Jedro

Ker ni zakonske obveznosti sklenitve najemne pogodbe z novim lastnikom - najemodajalcem, ampak gre nasprotno, za ex lege prehod vsebine obstoječega najemnega razmerja na novega udeleženca, tistega najemnika, ki ne podpiše ponujene (že obstoječe) najemne pogodbe, ne more zadeti sankcija nezakonite uporabe stanovannja. Najemna pogodba, ki je pravni naslov najemnikovega bivanja, kljub odlonitvi podpisa še vedno obstoji. Namreč, ni razveljavljena, ne postane naknadno nična, niti ni odpovedana. Četudi ima najemna pogodba tudi javnopravne učinke, po oceni pritoženega sodišča ti niso tako pomembni, da bi se zaradi odklonitve podisa najemne pogodbe, najemnikovo bivanje spremenilo v nezakonito.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani 1. in 2. točki izreka spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne tudi v preostalem delu, in se sodba sodišča prve stopnje sedaj v celoti glasi:

"Zavrne se tožbeni zahtevek, da se je dolžan toženec izseliti iz enosobnega stanovanja s kabinetom v izmeri 41,90 m2 v prvem nadstropju hiše na Š. ulici 1 v Ljubljani, ki ga sestavljajo ena soba, kabinet, kuhinja, klet in drvarnica ter stanovanje izpraznjeno oseb in stvari izročiti tožniku v roku 15 dni od izdaje sodbe ter mu povrniti pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe sodišča prve stopnje dalje do plačila.

Tožnik je dolžan v roku 15 dni povrniti tožencu 56.863,20 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po preteku paricijskega roka dalje." Tožnik je dolžan v roku 15 dni povrniti tožencu 39.660,00 SIT stroškov pritožbenega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po preteku paricijskega roka dalje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se je dolžan toženec izseliti iz enosobnega stanovanja s kabinetom v izmeri 41,90 m2 v prvem nadstropju hiše na Š. ulici 1 v Ljubljani, ki ga sestavljajo ena soba, kabinet in kuhinja ter klet in drvarnica ter stanovanje izpraznjeno oseb in vseh svojih stvari izročiti tožniku v roku 60 dni od izdaje sodbe. Tožencu je naložilo povrnitev tožnikovih pravdnih stroškov v znesku 174.854,40 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne izdaje sodbe sodišča prve stopnje do plačila, v roku 15 dni. Kar je tožnik zahteval več ali drugače iz naslova roka izselitve, je zavrnilo.

Proti ugodilnemu delu navedene sodbe se pravočasno pritožuje toženec.

Uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in zmotne ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (2. in 3. točka prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 36/04 - UPB2; ZPP). Predlaga takšno spremembo sodbe, da se tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je na podlagi določila 176. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/03; v nadaljevanju SZ-1) predkupni upravičenec, vendar mu prodaja stanovanja ni bila ponudena, temveč je lastnica stanovanja sklenila pogodbo s tožnikom. S tem je prekršila določbo 178. člena SZ-1. Toženec je šele na podlagi dopisa z dne 30.10.2003, kateremu je tožnik priložil kupoprodajno pogodbo, izvedel, da je prikrajšan za predkupno pravico. Odločil se je, da bo predkupno pravico uveljavljal, vendar tožbe ni mogel vložiti takoj, ker je moral najprej zbrati potrebna finančna sredstva. Po zakonu mora predkupni upravičenec pri sodišču položiti kupnino ali garancijo. Ker mu denarja ni uspelo zbrati, je podpisal predloženo najemno pogodbo še pred potekom roka za položitev kupnine ali garancije v smislu določbe petega odstavka 178. člena ZS-1. Zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da bi moral toženec tožbo vložiti zoper prejšnjo lastnico stanovanja. V primeru kršitve predkupne pravice se tožba vloži proti prodajalcu in kupcu. Če bi toženec podpisal najemno pogodbo, bi tožnik trdil, da se je odpovedal pravici uveljavljati predkupno pravico. Nelogično je podpisovati najemno pogodbo, če želiš postati lastnik stanovanja. Ker je hotel stanovanje kupiti, je upravičeno odklonil podpis najemne pogodbe. Takoj ko je ugotovil, da kupnine ne more zbrati, je pogodbo podpisal. Tožnik na pritožbo ni odgovoril. Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bil toženec pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS; št. 18/91, SZ) imetnik stanovanjske pravice. Po sprejetju SZ je na podlagi določb o lastninjenju stanovanj v družbeni lastnini (prim. 113. člen SZ) postala lastnica spornega stanovanja Občina Ljubljana Center. Toženec je z Občino Ljubljana Center sklenil najemno pogodbo dne 26.3.1992 (prim. 147. člen SZ; priloga A7). Kasneje je bila večstanovanjska hiša na Š. 1, kjer se nahaja sporno stanovanje, vrnjena denacionalizacijskim upravičencem (oziroma njihovim dedičem). Slednji so dne 26.5.2003 s tožnikom sklenili kupoprodajno pogodbo, na podlagi katere je postal tožnik večinski lastnik večstanovanjske stavbe na Š. 1. Tožnik je z dopisom z dne 16.10.2003 pozval toženca na sklenitev najemne pogodbe pod istimi pogoji, pod kakršnimi je bila sklenjena z denacionalizacijskim zavezancem leta 1992, to je za nedoločen čas in neprofitno najemnino in mu določil rok 15 dni za podpis. Toženec je podpisano najemno pogodbo poslal tožniku

