Jedro

Materialnopravno zmotno je prepričanje sodišča prve stopnje, da dokončnost in pravnomočnost upravne odločbe onemogoča presojo veljavnosti zavezovalnih pravnih poslov po določbah OZ. Postopek prodaje kmetijskega zemljišča je po določbah ZKZ sicer jasno predpisan in strogo obličen, saj lastnika omejuje pri izbiri pogodbenega partnerja ter v samem postopku prodaje. Ko prodajalec - ponudnik prejme kupčevo izjavo o sprejemu ponudbe, je po načelnem pravnem mnenju Vrhovnega sodišča z dne 6. 4. 2012 pogodba za prodajo kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa. Tedaj namreč nastopi soglasje volj pogodbenih strank o bistvenih sestavinah pogodbe (15. člen OZ), vendar četudi s strogo oblično doseženim soglasjem volj, še ni izključena uporaba ostalih določb obligacijskega prava, tudi ne pravil o neveljavnosti pogodb, torej o ničnosti. Ničnost pogodbe ureja OZ v poglavju o neveljavnosti pogodb. Po prvem odstavku 86. člena OZ je pogodba nična, če nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. Iz 92. člena OZ nadalje izhaja, da na ničnost pazi sodišče po uradni dolžnosti in se lahko nanjo sklicuje vsaka zainteresirana oseba. Utemeljena je zato pritožba v delu, da bi sodišče prve stopnje moralo presojati utemeljenost tožbenega zahtevka še iz vidika veljavnosti zavezovalnih pravnih poslov. Kolikor je namreč tožnik deloval kot oderuh (119. člen OZ), njegovo ravnanje nasprotuje moralnim načelom, kar pomeni, da je pogodba nična, čeprav je upravna enota odobrila pravni posel.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi v točki I., II. in V. izreka ter se vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.obligacijski zakonikSodišče prve stopnje je odločilo, da sta toženca dolžna v roku 15 dni od prejema sodbe izročiti za zemljiškoknjižni vpis sposobni listini, s katerima pod I. točko izreka izrecno in nepogojno dovoljujeta, da se pri obeh njunih do 3/16 celote solastnih deležev nepremičnin ID znak: parcela X *23/3 in ID znak: parcela X 273/2 v zemljiško knjigo vknjiži lastninska pravica v korist tožnika do 3/8 celote, sicer bo takšno listino nadomestila sodba, pod II. točko izreka izrecno in nepogojno dovoljujeta, da se pri njunih do 5/16 celote solastnih deležih nepremičnin ID znak: parcela X 276, X 274/1 in X 274/2, v zemljiško knjigo vknjiži lastninska pravica v korist tožnika do 5/8 celote ter da se pri obeh njunih do 3/16 celote solatnih deležev nepremičnin ID znak: parcela X 272 in X 277/2, v zemljiško knjigo vknjiži lastninska pravica v korist tožnika do 3/8 celote, sicer bo takšno listino nadomestila sodba. Hkrati je zavrnilo ugovor tožencev zoper sklepa o začasni odredbi III P 314/2024 z dne 5. 6. 2024 in II P 315/2024 z dne 5. 6. 2024 ter odločilo o stroških postopka na način, da sta jih toženca dolžna v celoti povrniti tožniku, pri čemer bo njihova višina odmerjena s posebnim sklepom po pravnomočnosti sodbe (III., IV. in V. točka izreka).

2.Zoper I., II. in V. točko izreka se pravočasno pritožujeta toženca po svoji pooblaščenki iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Kot bistveno navajata, da je neobrazložen in tudi sicer zmoten zaključek sodišča prve stopnje, da ničen pravni posel konvalidira z upravno odločbo in njegove neveljavnosti ni več dopustno presojati v sodnem postopku. Vprašanja, ki zadevajo ničnost pogodbe zaradi kršitve kogentnih določb in ki niso vključene v Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), so v pristojnosti pravdnega sodišča in na neveljavnost pogodbe se stranke v pravdnem postopku lahko vedno sklicujejo, četudi gre za prodajo kmetijskih zemljišč. Takšnemu stališču pritrjuje tudi sodna praksa kot izhaja iz zadev VSL I Cp 587/2022, VSRS II Ips 210/2015 in VSRS II Ips 103/2016. Prepričana sta, da sta kupoprodajni pogodbi, ki ju je sklenil njun pravni prednik s tožnikom dne 28. 3. 2018 in 29. 8. 2018 nični, saj sta oderuški. Četudi sta ta ugovor podala pravočasno ter podala navedbe, ki utemeljujejo objektivni in subjektivni pogoj oderuštva po 119. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in hkrati predlagala izvedbo dokazov z izvedencem medicinske, kmetijske in gozdarske stroke ter zaslišanje prič, se sodišče prve stopnje z njim ni ukvarjalo, ker ga je štelo kot brezpredmetnega. Takšno postopanje sodišča prve stopnje predstavlja kršitev pravice do izvajanja dokazov, saj bi v nasprotnem primeru lahko dokazala, da je podano očitno nesorazmerje med dejansko vrednostjo nepremičnin in prodajno ceno, ki je bila določena v kupoprodajnih pogodbah, da je bil pokojni A. A. odvisnik in slabega zdravstvenega stanja ter da je bil v težkem premoženjskem stanju, dovzeten za manipulacije in naiven. Toženca menita, da okoliščina prodaje nepremičnine preko javne ponudbe ne izključuje oderuštva, saj je pri prodaji kmetijskega zemljišča objava na oglasni deski potrebna za izvedbo posla. Tudi kolikor je tožnik deloval kot oderuh, je moral doseči, da A. A. poda javno ponudbo na predpisan način. Pri tem pa se je tožnik lahko zanašal na to, da ima glede na svoje okoliščine optimalno izhodišče, da prehiti morebitne konkurente. Zelo dobro je vedel, da bodo morebitni drugi kupci glede na pravila vrstnega reda predkupnih pravic, izločeni in bodo izpadli. V posledici zmotne uporabe materialnega prava je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Sodišču druge stopnje predlagata, da njuni pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, tožniku pa naloži povrnitev stroškov postopka. Zahtevata tudi vračilo stroškov pritožbenega postopka.

