Jedro

Upravnik ima zakonsko pooblastilo za zastopanje etažnih lastnikov, ki tožijo solastnika na vplačila v korist rezervnega sklada.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Toženec sam krije svoje stroške pritožbenega postopka, tožnikom pa je dolžan povrniti 57,58 EUR stroškov odgovora na pritožbo v roku petnajstih dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ohranilo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 101273/2012 z dne 11. 7. 2012, po katerem je toženec dolžan v roku osem dni na račun rezervnega sklada tožnikov plačati znesek 217,83 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 7. 2012 dalje ter stroške izvršilnega postopka v znesku 41,00 EUR. Tožencu je naložilo povračilo pravdnih stroškov v višini 76,25 EUR v korist tožnikov.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo toženec iz pritožbenih razlogov zmotne uporabe materialnega prava ter bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Kot bistveno opozarja, da je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, saj povišanje zneska vplačila v rezervni sklad ni bilo sprejeto na način, kot ga predvideva 26. člen SZ-1. Pri ugotavljanju vsebine načrta vzdrževanja bi morali etažni lastniki upoštevati 7. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki kot obvezne sestavine načrta vzdrževanja določa tudi dinamiko izvajanja ter možne vire za izvedbo načrta vzdrževanja. Sklep, ki naj bi po navedbah tožnikov in zmotni ugotovitvi sodišča predstavljal zakonito podlago zahteve plačila povišanega prispevka v rezervni sklad, ne izpolnjuje omenjenih pogojev. Brez pravilnega načrta vzdrževanja ne more biti utemeljen zahtevek za plačilo povišanega prispevka. Pri tem se pritožba sklicuje na ugotovitev sodišča, da ob sprejetju sklepa ni bil pripravljen natančen načrt vzdrževanja, o čemer naj bi izpovedala tudi priča B. Š. Omenjene pomanjkljivosti ni mogoče sanirati s sklicevanjem na vabilo na zbor lastnikov, ki je vsebovalo informativno oceno investicije. Ugotovitev sodišča, naj bi lastniki pomanjkljivost sanirali skupaj z upravnikom in načrt pripravili, nima podlage v navedbah, ki so jih podale stranke, ter izvedenih dokazih. Sodba ne vsebuje razlogov, s čim je bila pomanjkljivost sanirana. Če je imelo sodišče v mislih zapisnik ponovljenega zbora lastnikov z dne 13. 6. 2013, ta ni bil del dokaznega sklepa, sodnik pa v zvezi s tem zapisnikom tudi ni dopuščal vprašanj. Sodišče je v sodbi zapisalo, da je v dokaznem postopku pregledalo in prebralo listini na B 34 in B 35, v dokaznem sklepu pa so vpogledane zgolj listine do B 33. Gre za kršitev 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj strankama ni bila dana možnost obravnavanja dokaza, ki ga je sodišče izvedlo brez prisotnosti strank in izven obravnave. Iz vabila na zbor etažnih lastnikov ne izhaja, da se bo sklep oziroma načrt vzdrževanja oblikoval na podlagi vabila na zbor etažnih lastnikov z dne 17. 6. 