Jedro

Namen (cilj) določbe četrtega odstavka 23. člena SZ-1 je, da manjkajoči dogovor (med upravniki) nadomesti sklep sodišča. V takšnem postopku se začasna odredba izda zaradi začasne ureditve medsebojnega spornega razmerja.

Regulacijska začasna odredba je sredstvo zavarovanja in ne sme nadomestiti rednega sodnega varstva. S predlogom za izdajo začasne odredbe, ki je po vsebini enak predlogu za ureditev razmerja, lahko udeleženec postopka uspe, če je predlagano začasno varstvo nujno potrebno, da kasnejše sodno varstvo ne bi ostalo brez pomena. Restriktivni pristop je potreben tudi pri napolnitvi vsebine pravnih standardov iz prvega odstavka 151. člena ZNP-1. Bistveno pri presoji pogojev za izdajo predlagane začasne odredbe je, da predlagatelj ni izkazal obstoja okoliščin, ki bi narekovale nujno ukrepanje. Povedano drugače: predlagatelj ni izkazal, da je njegov položaj (ali položaj „njegovih“ etažnih lastnikov) tako ogrožen, da ni mogoče čakati na zaključek postopka (saj v primeru čakanja redno sodno varstvo ne bi več moglo doseči svojega namena).

Izrek

I. Pritožbama se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zavrne predlog za izdajo začasne odredbe, ki se glasi: „1. Upravljanje in vzdrževanje skupnih delov, ki služijo vsem večstanovanjskim stavbam, ki sestavljajo stanovanjsko poslovni kompleks ... v K. (stavbe na naslovu 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 ter garaža z ID znakom 000-5583), to je njihovih skupnih gradbenih elementov, skupnih inštalacij, naprav in opreme (skupnega sistema ogrevanja /kurilnica/, skupnih naprav za vodovod in kanalizacijo, skupnih električnih naprav, skupnega sistema požarne zaščite, itd.), skupnih hodnikov in pasaže ter skupnih zunanjih površin, se uredi tako, da njihovo potrebno upravljanje in vzdrževanje, kar zajema strokovno - tehnične storitve, druge upravljavske storitve, izvajanje delitve in obračuna ter izvajanje skupnega ogrevanja, vse v obsegu, kot je to opredeljeno v III. točki tega predloga, v celoti izvaja predlagatelj, prvi nasprotni udeleženec in drugi nasprotni udeleženec pa mu za te storitve plačujeta sorazmerni del, ki odpade na vsakega od njiju, to je 4,10 EUR (brez DDV) mesečno na enoto - posamezni del v lasti etažnih lastnikov, s katerimi imata sklenjeno pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ter stroške izvajanja skupnega ogrevanja v višini 0,05 EUR/m2 - neto (brez DDV).

2. Če bosta nasprotna udeleženca ravnala v nasprotju s 1. točko tega predloga, sta dolžna predlagatelju plačati denarno kazen, ki jo določi sodišče s sklepom v višini 10.000 EUR in jo sodišče na podlagi tega sklepa po uradni dolžnosti izvrši. 3. Ta začasna odredba prične veljati z dnem izdaje in velja še 30 dni po nastopu pogojev za izvršljivost odločbe, ki bo izdana v nepravdnem postopku.