3.Tožnik je podal obrazložen odgovor na pritožbo ter se zavzel za njeno zavrnitev in priglasil povrnitev svojih stroškov odgovora na pritožbo.

4.Pritožba je utemeljena.

5.Sodišče druge stopnje je preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazilo po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP).

6.Sodišče druge stopnje uvodoma ugotavlja, da sodišče prve stopnje ni storilo nobene procesne kršitve, ki je del uradnega preizkusa, toženca pa tistih, ki vanj ne sodijo, ne uveljavljata.

7.Toženca v pritožbi uveljavljata pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava, kar je tudi del uradnega preizkusa.

8.Tožnik od tožencev zahteva izstavitev zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere bo mogoča vknjižba lastninske pravice v njegovo korist pri solastniških deležih 5/16 od celote nepremičnin parc. št. 276, 274/1, 274/2, vse k. o. X ter pri njunih solastniških deležih 3/16 od celote nepremičnin parc. št. *23/3, 273/2, 272 in 277/2, vse k. o. X. Zatrjuje in dokazuje, da je pravni prednik tožencev A. A. za časa življenja kot zemljiškoknjižni lastnik teh nepremičnin, kot prodajalec pri Upravni enoti Maribor (v nadaljevanju UE Maribor) podal dve javni ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije. Po objavi javnih ponudb za prodajo, ju je tožnik kot kupec in predkupni upravičenec pravočasno sprejel s pisnima izjavama z dne 21. 9. 2017 in z dne 26. 7. 2018 ter na pristojno UE podal zahtevo za odobritev pravnega posla. Tožnik in pravni prednik tožencev sta za prodajo vseh navedenih nepremičnin sklenila dve kupoprodajni pogodbi, in sicer prvo z dne 28. 3. 2018 za nepremičnine parc. št. 276, 274, 274/2, 272 in 277/2, k. o. X za kupnino 6.671,92 EUR, drugo pogodbo pa z dne 29. 8. 2018 za nepremičnini parc. št. *23/3 in 273/2, k. o. X za kupnino 182,25 EUR. Tekom upravnega postopka je prodajalec A. A. umrl, zato se je upravni postopek prekinil ter se je nadaljeval po pravnomočnosti sklepa o dedovanju, kjer sta bila kot zakonita dediča razglašena toženca. Ker je upravna enota z dokončnima in pravnomočnima odločbama z dne 23. 5. 2022 in z dne 9. 6. 2022, odobrila sklenjena pravna posla, sta toženca kot dediča na podlagi univerzalnega pravnega nasledstva vstopila v pravni položaj prodajalca in sta tožniku dolžna izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, ki mu bo omogočil vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

9.Sodišče prve stopnje je ugodilo tožnikovemu zahtevku, ker je ugotovilo, da sta bili obe kupoprodajni pogodbi veljavno sklenjeni z odobritvijo s strani UE Maribor in s čimer je "zaživela" obveznost prenosa lastninske pravice s strani obeh tožencev kot univerzalnih pravnih naslednikov prodajalca spornih nepremičnin A. A. na tožnika.

10.Prav tako je zavzelo stališče, da so vsi ugovori tožencev glede veljavnosti sklenjenih zavezovalnih pravnih poslov v zvezi z odstopom A. A. od pogodbe z dne 28. 3. 2018, dvoma v identičnost njegovega podpisa na pogodbi in zapisniku UE z dne 28. 5. 2018 kakor navedb, da sta obe kupoprodajni pogodbi oderuški in posledično nični, brezpredmetni, saj sta obe upravni odločbi o odobritvi obeh kupoprodajnih pogodb dokončni in pravnomočni (točka 22. obrazložitve).

