Jedro

Plačilo zapadle najemnine po prejemu odpovedi najemne pogodbe, ne more sanirati kršitve najemne pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo razsodilo, da se toženi stranki odpove najemna pogodba sklenjena dne 20. 6. 2008 s tožečo stranko za stanovanjsko hišo P. ..., R. o. S. s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem ter gospodarskim poslopjem, vse stoječe na parc. št. ..., parc. št. ... ter parc. št. … k. o. P. (točka 1 izreka sodbe), da je tožena stranka dolžna v roku 90 dni izprazniti v točki 1 izreka sodbe omenjeno stanovanjsko hišo ter druge nepremičnine in jih proste oseb in stvari izročili v posest tožeči stranki, da ne bo izvršbe (točka 2 izreka sodbe), da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati znesek v višini 6.600,00 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od različnih zneskov od različnih datumov dalje (točka 3 izreka sodbe), ter da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki 1.180,20 EUR pravdnih stroškov z zakonitimi zamudnimi obrestmi, ki začno teči prvi dan po izteku 15 dnevnega roka za prostovoljno povrnitev stroškov postopka (točka 4 izreka sodbe). Sodišče prve stopnje je tudi sklenilo, da se pobotni ugovor tožene stranke v višini 70.134,00 EUR zavrže. Zoper sodbo sodišča prve stopnje je pravočasno pritožbo vložila tožena stranka po pooblaščenki iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

Bistveni pritožbeni razlogi bodo povzeti v nadaljevanju obrazložitve, ko bo nanje tudi odgovorjeno. Sodišču druge stopnje je predlagala, da izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožena stranka ni priglasila pritožbenih stroškov.

Tožeča stranka ni odgovorila na pritožbo Pritožba ni utemeljena.

Pritožbena navedba tožene stranke, da je sodišče prve stopnje kršilo določbe pravdnega postopka s tem, ko je v obrazložitvi sodbe navedlo, da je vpogledalo spis P 29/2009, ni pa navedlo, kaj konkretno je v tem spisu vpogledalo, ker tožeča stranka svojega dokaznega predloga ni pravilno podala, ostaja na splošni ravni brez kakršnekoli konkretizacije, kar je takšna pomanjkljivost, ki ne omogoča preizkusa utemeljenosti te pritožbene navedbe. Res je sicer kot pritožbeno zatrjuje tožena stranka, da kadar stranka predlaga dokaz z vpogledom v drug spis za dokazovanje kakšnega dejstva, je treba takšen dokazni predlog ustrezno substancirati, saj je sam po sebi presplošen in nekonkretiziran. Vendar pa tožena stranka v pritožbi ni povedala, zakaj bi lahko očitana kršitev vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe. Tožena stranka bi morala v pritožbi jasno in razumljivo pojasniti, glede česa in zakaj bi očitana kršitev vplivala na sodbo in sklep, pa tega ni storila (tožena stranka npr. ni navedla, da se pritožbena navedba nanaša na pobotni ugovor in, da ni podana litispendenca).

