Jedro

Tožnik je edini sprejemnik ponudbe, ki je s prodajalko sklenil pravni posel oziroma iztožil njegovo sklenitev ter v zakonskem roku vložil vlogo za odobritev pravnega posla in ki (tudi) izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca po ZKZ, zato bi organ to dejstvo moral upoštevati. ZKZ sicer ne vsebuje določbe o domnevi umika sprejema ponudbe v primeru neaktivnosti strank po sprejemu ponudbe, določa pa (poleg sprejema ponudbe) še nadaljnja dejanja strank, ki jih stranke morajo opraviti, če želijo pridobiti kmetijska zemljišča, zaradi česar je treba odsotnost nadaljnjih aktivnosti in torej nedvomno (sicer kasneje izkazano) odsotnost interesa za nakup stranke presojati glede na namen ZKZ, ki je v ohranjanju in povečanju celovitosti kmetijskih zemljišč in njihove kmetijske rabe.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Ljubljana, Izpostava Moste-Polje, št. 330-171/2008-28 z dne 30. 8. 2010, se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške postopka v višini 350 EUR, v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ zavrnil vlogo tožnika za odobritev pravnega posla, ki ga nadomešča sodba Okrajnega sodišča v Ljubljani, I P 217/2008 z dne 25. 9. 2009, in katerega predmet je nepremičnina parc. št. 291/1 k.o. ..., last prodajalke A.A., s tam navedenimi podatki. V obrazložitvi je navedel, da je prodajalka izobesila ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča s parc. št. 291/1, k.o. ..., ki je visela na oglasni deski od 26. 10. do 26. 11. 2007. Izjavo o sprejemu ponudbe so podali tožnik (ki je uveljavljal prednostno pravico kot drug kmet), B.B. (ki jo je uveljavljal kot kmet mejaš) in C.C. (ki jo je uveljavljal kot drug kmet). Za tožnika je organ ugotovil, da je sprejel ponudbo prodajalke in jo je z dopisom z dne 10. 1. 2008 pozval na sklenitev pogodbe, kar je prodajalka odklonila. Zaradi navedenega je vložil v roku 60 dni na pristojno sodišče tožbo na sklenitev pogodbe, organ pa je zato postopek odobritve pravnega posla, začetega na podlagi vloge tožnika, prekinil. Tožnik je nato 25. 3. 2010 posredoval organu pravnomočno in izvršljivo sodbo Okrajnega sodišča v Ljubljani, I P 217/2008 z dne 25. 9. 2009, v kateri je sodišče razsodilo, da mora toženka A.A., v 15 dneh pod izvršbo, skleniti pogodbo s tožnikom, katere predmet je nepremičnina s parc. št. 291/1, k.o. ..., za kupnino 3.760,00 EUR. Ta sodba sedaj nadomešča prodajno pogodbo, ki jo mora pred odobritvijo obravnavati organ po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Organ je nato ugotavljal, ali je upoštevan prednostni vrstni red po 23. členu ZKZ pri sklenitvi tega pravnega posla. Ugotovil je, da se tožnik šteje za kmeta, vendar pa zemljišč v površini 3,1 ha ne obdeluje sam in se ne ukvarja s kmetijsko dejavnostjo, niti je ni opravljal do sedaj, temveč se šele bo, tudi dohodka še ne pridobiva. C.C. se tudi šteje za kmeta, iz odločb o statusu kmeta pa tudi izhaja, da pridobiva zakonsko določen dohodek, da se lahko šteje za kmeta, kmetijsko dejavnost pa tudi opravlja kot edini ali glavni poklic. B.B. pa ni izkazal statusa kmeta, zgolj lastništvo nepremičnine s parc. št. 288, k.o. ..., ki meji na obravnavano nepremičnino, pa še ne predstavlja razloga za predkupno pravico. Organu je predložil tudi zakupno pogodbo, sklenjeno s prodajalko, ki pa ni sklenjena v skladu z ZKZ, tudi posredovana pisna izjava prodajalke, da mu želi prodati zemljišče iz hvaležnosti, pa pri odločanju o predkupni pravici nima teže. Glede na navedeno je organ sklenil, da je C.C. predkupni upravičenec višjega reda od tožnika, kar pomeni, da obravnavani pravni posel ni sklenjen v skladu z ZKZ. Organ je nato stranke na ustni obravnavi seznanil z ugotovitvami postopka, glede pripomb tožnika pa je navedel, da mora organ ugotoviti le, ali je bil pravni posel sklenjen s predkupnim upravičencem po 23. členu ZKZ.

