Jedro

Zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine ni ustrezno pravno sredstvo za vračilo nepremičnine, ki je bila odsvojena na podlagi nične pogodbe. V dani situaciji bi lahko tožnica z izbrisno tožbo po 243. členu ZZK-1 uveljavljala neveljavnost toženčeve vknjižbe in obenem zahtevala vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje: a) spremeni v III. točki izreka tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Tožena stranka, A. A., EMŠO: 000, je dolžna tožeči stranki, B. B., EMŠO: 000, izstaviti zk. listino z nepreklicnim in brezpogojnim dovolilom, na podlagi katere se bo tožeča stranka lahko vknjižila kot lastnik nepremičnine z ID znakom 001 in nepremičnine z ID znakom 002, obeh nepremičnin do celote (1/1), sicer bo zemljiškoknjižno listino nadomestila ta sodba."; b) razveljavi v II., IV. in V. točki izreka ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je po ugotovitvi, da je tožba za znesek 2.600,00 EUR umaknjena in postopek v tem delu končan, razsodilo, da je nična prodajna pogodba in pogodba o ustanovitvi užitka, ki sta jo 2. 4. 2013 sklenili pravdni stranki. Tožencu je naložilo, da mora tožnici izstaviti zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bo lahko tožnica znova vknjižila kot lastnica obeh prodanih nepremičnin do celote, sicer bo takšno listino nadomestila sodba. Nazadnje je sklenilo, da mora toženec povrniti tožnici 9.833,73 EUR stroškov postopka z obrestmi, v presežku pa je tožničin stroškovni zahtevek zavrnilo.

2. Toženec se v pritožbi sklicuje na vse zakonske pritožbene razloge. Prvenstveno predlaga spremembo izpodbijane sodbe in zavrnitev celotnega tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da so bili njegovi dokazi, ki jih je sodišče zavrnilo, predloženi pravočasno. Ker jih sodišče ni upoštevalo, ni celovito presodilo toženčevega premoženjskega stanja. Tožnica v pravdi nikoli ni trdila, da je bila sklenjena pogodba o preužitku. Sodišče je izpodbijano pogodbo napačno presojalo samo po njenem naslovu. Pogodbene volje pravdnih strank ni ugotovilo. Tudi o namenu obličnosti se ni izreklo. Vsaj v delu, ki se nanaša na služnost stanovanja, bi zahtevek moralo zavrniti. Tožnica je v resnici imela zelo jasen namen in voljo skleniti prodajno pogodbo, enako toženec. Tožnica se je o prodaji pogajala tudi z drugimi kupci. Pogodbo je podpisala potem, ko jo je dolgo imela doma in jo je večkrat prebirala. Če se z vsebino pogodbe ne bi strinjala, je ne bi podpisala in svojega podpisa ne bi overila pri notarju. Očitno se je šele dve leti kasneje premislila. Domnevna nezmožnost plačila kupnine ne more biti razlog za ničnost pogodbe. Sicer pa je toženec dokazal, da je imel dovolj denarja za plačilo kupnine. Sodišče mu neupravičeno ni verjelo. Poleg pokojnine po očetu je opravljal različna projektna dela in dobival denar na roke, prodal je dragocene slike, zlato, družinsko stanovanje v K. in stanovanje na V. Končno se sodišče ni opredelilo do pogodbenega določila, v katerem tožnica potrjuje, da je prejela kupnino ob podpisu pogodbe v gotovini. O tem sta poleg toženca izpovedali tudi priči B. in P. M., sodišče pa v sodbi ni pojasnilo, zakaj jim ne verjame.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Pritrjuje razlogom izpodbijane sodbe in obrazloženo nasprotuje toženčevim pritožbenim trditvam.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Tožnica je s tožbo na podlagi zatrjevane ničnosti sporne pogodbe od toženca med drugim zahtevala izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine; ta naj bi tožnici omogočila, da bi se lahko ponovno vknjižila kot lastnica nepremičnin, ki so bile predmet te pogodbe. Sodišče prve stopnje je tudi temu njenemu zahtevku ugodilo, ker je presodilo, da je tožnica glede na ugotovljeno ničnost pogodbe upravičena terjati vračilo lastninske pravice, vendar je takšna odločitev materialnopravno zmotna.

