Jedro

Pravilnik ni bil sprejet z učinkom za nazaj temveč z učinkom za naprej.

Določba drugega odstavka 4. člena Pravilnika, ki določa, da mora eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali lastniki, upravniku poleg same odpovedi s priporočeno pošto vročiti tudi sklep o odstopu od pogodbe o upravljanju iz prvega odstavka 4. člena Pravilnika ter da odpovedni rok začne teči z dnem vročitve sklepa, ni v nasprotju z določbo 60. člena SZ-1, saj le natančneje določa, kaj morajo etažni lastniki vročiti upravniku poleg same odpovedi pogodbe o upravljanju, da je ta pravno veljavna in da torej odpovedni rok začne teči.

Izrek

I. Pritožbi dolžnika se delno ugodi in se izpodbijani sklep v 1. točki izreka dopolni tako, da se predlog za izdajo začasne odredbe zavrne.

II. Pritožba dolžnika v preostalem delu in pritožba upnika se zavrneta in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

III. Upnik in dolžnik nosita vsak sam svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugovoru dolžnika z dne 10. 7. 2020 ugodilo in sklep naslovnega sodišča o zavarovanju z začasno odredbo Zg 22/2020 z dne 30. 6. 2020 v celoti razveljavilo (1. točka izreka). Odločilo je, da vsaka stranka sama nosi svoje stroške postopka zavarovanja z začasno odredbo (2. točka izreka).

2. Upnik je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da ugovor dolžnika zavrne ter sklep Okrožnega sodišča v Ljubljani o zavarovanju z začasno odredbo Zg 22/2020 z dne 30. 6. 2020 potrdi, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Dolžnik na pritožbo ni odgovoril. 4. Dolžnik je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da odpravi tudi vse posledice, ki so zaradi sklepa o zavarovanju z začasno odredbo nastale in vzpostavi prejšnje stanje.

5. Upnik je na pritožbo odgovoril. 6. Pritožba upnika ni utemeljena, pritožba dolžnika pa je delno utemeljena.

**K pritožbi upnika**

7. Sodišče prve stopnje je ugodilo ugovoru dolžnika zoper izdano začasno odredbo in le-to razveljavilo, ker je ugotovilo, da upnik ni z verjetnostjo izkazal obstoja nedenarne terjatve do dolžnika iz naslova izročitve dokumentacije in sredstev rezervnega sklada: 1) saj je dolžnik upniku že izročil dokumentacijo in prenakazal sredstva rezervnega sklada po začasni odredbi in 2) ker rok za odpoved pogodbe o upravljanju še ni potekel, glede na to, da je dolžnik sklep lastnikov o odpovedi pogodbe iz 4. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Pravilnik)1 prejel šele z vročitvijo sklepa o zavarovanju, to je dne 6. 7. 2020. 8. Stališče sodišča prve stopnje, da ni z verjetnostjo izkazan obstoj nedenarne terjatve upnika do dolžnika iz naslova izročitve dokumentacije in prenakazila sredstev rezervnega sklada, ker je upnik navedeno že prejel na podlagi izdane začasne odredbe, je zmotno. Prav s tem namenom, da dolžnik upniku izroči dokumentacijo in prenakaže sredstva rezervnega sklada, je bila začasna odredba izdana, kot to utemeljeno izpostavlja pritožnik. Za razveljavitev začasne odredbe zaradi tega, ker je dolžnik ravnal v skladu z njo, ni zakonske podlage. Dolžnik v pritožbi zoper izpodbijani sklep sam navaja, da je zaradi grožnje z visoko denarno kaznijo v primeru neupoštevanja začasne odredbe vso dokumentacijo in sredstva rezervnega sklada izročil in nakazal upniku. Pritožba se v tem delu torej izkaže kot utemeljena, vendar pa je iz razlogov, navedenih v nadaljevanju, odločitev sodišča prve stopnje pravilna.

9. Sodišče prve stopnje je ugodilo ugovoru dolžnika in razveljavilo izdano začasno odredbo tudi iz razloga, ker še ni potekel odpovedni rok, ki je za odpoved pogodbe o opravljanju upravniških storitev določen v drugem odstavku 4. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb.