4. Ugovor zoper to začasno odredbo ne zadrži njene izvršitve.“

II. Predlagatelj, prvi nasprotni udeleženec in drugi nasprotni udeleženec sami nosijo stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je izdalo začasno odredbo, z veljavnostjo do pravnomočnosti sklepa o ureditvi razmerij, s katero je upravljanje in vzdrževanje skupnih delov, ki služijo vsem večstanovanjskim stavbam, ki sestavljajo stanovanjsko poslovni kompleks ... v K. (stavbe na naslovu 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 ter garaža z ID znakom 000-5583), to je njihovih skupnih gradbenih elementov, skupnih inštalacij, naprav in opreme (skupnega sistema ogrevanja /kurilnica/, skupnih naprav za vodovod in kanalizacijo, skupnih električnih naprav, skupnega sistema požarne zaščite, itd.), skupnih hodnikov in pasaže ter skupnih zunanjih površin, uredilo tako, da njihovo potrebno upravljanje in vzdrževanje, kar zajema strokovno - tehnične storitve, druge upravljavske storitve, izvajanje delitve in obračuna ter izvajanje skupnega ogrevanja, vse v obsegu, kot je to opredeljeno v III. točki predloga za izdajo začasne odredbe, v celoti izvaja predlagatelj, prvi nasprotni udeleženec in drugi nasprotni udeleženec pa mu za te storitve plačujeta sorazmerni del, ki odpade na vsakega od njiju, to je 4,10 EUR (brez DDV) mesečno na enoto - posamezni del v lasti etažnih lastnikov, s katerimi imata sklenjeno pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ter stroške izvajanja skupnega ogrevanja v višini 0,05 EUR/m2 - neto (brez DDV). Za primer kršitve začasne odredbe je bila določena denarna kazen v višini 10.000 EUR. Kar je predlagatelj zahteval več (veljavnost začasne odredbe še 30 dni po izpolnitvi pogojev za izvršljivost končne odločbe), je sodišče prve stopnje zavrnilo.

2. Zoper sklep se pritožujeta1 prvi in drugi nasprotni udeleženec.

3. Prvi nasprotni udeleženec, ki se sklicuje na pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP2 (v zvezi 42. členom ZNP-1), pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijani sklep razveljavi. Meni, da so upravičenci in zavezanci iz naslova upravljanja in vzdrževanja etažni lastniki, ne upravniki stavb. Za postopek urejanja razmerij med etažnimi lastniki so procesno in materialnopravno legitimirani etažni lastniki. Sodišče je materialne obveznosti skupnih lastnikov prevalilo na upravnike. S sklepom je zavarovalo denarno terjatev, ki je z regulacijsko začasno odredbo ni mogoče zavarovati. V postopkih zavarovanja denarne terjatve denarna kazen ni dovoljeno sredstvo zavarovanja. Poleg tega je upravičenec do denarne kazni proračun, ne upnik. Ugotovitve o grozeči nevarnosti in nevarnosti velike poslovne škode so v nasprotju z dejstvom, da gre za obveznost plačila majhnih denarnih zneskov. Prvi nasprotni udeleženec upravlja le eno od 14 stavb, ki jim pripadajo posebni skupni deli. Presojo grozeče nevarnosti in velike poslovne škode bi moralo sodišče utemeljiti s pomočjo 23. člena SZ-1.3 Med upravniki ni prišlo do dogovora o upravljanju posebnih skupnih delov zaradi predlagatelja, ki je vse predloge za soupravljanje (delitev upravljavskih storitev) zavrnil. Soupravljanje posebnih skupnih delov je mogoče, in sicer na način, da se upravniki dogovorijo, da vsak od njih pokriva en vsebinski sklop storitev (en upravnik skrbi za izvajanje ogrevanja, drug za vodo...). Ker mu prejšnji upravnik ni predal ničesar v zvezi z upravljanjem posebnih skupnih delov, prvi nasprotni udeleženec upravljanja niti ne more operativno izvajati. Storitev ogrevanja ni del upravljanja, predlagatelj storitev izvaja kot dobavitelj (izvajalec). Gre za strošek etažnih lastnikov (ne dolg upravnika), ki predlagatelju storitev (sicer brez pogodbene podlage) tudi plačujejo. Naložena denarna kazen ni adekvatna naloženi denarni obveznosti. Sodišče se v izreku izpodbijanega sklepa nedopustno sklicuje na predlog/vlogo, ki ni sestavni del sklepa.

