Jedro

Ni utemeljena pritožbena navedba, da je rok 10. 10. 2014, ki ga je za plačilo kupnine tožeči stranki postavila tožena stranka, zavezoval tudi tožečo stranko. Ta rok ni bil sporazumno določen med strankama, temveč je bil enostransko postavljen s strani tožene stranke. Za takšno ravnanje tožene stranke pa ni bilo nobene podlage v Pogodbi. Pogodba v drugem odstavku 5. člena določa le, da v kolikor nasprotna stranka po ponujeni ceni demo hiše ne želi prodati, jo mora po enaki ceni kupiti. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, Pogodba med strankama ureja le ceno, in ne drugih pogojev nakupa/prodaje demo hiše. Zato je tožeča stranka z zavrnitvijo ponudbe tožene stranke za odkup demo hiše, sprejela le pogodbeno zavezo glede tega, da bo hišo odkupila po enaki ceni, ne pa tudi zaveze plačila kupnine do 10. 10. 2014, ker na takšen pogoj ni pristala.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. V izpodbijani odločbi je sodišče prve stopnje sklenilo, da se dovoli objektivna sprememba tožbe in da se zavrne predlog tožene stranke za nadaljevanje postopka zoper družbo B., d. o. o. V nadaljevanju pa je razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 46.338,56 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 10. 2014 dalje do plačila (I. točka izreka), da se zavrne tožbeni zahtevek za plačilo 23.952,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 9. 2014 do plačila (II. točka izreka) in da je tožena stranka dolžna povrniti stroške postopka tožeče stranke v znesku 1.563,30 EUR (III. točka izreka).

2. Zoper I. in III. točko izreka sodbe se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožena stranka, predlaga spremembo izpodbijanega dela sodbe in zavrnitev zahtevka, podredno pa razveljavitev izpodbijanega dela sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka od tožene stranke zahteva plačilo odškodnine iz naslova pogodbene odškodninske odgovornosti. Očita ji kršitev Pogodbe o postavitvi in prodaji demo energetsko varčne hiše X. v naselju R. z dne 11. 3. 2010 (v nadaljevanju: Pogodba) med pravdnima strankama v delu, ki se nanaša na dogovorjeno ceno, po kateri bi si morali stranki prizadevati prodati demo hišo, ki jo je zgradila tožeča stranka na nepremičnini tožene stranke, in v delu, kjer je imela tožeča stranka možnost odkupa deleža tožene stranke za ponujeno ceno, a ji slednja tega ni omogočila in je hišo prodala tretji osebi. V posledici obeh kršitev Pogodbe je bila tožeča stranka prikrajšana za del lastnega vložka v demo hišo. 6. Ni podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP, ker se sodišče prve stopnje naj ne bi opredelilo do bistvenih navedb tožene stranke glede postopanja po 5. členu Pogodbe o postavitvi in prodaji demo energetsko varčne hiše X. v naselju R. z dne 11. 3. 2010 (v nadaljevanju: Pogodba). Sodišče je podrobno pojasnilo določila 5. člena Pogodbe in ravnanja strank, h katerim sta se s tem določilom zavezali. Do katere konkretne navedbe tožene stranke se sodišče prve stopnje naj ne bi opredelilo, tožena stranka ne konkretizira. Sodišču se sicer niti ni treba opredeliti do vsake posamične navedbe, temveč le do relevantnih nosilnih naziranj strank,1 kar je sodišče prve stopnje storilo. Ni nujno, da je odgovor na navedbe stranke izrecen, temveč lahko izhaja iz celotnega konteksta obrazložitve.2 Glede kršitve Pogodbe

