Jedro

Etažna lastnina je v preteklosti nastajala zgolj na podlagi dejstva, da v stavbi obstaja več samostojnih funkcionalnih enot in z njihovo prodajo kupcem. Po sedanji ureditvi je sicer za njen nastanek potreben pravni posel ali sodna odločba in vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 107. člena SPZ), vendar pa novi zakon zatečenega stanja glede etažne lastnine ni ukinil. Za tako, sicer brez pravne podlage nastalo etažno lastnino, se je uveljavil izraz dejanska etažna lastnina.

Stavba ima več kot pet posameznih delov, tako da tožeča stranka tudi na podlagi 124. člena SPZ ni uspela z verjetnostjo izkazati svoje predkupne pravice in posledično verjetnosti terjatve.

Izrek

Pritožba se zavrne in sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe, da se drugemu tožencu prepove odtujitev in obremenitev njemu lastne nepremičnine, z zaznambo prepovedi odtujitve in obremenitve v zemljiški knjigi.

2. Zoper odločitev je tožeča stranka vložila pravočasno pritožbo, zaradi nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja, napačne uporabe materialnega prava in kršitev določb postopka ter predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da predlogu za izdajo začasne odredbe ugodi, podredno pa sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Odločitev, da predlog ni utemeljen že zaradi neizkazane verjetnosti terjatve, je materialnopravno napačna. Sodišče ni ugotavljalo obstoja volje med solastniki ustanoviti etažno lastnino. Če bi ta obstajala, bi nedvomno predlagali vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo oziroma izpeljali ustrezne postopke za vzpostavitev etažne lastnine. Solastniki sporne nepremičnine (na naslovu ... v L.) niso nikoli sklenili pravnega posla, na podlagi katerega bi ustanovili etažno lastnino, ta tudi ni nastala na podlagi sodne odločbe. Judikat VSL I Cpg 954/2012 z dne 11. 10. 2012 je jasen: „Etažna lastnina ne nastane avtomatično že s tem, da na nepremičnini obstaja več samostojnih funkcionalnih celot ter da je razdeljena v naravi. Zgolj dejstvo, da je predmet prodaje v prodajni pogodbi poleg idealnega deleža opisan tudi v naravi, ne predstavlja podlage za vzpostavitev etažne lastnine in pridobitev lastninske pravice na posameznem delu nepremičnine.“ Sodišče tudi ni upoštevalo Predpogodbe o nakupu nepremičnine z dne 11. 7. 1969, ki v VI. členu določa, da so bile upoštevane predkupne pravice solastnikov nepremičnine pri nameravani prodaji. Upoštevalo tudi ni Obvestila z dne 8. 9. 2020 v katerem eden od solastnikov obvešča tožečo stranko kot predkupnega upravičenca o nameravani prodaji svojega stanovanja v obravnavani stanovanjski stavbi. Sodišče tudi ni upoštevalo zemljiškoknjižnega vpisa iz katerega izhaja solastninski delež tožeče stranke 72/100, preostali delež pa je nerazdeljen. Pri podredni pravni podlagi temelječi na 124. členu Stvarnopravnega zakonika (SPZ) je sodišče prve stopnje selektivno upoštevalo predložene dokaze tožeče stranke, iz katerih prav tako izhaja najmanj verjetnost obstoja terjatve tožeče stranke. Zemljiška knjiga je namreč na podlagi 1. člena Uredbe vpisala dne 30. 4. 2011 identifikator stavbe s posameznimi deli z začasno identifikacijsko oznako za sporno stavbo ter odprla pet podvložkov (606/1 do 606/5) za solastnike, iz česar jasno izhaja, da stavba nima več kot pet posameznih delov, ima pa več kot dva lastnika. Tožeča stranka je tako najmanj na tej pravni podlagi, izkazala verjetnost terjatve.