Nadalje tožena stranka sodišču prve stopnje očita, da je nepravilno ocenilo izpoved tožene stranke in priče, kljub temu, da sta podrobno povedali o okoliščinah plačila najemnine, sodišče prve stopnje pa je v obrazložitvi sodbe glede tega dejstva navedlo, da presoja trditev ni možna, ker ni bilo nobenih konkretnih dokazil. S tem pa naj bi sodišče prve stopnje dejansko stanje zmotno ugotovilo. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi sodbe navedlo, da trditvam tožene stranke, da je že dne 4. 7. 2008 tožeči stranki izročila prvi obrok najemnine v višini 1.100,00 EUR za mesec julij 2008, za ostale mesece, in sicer za mesec avgust, september, oktober in delno november 2008 pa jih je plačal J. L. ob prisotnosti tožene stranke dne 11. 12. 2008 v bifeju na OMV črpalki V. v višini 4.000,00 EUR, ni moglo verjeti, saj tožena stranka ni predložila nobenega dokazila. Glede na povedano sodišče druge stopnje ugotavlja, da pritožba tožene stranke sploh ne izpodbija s strani sodišča prve stopnje ugotovljenega dejstva neplačila najemnin, ampak izpodbija dejstvo drugačnega namena sklenitve najemne pogodbe in dogovora o višini plačila 1.100,00 EUR kot obroka kredita in ne plačila najemnine. Sodišče prve stopnje je namreč v obrazložitvi sodbe (peti odstavek na strani 6 obrazložitve) ugotovilo, da presoja dejstva drugačnega namena sklenitve najemne pogodbe in dogovora o višini plačila 1.100,00 EUR kot obroka kredita in ne plačila najemnine, ni možna, ker tožena stranka in priča J. L. nista predložila nobenih konkretnih dokazil. Sodišče prve stopnje pa je glede spornega dejstva, ali so bili posamezni obroki najemnine plačani, zaslišalo tožečo stranko, toženo stranko in pričo J. L. Tožena stranka je izpovedala, da je tožeči stranki na račun najemnine plačala že 5.100,00 EUR, in sicer dne 4. 7. 2008 znesek 1.100,00 EUR in dne 11. 12. 2008 znesek 4.000,00 EUR, ki pa ga je plačal J. L. ob njeni prisotnosti v bifeju na OMV črpalki v V. Priča J. L. je izpovedal, da je tožeči stranki dne 11. 12. 2008 izročil znesek 4.000,00 EUR v bifeju na OMV črpalki v V., vendar ob izročitvi in prejemu denarja niso ničesar napisali ter podpisali. Glede plačila zneska 1.100,00 EUR pa je priča J. L. izpovedal, da je bil tožeči stranki izročen, vendar pa ob sami predaji ni bil prisoten. Na drugi strani pa je tožeča stranka plačilo kakršnekoli najemnine zanikala. Sodišče prve stopnje izpovedbi tožene stranke in priče J. L. ni verjelo, ker tožena stranka ni predložila nobenega dokazila. Sodišče prve stopnje je glede dejstva neplačila najemnin sicer naredilo dokazno oceno, s tem ko je povzelo vsebino izpovedbe tožeče stranke, tožene stranke in priče in navedlo, zakaj toženi stranki in priči ni verjelo (ker tožena stranka ni predložila nobenega dokazila), vendar je takšna dokazna ocena skopa. Sodišče namreč mora v skladu z 8. členom ZPP odločiti, katera dejstva se štejejo za dokazana, po svojem prepričanju na podlagi vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter na podlagi uspeha celotnega postopka. Dokazna ocena mora biti vestna, skrbna in analitično sintetična. Kot pa je že ugotovilo sodišče druge stopnje pritožba tožene stranke sploh ne izpodbija s strani sodišča prve stopnje ugotovljenega dejstva neplačila najemnin, ampak izpodbija dejstvo drugačnega namena sklenitve najemne pogodbe in dogovora o višini plačila 1.100,00 EUR kot obroka kredita in ne plačila najemnine (šesti odstavek na 5 strani obrazložitve, list. št. ... spisa). Glede na povedano pa se izkaže za neutemeljen pritožbeni očitek tožene stranke, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje, da tožena stranka ni plačala najemnine in posledično zmotno uporabilo materialno pravo. Poleg tega pa sodišče druge stopnje še dodaja, da je sta tožeča stranka in tožena stranka v III. točki najemne pogodbe z dne 20. 6. 2008 zapisali, da bo najemnica (tožena stranka) najemnino plačevala na račun najemodajalca ali v gotovini najkasneje do vsakega 15. v mesecu za tekoči mesec. Tožena stranka in priča sta izpovedali, da sta najemnino tožeči stranki izročili, o izročitvi in prejemu denarja pa niso ničesar zapisali. Ob pomanjkanju listinskega dokaza o plačilu najemnine, pa mi morali biti ostali dokazi glede plačila najemnine povsem prepričljivi, vendar v konkretnem primeru niso bili.

