z zemljiško knjigo (in plačilo s tožbo zahteva od njih; v kolikor bi se izkazalo, da toženka za sklenitev pogodbe ni bila pooblaščena, pa bi mu ona odgovarjala za škodo po četrtem odstavku 73. člena OZ). Poleg tega mu toženka kot upravnica za neizročitev seznama iz tretjega odstavka 68. člena in podatkov o neplačnikih iz drugega odstavka 71. člena SZ-1 tudi odškodninsko odgovarja. In končno - drži, da tožnik ne more vedeti za morebitne najemnike posameznih delov v etažni lastnini, a to zaradi uzakonjene subsidiarne odgovornosti etažnega lastnika, ki o najemnem razmerju ter imenu in številu najemnikov ni obvestil upravnika oziroma dobavitelja ali izvajalca storitev, na tožnikov pravni položaj nima nobenega vpliva (prim. določbi petega in šestega odstavka 24. člena SZ-1).

12. Odločitev sodišča prve stopnje, po kateri tožnik na temelju sklenjene Pogodbe v razmerju do toženke, ki ni bila njena stranka, ne more zahtevati ne ugotovitve o veljavnosti njene odpovedi, ne vtoževanih plačil, je tako pravilna, pritožba pa v tem delu ni utemeljena.

O odškodninski obveznosti toženke

13. Zahtevek za plačilo odškodnine je prvostopenjsko sodišče zavrnilo predvsem zato, ker je presodilo, da tožeča stranka ni konkretizirala protipravnega ravnanja, ki ga očita toženki. Ugotovilo pa je tudi, da je zatrjevana škoda izvirala kvečjemu iz sfere etažnih lastnikov.

14. Iz trditvene podlage tožbe izhaja, da naj bi toženka odstopila od Pogodbe zaradi neizpolnjevanja tožnikovih pogodbenih obveznosti, čeprav to, da tožnik svojih obveznosti ne bi izpolnjeval, ne drži; čeprav k pravilnemu izpolnjevanju ni bil pozvan in čeprav etažni lastniki o njegovi zamenjavi niso nikoli razpravljali. S tem je tožnik zatrjeval, da je bil toženkin odstop od Pogodbe zaradi neizpolnjevanja obveznosti samovoljen. Zato je stališče prvostopenjskega sodišča o nekonkretiziranosti protipravnega ravnanja zmotno.

15. A je odločitev sodišča prve stopnje kljub temu pravilna, saj je tožbeni zahtevek sam zase nesklepčen. Tožnik namreč v tej pravdi zahteva povrnitev škode iz naslova izpada pogodbeno dogovorjenih mesečnih zneskov za čas od novembra 2015 dalje. Takrat pa je Pogodba prenehala (tudi) po volji etažnih lastnikov. Tožnik je namreč v postopku na prvi stopnji sam trdil, da so mu etažni lastniki, po tem, ko naj bi toženka samovoljno odstopila od pogodbe, podaljšali odpovedni rok do 30. 10. 2015. Za čas po 30. 10. 2015 torej toženka že zato ne more biti odškodninsko odgovorna. Presoja prvostopenjskega sodišča, po kateri izvira zatrjevana škoda kvečjemu iz sfere etažnih lastnikov, se tako pokaže kot pravilna. Povračila škode zaradi izpada pogodbeno dogovorjenih mesečnih zneskov za čas pred novembrom 2015, ki bi zaradi samovoljnega odstopa od Pogodbe morebiti lahko bremenilo toženko, pa tožnik v tej pravdi ne zahteva. Zato je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek za plačilo denarnih zneskov utemeljeno zavrnilo tudi po odškodninski podlagi. Vprašanje, ali je toženka zahtevku na odškodninski podlagi oporekala, ali ne, kar v pritožbi kot edino izpostavi tožnik pa, po povedanem o v tem sporu uveljavljani škodi, za odločitev sploh ni bistveno.