27.12.2003, kar je po preteku postavljenega roka za podpis pogodbe, tožnik pa je tožbo vložil dne 29.12.2003. Tako ugotovljena dejstva po opravljenem materialnopravnem preizkusu pokažejo, da tožbeni zahtevek ni utemeljen.

Lastnik lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja proti osebi, ki stanovanje uporablja nezakonito (drugi odstavek 111. člena SZ-1). Nezakonito uporablja stanovanje oseba, ki z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas (prvi odstavek 111. člena SZ-1). Navedeno ne velja za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika (tretji odstavek 111. člena SZ-1). Pogoj za izselitev je torej nezakonita uporaba stanovanja.

Po prehodni določbi prvega odstavka 173. člena SZ-1 ostanejo določbe najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom - prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije oziroma njegovim pravnim naslednikom, vključno s kupci in prodajalci. Ta določba ureja popolno sukcesijo že obstoječih najemnih razmerij (smiselno enako je določal tudi prej veljavni 125. člen SZ). To pomeni, da je tožnik, ki je stanovanje kupil od denacionalizacijskih upravičencev oziroma njihovih dedičev, v celoti vstopil v njihov pravni položaj, ti pa so glede najemnih razmerij vstopili v položaj prejšnjih najemodajalcev - denacionalizacijskih zavezancev. Zakon za takšen primer ne predpisuje obveznosti sklenitve najemne pogodbe z obstoječim najemnikom. Ne gre za situacijo analogno tisti, ki jo je urejal 147. člen SZ. Namreč, toženec je najemno pogodbo že sklenil

26.3.1992. Zaradi zamenjeve na strani lastnika - najemodajalca se toženčev položaj ne sme poslabšati. Ker ni zakonske obveznosti sklenitve najemne pogodbe z novim lastnikom - najemodajalcem, ampak gre nasprotno, za ex lege prehod vsebine obstoječega najemnega razmerja na novega udeleženca, tistega najemnika, ki ne podpiše ponujene (že obstoječe!) najemne pogodbe, ne more zadeti sankcija nezakonite uporabe stanovanja. Najemna pogodba, ki je pravni naslov najemnikovega bivanja, kljub odklonitvi podpisa še vedno obstoji.

