Jedro

Ker je tožnik ves čas od vložitve zahteve za odkup stanovanja uporabljal sporno stanovanje in je zanj le določen čas plačeval neprofitno najemnino, ni upravičen do dvojnega pravnega varstva: prisilne sklenitve prodajne pogodbe po kupnini glede na vrednost točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup, in še do odškodnine zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti.

Izrek

1. Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da se glasi: " Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek: Tožena stranka je dolžna plačati tožeči stranki znesek 441.212,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 265.486,00 SIT od 31.10.1996 do plačila in od zneska 175.726,00 SIT od 21.11.1997 do plačila."

2. Pravdni stranki trpita vsaka svoje stroške pravdnega postopka.

Obrazložitev

Tožnik je od sodišča zahteval, naj razsodi, da mu je tožena stranka dolžna prodati stanovanje v Šmarju pri Jelšah, ki mu je bilo dodeljeno z odločbo z dne 10.7.1979. Najprej je tudi zahteval, da mu mora tožena stranka povrniti znesek, ki ga je za najem stanovanja plačal od 1.12.1992 dalje, ko je od tožene stranke zahteval prodajo stanovanja, do sklenitve prodajne pogodbe. V pripravljalnem spisu z dne 20.11.1997 pa je tožbeni zahtevek glede povračila plačane najemnine spremenil tako, da je zahteval povračilo zneska 493.036,00 SIT, ki ga je za najem stanovanja plačal od 17.3.1993 do 30.11.1997, pridržal pa si je pravico tožbeni zahtevek zvišati še za povračilo plačane najemnine v obdobju od 1.12.1992 do 17.3.1993. Sodišče prve stopnje je njegovemu zahtevku v pretežnem delu ugodilo in odločilo, da mora tožena stranka tožniku prodati stanovanje in mu tudi povrniti znesek 441.212,00 SIT, ki ga je plačal za najem stanovanja v obdobju od vložitve tožbe, torej od 14.10.1993 do 30.11.1997, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve spremenjenega zahtevka dalje. V preostalem delu (51.824,00 SIT in zamudne obresti) pa je tožbeni zahtevek za povračilo plačane najemnine zavrnilo.

Proti odločitvi sodišča prve stopnje sta se pritožili obe pravdni stranki. Sodišče druge stopnje je obe pritožbi zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je tožena stranka vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Tožena stranka izpodbija odločitev sodišča druge stopnje le v delu, ki se nanaša na povračilo plačane najemnine. Navaja, da je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo določbe o neupravičeni obogatitvi. Po pravilih o neupravičeni obogatitvi mora biti namreč ena stranka prikrajšana na račun druge. Tožena stranka v reviziji opozarja, da mora tožniku prodati stanovanje po vrednosti točke iz novembra 1992, da pa je tožnik ves ta čas od leta 1992 razpolagal s kupnino. Tožena stranka poudarja, da je upravičeno zavrnila sklenitev prodajne pogodbe, ker je tožniku dala ugoden kredit za gradnjo hiše, tožnik pa se je zavezal, da se bo, ko bo gradnja končana, iz stanovanja izselil. Po odločbi sodišč prve in druge stopnje pa bo tožnik pridobil stanovanje in obrestovano najemnino. S takšno odločitvijo sodišča bo prikrajšana tožena stranka in kršeno načelo vestnosti in poštenja, ki je opredeljeno v 12. členu Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Tožena stranka zato predlaga, naj Vrhovno sodišče Republike Slovenije reviziji ugodi in sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da ugodi pritožbi tožene stranke v delu, ki se nanaša na plačilo najemnine, podrejeno pa, naj sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Sodišče prve stopnje je revizijo na podlagi 390. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP/77, Ur.l. SFRJ, št.4/77 do Ur.l. RS, št. 55/92 v zvezi s prvim odstavkom 498. člena Zakona o pravdnem postopku, Ur.l. RS, št. 26/99) poslalo tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o reviziji ni izjavilo.

Revizija je utemeljena.

Revizijsko sodišče je najprej po uradni dolžnosti, na podlagi 386. člena ZPP/77 preverilo, ali ni morda podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP/77 in ugotovilo, da kršitve ni bilo.

Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da je tožnik od tožene stranke dobil namensko stanovanjsko posojilo za gradnjo hiše in da se je s pogodbo zavezal, da bo najkasneje do leta 1994 hišo zgradil in stanovanje, ki ga zaseda, izročil toženi stranki. Med pravdnima strankama je bilo nesporno, da je v novembru leta 1992 od tožene stranke zahteval prodajo stanovanja na podlagi privatizacijskih določb Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 18/91-23/96, v nadaljevanju SZ). Nesporno je bilo tudi, da je tožena stranka odklonila prodajo stanovanja na podlagi drugega odstavka 128. člena SZ. Menila je, da bi lahko tožniku zaradi gradnje hiše pred uveljavitvijo SZ odpovedala stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov (skladno s tretjim odstavkom 60. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih, Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84, v nadaljevanju ZSR). Sodišči prve in druge stopnje pa sta ugotovili, da so se premoženjske razmere na strani tožnika tako spremenile, da ob uveljavitvi SZ ni bil sposoben dograditi hiše. Zato sta odločili, da ob uveljavitvi SZ niso bili podani razlogi iz drugega odstavka 128. člena SZ v zvezi s tretjim odstavkom 60. člena ZSR, zaradi katerih bi tožena stranka lahko odklonila prodajo stanovanja. To pa pomeni, da je utemeljen tožnikov zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe za stanovanje. Tožena stranka v reviziji ne izpodbija odločitve sodišča glede sklenitve prodajne pogodbe, temveč odločitev sodišč prve in druge stopnje, da je tožena stranka tožniku dolžna povrniti najemnino, ki jo je tožnik plačeval v obdobju od vložitve tožbe do 30.11.1997. Tožnik ni pravno opredelil dejstev, ki jih je glede povračila plačane najemnine navedel v tožbi. Tožena stranka pa se je v svojih vlogah sklicevala na določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), ki urejajo odgovornost v zvezi z obveznostjo sklenitve pogodbe (183. člen ZOR) in obseg odškodnine (četrti odstavek 266. člena ZOR). Sodišči prve in druge stopnje sta odločili, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti znesek, ki ga je tožena stranka plačevala za najem stanovanja na podlagi neupravičene pridobitve, ki jo ZOR ureja v 210. in naslednjih členih. Revizijsko sodišče ocenjuje, da sta sodišči prve in druge stopnje, zaradi okoliščin tega primera, zmotno uporabili določbe ZOR.