O kršitvah procesne narave

16. Pritožnik sodišču prve stopnje neutemeljeno očita kršitev dolžnosti do ustrezne obrazložitve zavrnitve dokaznih predlogov iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (od tu ZPP), češ, da sodišče sploh ni navedlo katere dokaze je zavrnilo in zakaj. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe je namreč kljub vsemu razvidno,6 da je prvostopenjsko sodišče izvedlo listinske dokaze, vse ostale ponujene dokaze pa ocenilo kot pravno nepomembne za odločitev o zahtevkih. Da se izpodbijane sodbe zaradi tega ne bi dalo preizkusiti, ne drži. Tudi sicer je dokazni predlog za zaslišanje tožnika na prvi stopnji ostal nekonkretiziran, kljub opozorilu toženke v odgovoru na tožbo,7 in ga prvostopenjsko sodišče že zato upravičeno ni izvedlo. Dejstva, v zvezi s katerimi naj bi sodišče zaslišalo priči, izpostavljeni v pritožbi (o tožnikovih zahtevah za izročitev seznama etažnih lastnikov in o njegovem izpolnjevanju pogodbenih obveznosti), pa za odločitev o zadevi niso pravno pomembna.

17. Pritožnik se neutemeljeno sklicuje tudi na kršitev dolžnosti prvostopenjskega sodišča, da se opredeli do (vseh) njegovih navedb. Kar se tiče očitka, da se sodišče ni opredelilo do tožnikove pravne razlage določb 68. člena SZ-1, ta ne drži. Sodišče prve stopnje se je namreč do tega opredelilo predvsem v 8. in 9. točki svoje obrazložitve, a zavzelo drugačna pravna stališča od njegovih. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja tudi, da prvostopenjsko sodišče ni sledilo tožnikovemu zavzemanju za uporabo pravnih pravil o razlagi nejasnih pogodbenih določb, ker je ugotovilo, da je vsebina pogodbe jasna oziroma da ne pušča dvoma. Kar se tiče ostalih očitkov, češ da se sodišče ni opredelilo do strokovnega članka, do navedb v zvezi s 5. in 6. členom OZ in ostalih navedb, naštetih v zadnjem odstavku IV. točke in v X. točki pritožbe, pa velja opozoriti, da stranki v pravdnem postopku nimata pravice do pravnega pogovora s sodiščem na način, da bi se moralo sodišče opredeliti do vseh njunih navedb. Sodišče se do tistih strankinih navedb, ki po njegovi razumni oceni niso bistvene, ni dolžno opredeljevati. Prav to je storilo tudi prvostopenjsko sodišče v tej zadevi, kar je tožniku v 10. točki svoje obrazložitve tudi zadostno pojasnilo. Procesna kršitev dolžnosti sodišča opredeliti se do strankinih navedb iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zato ni podana.

18. Pritožnik sodišču prve stopnje očita tudi kršitev 286a. člena ZPP, češ da bi ga moralo v primeru nejasnosti pozvati k dopolnitvi ali dodatni obrazložitvi njegovih navedb. A svojega očitka ne konkretizira do te mere, da bi ga bilo mogoče preizkusiti. Pritožnik niti ne opiše ravnanj, ki naj bi jih prvostopenjsko sodišče opustilo in tega, zakaj meni, da bi bilo opozorilo potrebno. Tudi pritožbene navedbe, da toženka tožnikovim trditvam v postopku na prvi stopnji ni nasprotovala, oziroma, da jih je celo pripoznala, ne držijo. Toženka je temu, da bi tožniku iz sporne Pogodbe karkoli dolgovala, v postopku na prvi stopnji nasprotovala takoj v odgovoru na tožbo in ves čas postopka trdila, da ni stranka Pogodbe. Predlagala je celo, da sodišče zahtevek zavrne zaradi njegove nesklepčnosti. Zato tudi očitek pritožnika, češ da v postopku pred sodiščem prve stopnje ni mogel pričakovati, da bo tožbeni zahtevek zavrnjen, ne more biti utemeljen.

