Jedro

Kljub temu, da na ničnost sodišče pazi po uradni dolžnosti, morajo biti dejstva, ki tvorijo podlago za izrek ničnosti, zatrjevana.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo: – zahtevek, da je toženec iz zemljišč parc. št. 7/3 in 7/6, obe X, dolžan odstraniti leseno barako in asfaltno podlago; – zahtevek za prepoved bodočih posegov v to nepremičnino (I. točka izreka). Ugodilo je zahtevku iz nasprotne tožbe, da je toženec lastnik nepremičnin parc. št. 7/3 in 7/6, obe X (II. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki v višini 5.262,23 EUR.

2. Pritožuje se tožeča stranka. Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Sklicuje se na ustavno pravico do sodnega varstva, enakega varstva pravic, do enakosti pred zakonom ter na pravico do zasebne lastnine. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo tožbenemu zahtevku ugodeno, zahtevek po nasprotni tožbi pa zavrnjen. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Opozarja na nesporno dejstvo, da sta bili sporni zemljišči v času sklepanja pogodb kmetijski zemljišči in da toženec v času sklepanja pogodb ni bil kmet. Sklicuje se na takrat veljaven Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), ki je v drugem odstavku 21. čl. določal, da kmetijsko zemljišče lahko pridobi v last samo občan, ki je kmet. Trdi, da je 27.4.1985 sklenjena pogodba zato nična. Nična je tudi zato, ker pogodbenika nista izpeljala postopka ponudbe predkupnim upravičencem in pridobila potrdila pristojnega krajevnega urada o spoštovanju 25. čl. ZKZ. Opozarja, da mora sodišče na ničnost paziti po uradni dolžnosti. Sodišče se do trditve o ničnosti ni opredelilo. Sklicuje se na odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 60/2015 in navaja, da je bila trditev o ničnosti pogodbe podana pravočasno, četudi je bila podana po zaključku prvega naroka. Nična pogodba pa izključuje dobrovernost. Toženec se je namreč zavedal, da ni imel pravice do nakupa kmetijskega zemljišča. Toženec in njegova žena sta izpovedala drugače, kot je navedeno v sodbi. Sodišče ni povzelo toženčeve izpovedbe, da je vedel, da bi za sklenitev pogodbe potreboval status kmeta. Iz toženčeve izpovedi je razvidno, da mu je bilo jasno, kakšne so aktivnosti pri nakupu nepremičnine. Tudi izpoved A. T. potrjuje, da je tožencu svetoval, kako postopati pri pogodbi s kmetijskim zemljiščem in da je bil toženec s tem seznanjen. Meni, da je iz izpovedb toženca in njegove žene razvidno, da sta vedela, da je za nakup kmetijskega zemljišča treba imeti status kmeta in da sta z določilom o dolgoročnem najemu iskala rešitev, da bi zaobšla zakonska določila. Tudi pri sklepanju pogodbe z dne 14.7.1999 je bilo obema pogodbenikoma jasno, da sklepata pogodbo, ki po veljavnem pravu ni dovoljena. Pogodba, ki je v nasprotju s prisilnimi predpisi, je nična. Na podlagi nične pogodbe nihče ne more pridobiti pravice; nična pogodba ne more biti podlaga za zakonito posest. Graja tudi stališče o tožnikovi raziskovalni dolžnosti. Dejstvo, da sta bili parceli ograjeni, sámo po sebi ne kaže na neujemanje zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim. Zgolj na osnovi tega dejstva ni mogoče sklepati o zemljiškoknjižnem stanju, drugačnem od vpisanega. Zemljiška knjiga je bila v tistem obdobju urejena. Opozarja, da toženčeva pogodba iz leta 1985 ni bila sposobna za vknjižbo v zemljiški knjigi, ker ni vsebovala vknjižbenega dovoljena. Toženec je zato v trenutku, ko je tožnik nepremičnino kupil, imel le obligacijski zahtevek do prodajalca J. T. na izpolnitev pogodbe (tako odločba II Ips 256/2014). Nobenega pomena sodišče ni pripisalo dejstvu, da toženec ni poskrbel