2008, temveč da se bo oblikoval na samem zboru. To je v nasprotju z določilom drugega odstavka 36. člena SZ-1, da mora vabilo za sklic zbora vsebovati zlasti dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor odločal. SZ-1 ne določa, da na ponovljeni zbor etažnih lastnikov ni potrebno vabiti na način, kot je bil omenjen predhodno. Postavka obnova fasade v načrtu vzdrževanja tudi ni dovolj konkretizirana, da bi bilo na podlagi takega načrta mogoče sprejeti kakršenkoli zakonit sklep. Napačno je stališče sodišča, da je upravnik skladno z določilom 118. člena SPZ zakoniti zastopnik etažnih lastnikov. Tožniki niso predložili veljavne pogodbe v originalu, iz pogodbe pa tudi izhaja, da je upravnik pooblaščen samo za spore s tretjimi osebami in ne za spore z etažnimi lastniki ali za spore med etažnimi lastniki. Gre za tipsko pogodbo, ki je bila pripravljena s strani upravnika, in je treba sporna določila razlagati v škodo pogodbene stranke, ki je sestavila besedilo pogodbe. Pritožba se sklicuje na odločbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1178/2011 o bistvenem pomenu določil pogodbe v zvezi z aktivno legitimacijo upravnika. Napačno je stališče sodišča, da poziv k plačilu v rezervni sklad predstavlja verodostojno listino, saj se ta zakonska določba nanaša zgolj na obvezni rezervni sklad. Toženec ne more biti zavezanec za plačilo povečanega prispevka v rezervni sklad za obnovo fasade, saj je lastnik garaže št. 15 na parceli 26/9, k. o. X., ki je od gabarita objekta 12-14-16 oddaljena cca 7,5 m. Fasada služi torej zgolj večstanovanjski stavbi in ne garaži. 3. Na pritožbo so odgovorili tožniki in prerekali podane pritožbene navedbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavani zadevi etažni lastniki zgradbe R. od toženca zahtevajo plačilo nevplačanega prispevka v rezervni sklad. Po določilu četrtega odstavka 118. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) ima upravnik med drugim zakonsko pooblastilo za zastopanje etažnih lastnikov v poslih upravljanja in lahko v primeru preostalih etažnih lastnikov vloži tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike. Upravnik ima za zastopanje tožnikov torej zakonsko pooblastilo, zato določila pogodbe o upravljanju glede obveznosti upravnika pri zastopanju etažnih lastnikov niso odločilna. Toženec se neutemeljeno sklicuje na odločitev Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1178/2011, saj ta obravnava drugačno situacijo, in sicer vprašanje aktivne legitimacije upravnika za vložitev tožbe v svojem imenu in v korist etažnih lastnikov, v obravnavanem primeru pa so tožniki etažni lastniki sami, ki pravilno tožijo na plačilo v korist rezervnega sklada, upravnik pa jih pri tem zgolj zastopa. Pritožbeno sodišče še dodaja, da je pogodbo o upravljanju v spis predložila sama tožena stranka, zato je z njeno vsebino nedvomno seznanjena, konkretnejših očitkov o vzrokih njene neveljavnosti pa ni podala. Zgolj nepredložitev originala pogodbe o upravljanju na vlogo upravnika kot zakonitega zastopnika v tem postopku v ničemer ne vpliva, posledično pa je pritožbeni očitek, da neopredelitev sodišča do tega toženčevega ugovora predstavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega dostavka 339. člena ZPP, neutemeljen.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določilo šestega odstavka 119. člena SPZ, ko je poziv upravnika na plačilo prispevka v rezervni sklad štelo kot verodostojno listino. Tudi sicer je po vložitvi ugovora postopek tekel kot pravdni postopek, v katerem predmet odločanja sodišča ni več presoja, ali je neka listina verodostojna ali ne, temveč sodišče ugotavlja dejansko stanje v kontradiktornem postopku. To pomeni, da je bil predmet presoje dejanska obveznost plačila v rezervni sklad, na kar pa ugovor, da poziv nima lastnosti verodostojne listine, ne more vplivati.