7. Ne drži pritožbena navedba, da je sodišče prve stopnje prekoračilo trditveno podlago tožeče stranke in materialnopravno zmotno ugotovilo kršitev določila 4. člena Pogodbe. Tožeča stranka je navedbe, da je tožena stranka kršila 4. člen Pogodbe s tem, ko demo hiše ni prodala za ceno 320.000,00 EUR, in posledično ni zagotovila, da bi tožeča stranka ob prodaji prejela vsaj lastno ceno v znesku 108.876,00 EUR, podala vsaj v prvi pripravljalni vlogi z dne 26. 11. 2014 in v tretji pripravljalni vlogi z dne 11. 6. 2015. Pravilna pa je tudi presoja sodišča, da prodaja demo hiše za znesek, nižji od pogodbeno določenega zneska 320.000,00 EUR, pomeni kršitev Pogodbe, ker tožeči stranki posledično ni bil zagotovljen prejem lastne cene na demo hiši v znesku 108.876,00 EUR. Ni namreč pravilno stališče tožene stranke, da se določila 4. člena Pogodbe uporabljajo le do 30. 6. 2011, po tem datumu pa se v razmerju med strankama uporabljajo le določila 5. člena Pogodbe. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo (16. točka obrazložitve), da je bilo s prodajo nepremičnine za ceno, nižjo od 320.000,00 EUR dejansko kršeno določilo drugega oziroma tretjega odstavka 4. člena Pogodbe glede lastne cene, kar je neposredna posledica (prenizke) prodajne cene. Določila 5. člena Pogodbe po presoji višjega sodišča ne razveljavljajo zaveze glede plačila lastne cene nasprotne stranke, ki sta jih pravdni stranki prevzeli v drugem in tretjem odstavku 4. člena Pogodbe. Ravnanje tožene stranke, ki v posledici prenizke prodajne cene tožeči stranki ni izplačala njene lastne cene, zato nedvomno pomeni kršitev 4. člena Pogodbe.

8. Prav tako sodišče prve stopnje ni prekoračilo trditvene podlage tožeče stranke s presojo, da je tožena stranka kršila določbo 52. člena Obligacijskega zakonika – OZ, ker od tožeče stranke ni na predpisan način odkupila njenega deleža na demo hiši. Tožeča stranka je navajala, da je tožena stranka kljub dejstvu, da je med strankama veljala Pogodba, hišo prodala tretji osebi, tožeči stranki pa le nakazala preostanek kupnine. Da takšno ravnanje ob upoštevanju 2. člena Pogodbe, ki tožečo stranko opredeljuje kot lastnico same demo hiše, krši določbo 52. člena OZ, spada v domeno pravilne uporabe materialnega prava, vsebino materialnega prava pa je sodišče dolžno poznati (_iura novit curia_). Četudi torej tožeča stranka ni uporabila izrecne navedbe, da je šlo za samovoljno in protipravno prisvojitev, pa njene podane navedbe o teh dejstvih in izveden dokazni postopek utemeljujejo tak zaključek sodišča prve stopnje. Zato ne drži navedba, da je sodišče prekoračilo trditveno podlago strank, niti ne drži očitek, da je 17. točka obrazložitve posledično nerazumljiva in se je ne da preizkusiti. Obrazložitev sodišča prve stopnje je natančna, izčrpna, logično povezana in prepričljiva, zaradi česar ni podana očitana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožena stranka se neutemeljeno sklicuje na njeno zemljiškoknjižno lastništvo nepremičnine, na kateri je tožeča stranka postavila demo hišo, in na načelo _superficies solo cedit._ V stvarnopravnem smislu je bila tožena stranka res lastnica nepremičnine, na kateri je stala demo hiša, v obligacijskopravnem smislu pa je bila na podlagi 2. člena Pogodbe lastnica demo hiše tožeča stranka. To pa pomeni, da je imela v internem razmerju med strankama tožena stranka nedvomno dolžnost, da v pogodbeno predvidenih okoliščinah od tožeče stranke odkupi njen delež na demo hiši, za to pa je po določbi 52. člena OZ potrebna pisna pogodba, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje.

9. Ni utemeljena pritožbena navedba, da je rok 10. 10. 2014, ki ga je za plačilo kupnine tožeči stranki postavila tožena stranka, zavezoval tudi tožečo stranko. Ta rok ni bil sporazumno določen med strankama, temveč je bil enostransko postavljen s strani tožene stranke. Za takšno ravnanje tožene stranke pa ni bilo nobene podlage v Pogodbi. Pogodba v drugem odstavku 5. člena določa le, da v kolikor nasprotna stranka po ponujeni ceni demo hiše ne želi prodati, jo mora po enaki ceni kupiti. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, Pogodba med strankama ureja le ceno, in ne drugih pogojev nakupa/prodaje demo hiše. Zato je tožeča stranka z zavrnitvijo ponudbe tožene stranke za odkup demo hiše, sprejela le pogodbeno zavezo glede tega, da bo hišo odkupila po enaki ceni, ne pa tudi zaveze plačila kupnine do 10. 10. 2014, ker na takšen pogoj ni pristala. Posledično pomeni ravnanje tožene stranke, ko je po 10. 10. 2014 v nasprotju s pogodbenimi določili tožeči stranki kljub njeni jasno izraženi volji za odkup deleža tožene stranke na demo hiši odkup onemogočila in nepremičnino prodala tretji osebi, tožeči stranki pa nakazala le del kupnine za njen delež, nedvomno kršitev določila drugega odstavka 5. člena Pogodbe.