10. Upnik v pritožbi trdi, da se sodišče prve stopnje neutemeljeno sklicuje na določbe 4. člena Pravilnika, ker ta v času sklenitve pogodbe o upravljanju med etažnimi lastniki in dolžnikom še ni veljal ter zato za urejanje medsebojnih razmerij tudi sedaj ni uporaben, saj bi v takem primeru prišlo do retroaktivne uporabe predpisa. Zato naj bi bilo za odpoved pogodbenega razmerja treba uporabiti 16. člen pogodbe o upravljanju, po kateri se pogodba odpoveduje z odpovednim rokom 3 mesecev, pri čemer se odpoved da pisno, pogodbeni stranki pa nista dolžni navesti razloga odpovedi. Lastniki večstanovanjskih stavb tako niso zavezani odpovedi prilagati sklepa o odpovedi pogodbenega razmerja. To naj bi veljalo še toliko bolj, ker tudi Stanovanjski zakon (SZ-1) etažnim lastnikom ne nalaga, da bi morali odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev še kar koli priložiti, pač pa izrecno določa, da začne odpovedni rok teči od dneva vročitve odpovedi upravniku (prvi odstavek 60. člena SZ-1). Zaradi navedenega naj ne bi bilo dopustno, da bi naknadno, po sklenitvi pogodbe o upravljanju sprejet podzakonski predpis etažnim lastnikom nalagal dodatne obveznosti, ki niso v skladu ne z veljavno zakonodajo ne s pogodbeno izraženo voljo obeh strank. Določbe 4. člena Pravilnika pa, ko to trdi pritožnik, tudi niso kogentne narave.

11. V času sklenitve Pogodbe št. 22 o opravljanju storitev upravljanja stanovanjske hiše P. 58–70 k. o. X. z dne 15. 3. 1996 (Pogodba o upravljanju) navedeni Pravilnik res še ni veljal. Sprejet je bil na podlagi določbe drugega odstavka 9. člena SZ-1, ki je bila vnesena v SZ-1 z Zakonom o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1A, Ur. l. RS, št. 57/2008) z namenom, da se natančneje opredeli posle upravljanja, pooblastila upravnika po stanovanjskem zakonu ter ključ delitve obratovalnih stroškov. S tem naj bi bilo dodatno podkrepljeno načelo preglednosti, jasnosti in določnosti predpisanih pogojev za poslovanje upravnika2. Ker se za posel rednega upravljanja šteje tudi razrešitev upravnika (drugi odstavek 25. člena SZ-1), je Pravilnik natančneje uredil tudi pravila za odpoved pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Takratni minister za okolje in prostor je torej imel v zakonu pooblastilo za sprejem Pravilnika, s katerim je predpisal dodaten pogoj, na katerega je vezal začetek teka odpovednega roka za odpoved pogodbe o upravljanju, to je na predložitev sklepa o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev, ki ga podpišejo lastniki z več kot 50 % večino po solastniških deležih (prvi odstavek 4. člena Pravilnika).

12. Določba drugega odstavka 4. člena Pravilnika, ki določa, da mora eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali lastniki, upravniku poleg same odpovedi s priporočeno pošto vročiti tudi sklep o odstopu od pogodbe o upravljanju iz prvega odstavka 4. člena Pravilnika ter da odpovedni rok začne teči z dnem vročitve sklepa, ni v nasprotju z določbo 60. člena SZ-1, po kateri lahko etažni lastniki kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku, saj le natančneje določa, kaj morajo etažni lastniki vročiti upravniku poleg same odpovedi pogodbe o upravljanju, da je ta pravno veljavna in da torej odpovedni rok začne teči. Sprejeta pa je bila v skladu z namenom določbe drugega odstavka 9. člena SZ-1. 13. Pravilnik ni bil sprejet z učinkom za nazaj temveč z učinkom za naprej, tako da o retroaktivnosti predpisa ni mogoče govoriti. Predpis ima retroaktivne učinke (1) tedaj, ko je za začetek njegove uporabe določen trenutek pred njegovo uveljavitvijo (prava retroaktivnost v ožjem pomenu) in (2) tedaj, ko je za začetek njegove uporabe določen trenutek po njegovi uveljavitvi, vendar njegove posamezne določbe učinkujejo tako, da za nazaj posežejo v pravne položaje ali pravna dejstva, ki so bili zaključeni v času veljavnosti prejšnje pravne norme (prava retroaktivnost v širšem pomenu)3. Kadar pa predpis zajame sedanja, a še ne v celoti zaključena konkretna dejanska stanja, ki so sicer nastala že pred objavo in uveljavitvijo predpisa, govorimo o nepravi retroaktivnosti.4 Neprava retroaktivnost pa ni retroaktivna, ker le za vnaprej spreminja že obstoječi predpis5 oziroma za vnaprej določa začetek uporabe predpisa. V primeru prave retroaktivnosti je merilo 155. člen Ustave RS6, v primeru neprave retroaktivnosti pa je varstvo pravic posameznika zoper zakonske posege z učinkom za naprej zagotovljeno v okviru načela zaupanja v pravo kot enega od načel pravne države7. 14. V konkretnem primeru bi torej lahko šlo le za nepravo retroaktivnost Pravilnika, saj je bila odpoved Pogodbe o upravljanju dana v času, ko je že veljal Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb8 in ko je že veljala zgoraj navedena določba 4. člena Pravilnika, tako da o pravi retroaktivnosti Pravilnika niti ni mogoče govoriti. Z njim pa tudi ni bilo poseženo v načelo zaupanja v pravo.

