Jedro

Ker mora predpogodba vsebovati vse bistvene sestavine glavne pogodbe, ki morajo biti zapisane v enaki obliki, kot je potrebna za glavno pogodbo, kar v konkretnem primeru velja tako za pravilno označen predmet pogodbe kot ceno, omenjena listina pa tega ne vsebuje, tudi plačanega zneska 500.000,00 SIT ne moremo šteti kot are za utrditev pogodbene obveznosti, ne glede na takšno poimenovanje pogodbenih strank. Dogovor o ari ima namreč akcesorni značaj in je veljavno sklenjen le, če je veljavno sklenjena pogodba, za utrditev katere je bila ara dana. Ker stranki ob izročitvi zneska 500.000,00 SIT veljavne pogodbe (niti v obliki predpogodbe) nista sklenili, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da omenjeni znesek lahko predstavlja le predujem za nakup nepremičnine, do katerega pa kasneje ni prišlo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Toženec sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožnikov in tožencu naložilo, da jima mora nerazdelno povrniti znesek 4.172,91 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 3. 2011 dalje ter 1.066,29 EUR stroškov postopka. V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo toženec iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov, s predlogom, da višje sodišče sodbo spremeni, tako da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Meni, da je sodišče zmotno ugotovilo dejansko stanje, ko je štelo, da stranki nista sklenili temeljne pogodbe, za katero je bila dana ara. Dogovor z dne 30. 3. 2006 namreč predstavlja predpogodbo za sklenitev glavne pogodbe, prav ob sklenitvi predpogodbe pa je bil tudi izročen znesek are. Predpogodba je bila zavezujoča za vse pravdne stranke, saj je bila sklenjena v pisni obliki in je vsebovala vse bistvene sestavine. Tožnika sta zatrjevala, da sta odstopila od pogodbe iz razloga, ker tožena stranka ni izpolnila svojih obveznosti, s tem pa sta smiselno priznavala obstoj predmetne predpogodbe in njeno veljavno sklenitev. Sodišče je zato storilo bistveno kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 2. člena ZPP, ko je odločalo izven meja postavljenih zahtevkov. Spregledalo je, da med strankama ni bil sporen obstoj obveznosti iz dogovora z dne 30. 3. 2006, temveč odgovornost za neizpolnitev. Odločitev sodišča predstavlja sodbo presenečenja. Tožnika sta zatrjevala, da sta odstopila od pogodbe iz razloga, ker gradnja na nepremičnini ni bila mogoča, kar pa se je izkazalo za neutemeljeno. Zmotna je tudi ugotovitev sodišča, da toženec tožnikoma ni izročil lokacijske dokumentacije, saj nasprotno izhaja iz Pogodbe o izvajanju inženiringa, koordinacije in pridobitvi lokacijske dokumentacije in potrdila o prejemu dokumentacije z dne 27. 7. 2006. Do slednjega se sodišče ni opredelilo. Če tožnika ne bi prejela lokacijske dokumentacije na vpogled, ne bi poplačala preostanka svoje obveznosti. Sodišče je zmotno ugotovilo dejansko stanje, da naj bi bila obveznost tožene stranke pridobitev gradbenega dovoljenja. To nikdar ni bilo dogovorjeno. Tožena stranka je ves čas zatrjevala, da je šlo v zadevi za dva ločena posla, ara je bila dana za utrditev obveznosti iz sklenjenega dogovora z dne 30. 3. 