Pravna podlaga za tožbeni zahtevek na povrnitev plačane neprofitne najemnine ne temelji na določbah ZOR (ne na 183. in ne na 210. in nadaljnjih členih). Za kontrahirno dolžnost na področju privatizacije stanovanj velja specialna ureditev, in sicer 117. in nadaljnji členi SZ. Te določbe pa imajo posebno naravo.

Z določbami SZ o lastninjenju in privatizaciji je država hotela družbeno lastnino preoblikovati v lastnino z znanimi titularji obenem pa doseči celovito reformo stanovanjskega področja in na tem področju zagotoviti tržno delovanje s socialnimi korektivi (Obrazložitev osnutka Stanovanjskega zakona, Poročevalec državnega zbora, št. 16/1991, str. 50). Določbe SZ, ki urejajo privatizacijo, zato ne temeljijo na načelih obligacijskega prava: načelu svobode urejanja obligacijskih razmerij, enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih in enake vrednosti dajatev. Pri privatizaciji stanovanj ne gre za pogodbena razmerja, ki bi temeljila na načelih obligacijskega prava, temveč gre za posebno pravno ureditev sklepanja pogodb o prodaji stanovanj. Prodajalec ni svoboden pri odločanju, ali bo sklenil prodajno pogodbo in pri oblikovanju cene. Stanovanje mora prodati in to za kupnino, oblikovano po določbah SZ.

Nadomestitev škode je v običajnem prometu blaga in storitev tisto pravno sredstvo, ki pri kršitvi kontrahirne dolžnosti najbolje zavaruje koristi zainteresirane osebe. V običajnem prometu blaga in storitev namreč prisilna sklenitev pogodbe, ki sledi sodni odločbi, za zainteresirano osebo velikokrat nima nobenega smisla več. V teh primerih je nadomestitev škode edino učinkovito pravno sredstvo in prav tega zagotavlja določba 183. člena ZOR (primerjaj T. Blagojević, V. Krulj, Komentar ZOR, 2.izdaja, 1983, str. 110). Pri kršitvi kontrahirne dolžnosti po 117. in naslednjih členih SZ pa je za upravičence do odkupa, zaradi posebnih okoliščin privatizacijskega odkupa, sklenitev prodajne pogodbe še vedno aktualna. Zato je sodna praksa že leta 1993 v takih primerih kršitve kontrahirne dolžnosti zavzela stališče, da je treba interese upravičenca zavarovati s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje za kupnino, ki je oblikovana po privatizacijskih določbah SZ po vrednosti točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja (peti odstavek 117. člena SZ).

Tožnik s tožbo ni zahteval le sklenitve prodajne pogodbe za stanovanje po vrednosti točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve, temveč tudi povrnitev plačane najemnine. Po presoji revizijskega sodišča sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili materialno pravo, ko sta ugodili obema tožnikovima zahtevkoma.

Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da je tožnik ves čas od vložitve zahteve za odkup stanovanja tudi uporabljal sporno stanovanje in je zanj le določen čas plačeval neprofitno najemnino. Glede na te okoliščine je revizijsko sodišče ocenilo, da tožnik ni upravičen do dvojnega pravnega varstva: prisilne sklenitve prodajne pogodbe po kupnini glede na vrednost točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup, in še do odškodnine zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti. Tožnikove koristi so glede na navedene okoliščine ustrezno zavarovane že s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe pod navedenimi pogoji.

Revizijsko sodišče je zato na podlagi prvega odstavka 395. člena ZPP/77 ugodilo reviziji in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je ugodilo pritožbi tožene stranke in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek glede povračila plačane najemnine tudi v preostalem delu zavrnilo.

Po določbi drugega odstavka 166. člena ZPP/77 sodišče odloči o stroških vsega postopka, če spremeni odločbo zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo. Tožena stranka je v postopku pred sodiščem prve stopnje in v pritožbenem postopku ugovarjala tako sklenitvi najemne pogodbe, kakor tudi povračilu plačane najemnine, v revizijskem postopku pa je izpodbijala le povračilo plačane najemnine in z revizijo tudi uspela. Tako je tožeča stranka uspela s tožbenim zahtevkom na sklenitev prodajne pogodbe za stanovanje, tožena stranka pa glede zavrnitve tožbenega zahtevka za povrnitev plačane najemnine. Revizijsko sodišče je pri odločitvi o stroških postopka upoštevalo nekoliko večji uspeh tožeče stranke s stališča celotnega pravdnega postopka in uspeh tožene stranke v revizijskem postopku. Tako je na podlagi drugega odstavka 154. člena ZPP/77 odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške pravdnega postopka.