Jedro

V kontekstu družbenih razmer v času sklenitve prodajne pogodbe, v katerih zemljiška knjiga ni bila ustrezna ustanova materialnega nepremičninskega prava, načelo zaupanja v zemljiško knjigo pa ni imelo takega pomena, kot ga ima od leta 1995 dalje, bi bil sklep, da tožnika nista bila v opravičljivi zmoti, pretirano strog. To bi bilo tudi v nasprotju s temeljnimi načeli civilnega prava, ki se nanašajo na obveznosti strank glede izpolnitve pogodb.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožnik A. J. lastnik nepremičnine parc. št. 302/8 k.o. ..., tožnik B. J. pa lastnik nepremičnine parc. št. 302/5 k.o. ... Toženkama je naložilo, da morata tožnikoma izstaviti za vknjižbo lastninske pravice primerno listino, na podlagi katere bo mogoč zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice na ime tožnikov. Odločilo je še o pravdnih stroških. Ocenilo je, da sta tožnika vse od začetka gradnje v letu 1979 uživala mirno, dobroverno in zakonito posest hiše, ki je temeljila na veljavnem pravnem naslovu. Upoštevajoč neurejeno zemljiškoknjižno stanje v času gradnje, je presodilo, da gre za izjemen primer, v katerem priposestvovanje učinkuje proti osebi, ki je v zemljiški knjigi vpisana kot lastnik nepremičnine.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo toženk zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Zoper to sodbo v zvezi s prvostopenjsko sodbo sta toženki vložili revizijo iz vseh revizijskih razlogov s predlogom, naj ji Vrhovno sodišče Republike Slovenije ugodi in sodbi sodišč prve in druge stopnje spremeni tako, da se tožbeni zahtevek tožnikov v celoti zavrne, podrejeno pa, da sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Po njunem prepričanju je stališče sodišča, da naj bi bila tožnika vsaj do leta 1991 dobroverna posestnika sporne nepremičnine, nepravilno. Ne gre namreč za primer, ki bi bil podoben primeru, pri katerem nepremičnina ne bi bila vpisana v zemljiško knjigo. Nasprotno, nepremičnina je bila ves čas vpisana v zemljiško knjigo in v njej je bila ves čas vknjižena lastninska pravica v korist toženk. Uporaba analogije je izključena že zato, ker pri nevpisani nepremičnini ne more priti do ugotavljanja, kakšen je vpliv publicitetnega načela na oblikovanje dobre vere pridobitelja. Ni res, da sta kupca lahko upravičeno pričakovala naknadni vpis svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo. Odločilno je, da sta bili zemljiškoknjižni lastnici nepremičnine toženki oziroma njuni pravni prednici, tožnika oziroma njuni pravni predniki pa niti ob sklepanju pogodbe s S. G. niti kadarkoli kasneje niso razpolagali z verigo pogodb, na podlagi katere bi lahko uspešno predlagali vknjižbo svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo. Obe sodišči sta spregledali, da S. G., od katerega sta tožnika pridobila sporno nepremičnino, ni pravni naslednik Zavoda za urejanje stavbnih zemljišč... Ne gre zgolj za to, da bi bili zemljiškoknjižni podatki netočni – ti so bili točni vse do trenutka, ko so pravni predniki tožnikov spremenili dejansko stanje, da ni več ustrezalo zemljiškoknjižnemu. Ugotovitve, ki se nanašajo na vprašanje izdaje gradbenega dovoljenja, niso pravno relevantne.

4. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Revizija ni utemeljena.

6. V skladu z revizijsko neizpodbojnimi dejanskimi ugotovitvami sta tožnika 5. 2. 1979 s S. G. sklenila vsak svojo prodajno pogodbo o nakupu verižne atrijske hiše v ... , zgrajene do III. gradbene faze. Pogodba je bila izpolnjena, tožnika sta dokončala vsak svojo hišo in jo imata ves čas v posesti, do vpisa v zemljiško knjigo pa ni prišlo. Zemljiškoknjižni lastnici parc. št. 302/8 in 302/5 sta toženki (prva toženka do ¾, druga toženka pa do ¼), ki sta nepremičnino podedovali po pokojni M. Ž. Obe sporni parceli sta del bivše enotne parc. št. 302/1 k.o. ..., glede katere je bila 22. 5. 1978 sklenjena pogodba o odškodnini med T. in M. Ž. ter Zavodom za urejanje stavbnih zemljišč ... Iz nje med drugim izhaja, da lastnici dovoljujeta izdajo odločbe o razlastitvi za parc. št. 302/1 in sopogodbeniku izročata sporno zemljišče. Delitev enotne parc. št. 302/1 se je v zemljiški knjigi poočitila šele 16. 8. 1991. 7. Povzete dejanske ugotovitve omogočajo sklep, da sta tožnika kot kupca s S. G. 5. 2. 1979 sklenila veljaven zavezovalni pravni posel – prodajno pogodbo o nakupu spornih nepremičnin, vknjižba v zemljiško knjigo pa ni bila izvedena. Osrednje sporno pravno vprašanje v obravnavani zadevi je, ali je glede na opisano pomanjkljivost razpolagalnega pravnega posla mogoče priposestvovanje proti tretji osebi – toženi stranki, ki je v zemljiški knjigi vpisana kot lastnik. Predmet presoje je torej položaj, ko priposestvovalec ni vpisan kot lastnik v zemljiško knjigo, ampak je kot lastnik vpisana oseba, proti kateri priposestvovanje učinkuje, in zanjo priposestvovanje pomeni izgubo pravice (protiknjižno priposestvovanje(1).