4. Drugi nasprotni udeleženec pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijani sklep razveljavi, predlog za zavarovanje pa zavrže oziroma zavrne. Sodišču očita neupoštevanje načela restriktivnosti pri začasni ureditvi spornega razmerja. Regulacijsko začasno odredbo je dopustno izdati le v primerih, ko je to edini način za preprečitev ravnanj, ki bi povzročila, da sodno varstvo ne bi moglo doseči svojega namena. Predlagatelj ne zatrjuje, da mu nasprotna udeleženca onemogočata ali bistveno otežujeta opravljanje storitev upravljanja in vzdrževanja skupnih delov. Prav tako ne zatrjuje, da je njegov finančni položaj tako ogrožen, da storitev ne bo mogel več zagotavljati. Razmerja med upravniki so že leto dni enaka; predlagatelj, ki upravljanje izvaja od 1. 3. 2019, pa ne pojasni, kaj se je spremenilo, da je nujna takojšnja ureditev razmerij. Začasna odredba zoper drugega nasprotnega udeleženca ni potrebna, saj drugi nasprotni udeleženec v celoti ravna na način kot izhaja iz predlagane začasne odredbe. Teoretična možnost prenehanja plačevanja, ki je predlagatelj niti ne omenja, ne more biti razlog za izdajo začasne odredbe. Predlagatelj se ne more sklicevati na škodo, ki bi jo povzročil sam s prenehanjem upravljanja. Tudi razlogi krivičnosti sami po sebi ne zadostujejo za izdajo začasne odredbe. Porazdelitev stroškov kurilnega olja med udeleženci ni sporna. Predlagatelj ne more opustiti nabave kurilnega olja za sosesko iz razloga neplačevanja stroškov upravljanja in vzdrževanja skupnih delov s strani prvega nasprotnega udeleženca. Drugi nasprotni udeleženec ni zavezanec za plačilo stroškov upravljanja, vzdrževanja in izvajanja ogrevanja, zato ne more biti pasivno legitimiran za plačilo teh stroškov. Upravnik razdeljuje stroške med etažne lastnike, sprejema njihova plačila in plačuje dobaviteljem in izvajalcem. Obveznost upravnika kot zastopnika etažnih lastnikov za plačilo tretjim osebam nastopi šele potem, ko prejme plačilo od posameznega etažnega lastnika. Sodišče bi upravnikoma lahko naložilo zgolj obračun stroškov upravljanja, vzdrževanja in izvajanja ogrevanja, ne pa plačilo teh stroškov.

5. Predlagatelj v odgovoru na pritožbi predlaga njuno zavrnitev.

6. Pritožbi sta utemeljeni.

7. Izpodbijani sklep je bil izdan v postopku, v katerem predlagatelj, upravnik več večstanovanjskih stavb v stanovanjsko poslovnem kompleksu v K., predlaga ureditev razmerja, ki se nanaša na upravljanje in vzdrževanje skupnih delov (skupni gradbeni elementi, skupne inštalacije, naprave in oprema), ki služijo vsem večstanovanjskim stavbam v omenjenem kompleksu, vključno stavbam, katerih upravnika sta prvi in drugi nasprotni udeleženec. Njegov predlog ima podlago v četrtem odstavku 23. člena SZ-1, ki med drugim določa, (1) da s skupnim delom, ki služi več večstanovanjskim stavbam, v imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi, (2) da je pri upravljanju treba zagotoviti, da se takšen skupni del ohranja za doseganje skupnega namena za vse nepremičnine in večstanovanjske stavbe, ki jim služi, (3) da se breme upravljanja takšnega skupnega dela razdeli med vse skupne lastnike v skladu z namenom takšnega skupnega dela, in (4) da lahko v primeru, če dogovora glede upravljanja ni mogoče doseči, vsak od upravnikov ali etažnih lastnikov, ki sodelujejo pri upravljanju skupnega dela, predlaga, da o tem vprašanju odloči sodišče v nepravdnem postopku. Ker udeleženci postopka po navedbah predlagatelja dogovora glede upravljanja in vzdrževanja skupnih delov oziroma glede delitve stroškov, povezanih z upravljanjem in vzdrževanjem skupnih delov, niso dosegli, predlagatelj predlaga ureditev razmerja na način, da sam prevzame izvajanje storitev upravljanja in vzdrževanja skupnih delov, nasprotna udeleženca pa mu za to plačujeta sorazmerni del, ki odpade na njiju, to je 4,10 EUR (brez DDV) mesečno na enoto - posamezni del v lasti etažnih lastnikov, s katerimi imata nasprotna udeleženca sklenjeno pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ter stroške izvajanja skupnega ogrevanja v višini 0,05 EUR/m2 - neto (brez DDV). Pritožnika neutemeljeno izpostavljata vprašanje pravilne (aktivne in pasivne) legitimacije. Glede na vsebino četrtega odstavka 23. člena SZ-1 ne more biti dvoma o tem, da gre za ureditev razmerja med upravniki.