3. Pritožba ni utemeljena.1

4. Tožeča stranka na podlagi 512. člena Obligacijskega zakonika (OZ) zahteva, da se prodajna pogodba z dne 27. 11. 2018 (priloga A4), s katero je prva toženka drugemu tožencu prodala nepremičnino z ID oznako 0000-904 (v stavbi ..., L.), razveljavi, ker je bila kršena njena zakonita predkupna pravica. Primarno se sklicuje na tretji odstavek 66. člena SPZ, ki ureja predkupno pravico solastnika in določa, da lahko solastnik razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov, imajo pa v primeru, da je predmet solastnine nepremičnina, drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Zatrjuje, da je nepremičnina v solastnini vsakokratnih zemljiškoknjižnih solastnikov, saj etažna lastnina na poslovno stanovanjski stavbi v L., nikoli ni bila vzpostavljena. Podredno, za primer, da bi sodišče štelo, da je bila vzpostavljena dejanska etažna lastnina, pa se sklicuje na 124. člen SPZ, ki v prvem odstavku ureja predkupno pravico etažnega lastnika in določa, da imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico, če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov. Zatrjuje, da ima sporna poslovna stanovanjska stavba več kot dva lastnika in nima več kot pet posameznih delov.

5. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da tožeči stranki ni uspelo izkazati že verjetnosti terjatve (prvi odstavek 272. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ). Odločitev je materialnopravno pravilna in temelji na pravilno in popolno ugotovljenem dejanskem stanju, sodišče prve stopnje pa tudi ni zagrešilo kakšne bistvene kršitve določb postopka na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), konkretnih tovrstnih kršitev pa pritožba ne izkazuje. Pritožbeno sodišče razloge sodišča prve stopnje za odločitev sprejema, glede na pritožbene navedbe pa še dodaja:

6. Res odločitev v (gospodarski) zadevi VSL I Cpg 954/2012 z dne 11. 10. 2012 temelji na stališču, da je za odločitev bistveno, da je na (poslovni) stavbi v zemljiški knjigi vknjižena solastnina, kar pomeni, da je stavba neetažirana, saj etažna lastnina ne nastane avtomatično že s tem, da na nepremičnini obstaja več samostojnih funkcionalnih celot, ter da je razdeljena v naravi. Vendar je bilo to stališče preseženo že s sodbo VS RS II Ips 202/2012 z dne 23. 10. 2014, ki temelji na primerljivem dejanskem stanju in pravni podlagi kot obravnavana zadeva in na katero se sodišče prve stopnje utemeljeno sklicuje.2

7. Pravilno je sodišče prve stopnje poudarilo, da je etažna lastnina v preteklosti nastajala zgolj na podlagi dejstva, da v stavbi obstaja več samostojnih funkcionalnih enot in z njihovo prodajo kupcem. Po sedanji ureditvi je sicer za njen nastanek potreben pravni posel ali sodna odločba in vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 107. člena SPZ), vendar pa novi zakon zatečenega stanja glede etažne lastnine ni ukinil. Za tako, sicer brez pravne podlage nastalo etažno lastnino, se je uveljavil izraz dejanska etažna lastnina.

8. Na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja3 je mogoče vsaj z verjetnostjo zaključiti, da je stavba v L., v kateri se nahaja stanovanje, ki je predmet izpodbijane prodajne pogodbe, v naravi dejansko in pravno razdeljena na posamezne dele in se tako tudi uporablja. Ker je tako vzpostavljena dejanska etažna lastnina oziroma le navidezna solastnina, je sodišče prve stopnje materialnopravno pravilno zaključilo, da tožeča stranka na podlagi tretjega odstavka 66. člena SPZ, ki ureja predkupno pravico solastnika, ni uspela z verjetnostjo izkazati svoje predkupne pravice in posledično verjetnosti terjatve.

9. Glede na uveljavljeno stališče sodne prakse v primerih dejanske etažne lastnine so nepomembne pritožbene trditve o volji in zavesti solastnikov, da na nepremičnini obstaja zgolj solastnina in ne etažna lastnina. Odločilno je, da je stanovanjska stavba v naravi dejansko in pravno razdeljena na posamezne dele in se tako tudi uporablja, čeprav so se posamezni prenosi stanovanj v zemljiški knjigi izvedli zgolj z vpisom solastninskih deležev posameznih lastnikov stanovanj.