za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Samó obstoj objektivnih ovir bi bil lahko opravičljiv razlog za toženčevo opustitev vknjižbe (tako odločba II Ips 243/2013, Up 438/2004). Sodišče se s temi stališči ni ukvarjalo zaradi napačnega stališča o tožnikovi nedobrovernosti. Sodišče prve stopnje je tožniku napačno pripisalo nedobrovernost, ker ni izpolnil svoje raziskovalne dolžnosti. Tožnik je nepremičnine kupil s pomočjo posrednika, ki je zastopal prodajalca. Nepremičnine si je ogledal s prodajalcem in posrednikom. Objektov na parcelah ni bilo, toženca tam ni srečal. Prodajalec mu je zagotovil, da ni nobenih težav v zvezi z lastninsko pravico; enako nepremičninski posrednik. Pomanjkljiv ogled kaže kvečjemu na neskrbnost, ki pa je ni mogoče enačiti z nedobrovernostjo. V sodbi II Ips 265/2014 je pojasnjeno, da je nedobrovernost nekaj drugega, kot je očitano tožniku. Nenatančnega ogleda ni mogoče enačiti z nedobrovernostjo ali celo z nepoštenostjo. Opozarja na nesporno dejstvo, da tožnik ni vedel za predhodno razpolaganje, zato mu je sodišče neutemeljeno odreklo dobro vero. Za odločitev, kakršna je sprejeta, bi moralo biti izkazano tožnikovo zavedanje o predhodnem razpolaganju, poleg tega pa še nedovoljen namen kupiti nepremičnino in preprečiti toženčevo vknjižbo. Šele na ta način bi bila izkazana nepoštenost v smislu prvega odstavka osmega čelna Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). Tožnika ščitijo prvi in drugi odstavek 8. čl. ZZK-1, 10. čl. in prvi odstavek 11. čl. Stvarnopravnega zakonika in drugi odstavek 6. čl. ZZK-1. 3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Sklicuje se na odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 359/2010 in navaja, da priposestvovanje sanira tako ničnost ko izpodbojnost pravnega posla. Pritrjuje ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožba oporeka ugotovitvi, da je toženčeva posest nepremičnine parc. št. 7/6 in 7/3, obe k. o. X, zakonita. Pri presoji zakonitosti toženčeve posesti sporne nepremičnine je treba uporabiti Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR), ker se toženec sklicuje na priposestvovanje v času njegove veljavnosti. Prvi odstavek 72. čl. ZTLR je določal, da je posest zakonita, če temelji na veljavnem pravnem naslovu, ki je potreben za pridobitev lastninske pravice, in če ni bila pridobljena s silo, z zvijačo ali z zlorabo zaupanja. Sodišče prve stopnje je ugotovitev o toženčevi zakoniti posesti, ki – pod pogojem, da je tudi dobroverna – v desetih letih privede do pridobitve lastninske pravice (drugi odstavek 28. čl. ZTLR), utemeljilo z dne 27.4.1985 sklenjeno kupoprodajno pogodbo. Pritožnica ne oporeka ugotovitvi, da sta toženec (kot kupec) in J. T. (kot prodajalec) kupoprodajno pogodbo sklenila, da je bilo predmet pogodbe sporno zemljišče, da je po sklenitvi pogodbe toženec kupljeno zemljišče vzel v posest ter ga ima vseskozi, še danes, v posesti. Pravni veljavnosti navedene kupoprodajne pogodbe pritožnik oporeka s trditvijo, da je kupoprodajna pogodba nična, ker je bilo zemljišče, ki je bilo predmet prodaje/nakupa v času sklepanja tega posla kmetijsko zemljišče in zato pravni promet z njim omejen z določili Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list SRS, št. 26/73, 24/75, 23/77, 1/79 in 11/81, v nadaljevanju ZKZ). Trdi, da toženec, ki ni imel statusa kmeta, ni izpolnjeval pogojev za pridobitev lastninske pravice na spornem – kmetijskem – zemljišču. Pogodba je nična tudi zato, ker pogodbenika nista izpeljala postopka, ki je bil predviden za promet s kmetijskim zemljiščem (ponudba predkupnim upravičencem, potrdilo pristojnega organa o spoštovanju določil o prometu s kmetijskim zemljiščem).