8. Izdana začasna odredba, ki je po vsebini enaka predlogu za ureditev razmerja, se opira na določbo prvega odstavka 151. člena (v zvezi s 154. členom) ZNP-1, skladno s katero lahko sodišče v postopku za ureditev razmerij o rednem upravljanju stvari oziroma o načinu upravljanja in uporabe stvari v skupni lastnini ter razmerij med/oziroma z etažnimi lastniki, do izdaje odločbe na predlog udeleženca izda začasno odredbo o ureditvi razmerij, če to zahtevajo okoliščine primera, zlasti zato, da bi se preprečila znatna premoženjska škoda, samovolja ali očitna krivica za posamezne solastnike oziroma uporabnike.

9. Sklicujoč se na smiselno uporabo prvega odstavka 272. člena ZIZ,4 ki kot pogoj za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve določa verjeten obstoj terjatve, se je sodišče prve stopnje najprej ukvarjalo z vprašanjem, ali je verjetno, da bo s sodno odločbo razmerje oblikovano na predlagani način. Pritrdilen odgovor na to vprašanje je oprt na ugotovitve: - (1) da je predlagatelj upravnik večine stavb v obravnavanem stanovanjsko poslovnem kompleksu v K. (prvi nasprotni udeležence upravlja eno, drugi nasprotni udeleženec pa dve stavbi, od skupno štirinajstih), - (2) da so skupni deli, ki služijo vsem večstanovanjskim stavbam, skupni gradbeni elementi, skupne inštalacije, naprave in oprema (skupen sistem ogrevanja - kurilnica, skupne naprave za vodovod in kanalizacijo, skupne električne naprave, skupen sistem požarne zaščite), skupni hodniki in pasaže ter skupne zunanje površine, - (3) da se upravniki (udeleženci v tem postopku) niso uspeli dogovoriti o načinu upravljanja in vzdrževanja skupnih delov, ki služijo vsem stavbam v stanovanjsko poslovnem kompleksu, - (4) da predlagatelj izvaja vse storitve upravljanja in vzdrževanja teh skupnih delov (prvi in drugi nasprotni udeleženec mu priznavata vlogo operativnega upravnika,), - (5) da predlagatelj za upravljanje in vzdrževanje skupnih delov, ki služijo vsem stavbam v stanovanjsko poslovnem kompleksu, etažnim lastnikom stavb, s katerimi ima sklenjeno pogodbo o opravljanju upravniških storitev, zaračunava 4,10 EUR/enoto, za skupno ogrevanje pa 0,05 EUR/m2, - (6) da predlagatelj enako zaračunava tudi prvemu in drugemu nasprotnemu udeležencu, pri čemer drugi nasprotni udeleženec takšno delitev stroškov priznava in mu stroške redno plačuje, prvi nasprotni udeleženec pa mu plačuje le stroške skupnega ogrevanja (0,05 EUR/m2).

10. Čeprav se je v tej fazi postopka mogoče strinjati s stališčem sodišča prve stopnje o smiselnosti prevzema „večinskega“ upravnika vseh storitev upravljanja in vzdrževanja skupnih delov (druga dva upravnika, oziroma „njuni“ etažni lastniki pa mu za to plačujejo ustrezno odmeno), pa tudi ni mogoče povsem izključiti možnosti, za katero se zavzema prvi nasprotni udeleženec: delitev upravljavskih storitev po vsebini (vsak upravnik pokriva določen vsebinski sklop storitev). Popravilo cevi (na katero sodišče prve stopnje opira svojo argumentacijo)5 je namreč le en (manjši) vsebinski sklop storitev upravljanja in vzdrževanja skupnih delov, ki služijo več stavbam. V nadaljevanju postopka bo tako treba ugotoviti, ali je delitev upravljavskih storitev po posameznih vsebinskih sklopih (ogrevanje, vodovod - kanalizacija, sistem požarne zaščite, hišniška opravila, čiščenje ...), ob upoštevanju dejstva, da je predlagatelj upravnik večine stavb v stanovanjsko poslovnem kompleksu, sploh mogoča, in če je, ali je tudi razumna.6