19. Pritožnik uveljavlja procesno kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, češ da so zaključki prvostopenjske sodbe o tem, v čigavem imenu in za čigav račun je toženka sklenila Pogodbo, v izrecnem nasprotju zlasti z vsebino te Pogodbe. Vendar jo napačno razume. Procesna kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je podana le, če sodišče (tehnično) nepravilno prenese določen podatek iz listinskega dokaznega gradiva v sodbo, ko ga torej v razloge sodbe prepiše z drugačno vsebino, od tiste, ki jo ima v resnici. Takega nasprotja pritožnik, ki nosi trditveno in prepričevalno breme, da je do te kršitve prišlo, niti ne zatrjuje. Dejansko se ne strinja z dokazno presojo in s pravno izpeljavo prvostopenjskega sodišča, napravljeno (tudi) na podlagi Pogodbe. Čim je tako, očitek o protispisnosti izpodbijane sodbe ne more biti utemeljen. Da izpodbijana sodba nima pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne bi dala preizkusiti, pa je razvidno že iz preizkusa, ki ga je do sedaj opravilo pritožbeno sodišče. Zato tudi očitek procesne kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni utemeljen.

20. Očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka torej niso podane, pritožniku pa zaradi kršitev njegovih procesnih pravic tudi ni bila kršena njegova ustavna pravica do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave RS.

Sklepno

21. Pritožbeni očitki niso utemeljeni. Izpodbijana odločitev prvostopenjskega sodišča, po kateri tožnik na temelju sklenjene pogodbe v razmerju do toženke, ki ni bila njena stranka, ne more zahtevati ne ugotovitve o veljavnosti njene odpovedi, ne vtoževanih plačil, je pravilna in zakonita. Ker pritožbeno sodišče niti ob uradnem preizkusu sodbe ni zasledilo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo, tako kot mu to nalaga določba 353. člena ZPP.

Pritožbeni stroški

22. V skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP je pritožbeno sodišče odločilo tudi o stroških, nastalih v pritožbenem postopku. Tožeča stranka, ki s pritožbo ni uspela, v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP sama krije svoje stroške pritožbenega postopka. Tožena stranka, ki je na pritožbo odgovorila, pa svojih stroškov ni priglasila. Zato je izrek o njenih stroških, upoštevajoč prva dva odstavka 163. člena in 2. člen ZPP, odpadel. 1 Na prilogi A2 sodnega spisa, od tu Pogodba. 2 Odpoved pogodbe sicer ni posledica kršitve pogodbe s strani ene od strank, pač pa predstavlja način prekinitve trajajočih pogodbenih razmerij (333. člen OZ). V primeru kršitve pogodbenih obveznosti ima namreč pogodbi zvesta stranka možnost odstopa oziroma razdora pogodbe. In tu je za tožnika tudi osrednja ost tega spora, v katerem med drugim vztraja (kar pa za odločitev o utemeljenosti postavljenih zahtevkov ni bilo bistveno), da razlogov za odstop od Pogodbe na njegovi strani ni bilo, saj je svoje obveznosti po Pogodbi vseskozi izpolnjeval skrbno in tako, kot so se glasile. 3 Glej Juhart, v: Stanovanjski zakon SZ-1, GV Založba, Ljubljana 2003, Uvodna pojasnila na strani 45. 4 Javni vpogled v podatke o nepremičninah na portalu e-prostor Geodetske uprave Republike Slovenije, je namenjen lastnikom, uporabnikom, upravljavcem in drugim osebam, ki želijo pridobiti informacije o nepremičninah, ki jih v zemljiškem katastru, katastru stavb, registru nepremičnin, registru prostorskih enot in zbirnem katastru gospodarske javne infrastrukture vodi geodetska uprava. 5 Glej Juhart, ibidem. 6 Glej odsek, ki se nanaša na izvedene dokaze v 5. točki obrazložitve. 7 Glej njene ugovore na list. št. 27 sodnega spisa.