7. Obveznost plačila v rezervni sklad velja za vse nepremičnine z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posamičnimi deli (119. člen SPZ). Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje (na katere je pritožbeno sodišče v sporih majhne vrednosti vezano – prvi odstavek 458. člena ZPP), izhaja, da je toženec lastnik posameznega dela v stavbi, in sicer garaže št. 15, posamezni del št. 153, kot takšen pa solastnik vseh gradbenih elementov stavbe in tudi parcele 26/9, k. o. X. To pa pomeni, da mora prispevati k sredstvom za obnovo tudi z vplačili v rezervni sklad. Sklicevanje na nekoristnost obnove fasade glede na lokacijo njegovega posebnega dela (garaže) ga plačila ne more razbremeniti.

8. SPZ je v 119. členu določil obvezen prispevek etažnih lastnikov v rezervni sklad, s sredstvi katerega se poravnavajo stroški vzdrževanja, potrebnih izboljšav oziroma odplačujejo najeta posojila. Merila za določitev najnižjega zneska vplačila ureja Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka. SZ-1 v 41. členu predvideva, da lahko etažni lastniki višino prispevka zvišajo glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in načrt vzdrževanja. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je zakoniti zastopnik tožencev družba M., d.o.o., v vabilu na zbor etažnih lastnikov 17. 6. 2008 navedla informativno oceno investicije v izvedbo fasade, prikazala saldo rezervnega sklada in manjko sredstev za izvedbo investicije. Pripravila je tudi variantni izračun povečanega rezervnega sklada in zagotovitev sredstev za izvedbo del, kjer je prikazala v kakšnem času bi zbrali še potrebna sredstva za izvedbo investicije, če bi vplačila v rezervni sklad povečali za določen odstotek. Nadalje so se v zapisniku nesklepčnega zbora, ki so ga prejeli vsi etažni lastniki, ti seznanili, da je bila ocena stroška investicije narejena na podlagi popisa iz elaborata podjetja I., d.o.o., kjer je bila ocenjena vrednost investicije, ter da bo dejanska vrednost znana šele pri javnem zbiranju ponudb. Sprejet je bil predlog sklepa, da se poveča mesečni prispevek v rezervni sklad, zaradi premajhne večine etažnih lastnikov pa je bil ponovno podan tak predlog v vabilu na zasedanje etažnih lastnikov z dne 21. 10. 2009, sprejet pa je bil na zasedanju 4. 11. 2009. Pritožbeno sodišče glede na navedene ugotovitve soglaša z razlogi sodišča prve stopnje, da je bil v danem primeru izpolnjen pogoj za dvig vplačila v rezervni sklad. Etažni lastniki so bili seznanjeni z ocenjeno vrednostjo investicije, potrebno dobo zbiranja sredstev in okvirnim načrtom vzdrževanja. Tolmačenje pritožnika, ki drobnjakarsko prikazuje, da sklep etažnih lastnikov z dne 4. 11. 2009 ne vsebuje lastnosti načrta vzdrževanja, ki bi predstavljal podlago zahteve za povečanje vplačila v rezervni sklad, je prestrogo. Ker gre za dolgoročno zbiranje sredstev namreč ni mogoče pričakovati, da bi etažni lastniki lahko razpolagali že s konkretnimi predračuni posameznih izvajalcev, ki bi dela izvajali šele čez pet ali več let, ter najboljšo tehnološko rešitvijo. Nedvomno pa je bil etažnim lastnikom predstavljen namen zbiranja sredstev glede na cilj investicije in realno možnost, da je ta v petih letih izvršena. Ne drži pritožbeni očitek, da ugotovitve sodišča, ki se sklicujejo na vabilo na zbor etažnih lastnikov z dne 17. 6. 2008, nimajo opore v navedbah strank, saj so tovrstne navedbe v prvi pripravljalni vlogi podali tožniki in zapisnik tudi predložili. Enako velja za zapisnik ponovljenega zbora etažnih lastnikov z dne 4. 11. 2009 in vabilo na ta zbor ter za zapisnik nesklepčnega zbora z dne 17. 6. 2008. Že omenjene listine dovolj izkazujejo izpolnjenost pogojev za dvig vplačila v rezervni sklad in so nerelevantne pritožbene navedbe, ki se v zvezi s tem sklicujejo na s strani toženca predloženi listini v prilogah B34 in B35. Nerazumljiv je očitek pritožnika, da je sodišče z vpogledom teh listin zagrešilo kršitev 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj iz sodbe ne izhaja, da bi se sodišče na omenjeni listini oprlo, če pa bi to storilo, bi s tem izvedlo dokaze, ki jih je predložil sam toženec ter torej njegova pravica do izjave nikakor ne bi bila kršena. Neutemeljene so nadalje obširne pritožbene navedbe o napačnem oblikovanju vabil in zapisnikov zborov etažnih lastnikov, saj te na obveznost toženca glede vplačila v rezervni sklad ne vplivajo.

9. Ker glede na navedeno v pritožbi zatrjevane pritožbene navedbe niso utemeljene, je sodišče slednjo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi določila 353. člena ZPP.

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu prvega odstavka 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Ker toženec s pritožbo ni uspel, sam krije svoje stroške pritožbenega postopka, tožnikom pa je dolžan povrniti njihove stroške, ki so jih imeli s sestavo odgovora na pritožbo. Te je sodišče odmerilo v skladu z Odvetniško tarifo (odmera je razvidna na list. 247 spisa) in znašajo 57,58 EUR, kar mora toženec plačati v roku petnajst dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.