Jedro

Tako lahko upravnik po razlagi prvostopnega sodišča proti najemniku vloži tožbo samo kot zakoniti zastopnik lastnika, aktivno legitimacijo proti najemniku pa ima le v primeru, če lastnik stanovanja oziroma poslovnega prostora nanj prenese materialnopravno upravičenje.

Pritožbeno sodišče se strinja tudi z nadaljnjo razlago prvostopnega sodišča, da določba 33. čl. SZ, ki določa, da stroški upravljanja, prenove in izboljšav, razen obratovanja, bremenijo lastnika v sorazmerju s solastniškim deležem, ki ga ima na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stanovanjske hiše, pomeni le, da obratovalni stroški v ekonomskem smislu bremenijo najemnika stanovanja. Navedeno določbo je namreč potrebno razlagati v povezavi z določbo 7. alineje 1. odst. 41. čl. SZ, ki določa, kaj mora najemna pogodba vsebovati, ter 6. alinejo 1. odst. 44. čl. SZ, ki pravi, da mora najemnik stanovanja plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo. Ker torej te določbe urejajo razmerje med lastnikom in najemnikom, posredno kažejo, da je najemnik stanovanja v pravnem razmerju le z lastnikom. Možni so sicer prenosi materialnopravnih upravičenj lastnika na upravnika, ki pa morajo biti izkazani.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Pritožnik nosi sam svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v celoti razveljavilo sklepa o izvršbi z dne 21.12.2001 in z dne 2.7.99 v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo (1. in 2. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 295.150,00 SIT (3. točka izreka). Tožeča stranka je proti sodbi pravočasno vložila pritožbo, iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožeča stranka temeljila tožbeni zahtevek na Pogodbi o opravljanju storitev upravljanja skupnih prostorov, naprav in napeljav poslovno-trgovskega objekta (v nadaljevanju Pogodba), ter na določbah ZOR o neupravičeni obogatitvi.

Prvostopno sodišče je v izpodbijani sodbi navedlo več razlogov za zavrnitev tožbenega zahtevka. Med drugim je navedlo, da po 29. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), upravnik v mejah svojih pooblastil zastopa lastnike pred sodišči in upravnimi organi v sporih o njihovih pravicah in koristih po tem zakonu, da je v pravnem razmerju le z lastniki stanovanj oziroma poslovnih prostorov, da jih v razmerju s tretjimi (torej tudi najemniki) lahko zastopa, ne more pa proti njim v svojem imenu uveljavljati terjatev, ki jih imajo proti njim lastniki stanovanj oziroma poslovnih prostorov. Tako lahko upravnik po razlagi prvostopnega sodišča proti najemniku vloži tožbo samo kot zakoniti zastopnik lastnika, aktivno legitimacijo proti najemniku pa ima le v primeru, če lastnik stanovanja oziroma poslovnega prostora nanj prenese materialnopravno upravičenje. Na podlagi ocene izvedenih dokazov je zaključilo, da tožeča stranka takšnega upravičenja ni izkazala.

Pritožbeno sodišče se v celoti strinja z materialnopravno razlago določb SZ, ki urejajo položaj upravnika v razmerju do lastnikov in najemnikov, kot jo je podalo prvostopno sodišče. Pritožbeno sodišče se strinja tudi z nadaljnjo razlago prvostopnega sodišča, da določba 33. čl. SZ, ki določa, da stroški upravljanja, prenove in izboljšav, razen obratovanja, bremenijo lastnika v sorazmerju s solastniškim deležem, ki ga ima na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stanovanjske hiše, pomeni le, da obratovalni stroški v ekonomskem smislu bremenijo najemnika stanovanja. Navedeno določbo je namreč potrebno razlagati v povezavi z določbo 7. alineje 1. odst. 41. čl. SZ, ki določa, kaj mora najemna pogodba vsebovati, ter 6. alinejo 1. odst. 44. čl. SZ, ki pravi, da mora najemnik stanovanja plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo. Ker torej te določbe urejajo razmerje med lastnikom in najemnikom, posredno kažejo, da je najemnik stanovanja v pravnem razmerju le z lastnikom. Možni so sicer prenosi materialnopravnih upravičenj lastnika na upravnika, ki pa morajo biti izkazani. V zvezi s tem pa je prvostopno sodišče pravilno ocenilo, da določbe Pogodbe o upravljanju takšnega prenosa ne izkazujejo. Z razlogi prvostopnega sodišča v tem delu se pritožbeno sodišče v celoti strinja in se jim pridružuje. Prvostopno sodišče je torej pravilno materialnopravno odločilo, da tožbeni zahtevek tožeče stranke, temelječ na Pogodbi (in določbah SZ), ni utemeljen.