Namreč, ni razveljavljena, ne postane naknadno nična, niti ni odpovedana. V kolikor je pasivnost najemnika (molk) lahko razumljena kot odklonitev podpisa pogodbe, slednji po oceni pritožbenega sodišča ni mogoče pripisati atributa aktivnega ravnanja - enostranske izjave najemnika o odpovedi najemne pogodbe (prim. 102. člen SZ-1). Zaradi tega po oceni pritožbenega sodišča nepodpis pogodbe v postavljenem roku oziroma odklonitev podpisa, ne povzroči prenehanja najemne pogodbe. Odklonitev podpisa pogodbe z novim lastnikom - najemodajalcem v SZ-1 tudi ni predvidena kot krivdni odpovedni razlog (103. člen SZ-1) za odpoved pogodbe s strani najemodajalca. Zato lahko novi lastnik - najemodajalec iz tega razloga najemniku odpove najemno pogodbo le v skladu z določbo 106. člena SZ-1 (iz nekrivdnih razlogov). V primeru izpolnjenih zakonskih predpostavk tudi ni izključen odškodninski zahtevek. Ne more pa novi lastnik - najemodajalec zaradi odklonitve podpisa najemne pogodbe, četudi z obveznostmi najemnika identičnimi, tistim v pogodbi, sklenjeni z najemodajalčevim pravnim prednikom - denacionalizacijskim zavezancem, zahtevati izselitve po 111. členu SZ-1. Pritožbeno sodišče je iz pojasnjenih razlogov odstopilo od stališča sodne prakse (prim. odločbi Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 227/98, II Ips 251/98) in tistega, zavzetega v odločbi, opr. št. II Cp 2033/2004 z dne 18.5.2005. Četudi ima najemna pogodba tudi javnopravne učinke, po oceni pritožbenega sodišča ti niso tako pomembni, da bi se zaradi odklonitve podpisa najemne pogodbe, najemnikovo bivanje spremenilo v nezakonito. Obstoječa zakonska ureditev je kompromis v konfliktu interesov lastnikov denacionaliziranih stanovanj in najemnikov - prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice. Varstvo slednjih je v zakonu še posebej poudarjeno (členi od 173 do 180 prehodnih določb SZ-1). Zaradi tega je po oceni pritožbenega sodišča nesprejemljivo stališče, ki odklonitvi podpisa pogodbe (oziroma zapoznelemu podpisu) pripisuje sankcijo izselitve.

Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo (4. točka 358. člena ZPP).

Ker ima sprememba odločitve za posledico spremenjeni uspeh pravdnih strank, je pritožbeno sodišče spremenilo odločitev o pravdnih stroških (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je tožnik v pravdi propadel, mora v skladu z določbo prvega odstavka 154. člena ZPP tožencu povrniti stroške, nastale v postopku odločanja pred sodiščem prve stopnje. Pritožbeno sodišče mu je priznalo stroške: za sestavo odgovora na tožbo v priglašeni višini 100 točk ali 11.000,00 SIT (1. točka Tar. št. 19 Odvetniške tarife, Ur. l. RS, št. 67/03; OT), za pripravljalno vlogo z dne 10.3.2004 priglašenih 100 točk ali

11.000,00 SIT (1. točka Tar. št. 19 OT), za zastopanje na naroku dne

7.6.2004 priglašenih 100 točk ali 11.000,00 SIT (1. točka Tar. št. 20 OT), za zastopanje na naroku dne 21.9.2005 80 točk ali 8.800,00 SIT (2. točka Tar. št. 20 OT), takso za odgovor na tožbo v znesku

5.700,00 SIT (2. točka Tar. št. 1 Zakona o sodnih taksah, Ur. l. SRS, št. 1-1/90 - PB s kasnejšimi spremembami; ZST), materialne stroške v višini 836,00 SIT (tretji odstavek 13. člena OT) in 20% davek na dodano vrednost v višini 8.527,20 SIT. Stroškov za obvestilo o sodbi in za pregled spisa tožencu ni priznalo, ker so že zajeti v drugih postavkah OT. Skupaj je tožencu priznalo 56.863,20 SIT stroškov postopka na prvi stopnji, z zakonskimi zamudnimi od prvega dne po preteku paricijskega roka dalje (299. člen OZ).

Ker je toženec s pritožbo uspel, mu je tožnik dolžan povrniti tudi stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je tožencu priznalo stroške za sestavo pritožbe v priglašeni višini 125 točk

13.750,00 SIT (1. točka Tar. št. 21), sodno takso za pritožbo v višini 22.800,00 SIT (1. točka tar. št. 3 ZST), materialne stroške v višini 300,00 SIT in 20% davek na dodano vrednost v višini 2.810,00 SIT. Skupno torej 39.660,00 SIT stroškov pritožbenga postopka, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po preteku paricijskega roka dalje (299. člen OZ). Priglašenih stroškov za posvet s stranko in obvestilo stranki pritožbeno sodišče ni priznalo, ker so že zajeti v postavki sestave pritožbe.