15. Sporne določbe Pravilnika so kogentne in ne morejo biti izključene na podlagi pogodbenih določb, kot to meni pritožnik.

16. Pritožnik trdi, da je dolžnik odpoved prejel 4. 3. 2020 in da če je imel pomisleke o njeni veljavnosti, je imel vse možnosti, da bi se za vsa pojasnila obrnil na B. B., ki mu je dopis poslala, ali pa nemudoma sklical zbor lastnikov in okoliščine v zvezi z odpovedjo preveril, pa tega ni storil. Vendar pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je dolžnik v ugovoru zoper izdano začasno odredbo navedel, da je gospe B. B. na njen dopis odgovoril in ji pojasnil, da se ne strinja s prekinitvijo pogodbe, saj za to ni priložene potrebne zakonske podlage ter da ta ni veljavna, ker ni bila sprejeta z zadostno večino etažnih lastnikov. Skliceval se je tudi na določbo drugega odstavka 4. člena Pravilnika. Upnik v odgovoru na ugovor trditvam, da je bil navedeni dopis res poslan, ni oporekal. 17. Sodišče prve stopnje se je torej utemeljeno oprlo na določbo drugega odstavka 4. člena Pravilnika in pravilno ugotovilo, da odpovedni rok po navedeni določbi še ni potekel. Glede na navedeno je pravilno zaključilo, da ni izkazana verjetnost obstoja terjatve in izdano začasno odredbo utemeljeno razveljavilo. Razlogi sodišča prve stopnje pa niso sami s seboj v nasprotju zgolj zato, ker je sodišče prve stopnje, sicer zmotno ugotovilo, da zaradi izpolnitve obveznosti dolžnika po izdaji začasne odredbe obstoj terjatve upnika ni več verjetno izkazan, po drugi strani pa zaključilo, da terjatev upnika sploh še ni nastala, ker se odpovedni rok za odpoved pogodbe o upravljanju dolžniku še ni iztekel, glede na to, da je dolžnik izpolnil tisto, kar mu je bilo naloženo z začasno odredbo. Izpodbijani sklep je bilo zato mogoče preizkusiti in očitana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ ni podana.

18. Pritožba upnika se ob povedanem izkaže kot neutemeljena, saj uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani niti ni podan nobeden od tistih, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s 15. členom ZIZ). Zato jo je pritožbeno sodišče zavrnilo.

19. Na ostale pritožbene navedbe pritožbeno sodišče ni odgovarjalo, ker za ta postopek niso odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

**K pritožbi dolžnika**

20. Pritožnik trdi, da bi sodišče prve stopnje ob razveljavitvi začasne odredbe moralo odločiti tudi o tem, da se odpravijo vse posledice, ki so zaradi izdane začasne odredbe nastale in da se vzpostavi prejšnje stanje. Navaja, da ima sedaj nepooblaščena pravna oseba in nezakoniti upravnik stavb na voljo ne samo vso dokumentacijo, potrebno za pravilno in vestno upravljanje večstanovanjskih stavb, temveč tudi nepovratna sredstva rezervnega sklada etažnih lastnikov večstanovanjskih stavb. To pa onemogoča pravilno in korektno upravljanje stavbe dolžniku - zakonitemu upravniku. Navaja, da mora v vsakem postopku zavarovanja z začasno odredbo sodišče paziti na sorazmernost predlaganega ukrepa in da mora test dovoljenosti začasnega ukrepa, ki je urejevalne narave, vsebovati test reverzibilnosti - možnosti odprave posledic izdane začasne odredbe, če bi se le-ta izkazala za neutemeljeno. Predlaga, da sodišče izpodbijani sklep spremeni tako, da odloči še, da se odpravijo vse posledice, ki so nastale zaradi izdane začasne odredbe in se vzpostavi prejšnje stanje.