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba (4. točka prvega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona - v nadaljevanju SZ-1). Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga in primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni (tretji odstavek 103. člena SZ-1). Tudi IX. člen najemne pogodbe z dne 20. 6. 2008 določa, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev nepremičnine v roku 15 dni po pisnem opominu v primeru, če pride najemnica v zamudo s plačilom najemnine za več kot dva meseca zapored. Zakupodajalec lahko odpove zakupno pogodbo, če zakupnik ne plača zakupnine niti v 15 dneh, odkar je zakupodajalec to zahteval (prvi odstavek 603. člena Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ). Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača zakupnik dolžno zakupnino, preden mu je sporočena odpoved (drugi odstavek 603. člen OZ). Glede na pravilno ugotovljeno dejansko stanje, da sporni obroki najemnin za mesec julij, avgust, september, oktober in delno november 2008 v skupnem znesku 5.100,00 EUR niso bili plačani, je sodišče pravilno razsodilo, da se toženi stranki odpove najemna pogodba ter, da je tožena stranka dolžna izprazniti nepremičnino, ki je predmet najemne pogodbe.

Poleg tega pa sodišče druge stopnje še dodaja, da tudi če bi tožena stranka uspela dokazati, da je dne 11. 12. 2008 plačala znesek 4.000,00 EUR najemnine za mesec avgust, september, oktober in delno november 2008 (pa tega dejstva v konkretnem primeru ni dokazala) to ne bi vplivalo na odločitev sodišča prve stopnje, ker plačilo zapadle najemnine po prejemu odpovedi najemne pogodbe, ne more sanirati kršitve najemne pogodbe. V konkretnem primeru je namreč nesporno ugotovljeno, da bila tožena stranka pozvana k plačilu dveh zapadlih obrokov najemnine dne 22. 9. 2009, in sicer za mesec avgust in september 2008, prav tako je nesporno ugotovljeno, da je tožena stranka prejela odpoved najemne pogodbe z dne 27. 10. 2008 (tožena stranka tega pritožbeno niti ne izpodbija). Zapadle obroke najemnine za mesec avgust in september pa naj bi J. L. za toženo stranko plačal šele dne 11. 12. 2008, to je po tem, ko je tožena stranka že prejela odpoved najemne pogodbe. Torej tudi, če bi tožena stranka uspela dokazati, da je dne 11. 12. 2008 plačala znesek 4.000,00 EUR najemnine za mesec avgust, september, oktober in delno november 2008 (pa tega dejstva v konkretnem primeru ni dokazala) najemna pogodba ne bi mogla ostati v veljavi (drugi odstavek 603. člena OZ).

Najemnik stanovanja mora plačevati najemnino za najeto stanovanje, v skladu z najemno pogodbo (šesta alineja 94. člena SZ-1). Tudi III. člen najemne pogodbe z dne 20. 6. 2008 določa, da najemnica plača mesečno najemnino v znesku 1.100,00 EUR neto na račun najemodajalca ali v gotovini najkasneje do vsakega 15. mesecu za tekoči mesec. Najemnina se prične plačevati 1. 7. 2008. Zakupnik je dolžan plačevati zakupnino v rokih, ki jih določa pogodba (prvi odstavek 602. člena OZ). Glede na pravilno ugotovljeno dejansko stanje, da sporni obroki najemnin za mesec julij, avgust, september, oktober in delno november 2008 v skupnem znesku 5.100,00 EUR niso bili plačani, je sodišče pravilno razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati znesek v višini 6.600,00 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od različnih zneskov od različnih datumov dalje.

Sodišče druge stopnje je zato v skladu z določbo 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, saj je ugotovilo, da niso podane pritožbeno uveljavljene kršitve, niti ni zasledilo tistih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti na podlagi drugega odstavka 350. člena ZPP.

Sodišče druge stopnje o pritožbenih stroških ni odločilo, ker jih tožena stranka v pritoži ni priglasila.