10. Ne drži niti pritožbena navedba, da je imela tožeča stranka od zavrnitve ponudbe tožene stranke dne 24. 9. 2014 dovolj časa za odkup deleža tožene stranke, pa tega ni izkoristila, niti navedba, da rok 10. 10. 2014 za stranki nikoli ni bil sporen, kar naj bi tožeča stranka priznala v tretji pripravljalni vlogi. Tožeča stranka je res navedla, da bi bilo posel odkupa demo hiše od tožene stranke mogoče izvesti do 10. 10. 2014, a pod pogojem, da bi tožena stranka pristala na običajne pogoje prodaje nepremičnin. Na podlagi izvedenega dokaznega postopka je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožena stranka ni pristala oziroma je bistveno prepozno pristala na običajne pogoje nakupa nepremičnin, in s tem posla ni bilo mogoče varno za obe strani izvesti do 10. 10. 2014. V takih okoliščinah je tožečo stranko zavezovala izključno njena pravica in dolžnost v Pogodbi, da bo odkupila delež tožene stranke na demo hiši, in nič več od tega.

11. Ne gre slediti pritožbeni navedbi, da je bila zahteva za ločeno prodajno pogodbo za odkup deleža tožene stranke na demo hiši nepotrebna, saj so zavezovalni pravni posel predstavljale že Pogodba, ponudba za odkup tožene stranke in zavrnitev ponudbe s strani tožeče stranke, in bi bil tako potreben le še razpolagalni pravni posel. Višje sodišče soglaša s presojo sodišča prve stopnje, da zahteva tožeče stranke po sklenitvi prodajne pogodbe za odkup deleža tožene stranke z vključenim zemljiškoknjižnim dovolilom ni bila nerazumna oziroma spada v okvir običajnih, po določbi 52. člena OZ, pa tudi nujnih ravnanj ob prenosu lastninske pravice na nepremičninah. Ker je tožena stranka osnutek prodajne pogodbe predložila šele zvečer 8. 10. 2014 in osnutek ni vseboval vseh zahtevanih sestavin s strani tožeče stranke, višje sodišče soglaša s presojo sodišča prve stopnje, da od tožeče stranke ni bilo razumno pričakovati, da že do 10. 10. 2014 nakaže kupnino toženi stranki, zlasti ker tožena stranka ni pristala tudi na druge običajne elemente prodaje nepremičnin.

12. Tožena stranka tudi ne more uspeti s pritožbeno navedbo, da ni nikoli izrecno zavrnila skupnega ogleda demo hiše pred podpisom prodajne pogodbe za nakup tožeče stranke, temveč da se ji je ogled zdel le nepotreben. Dejstvo, da tožena stranka ni želela sodelovati pri skupnem ogledu in da je, še preden bi bil skupni ogled lahko sploh opravljen, demo hišo prodala tretji osebi, očitek tožeče stranke nedvomno dokazuje. Po presoji višjega sodišča ni bistveno, ali in kdaj je imela tožeča stranka dostop do demo hiše. Iz dokaznega postopka izhaja, da je tožeča stranka predlagala skupen ogled, da je tudi pojasnila razloge za skupen ogled, in višje sodišče posledično soglaša s presojo, da je bila takšna zahteva nedvomno razumna in je opustitev tega dejanja izključno v sferi tožene stranke.

13. Ni utemeljena pritožbena navedba, da je tožena stranka navedla in dokazala, da je bil dostop do demo hiše urejen po javni poti. V tretji pripravljalni vlogi, na katero se v pritožbi sklicuje, je tožena stranka zgolj navedla, da je bila tožeča stranka s tem, da je dostop urejen po javni poti, nedvomno seznanjena. Pri tem v potrditev navedenega predlagala nobenega dokaza (zaslišanje zakonitega zastopnika je bilo predlagano v zvezi s tem, da drugi kupci hiš niso problematizirali dostopnosti do hiš po javni poti, in torej ni v zvezi s podano navedbo tožene stranke). Ne drži niti navedba, da tožeča stranka te navedbe ni prerekala, saj je to storila v naslednji (peti) pripravljalni vlogi. Dodatno višje sodišče pojasnjuje, da tožeča stranka ne more dokazati negativnega dejstva, da z dostopom po javni poti ni bila seznanjena, temveč je na toženi stranki dokazno breme dokaza seznanjenosti, ki pa mu tožena stranka po pravilni presoji sodišča prve stopnje ni zadostila, potrjuje pa ga tudi to, da je lastnica zemljišča, po katerem poteka pot do demo hiše, še vedno tožena stranka, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje.