11. Pravne standarde iz prvega odstavka 151. člena ZNP-1 je sodišče prve stopnje napolnilo z ugotovitvami: - (1) da bi predlagatelju, če bi prenehal opravljati naloge upravljanja in vzdrževanja skupnih delov, ki služijo več stavbam, etažni lastniki odpovedali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, zato bi predlagatelj lahko utrpel veliko poslovno škodo, - (2) da je očitno krivično, da etažni lastniki stavbe, ki jo upravlja prvi nasprotni udeleženec, ne plačujejo stroškov upravljanja in vzdrževanja skupnih delov (prvi nasprotni udeleženec oziroma „njegovi“ etažni lastniki so neupravičeno obogateni), in - (3) da predstavlja neplačevanje sorazmernega dela stroškov, oziroma nasploh pasivnost pri iskanju skupnega dogovora, sprejemljivega za vse udeležence, grozečo nevarnost za vse stavbe (izpostavljen je primer opustitve nabave kurilnega olja). Sodišče prve stopnje je nadalje ugotovilo, da je izpolnjen tudi pogoj reverzibilnosti (možnost vzpostavitve prejšnjega stanja, če bi se izkazalo, da predlog ni utemeljen).

12. Pritožbeno sodišče soglaša z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da je sedanja situacija pravno neustrezna, ne pa tudi s presojo, da dana situacija terja začasno ureditev z začasno odredbo.

13. Namen (cilj) določbe četrtega odstavka 23. člena SZ-1 je, da manjkajoči dogovor (med upravniki) nadomesti sklep sodišča. V takšnem postopku se začasna odredba izda zaradi začasne ureditve medsebojnega spornega razmerja. Vsako sporno razmerje ni razlog za izdajo regulacijske začasne odredbe, zato še toliko bolj velja, da nesporno razmerje ne utemeljuje izdaje takšne začasne odredbe. Drugi nasprotni udeleženec predlagatelja sprejema kot upravnika skupnih delov, ki služijo vsem stavbam, prav tako sprejema predlagano stroškovno delitev. Že pred podajo predloga za izdajo začasne odredbe je izpolnjeval tisto, kar predlagatelj od njega zahteva z začasno odredbo. Ker med predlagateljem in drugim nasprotnim udeležencem obstaja neformalni dogovor, ki se izvaja (predlagatelj ne trdi, da je takšen dogovor zaradi ravnanj drugega nasprotnega udeleženca ogrožen), v razmerju do drugega nasprotnega udeleženca ni bilo potrebe po sodni intervenciji z začasno odredbo. Drugačne presoje ne terja niti argument predlagatelja v odgovoru na pritožbo, da imajo udeleženci postopka položaj enotnih sospornikov, zato mora začasna odredba zajeti vse udeležence. Šele končni sklep sodišča bo nadomestil dogovor med upravniki, oziroma (v primeru, da bo končni sklep v celoti sledil predlogu predlagatelja) formaliziral dogovor, ki se v razmerju med predlagateljem in drugim nasprotnim udeležencem že izvaja. V danih okoliščinah torej ni pravnega razloga za začasno ureditev razmerja, torej za nadomestitev sedanjega neformalnega dogovora z začasno odredbo enake vsebine.