6. Res je, da mora po prvem odstavku 87. člena Obligacijskega zakonika (OZ) vsaka pogodbena stranka, če je pogodba nična, vrniti drugi vse, kar je prejela na podlagi take pogodbe. Sodišče prve stopnje pa je pri tem spregledalo, da nična pogodba nima pravnih učinkov in da s takšno pogodbo dogovorjene pogodbene posledice ne nastanejo. Na podlagi sporne pogodbe torej ni prišlo do veljavnega prenosa lastninske pravice. To pomeni, da je tožnica kljub zemljiškoknjižnemu prepisu ostala lastnica spornih nepremičnin. V dani situaciji bi lahko z izbrisno tožbo po 243. členu Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) uveljavljala neveljavnost toženčeve vknjižbe in obenem zahtevala vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja. Zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine namreč ni ustrezno pravno sredstvo za vračilo nepremičnine, ki je bila odsvojena na podlagi nične pogodbe.1 Ker je bila tožba v tem delu nesklepčna, bi moralo sodišče ta tožničin zahtevek ob pravilni uporabi materialnega prava zavrniti. Sodišče druge stopnje je zato ugodilo toženčevi pritožbi in na podlagi pete alineje 358. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) izpodbijano sodbo ustrezno spremenilo.

7. Sicer pa je pritožbeni preizkus pokazal, da so razlogi, s katerimi je sodišče prve stopnje utemeljilo svojo presojo ničnosti sporne pogodbe, deloma pomanjkljivi. Dejansko stanje v zvezi s tem zahtevkom je bilo nepopolno, če ne tudi zmotno ugotovljeno.

8. Vprašljivo je namreč, ali je sporna pogodba res fiktivna in ali res prikriva pogodbo o preužitku, kot ugotavlja izpodbijana sodba. Za takšen zaključek bi bilo treba najprej zanesljivo ugotoviti skupni namen pogodbenikov. Ne zadošča torej ugotovitev, da si je tožnica s pogodbo želela zagotoviti varnost, družbo in pomoč na stara leta, dokler ni jasno, kaj je bila v zameno pripravljena sama ponuditi tožencu in kakšen namen je s sklenitvijo pogodbe zasledoval toženec.

9. Sodišče je toženčevo trditev, da je želel skleniti pogodbo s prav takšno vsebino, kot je zapisana, in da je pri tem v celoti sledil tožnici, neupravičeno relativiziralo z ugotovitvijo, da toženec ni imel dovolj denarja za plačilo kupnine. Ta okoliščina je lahko zgolj indic, ne pa odločilen dokaz o domnevni fiktivnosti pogodbe. Neplačevitost pogodbenika je pogosto ovira za izpolnitev pogodbe, ne pomeni pa nujno, da takšen pogodbenik nima namena oziroma volje skleniti pogodbe. Poleg tega je sodišče, ki je v sodbi sicer natančno analiziralo toženčevo premoženjsko stanje in njegove gmotne razmere, povsem prezrlo zapis v sporni pogodbi (IV. točka), kjer je tožnica potrdila, da je dogovorjeno kupnino že prejela. Zakaj je tožnica, ki vztrajno zatrjuje, da toženec kupnine ni plačal, potem brez pridržkov podpisala pogodbo, čeprav takšno pogodbeno določilo niti ni njena bistvena sestavina, tožnica v postopku ni prepričljivo pojasnila.