21. V skladu z določbo 239. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) se določbe tega zakona o izvršbi smiselno uporabljajo tudi za zavarovanje, če ni v tem delu zakona drugače določeno. Ker ZIZ v tretjem delu, kjer ureja zavarovanje, ne vsebuje posebnih določb glede postopka odločanja o ugovoru zoper izdano začasno odredbo, se v teh postopkih smiselno uporablja določba četrtega odstavka 58. člena ZIZ, po kateri sodišče s sklepom, ki ga izda o ugovoru, ugovoru ugodi ali ga zavrne ali pa zavrže kot prepoznega, nepopolnega ali nedovoljenega. Kadar sodišče ugotovi, da je ugovor zoper izdano začasno odredbo utemeljen, začasno odredbo razveljavi in predlog za izdajo začasne odredbe zavrne. Prav tako razveljavi opravljena izvršilna dejanja (76. člen ZIZ v zvezi z 239. členom ZIZ). V danem primeru sodišče prve stopnje ni opravilo nobenega izvršilnega dejanja, saj je dolžnik sam izpolnil, kar mu je bilo z začasno odredbo naloženo. V takšnem primeru pa sodišče nima podlage, da bi ob odločanju o ugovoru zoper izdano začasno odredbo odpravilo posledice izdane (in razveljavljene) začasne odredbe in vzpostavilo prejšnje stanje, kot to predlaga dolžnik. Dolžnik bo v tej smeri moral sprožiti drug postopek.

22. Pritožbeno sodišče pritožbenim navedbam tako ne more slediti. Ugotavlja pa ob uradnem preizkusu izpodbijanega sklepa (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s 15. členom ZIZ), da je sodišče prve stopnje sklep o začasni odredbi razveljavilo, ni pa predloga za izdajo začasne odredbe zavrnilo, čeprav je ob odločanju o ugovoru ugotovilo, da predlog ni utemeljen. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbi dolžnika delno ugodilo in sklep sodišča prve stopnje v 1. točki izreka dopolnilo tako, da je zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe. Pritožbo dolžnika v preostalem delu in pritožbo upnika pa je zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), ko je pred tem ugotovilo, da tudi ni podan nobeden od ostalih pritožbenih razlogov, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s 15. členom ZIZ).

23. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP, vse v zvezi s 15. členom ZIZ. Ker upnik s pritožbo ni uspel, nosi sam svoje pritožbene stroške. Prav tako nosi sam svoje pritožbene stroške dolžnik, saj z uveljavljanimi pritožbenimi razlogi ni uspel, glede tistih, ki jih je sodišče prve stopnje upoštevalo po uradni dolžnosti in pritožbi delno ugodilo, pa niso nastali posebni stroški (165. člen ZPP v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP, vse v zvezi s 15. členom ZIZ). Prav tako upnik nosi sam svoje stroške odgovora na pritožbo dolžnika, saj z njim ni pripomogel k rešitvi le-te (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Uradni list RS, št. 60/09, 87/11 in 85/13. 2 Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah SZ- EVA 2007 - 2511-0036, Ljubljana, 27. 3. 2008 - SZ- 1A. 3 Komentar Ustave Republike Slovenije, Nova Univerza, Evropska pravna fakulteta, Ljubljana 2019, str. 404. 4 Prav tam, str. 403. 5 Prav tram, str. 403. 6 Po določbi prvega odstavka 155. člena Ustave RS zakoni, drugi predpisi in splošni akti ne morejo imeti učinka za nazaj. Samo zakon pa lahko določi, da imajo posamezne njegove določbe učinek za nazaj, če to zahteva javna korist in če se s tem ne posega v pridobljene pravice (drugi odstavek 155. člena Ustave RS). 7 Neprava retroaktivnost je podana takrat, kadar je kljub formalni veljavnosti za naprej dejansko prišlo do poslabšanja položaja posameznika, bodisi z dejanskim zoženjem pravic ali z dejanskim povečanjem obveznosti (tako Franc Grad, Ustava in retroaktivnost pravnih predpisov, Pravna praksa, št. 19/2016, str. 7). 8 Prim. U-I-259/07.