14. Regulacijska začasna odredba je sredstvo zavarovanja in ne sme nadomestiti rednega sodnega varstva. S predlogom za izdajo začasne odredbe, ki je po vsebini enak predlogu za ureditev razmerja, lahko udeleženec postopka uspe, če je predlagano začasno varstvo nujno potrebno, da kasnejše sodno varstvo ne bi ostalo brez pomena.7 Restriktivni pristop je potreben tudi pri napolnitvi vsebine pravnih standardov iz prvega odstavka 151. člena ZNP-1. Pritožbi pravilno opozarjata, da izpodbijana odločitev ne temelji na restriktivnem pristopu. Sodišče prve stopnje se je na pomen takšnega pristopa pri presoji pogojev za izdajo regulacijske začasne odredbe sklicevalo zgolj na teoretični ravni. Trditve o poslovni škodi, s katerimi predlagatelj utemeljuje izdajo začasne odredbe, so nekonkretizirane (ne omogočajo presoje, da gre za znatno premoženjsko škodo), poleg tega temeljijo na hipotetični situaciji, v celoti odvisni od ravnanj predlagatelja8 (predlagatelj ne trdi, da bo prenehal z upravljanjem skupnih delov, trdi le, da bi, če bi storitve prenehal izvajati, sledile odpovedi pogodb o opravljanju upravniških storitev). Čeprav je sedanje pravno stanje mogoče označiti za krivično (koristi od upravljanja/vzdrževanja skupnih delov imajo tudi etažni lastniki, ki storitev, z izjemo storitve skupnega ogrevanja, ne plačujejo), ravnanje prvega nasprotnega udeleženca pa do določene mere za samovoljno, neplačevanje stroškov upravljanja in vzdrževanja skupnih delov, ki služijo več stavbam, ni zadosten razlog za izdajo regulacijske začasne odredbe. Do situacije, ko kurilno olje ne bo naročeno in bo posledično soseska neogrevana, ne bi smelo priti, saj gre za strošek skupnega ogrevanja, ki ga (tudi) prvi nasprotni udeleženec oziroma „njegovi“ etažni lastniki plačuje/plačujejo. Bistveno pri presoji pogojev za izdajo predlagane začasne odredbe je, da predlagatelj ni izkazal obstoja okoliščin, ki bi narekovale nujno ukrepanje. Povedano drugače: predlagatelj ni izkazal, da je njegov položaj (ali položaj „njegovih“ etažnih lastnikov) tako ogrožen, da ni mogoče čakati na zaključek postopka (saj v primeru čakanja redno sodno varstvo ne bi več moglo doseči svojega namena). Da takšen položaj ni podan, je pravzaprav ugotovilo že sodišče prve stopnje, ko je pri presoji pogoja reverzibilnosti izpostavilo, da gre za delitev majhnih zneskov, ki ne ogrožajo položaja nikogar.

15. Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče pritožbama ugodilo in sklep sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je predlog za izdajo začasne odredbe zavrnilo.

16. Udeleženci sami nosijo stroške pritožbenega postopka (40. člen ZNP-1).

1 Njuna ugovora zoper sklep o začasni odredbi je pritožbeno sodišče skladno s prvim odstavkom 33. člena Zakon o nepravdnem postopku (Ur. l. SRS, št. 30/86, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZNP-1) obravnavalo kot pritožbi.

2 Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/99, s spremembami in dopolnitvami 3 Stanovanjski zakon, Ur. l. RS, št. 69/2003, s spremembami in dopolnitvami.

4 Zakon o izvršbi in zavarovanju, Ur. l. RS, št. 51/98, s spremembami in dopolnitvami.

5 Delitev upravljavskih storitev v naravi ni mogoča - cevi ni mogoče le delno popraviti.

6 Razumna s tega vidika, da ne bo vodila v morebitna nova nesoglasja oziroma spore med upravniki, zaradi katerih bi utegnili biti prizadeti interesi etažnih lastnikov - skupnih lastnikov skupnih delov, ki služijo več stavbam.

7 Primerjaj odločbo Ustavnega sodišča RS, Up-275/97. 8 V pravilu, da se regulacijska začasna odredba izda zaradi preprečitve ravnanj, ki bi povzročila, da sodno varstvo ne bi več moglo doseči svojega namena, je vsebovano, da gre za ravnanja nasprotnega udeleženca, ne predlagatelja začasne odredbe.