8. Dobrovernost kot predpostavko priposestvovanja lastninske pravice na nepremičnini je treba presojati v kontekstu družbenih razmer v času sklenitve prodajne pogodbe, v katerih zemljiška knjiga ni bila ustrezna ustanova materialnega nepremičninskega prava, načelo zaupanja v zemljiško knjigo pa ni imelo takega pomena, kot ga ima od leta 1995 dalje. To je imelo za posledico splošno neurejenost zemljiške knjige ne le glede prenosa pravice uporabe, pri katerem vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutivnega pomena, ampak tudi glede prenosa lastninske pravice, pri katerem zemljiškoknjižno stanje zaradi neizvedbe vpisov ni vedno odražalo dejanskega stanja. To je bilo še prav pogosto v primerih, podobnih obravnavanemu, ko je prihajalo do razširjanja kompleksov stavbnih zemljišč, ki so bila lahko le v družbeni lastnini,(2) in je bil pred samo stanovanjsko gradnjo predviden prenos nezazidanega stavbnega zemljišča na družbenolastninskenga upravičenca, ki je nato zgradil stanovanjske objekte in jih prodajal. 9. V opisanih okoliščinah bi bil sklep, da tožnika nista bila v opravičljivi zmoti, pretirano strog tudi iz razloga, ker bi bil v nasprotju s temeljnimi načeli civilnega prava, ki se nanašajo na obveznosti strank glede izpolnitve pogodb. Prodajalčeva obveznost pri sklenitvi prodajne pogodbe je izročitev predmeta pogodbe v posest in prenos lastninske pravice. Čeprav je bilo v skladu z načelom dispozitivnosti s prodajno pogodbo dogovorjeno, da za vknjižbo poskrbi kupec (13. člen pogodbe z dne 5. 2. 1979), ta ni bila mogoča zaradi neizpolnjenih obveznosti prodajalca. Da bi bila vknjižba mogoča, bi moral namreč ta predhodno doseči delitev enotne parc. št. 302/1, v skladu z načelom pravnega prednika pa bi moral pred vknjižbo pridobitelja lastninske pravice zagotoviti tudi vpis pravice uporabe v svojo korist oziroma vsaj kupcu priskrbeti listine, ki bi mu pri zaporednih prenosih omogočile vpis lastninske pravice v njegovo korist. 10. Če tožnikoma v spornem primeru ne bi priznali, da sta pridobila lastninsko pravico s priposestvovanjem, bi to vodilo v položaj, v katerem posestnik ne bi imel lastninske pravice, formalni lastnik nepremičnine pa je trajno izgubil upravičenje do posesti. Če bi namreč toženki uveljavljali vindikacijski zahtevek, bi ga sodišče moralo zavrniti že iz razloga, ker sta njuni pravni prednici 22. 5. 1978 sklenili pogodbo o odškodnini, ki je dejansko nadomeščala razlastitveni postopek in s katero sta zemljišče izročili Zavodu za urejanje stavbnih zemljišč ...(3) Ob tehtanju omenjenih položajev se pokaže, da je treba tožnikoma, ki sta izkazala več kot desetletno izvrševanje dobroverne in zakonite posesti, priznati pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja. Čeprav toženka ni bila prodajalka sporne nepremičnine in gre, strogo formalno gledano, za razmerje med kupcem in tretjim, ki ni bil stranka zavezovalnega pravnega posla, glede na obrazloženo z odločitvijo ni poseženo v načelo zaupanja v zemljiško knjigo kot eno izmed temeljnih načel stvarnega prava. Toženka, ki je s sklenitvijo pogodbe o odškodnini z dne 22. 5. 1978 izgubila upravičenje, da razpolaga s sporno nepremičnino, ne more imeti statusa poštene oziroma dobroverne tretje osebe, ki bi se lahko sklicevala na načelo zaupanja v zemljiško knjigo.

11. Vrhovno sodišče je neutemeljeno revizijo tožene stranke zavrnilo (378. člen Zakona o pravdnem postopku).

Op. št. (1): Novejša teorija s področja stvarnega prava ločuje med knjižnim, izvenknjižnim in protiknjižnim priposestvovanjem. Glej A. Vlahek, Priposestvovanje lastninske pravice na nepremičninah, ZZR Pravne fakultete v Ljubljani, 2006, str. 316, in M. Juhart, Priposestvovanje lastninske pravice na nepremičninah, zbornik Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, Kranjska Gora 2011, str. 7. Op. št. (2): Zakon o prenehanju lastninske pravice in drugih pravic na zemljiščih, namenjenih za kompleksno graditev, Ur. l. SRS, št. 19/76. Op. št. (3): Zakon o razlastitvi in prisilnem prenosu pravice uporabe (Ur. l. SRS, št. 27/72) sicer še ni predvideval pogodbe, sklenjene namesto razlastitve (ta institut je uveljavil šele kasnejši Zakon o razlastitvi in o prisilnem prenosu nepremičnin v družbeni lastnini, Ur. l. SRS, št. 5/80), zato je mogoče govoriti le o pogodbi, ki je imela dejanske posledice razlastitve.