2007, preostala dva zneska pa sta bila izročena za izdelavo projektne dokumentacije. Sodišče je neutemeljeno povzelo navedbe izvedenke, da po njenih izkušnjah v ponudbi ne more biti ponujena samo koordinacija pri pridobitvi gradbenega dovoljenja, temveč mora biti ponujeno gradbeno dovoljenje. Tožnika poleg are prav gotovo ne bi plačevala dodatnega denarja, če bi bila pridobitev gradbenega dovoljenja že predmet prvotnega dogovora. Zmoten je zaključek sodišča, da soglasje Občine V. ne zadostuje za ugotovitev angažmaja toženca glede projekta hiše L. Gradbeno dovoljenje je ustrezalo gradnji montažne hiše, saj je izvedenka potrdila, da gre pri gabaritih iz gradbenega dovoljenja za enake tistim, iz načrta montažne hiše L. Sodišče se ni opredelilo do navedb toženca, da sta tožnika potrebno dokumentacijo dostavila šele nekaj dni pred rokom za plačilo kupnine. Napačen je zaključek, da je bila ponudba toženca zavajajoča. Zazidalna parcela je bila nedvomno tik pred izdajo gradbenega dovoljenja, kar dokazuje sam postopek njegove izdaje. V prvotnem postopku bi bilo gradbeno dovoljenje neuporabno. Zato tudi ni plačal komunalnega prispevka. Nelogična je ugotovitev sodišča, da naj bi toženec vse sosednje parcele prodal z gradbenim dovoljenjem, saj tega ni nikoli izpovedal. Zmotna je tudi ocena, da je toženec na podlagi Pogodbe o izvajanju inženiringa, koordinacije in pridobitvi lokacijske dokumentacije nase prevzel breme zagotovitve gradbenega dovoljenja, saj tega pogodba ne določa. Napačna je obrazložitev, da naj bi nakup predmetne parcele ostal v fazi ponudbe, saj do prodaje ni prišlo iz razloga na strani tožečih strank, to je plačila preostanka kupnine. Tožnika sta od predpogodbe enostransko odstopila. V času predpisanega izplačila namreč še nista prejela kupnine za svoje prodane nepremičnine in z denarjem nista razpolagala.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Predpogodba je dvostranski zavezovalni posel, s katerim se stranki dogovorita, da bosta sklenili glavno pogodbo. Po določilu 33. člena Obligacijskega zakonika (OZ) predpisi o obliki glavne pogodbe veljajo tudi za predpogodbo, ta pa veže le, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe. Izpolnitveno ravnanje obeh strank mora biti tako določeno že v predpogodbi, saj bi bila sicer ta neiztožljiva, ker ne bi bilo mogoče oblikovati zahtevka na sklenitev glavne pogodbe.

5. V obravnavani zadevi sta se tožnika s tožencem dogovarjala o nakupu zazidljive parcele v Vodicah. Po sestanku na bencinski črpalki 30. 3. 2006 sta mu kot predplačilo izročila znesek 500.000,00 SIT, za kar so stranke podpisale listino, imenovano: "potrdilo o ari". Po oceni pritožbenega sodišča omenjena listina ne vsebuje vseh značilnosti predpogodbe, za utrditev katere bi bila s strani tožnikov dana ara. Gre za potrdilo o prejemu zneska 500.000,00 SIT za nakup parcele 128/1 k. o. X, pri čemer je parcela označena z napačno katastrsko občino (pravilno k. o. Y). Listina vsebuje tudi zavezo tožnikov, da bosta v roku 60 do 90 dni poravnala ostanek kupnine, katere znesek ni naveden, po prejemu kupnine pa bo prodajalec uredil prepis. Ker mora predpogodba vsebovati vse bistvene sestavine glavne pogodbe, ki morajo biti zapisane v enaki obliki, kot je potrebna za glavno pogodbo, kar v konkretnem primeru velja tako za pravilno označen predmet pogodbe kot ceno, omenjena listina pa tega ne vsebuje, tudi plačanega zneska 500.000,00 SIT ne moremo šteti kot are za utrditev pogodbene obveznosti, ne glede na takšno poimenovanje pogodbenih strank. Dogovor o ari ima namreč akcesorni značaj in je veljavno sklenjen le, če je veljavno sklenjena pogodba, za utrditev katere je bila ara dana. Ker