14. Sodišče prve stopnje je tako pravilno ugotovilo, da je tožena stranka s svojim protipravnim ravnanjem kršila tako določilo drugega v zvezi s tretjim odstavkom 4. člena kot določilo drugega odstavka 5. člena Pogodbe, s čimer je tožeči stranki nastala škoda v obliki razlike med lastno ceno, opredeljeno v tretjem odstavku 4. člena Pogodbe in zneskom kupnine, ki ga je tožeči stranki po obvestilu o odkupu njenega deleža nakazala tožena stranka. Tožena stranka tudi neutemeljeno nasprotuje ugotovljeni vzročni zvezi. Višje sodišče soglaša s presojo, da je prav ravnanje tožene stranke tožeči stranki povzročilo opisano škodo. Kot je bilo zgoraj že pojasnjeno, so razlogi za to, da do odkupa deleža tožene stranke s strani tožeče stranke ni prišlo, izključno v sferi tožene stranke, zato njen odstop od določil Pogodbe in prodaja nepremičnine tretji osebi ni bila dopustna, prav to ravnanje pa je povzročilo razliko v prejeti lastni ceni tožeče stranke, zato o obstoju vzročne zveze ni nobenega dvoma.

Glede plačila tekočih stroškov

15. Ne drži pritožbena navedba, da je tožeča stranka priznala vtoževane stroške, a jih kljub temu ni plačala v vtoževanih zneskih. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, sta bili stranki soglasni, da si tekoče stroške delita na polovico. To pomeni, da glede v Pogodbi opredeljenih tekočih stroškov (elektrika, voda, zavarovanje hiše) tožeča stranka priznava njihov temelj, ne pa višine, ki izhaja iz predloženih računov, čemur je tožeča stranka tekom postopka jasno in substancirano nasprotovala. Ni pa tožeča stranka priznala niti temelja stroškov, ki jih ni štela med tekoče stroške ali ki med strankama niso bili dogovorjeni.

16. V zvezi s čiščenjem hiše je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožena stranka ni dokazala, da je čiščenje demo hiše opravljala v celoti, tega pa pritožba konkretizirano niti ne izpodbija. Argument tožene stranke, da je dejansko čistila demo hišo, je brezpredmeten, saj je bila skladno s Pogodbo to tudi njena zaveza, enako kot se je k temu zavezala tudi tožeča stranka. Ne ponujajo pa pritožbene navedbe nobene podlage za zaključek, da je čiščenje opravljala tudi namesto tožeče stranke. Zato višje sodišče soglaša s presojo sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni izkazala, da ji je tožeča stranka dolžna plačati stroške čiščenja.

17. Glede stroškov električne energije je pritožbena navedba, da je na računih E., d. d., ki sta priložena k računu št. 000 pisna pomota pri zapisu objekta, nedovoljena pritožbena novota in je zato višje sodišče po določbi 337. člena ZPP ni upoštevalo. Glede računa št. 001 ne drži pritožbena navedba, da je k računu priloženih 5 računov E., d. d., temveč le dva v skupni vrednosti 237,65 EUR, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje in zato zahtevek po tem računu upravičeno zavrnilo kot neizkazan. Tudi glede računa št. 003 višje sodišče soglaša s presojo sodišča prve stopnje, da se zaračunani znesek tožeči stranki ne sklada s priloženimi računi zanjo. Glede računa št. 004 je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je zaračunani znesek previsok, pri čemer to v pritožbi priznava tudi tožena stranka. To dejstvo, upoštevaje neskladnost računa z zneski iz priloženih računov E., d. d. , potrjuje zaključek sodišča prve stopnje, da je tudi ta račun nespecificiran in nejasen. Glede računov št. 005 in št. 006 pa pritožbene navedbe tožene stranke o razliki, ki je posledica (ne)upoštevanja DDV, pomenijo neupoštevno pritožbeno novoto. Tožeča stranka je že v postopku pred sodiščem prve stopnje argumentirano nasprotovala specifikaciji računov, zato bi tožena stranka morala tovrstne navedbe podati že pred sodiščem prve stopnje.