11.Razlaga sodišča prve stopnje, da je zaradi posebne pravne narave postopka prodaje kmetijskih zemljišč in sodelovanja upravnih organov ter dokončnosti in pravnomočnosti teh upravnih odločb izključen ugovor oderuške pogodbe (119. člen OZ), je napačna. Pravilno toženca v pritožbi opozarjata na razlage v sodni praksi in citirata sodne odločbe.

12.Razen teh je VSRS utrdilo razlago, da tudi v posebnih postopkih prodaje kmetijskih zemljišč, za katero velja specialna in kogentna ureditev veljavnosti pogodb, velja splošna opredelitev ničnosti iz prvega odstavka 88. člena OZ. Takšna razlaga zato ne izključuje niti uporabe določb o oderuški pogodbi. Sankcija ničnosti pa se lahko uveljavlja tudi z ugovorom, čeprav OZ daje materialnopravne podlage tudi za drugačne tožbene zahtevke (tretji in četrti odstavek 119. člena).

13.Toženca sta ugovarjala, da sta kupoprodajni pogodbi z dne 28. 3. 2018 in dne 29. 8. 2018 oderuški in sta zaradi nasprotovanja moralnim načelom nični na podlagi 86. člena OZ. Trdila sta: (1) da pogodbeno dogovorjena kupnina ni sorazmerna z vrednostjo predmeta pogodbe, saj je po prvi pogodbi bila za skupno pet nepremičnin določena kupnina v višini 6.671,92 EUR, čeprav je po GURS in cenitvenem poročilo mag.B. B. vsaj 21.000,00 EUR, po drugi pogodbi z dne 29. 8. 2018 pa bi morala biti določena kupnina v trikratniku cene, tj. najmanj 500,00 EUR in ne zgolj 182,25 EUR, (2) pravni prednik tožencev je bil v veliki finančni stiski, saj je prejemal zgolj denarno socialno pomoč in varstveni dodatek, zoper njega so tekli trije izvršilni postopki, pri čemer je eden izmed upnikov bil tožnik, ob svoji smrti pa je bil dolžan vsaj 10.876,92 EUR, (3) pravni prednik tožencev je imel skromno izobrazbo ter bil odvisnik od alkohola s katerim je bilo lahko manipulirati, (4) na ponudbi za prodajo je bilo navedeno, da je kupec znan, (5) ponudbo in prodajno pogodbo je pripravljal C. C. , ki je bil prav tako pooblaščenec tožnika ter (6) da sta tožnik in njegov pooblaščenec naredila vse, da bi druge potencialne kupce izključila iz postopka prodaje. Za navedene trditve sta predlagala izvedbo dokazov z lastnim zaslišanjem, zaslišanjem prič D. D. in E. E. , vpogled v FURS, izvedenca medicinske stroke ter izvedenca kmetijske in gozdarske stroke ter listinska dokazila.

14.Sodišče druge stopnje zaradi zmotne uporabe (razlage) materialnega prava ni obravnavalo navedenega ugovora in posledično ni ugotavljalo dejstev, ki sta jih toženca zatrjevala in dokazovala. Ker sodišče prve stopnje ni opravilo vsebinske presoje ugovora oderuške pogodbe, je sodišče druge stopnje sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP).

15.Napake, ki jo je zagrešilo sodišče prve stopnje, ker ni presojalo ugovora ničnosti prodajnih pogodb in v tej zvezi ni izvajalo dokaznega postopka, sodišče druge stopnje glede na njeno naravo, ne more odpraviti na način, da ugovor obravnava sàmo. Stranka ima namreč pravico do poštenega postopka na vsaki stopnji sojenja. Poleg tega bi bila s takim odpravljanjem napake bistveno okrnjena tudi strankina pravica do pritožbe. Pravni institut oderuške pogodbe in odločanje o njem tvori samostojno dejansko in pravno podlago in celoto, na podlagi katere se lahko tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Če bi to storilo sodišče druge stopnje, bi odločitev o tem vprašanju postala pravnomočna, sprejeta pa bi bila na eni sami stopnji sojenja.

16.V ponovljenem sojenju bo sodišče prve stopnje moralo obravnavati navedbe tožencev glede oderuštva in se do njih opredeliti (prvi odstavek 362. člena ZPP).

17.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

-------------------------------

1VSRS sklep II Ips 210/2015 z dne 7.6.2015, tč. 18. VSRS sklep II Ips 103/2016 z dne 15.9.2016, tč. 14.

2VSRS sodba II Ips 125/2016 z dne 22.12.2016, tč. 10.

3Npr. VSRS Sodba II Ips 14/2018 z dne 22.3.2018.