Drugostopni organ je pritožbo tožnika z odločbo, št. 33008-145/201072 z dne 3. 2. 2011, zavrnil in v zvezi s pritožbenimi navedbami še dodal, da v zadevi ni sporno, da ima C.C. prednost pred tožnikom do nakupa te nepremičnine. Neaktivnost kandidata, ki ne zahteva sklenitev pogodbe ali odobritev pravnega posla v zakonsko določenem roku, ki bi sicer imel predkupno pravico, pa ni mogoče šteti za umik sprejema ponudbe. ZKZ take določbe ne vsebuje.

Tožnik je v tožbi uvodoma povzel potek dosedanjega postopka, navedel, da je organ ob pravilnem postopku ponudbe, sprejema ponudbe in pravnomočni sodbi zaključil tako, da se ponujeno kmetijsko zemljišče ne proda nikomur. Tako odločitev je potrdil tudi drugostopni organ. Tožnik meni, da je odločitev napačna. Vrstni red je treba upoštevati, če več kupcev, ki so pravilno sprejeli ponudbo, zahteva sklenitev pogodbe in odobritev pravnega posla. Le v primeru, če eden od kandidatov v roku predloži sklenjeno pogodbo, drugi ali več kandidatov pa vložijo tožbo na sklenitev podobe in pridobijo tako sodbo, upravni organ med vsemi ugotavlja vrstni red. Kandidat, ki je sprejel ponudbo, ni pa v zakonskem 60-dnevnem roku zahteval sklenitev pravnega posla, svoje pravice ni uveljavljal in je tudi kasneje ne more. Če eden od predkupnih upravičencev svoje pravice ne uveljavlja, stopi avtomatično na njegovo mesto naslednji upravičenec. V primeru, da je predložena ena pogodba ali ena sodba, pa mora organ odobriti pravni posel, ne glede na to, koliko kandidatov je ponudbo sprejelo in v katerem vrstnem redu je kandidat, ki je edini pogodbo ali sodbo predložil. Glede na predpisano postopanje po ZKZ je treba šteti, da če kateri od kandidatov česa ne stori v predpisanih rokih, da je od posla odstopil. In potem je na vrsti naslednji predkupni upravičenec. Postopek prodaje je treba obravnavati celovito. Vsak od udeležencev postopka mora opraviti vse aktivnosti, ki mu jih nalaga zakon. Namen ZKZ je, da se omogoči nakup zemljišča kandidatu, ki naredi vse z zakonom predpisane korake za sklenitev pravnega posla in ki je v višjem prednostnem vrstnem redu. Nikakor pa ni namen, da se v postopku ne odobri edini predloženi pravni posel, če je sprejel ponudbo še nekdo z višjim vrstnim redom, ni pa opravil vseh nadaljnjih aktivnosti. Predlagal je, da sodišče tožbi ugodi, odpravi prvostopno in drugostopno odločbo, zadevo vrne v ponovni postopek, toženki pa naloži plačilo stroškov upravnega spora, v 15 dneh, pod izvršbo.

Toženka vsebinskega odgovora na tožbo ni podala, je pa poslala upravne spise.

Stranke z interesom A.A., B.B. in C.C. na tožbo v danem roku niso odgovorili.

Tožba je utemeljena.