18. V zvezi z zunanjim urejanjem okolice pritožba neutemeljeno nasprotuje zaključku sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni predložila specifikacije, iz katere bi izhajal obseg opravljenega študentskega dela pri urejanju zunanje okolice demo hiše, niti da tožena stranka ni dokazala obstoja dogovora med strankama, na podlagi katerega je tožeča stranka dolžna plačevati delež stroškov iz naslova urejanja zunanje okolice demo hiše. Iz predloženih računov študentskega servisa ne izhaja obseg del, ki jih je izvajal študent, in ki jih v pritožbi navaja tožena stranka, temveč le opredelitev "fizičnega dela". Sodišče prve stopnje je zato pravilno ugotovilo, da ne razpolaga z računi, ki bi vsebovali jasno specifikacijo stroškov. Četudi pa bi predstavniki tožeče stranke lahko videli urejeno okolico ob predstavitvah demo hiše potencialnim kupcem, pa to ne potrjuje kakršnegakoli dogovora med strankama o urejanju in plačevanju stroškov zunanjega urejanja okolice demo hiše. 19. Glede stroškov vodohrama in čistilne naprave pritožbene navedbe ne izpodbijejo ugotovitve sodišča, da tožena stranka glede na izpoved njenega zakonitega zastopnika ni predložila razdelilnika stroškov, ki bi dokazoval obstoj vtoževanega zneska stroškov iz teh postavk. Posledično je vtoževani strošek sodišče prve stopnje pravilno ocenilo za neizkazan in terjatev za neutemeljeno.

20. Višje sodišče soglaša tudi s presojo sodišča prve stopnje, da je strošek telekomunikacijskih storitev neizkazan (32. točka obrazložitve). Pritožbena navedba tožene stranke, da je zaračunani znesek izkazoval strošek prenosa signala na alarm, je nedokazana. Sodišče prve stopnje se je pravilno oprlo tudi na dejstvo, da se račun št. 005 (in tudi račun št. 006) glasita na družbo I., d. d. in tudi iz tega razloga stroškov po teh računih ne gre priznati toženi stranki, ki vse do pritožbe ni pojasnila razmerja med družbama, njene pritožbene navedbe v tem delu pa so neupoštevna pritožbena novota.

21. Glede na vse navedeno je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da do pobota terjatve tožene stranke iz naslova računov za tekoče stroške demo hiše s kupnino, ki jo je bila tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki, ni prišlo.

22. Tožena stranka neutemeljeno oporeka odmeri stroškov postopka, ki jo temelji (le) na stališču, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno dovolilo spremembo tožbe oziroma da tožeča stranka v svojih vlogah ni navedla spremenjene višine tožbenega zahtevka (70.291,28 EUR namesto 10.000,00 EUR po prvotni tožbi). Tožena stranka je v pritožbi izrecno navedla, da izpodbija le točko I. in III. izreka sodbe, ne pa tudi, da izpodbija 1. točko sklepa, s katerim je sodišče dovolilo spremembo tožbe. Posledično so navedbe o neutemeljeni dopustitvi spremembe tožbe nepomembne, tožena stranka pa niti ne konkretizira, v čem je odločitev sodišča prve stopnje o dopustitvi tožbe oziroma o odmeri vrednosti spornega predmeta vplivala na odločitev sodišča prve stopnje o stroških postopka, niti konkretizirano ne nasprotuje odmerjeni višini stroškov postopka.

23. Pritožba ni utemeljena niti glede domnevno neizpolnjene procesne predpostavke – doplačane sodne takse za spremenjeni (povišani) zahtevek. Sodišče prve stopnje je s plačilnim nalogom z dne 13. 7. 2018, ki je bil tožeči stranki vročen 16. 7. 2018 (vročilnica na list. št. 149), tožečo stranko pozvalo, da v roku 15 dni doplača sodno takso za povečani tožbeni zahtevek. To je tožeča stranka tudi storila, kar je razvidno iz njenega dopisa z dne 20. 7. 2018. Če doplačanega zneska sodne takse ni priglasila med stroške postopka, gre to v njeno (finančno) škodo. Posledično ni podana niti relativna in niti absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP.

24. Ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano odločbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP), pri čemer je presojalo le tiste pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

25. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1 9. točka obrazložitve odločbe Ustavnega sodišča Up 373/97-15 z dne 22. 2. 2001. 2 9. točka obrazložitve odločbe Ustavnega sodišča Up 373/97-15 z dne 22. 2. 2001 in 2. točka obrazložitve sklepa Ustavnega sodišča Up-429/01-5 z dne 24. 6. 2003.