6. Pritožnik nedosledno povzema določilo drugega odstavka odstavka 21. čl. ZKZ. To določilo občanom, ki niso kmetje, onemogoča pridobivati kmetijska zemljišča na območju iz prve alineje drugega odstavka 10. čl. tega zakona. Gre za zemljišča, ki so temelj proizvodnje hrane(1). Ker tožeča stranka v teku postopka ni postavila trditve, da so sporna zemljišča take narave oz. da ležijo v območju teh zemljišč, njeni trditvi, da gre za nično pogodbo, ni mogoče slediti. Kljub temu, da na ničnost sodišče pazi po uradni dolžnosti, morajo biti dejstva, ki tvorijo podlago za izrek ničnosti zatrjevana. Da bi bila predmet pogodbe zemljišča iz prvega območja kmetijskih zemljišč, ki jih nekmet takrat ni mogel pridobiti v last, tožeča stranka ni zatrjevala. Razlog, da je s pravnim poslom kmetijsko zemljišče pridobil toženec, ki ni kmet, zato ni razlog za izrek ničnosti.

7. Nesporno je, da pogodbenika v zvezi s sklenitvijo pogodbe z dne 27.4.1985 nista izpeljala postopka, ki je predviden za prodajo kmetijskega zemljišča (ponudba predkupnim upravičencem, potrditev pogodbe pred upravnim organom). Kršila sta torej kogentni predpis. Tudi če sta ga namerno skušala obiti, na kar kaže določilo o 99-letnem najemu, ni mogoče pritrditi pritožniku, da je pogodba zato nična. ZKZ ni imel določbe, da so nični pravni posli, pri katerih določila o posebnem postopku pri prometu s kmetijskimi zemljišči niso spoštovana. Ničnost je takrat urejal Zakon o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), ki ga je treba uporabiti glede na določbo 1060. čl. Obligacijskega zakonika. V 103. čl. je ZOR predpisoval, da je nična pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom, prisilnim predpisom ali morali, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo, ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. Iz tega določila je razvidno, da pravni red teži k ohranitvi pravnih poslov in je ničnost skrajna sankcija. Upoštevajoč 103. čl. ZOR ugotovitev ničnosti ne more biti sama sebi namen, predvsem pa ne sme vzpostaviti stanja, ki bi nasprotovalo interesu, ki naj bi ga kršena zakonska norma zasledovala. Ravnanje pogodbenikov je zato treba proučiti s stališča vsebine prepovedi in ravnanja tistega, ki je prepoved kršil. Namen prednostnega nakupa določenih oseb (predkupnih upravičencev) je bilo zaokroževanje kmetijskih zemljišč in zagotovitev njihove obdelanosti. Ta namen je bil vsaj delno uresničen, saj je toženec zemljišče po nakupu uporabljal (tudi) za kmetijske namene(2). Ker je bila po sklenitvi kupoprodajne pogodbe zagotovljena uporaba spornega zemljišča (tudi) za kmetijske namene, ni prišlo do posledice, ki jo je hotela kogentna norma doseči oz. preprečiti. V takih okoliščinah pogojev za izrek ničnosti ni. Pogodba z dne 27.4.1985 – kljub nespoštovanju postopka, predvidenega za prodajo kmetijskih zemljišč – ni nična.

8. Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožbi, da je toženec vedel, da promet s kmetijskimi zemljišči ni prost. To sledi iz toženčeve izpovedi, pa tudi priča A. T. je potrdila, da je tožencu svetovala zaradi omejitev pri prometu s kmetijskimi zemljišči. To pa ne izključuje toženčeve dobrovernosti, da je kupljeno zemljišče njegovo. Iz toženčeve izpovedi, tudi v delu, ki jo citira tudi pritožba – „… če bi prišel zakon, če bi se spremenil, bi se dalo prepisati, ne?“ – je razvidno, da lastništva ni povezoval ali pogojeval z urejenostjo zemljiškoknjižnega stanja. Kupljeno nepremičnino je štel za svojo in skušal urediti zemljiškoknjižno stanje.