Iz podatkov izpodbijane odločbe in podatkov iz upravnih spisov izhaja, da je prvostopni organ, po tem, ko je ugotovil, da pri pravnem poslu, ki ga nadomešča sodba Okrajnega sodišča v Ljubljani, I P 217/2008 z dne 25. 9. 2009, in katerega predmet je nepremičnina parc. št. 291/1 k.o. ..., ni bil upoštevan prednostni vrstni red po 23. členu ZKZ, zavrnil vlogo tožnika za odobritev tega pravnega posla. Sodišče se strinja s tožnikom, da je odločitev organa napačna. Nesporno med strankami je, da je tožnik edini sprejemnik ponudbe, ki je prodajalko pozval na sklenitev pogodbe in ker je ta to odklonila, vložil tožbo na njeno sklenitev, hkrati podal vlogo za odobritev pravnega posla v zakonsko predpisanem roku po 22. členu ZKZ, predlagal prekinitev obravnavanega postopka do pravnomočne rešitve v pravdi in po zaključku pravdnega postopka (sodišče je tožbi tožnika ugodilo) predlagal nadaljevanje tega postopka. Ne C.C. in ne B.B. (slednji sicer nima statusa kmeta, zaradi česar ne sodi med prednostne upravičence po ZKZ) po sprejemu ponudbe v predpisanem roku nista sklenila pravnega posla s prodajalko, niti vložila tožbe na sklenitev pogodbe, prav tako pa tudi nobeden od njiju ni vložil pri upravnem organu vloge za odobritev pravnega posla (pri slednjem sicer ni pomembno, da stranka vlogi priloži tudi pisno sklenjen pravni posel oziroma sodbo, ki tak posel nadomesti – tako Vrhovno sodišče RS v sodbi, X Ips 502/2009 z dne 20. 7. 2011). Če bi poleg tožnika vlogo za odobritev pravnega posla podala tudi preostala sprejemnika ponudbe, bi upravni organ (v enotnem postopku odobritve pravnega posla v zvezi z isto ponudbo) izmed zainteresiranih kupcev, ki bi zahtevali odobritev pravnega posla, ob upoštevanju vrstnega reda predkupnih upravičencev, določenega v 23. členu ZKZ, mogel na tak način določiti kupca, v obravnavanem primeru, ko pa je tožnik edini sprejemnik ponudbe, ki je s prodajalko sklenil pravni posel oziroma iztožil njegovo sklenitev ter v zakonskem roku vložil vlogo za odobritev pravnega posla in ki (tudi) izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca po ZKZ, bi pa moral organ to dejstvo upoštevati. Sodišče se sicer strinja z drugostopnim organom, da ZKZ ne vsebuje določbe o domnevi umika sprejema ponudbe v primeru neaktivnosti strank po sprejemu ponudbe, določa pa (poleg sprejema ponudbe) še nadaljnja (že opisana) dejanja strank, ki jih stranke morajo opraviti, če želijo pridobiti kmetijska zemljišča, zaradi česar je treba odsotnost nadaljnjih aktivnosti in torej nedvomno (sicer kasneje izkazano) odsotnost interesa za nakup stranke (ki bi sicer bila uvrščena na višje mesto med predkupnimi upravičenci) presojati glede na namen ZKZ, ki je v ohranjanju in povečanju celovitosti kmetijskih zemljišč in njihove kmetijske rabe.

Sodišče tako ugotavlja, da je upravni organ pri svojem odločanju napačno razlagal materialno pravo (1. točka prvega odstavka 27. člena Zakona o upravnem sporu – v nadaljevanju ZUS-1), zaradi česar je tožbi tožnika ugodilo na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1, izpodbijano odločbo odpravilo ter zadevo v smislu tretjega in četrtega odstavka 64. člena ZUS-1 vrnilo prvostopnemu organu v ponovni postopek, v katerem bo moral prvostopni organ, sledeč pravnemu mnenju sodišča, o zadevi ponovno odločiti.

Odločitev o ugoditvi stroškovnemu zahtevku tožnika je sodišče sprejelo na podlagi tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 in na njegovi podlagi izdanega Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu, po katerem se tožniku, če je bila zadeva rešena na seji in je tožnika v postopku zastopal pooblaščenec, in je odvetnik, priznajo stroški v višini 350 EUR.