Prvostopno sodišče je nadalje (ko je odločalo o utemeljenosti tožbenega zahtevka na verzijski podlagi) ocenilo, da ni mogoče preveriti, ali je tožeča stranka stroške, ki jih vtožuje v tem postopku, pravilno razdelila, češ da ni pojasnila, kako je na podlagi računov, ki jih je poravnala svojim dobaviteljem, obračunala delež, ki ga je zaračunala toženi stranki, koliko znaša in konkretno katera postavka predstavlja ta delež.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožena stranka ugovarjala tožbenemu zahtevku med drugim s trditvami, da so vtoževani stroški občutno previsoki glede na površino uporabljenih prostorov, da uporabniki prostorov niso dolžni plačevati imaginarnih in nedefiniranih stroškov, katerih utemeljenosti in višine nimajo možnosti preveriti, da je tožeča stranka dolžna predložiti specifikacije in izračune stroškov, ne pa zgolj pavšalno vztrajati pri plačilu, nadalje, da tožeča stranka ni navedla, koliko so znašali skupni stroški po posamezni postavki in specifikacije stroškov po posameznih mesecih in ni navedla konkretnega ključa za delitev stroškov (ni navedla niti števila enot, niti višine stroškov po posameznih mesecih). Trdila je, da iz priloženih bančnih izpiskov prometa v breme računa tožeče stranke in računov za storitve ni mogoče ugotoviti, po kakšnem ključu je tožeča stranka stroške delila med lastnike, od tožnice predloženi računi pa se nanašajo na posamezne storitve, zato iz njih ni mogoče ugotoviti, pod katero postavko je tožeča stranka ta izdatek uvrstila in ga zaračunala toženi stranki, niti ni mogoče ugotoviti, ali ga je pravilno razdelila med lastnike prostorov. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožeča stranka na te konkretne trditve tožene stranke ni odgovorila. V odgovoru na ugovor z dne 26.4.2002 je le trdila, da način in kriterij obračunavanja stroškov določa Pogodba o upravljanju. Ker torej tožeča stranka na konkretne ugovore tožene stranke glede višine vtoževanega zahtevka ni konkretno odgovorila, se zaključki prvostopnega sodišča, da tožbenega zahtevka po višini ni mogoče preveriti, izkažejo kot pravilni.

Ne drži trditev pritožnika, da je tožeča stranka, s tem, ko je navedla izmere poslovnih prostorov, navedla že ključ delitve. Prav tako ne drži njegova trditev, da je predlagala izvedenca gradbene stroke za izračun solastniškega deleža, ki ga je zasedala tožena stranka, saj ga je predlagala le zaradi ugotovitve, da je objekt funkcionalna enota. Četudi bi tožeča stranka predlagala izvedenca za izračun solastniškega deleža, ki ga je zasedala tožena stranka in bi sodišče takšen predlog štelo kot trditev o ključu delitve, pa tožeča stranka ni navedla, kakšni skupni stroški po posameznih postavkah in za posamezne mesece so ji nastali. Pritožnik se tudi neutemeljeno sklicuje na domnevo solidarnosti, določeno v 413. čl. ZOR, saj ta obstaja le, če je več dolžnikov pri kakšni deljivi, z gospodarsko pogodbo nastali obveznosti. V danem primeru pa (kot je bilo ugotovljeno uvodoma) niti pogodbena podlaga tožbenega zahtevka ni izkazana.

Pritožnik med drugim očita prvostopnemu sodišču, da je bistveno kršilo določbe pravdnega postopka, ker o posameznih dokaznih predlogih ni odločalo oziroma ni zadostno obrazložilo, zakaj jih je zavrnilo. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da prav nobeden od predlaganih dokazov, niti tisti, ki jih je pritožnik izrecno navedel v pritožbi, niso v povezavi z razlogi, ki jih je pritožbeno sodišče izpostavilo kot odločilne za zavrnitev tožbenega zahtevka. Zato morebitne kršitve določb pravdnega postopka ne vplivajo na pravilnost odločitve.

Na ostale pritožbene trditve pritožbeno sodišče ni odgovarjalo, ker niso odločilnega pomena (1. odst. 360. čl. ZPP).

Prvostopno sodišče je torej pravilno ugotovilo dejansko stanje glede pravno odločilnih dejstvih ter pravilno materialnopravno odločilo, ko je tožbeni zahtevek tožeče stranke (tudi temelječ na verzijski podlagi) zavrnilo. Prvostopno sodišče ni storilo očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, niti tistih, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP).

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 1. odst. 165. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 154. čl. ZPP.