10. Prav tako ni mogoče spregledati, da je tožnica svoje trditve med pravdo dopolnjevala, spreminjala in prilagajala. Tako se najprej ni hotela opredeliti, kakšen posel naj bi pravdni stranki v resnici sklenili. Nato je zanikala darilni namen, hkrati pa je trdila, da je bila zapisana kupna pogodba, ker naj bi bil davek na darilo previsok. V nadaljevanju je sprva izrecno zanikala sklenitev pogodbe o preužitku, češ da se s tožencem ni dogovorila o negi in oskrbi. V poznejših vlogah pa je izrecno zatrjevala, da sta pravdni stranki dejansko sklenili prav pogodbo o preužitku, ki naj ne bi bila veljavna zaradi ustrezne oblike in neizpolnjevanja toženčevih pogodbenih obveznosti. Ob tem tožnica nikoli ni pojasnila, zakaj potemtakem s tožencem nista sklenila pogodbe o preužitku v predpisani obliki pred notarjem (567. člen OZ). Iz sodbe tudi ni razvidno, kolikšen davek na promet nepremičnin bi bilo v tem primeru treba plačati. Tožnica je namreč v svojih vlogah omenjala le davek na darilo po 25% davčni stopnji, ker pogodbenika nista v sorodstvenem razmerju. Poleg tega se je tožnici, kljub izrecnemu zanikanju darilnega namena, zapisalo, da se je s tožencem pred sestavo pogodbe pogovarjala o tem, da bi "dala" stanovanje nekomu, ki mu zaupa, in še, da je davek po pogodbi moral plačati toženec, ker je šlo stanovanje "zastonj" v njegove roke, vendar davka na darilo ne bi bil sposoben kriti.2

11. Nadalje je sodišče prve stopnje dalo prevelik poudarek pravicam, ki si jih je tožnica izgovorila v sporni pogodbi. Te niso tipične samo za pogodbo o preužitku, ampak bi si jih tožnica lahko izgovorila tudi ob prodaji ali daritvi stanovanja. Namen pogodbe o preužitku (566. člen OZ) je predvsem v preživljanju upravičenca. V obravnavanem primeru pa sta se pravdni stranki dogovorili le, da je toženec dolžan organizirati zdravstveno nego in doplačevati tožničino domsko oskrbo, če bo to kdaj potrebno, ter poskrbeti za njen pogreb, pri čemer stroške pogreba nosi sama tožnica. Poleg tega je za pogodbo o preužitku značilno, da preužitkar takoj prenese lastninsko pravico na prevzemnika, medtem ko je toženec s pogodbo dobil povsem izvotljeno lastninsko pravico na spornih nepremičninah. Tožnica si je namreč poleg služnosti celotnega stanovanja in garaže zagotovila še, da toženec do njene smrti ne sme uporabljati spornih nepremičnin, kakorkoli posegati vanje ali razpolagati z njimi. Ob tem ni jasno, ali je dogovorjena kupnina v višini 130.000,00 EUR ustrezala dejanski tržni vrednosti ali pa je bila morebiti prilagojena omejitvam lastninske pravice, na katere je s pogodbo pristal toženec.

12. Po presoji pritožbenega sodišča glede na doslej zbrano trditveno in dokazno gradivo ni mogoče izključiti možnosti, da je bila prava pogodbena volja pravdnih strank skleniti kupno ali celo darilno pogodbo za sporne nepremičnine. Seveda pa je treba dopustiti tudi možnost, da sta pravdni stranki v resnici nameravali skleniti pogodbo o preužitku, kot je presodilo sodišče prve stopnje. Za zanesljiv odgovor na navedene pomisleke bi bilo treba ponovno natančneje zaslišati pravdni stranki, zlasti tožnico, nato pa znova oceniti vse zbrane dokaze, skladno z metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP. Ker bo to nalogo glede na že izvedene dokaze lažje opravilo sodišče prve stopnje, je sodišče druge stopnje ugodilo pritožbi ter izpodbijano sodbo glede odločitve o zahtevku za ugotovitev ničnosti sporne pogodbe razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Razveljavitev vključuje tudi stroške dosedanjega prvostopenjskega postopka, ker je pravica do njihovega povračila odvisna od končnega izida pravde.

13. Ostale pritožbene trditve za pritožbeni preizkus niso bistvene, zato odgovor nanje ni potreben.

14. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu četrtega odstavka 165. člena ZPP.

1 Sodba in sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 269/2015 z dne 10. 3. 2016. 2 Tako v prvi pripravljalni vlogi (V. točka) na list. št. 31, v tretji pripravljalni vlogi (XI. točka) na list. št. 44 in v četrti pripravljalni vlogi (XIII. točka) na list. št. 72.