stranki ob izročitvi zneska 500.000,00 SIT veljavne pogodbe (niti v obliki predpogodbe) nista sklenili, je pravilni zaključek sodišča prve stopnje, da omenjeni znesek lahko predstavlja le predujem za nakup nepremičnine, do katerega pa kasneje ni prišlo. Glede na navedeno tudi ni bistveno, katera od strank je bila odgovorna, da do realizacije dogovora o sklenitvi pogodbe ni prišlo, saj sankcij iz 65. člena OZ, ki veljajo za aro, v danem primeru ni mogoče uporabiti. Pritožbene trditve, da je bila ara dana ob sklenitvi predpogodbe za nakup zazidljive parcele, po povedanem niso utemeljene, pritožbeni razlogi o zmotno ugotovljenem dejanskem stanju glede krivdnih razlogov za nerealizacijo nakupa nepremičnine pa nerelevantni. Sodišče tudi ni zagrešilo očitane kršitve iz prvega odstavka 339. člena v zvezi s prvim odstavkom drugega člena ZPP, saj je odločilo v okviru postavljenega zahtevka, pri čemer je pravilno apliciralo pravno normo na konkreten življenjski primer. Termin ara je pravni pojem, zato je treba veljavnost dogovora o ari presojati v luči zakonskih določil, ne glede na laično poimenovanje strank. Pravna kvalifikacija strank namreč sodišča v sporu ne veže. 6. Tožnika sta tožencu izročila še dva denarna zneska, in sicer 20. 6. 2006 znesek 200.000,00 SIT in 27. 7. 2006 znesek 300.000,00 SIT za izdelavo projektne dokumentacije. Med strankama je sporno, ali je bilo plačilo tega zneska del kupnine za zazidljivo parcelo oziroma je bilo njegovo plačilo dogovorjeno poleg kupnine za dodatna prizadevanja toženca. Glede na vsebino Pogodbe o izvajanju inženiringa, koordinacije in lokacijske dokumentacije (list. št. A 19 z dne 7. 7. 2006) in vsebino potrdil o prejetih predujmih za izdelavo lokacijske dokumentacije za parc. št. 128 k. o. Y (list. št. A 6 in A 7) so sicer trditve toženca, da je šlo za poseben dogovor ob nakupu parcele, ki je terjal dodatno plačilo, verjetne in je v tem delu vprašljiv dejanski zaključek sodišča prve stopnje, da je pridobitev gradbenega dovoljenja bila zajeta v ceno nakupa parcele. Vendar pa omenjeno ni pravno odločilno, saj pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje iz 62. točke sodbe, da toženec ni izkazal, da bi v roku 30 dni od podpisa omenjene pogodbe (torej do 7. 8. 2006) tožnikoma izročil dopolnjeno lokacijsko dokumentacijo za izvedbo montažne hiše L., kot podlago za pridobitev gradbenega dovoljenja. Zgolj pavšalno zatrjevanje, da jima je dokumentacijo dal na vpogled, potem pa sta mu jo vrnila za potrebe pridobitve gradbenega dovoljenja, obstoja takšnih dokumentov ne potrjuje, glede na mnenje sodne izvedenke, pa slednji za gradnjo montažne hiše L. takrat niso bili izdani. Pritožba se v zvezi s tem neutemeljeno sklicuje na soglasje Občine V. z dne 2. 8. 2006, saj to ne predstavlja veljavne lokacijske in projektne dokumentacije. Prav tako izročitev slednje ne izhaja iz potrdila z dne 27. 7. 2006, v katerem je prejem dokumentacije potrdil toženec, ne pa tožnika. Vsi zneski, ki sta jih tožnika izročila tožencu, so bili torej plačani glede na podlago, ki se kasneje ni uresničila, saj do sklenitve prodajne pogodbe za nepremičnino ni prišlo, zato je odločitev sodišča prve stopnje, da mora toženec prejeti denar vrniti, materialnopravno pravilna (190. člen OZ). Glede na navedeno je višje sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi določbe 353. člena ZPP.

7. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP.