Jedro

Okrajna sodišča ne glede na vrednost spornega predmeta pristojna sodijo v sporih iz najemnih in zakupnih razmerij. Gre za spore o (ne)obstoju najemnega ali zakupnega razmerja, o veljavnosti najemne ali zakupne pogodbe, izpraznitvene tožbe, odpovedne tožbe in tožbe za plačilo najemnine ali zakupnine. V pristojnost okrajnega sodišča spada tudi reševanje sporov, ki so v tesni zvezi oziroma izvirajo iz najemnih in zakupnih razmerij.

Izrek

Za odločanje v tem sporu je pristojno Okrajno sodišče v Ljubljani.

Obrazložitev

1. Okrožno sodišče v Ljubljani je v zadevi P 1227/18-I dne 28. 8. 2018 odločilo, da ni stvarno pristojno za odločanje v tem sporu, v katerem tožeča stranka s tožbo zahteva od tožene stranke vračilo vlaganj v poslovni prostor. Po pravnomočnosti sklepa je zadevo odstopilo Okrajnemu sodišču v Ljubljani. To meni, da je pristojno za odločanje v sporu sodišče, ki mu je zadevo odstopilo. Zato je poslalo zadevo Višjemu sodišču v Ljubljani, da naj reši spor o pristojnosti. Meni, da pri obravnavanem sporu ne gre za spor iz najemnega razmerja iz 3. točke drugega odstavka 30. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Tožeča stranka zahteva povrnitev vlaganj v poslovni prostor, v lasti tožene stranke po prenehanju najemne pogodbe oziroma znesek za katerega je bila tožena stranka okoriščena.

2. Za odločanje v tej zadevi je stvarno pristojno Okrajno sodišče v Ljubljani.

3. Po določbi prvega odstavka 30. člena ZPP so okrajna sodišča pristojna za sojenje v sporih o premoženjskopravnih zahtevkih, če vrednost spornega predmeta ne presega 20.000,00 EUR. Zakon torej kot primarno merilo za razmejitev pristojnosti med okrožna in okrajna sodišča določa vrednost spora. V posebej določenih primerih pa kot odločilno merilo za razmejitev pristojnosti med navedeni vrsti sodišč določa pravni temelj spornega razmerja. Tako je v 3. točki drugega odstavka 30. člena ZPP določeno, da so okrajna sodišča ne glede na vrednost spornega predmeta pristojna, da sodijo v sporih iz najemnih in zakupnih razmerij. Gre za spore o (ne)obstoju najemnega ali zakupnega razmerja, o veljavnosti najemne ali zakupne pogodbe, izpraznitvene tožbe, odpovedne tožbe in tožbe za plačilo najemnine ali zakupnine. Omenjeno določbo ZPP je treba razlagati tako, da v pristojnost okrajnega sodišča spada tudi reševanje sporov, ki so v tesni zvezi oziroma izvirajo iz najemnih in zakupnih razmerij.1

4. V skladu z določilom drugega odstavka 17. člena ZPP se pristojnost presodi na podlagi navedb v tožbi in na podlagi dejstev, ki so sodišču znana. Iz tožbenih trditev izhaja, da sta se stranki v najemni pogodbi dogovorili, da se bodo sredstva (120.000,00 EUR), ki jih je v prostor, ki je predmet najema, vložil tožnik, vsako leto amortizirala za 5 % oziroma 6.000,00 EUR. To pomeni, da bi se v 20-ih letih zaradi rabe nepremičnine na podlagi najemne pogodbe odpisala. Ker je prišlo do predčasne prekinitve najemne pogodbe, amortizacije vloženih sredstev zaradi rabe ni mogoče upoštevati in jih je potrditvah tožbe, toženec dolžan vrniti. Temelj nastanka spornega razmerja med pravdnima strankama je torej določba najemne pogodbe o načinu upoštevanja vloženih sredstev v predmet najema. Pravni temelj vtoževane denarne obveznosti pa je v odpadli navedeni pogodbeni podlagi. To vodi v zaključek, da obravnavani spor izvira iz najemnega razmerja. Višje sodišče je zato na podlagi prvega odstavka 25. člena ZPP odločilo, da je za sojenje pristojno Okrajno sodišče v Ljubljani.

1 Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 1. knjiga, str. 196.