10. Neutemeljeno je tudi sklicevanje pritožbe na določbo VI. točke Predpogodbe o nakupu nepremičnin z dne 11. 7. 1996.4 Iz nje je jasno razvidno, da je govora o uveljavljanju predkupne pravice prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice oziroma najemnikov (18. člen SZ, 176. člen SZ-1). Na odločitev tudi ne more vplivati vsebina obvestila z dne 8. 9. 2020 glede na ugotovljeno, da tožeča stranka predkupne pravice nima.

11. Glede podredno uveljavljane pravne podlage (124. člen SPZ) je sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo, da ima sicer stavba več kot dva lastnika, je pa v njej več kot pet posameznih delov, pri čemer otvoritev le pet podvložkov v zemljiški knjigi, ni pravno odločilna. Tožeča stranka sama je predložila Pogodbo o nakupu nepremičnin z dne 27. 12. 2001 (priloga A2), iz katere izhaja, da je kupila 7 stanovanj in 2 poslovna prostora, v Poročilu o upravnikovem delu za leto 2012 (priloga B8) je v 1. točki navedeno, da ima stavba 11 posameznih delov. Iz podatkov GURS (priloga B2) pa je razvidno, da ima stavba 14 delov, in sicer 9 stanovanj in 5 poslovnih prostorov. Kot je upravičeno zaključilo sodišče prve stopnje, iz povzetih dokazov nedvomno izhaja, da ima stavba več kot pet posameznih delov, tako da tožeča stranka tudi na tej pravni podlagi ni uspela z verjetnostjo izkazati svoje predkupne pravice in posledično verjetnosti terjatve.

12. Na podlagi vsega povedanega je sodišče prve stopnje predlog za začasno odredbo pravilno in zakonito zavrnilo (prvi odstavek 272. člena ZIZ).

13. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Pritožbeno sodišče še pripominja, da naj sodišče prve stopnje v nadaljevanju postopka predlog za izdajo začasne odredbe, izpodbijani sklep, pritožbo in odločitev pritožbenega sodišča, pošlje v vednost tožencema.

1 Sodišče prve stopnje predloga za izdajo začasne odredbe, sklepa in pritožbe ni vročalo v odgovor ali vednost tožencema, zato na pritožbo nista odgovorila. Glede na odločitev to ni vplivalo na njun pravni položaj, zato v zvezi s tem pritožbeno sodišče ne ugotavlja kakšne absolutne bistvene kršitve določb postopka. 2 Kakor tudi na sodbo VSL II Cp 258/2019 z dne 22. 5. 2019, ki temu stališču sledi. 3 Že v pogodbi št. 25/88 z dne 17. 8. 1988 (priloga A7), sklenjeni med prvo toženko in Stanovanjsko zadrugo, s katero je prva toženka pridobila predmetno stanovanje, je v VI. točki dogovorjeno, da prodajalka prvi toženki dovoljuje vknjižbo etažne lastninske pravice na pridobljenem stanovanju, s pravico souporabe skupnih delov in naprav ter pripadajočega funkcionalnega zemljišča, iz VII. točke pa, da je v stavbi več stanovanj, ki so v lasti različnih lastnikov; iz sporne prodajne pogodbe z dne 27. 11. 2018 (priloga A4) izhaja, da kupljena nepremičnina predstavlja točno določeno stanovanje v stavbi, to je stanovanje št. 14 v izmeri 93 m2, v mansardi stavbe; iz ročnega izpiska iz zemljiške knjige (priloga A1) izhaja, da je v stavbi več posameznih delov; da tudi tožnik sam v tožbi predmetno nepremičnino opredeli kot podstrešno stanovanje (prim. 8. točko obrazložitve). 4 „Stanovanjski prostori, ki so predmet te pogodbe so zasedeni z upravičenci po stanovanjskem zakonu. Prodajalca sta pozvala vse stanovalce na uresničitev predkupne pravice in imata za to ustrezna dokazila.“