9. Ker je tudi v času, ko je toženec z J. T. sklepal kupoprodajno pogodbo (27.4.1985), veljalo načelo zaupanja v zemljiško knjigo, je prvostopenjsko sodišče preverilo, da po tožencu s priposestvovanjem pridobljena pravica ni prizadela tožnika, ki je od istega prodajalca dne 20.11.1995 kupil isto nepremičnino. Ob tehtanju tožnikovih in toženčevih interesov je utemeljeno dalo prednost tožencu, kajti ugotovilo je, da tožnik ni izpolnil t.i. raziskovalne dolžnosti. Zanesel se je le na zemljiškoknjižne podatke, ni pa ustrezno preveril stanja v naravi – se pozanimal o uporabi, posesti in posledično dejanskem lastništvu spornih nepremičnin, kar bi glede na objekte, ograjenost zemljišča, naravno povezanost nepremičnine s toženčevo nepremičnino moral storiti. Že ta neskrbnost zadošča za odločitev, da je v tem sporu pravno varstvo podeljeno tožencu. Takó je svojo določitev argumentiralo tudi sodišče prve stopnje. Pritožba prvostopenjskemu sodišču neutemeljeno očita, da se zaradi napačnega stališča o tožnikovi nedobrovernosti (v času njegovega nakupa 20.11.1995) ni ukvarjalo s pravno relevantnimi dejstvi. Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da tožnik ni izpolnil raziskovalne dolžnosti, ki jo je kot kupec imel, in je zato pravno varstvo utemeljeno podeljeno tožencu, ki svoje pravice sicer ni vpisal v zemljiško knjigo, jo je pa na podlagi priposestvovanja pridobil pred tožnikom. Dejstvo, da je pri sklepanju tožnikove pogodbe sodeloval posrednik, tožnika ne odvezuje skrbnosti pri sklepanju pravnega posla. Če posrednik ni izpolnil svoje dolžnosti, je to tožnikov riziko in stvar njegovega obligacijskega odnosa s posrednikom. Odločbe Vrhovnega sodišča, ki jih citira pritožba, ne obravnavajo primerljivih primerov.

10. Pritožba izhaja iz napačne predpostavke, da je sodišče dalo prednost tožencu zaradi tožnikove nedobrovernosti pri sklepanju kupoprodajne pogodbe z dne 20.11.1995 ali celo njegove nepoštenosti. Takih argumentov v prvostopenjski sodbi ni. Ni mogoče slediti niti pritožbeni trditvi, da bi za odločitev, kakršna je sprejeta, moralo biti izkazano tožnikovo vedenje o predhodnem razpolaganju ter nedovoljen namen kupiti nepremičnino in preprečiti toženčevo vknjižbo. Že tožnikova neskrbnost pri nakupu nepremičnine v letu 1995 je razlog, da je varstvo zagotovljeno tožencu, ki je nepremičnino s priposestvovanjem pridobil pred tem, ni pa poskrbel za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. O pravni nepomembnosti dejstva, da kupoprodajna pogodba z dne 27.4.1985 ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila, da ni overjena in priglašena davčnemu organu, se je sodišče prve stopnje izreklo v 20. točki obrazložitve.

11. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. ZPP pritožba zavrnjena. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k razjasnitvi zadeve, je odločeno, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. čl. v zvezi s prvim odstavkom 154. in prvim odstavkom 155. čl. ZPP).

Op. št. (1): V prvi alineji 10. čl. ZKZ so opredeljena kot: za kmetijsko proizvodnjo najbolj primerna ravninska in blago nagnjena zemljišča v kompleksu, na kvalitetnih tleh in legah, že oblikovani obdelovalni kompleksi, območja predvidenih melioracij in komasacij, s katerimi bo rodovitnost kmetijskih zemljišč izboljšana, območja združevanja zemljišč v lastnini.

Op. št. (2): Vzgajal rezano cvetje, postavil rastlinjak, posadil drevesa ...