Jedro

Če najemnik za vlaganja v nepremičnino najemodajalca, ki presegajo t.i. tekoče vzdrževanje, ni imel predhodnega soglasja najemodajalca, izrecno za takšna vlaganja predvidena s pogodbo, najemnikovega ravnanja ni več mogoče presojati znotraj pogodbene sfere, temveč po pravilih o poslovodstvu brez naročila (220. - 228. člen ZOR).

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati znesek 3,404.782,80 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25.4.1994 dalje do plačila, prav tako pa, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti stroške pravdnega postopka. Z isto izpodbijano sodbo je sodišče zavrnilo zahtevek tožene stranke po nasprotni tožbi, s katerim je tožena stranka zahtevala, da ji tožeča stranka plača 1,908.757,80 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 24.8.1994 dalje do plačila.

Zoper sodbo se je pritožila tožena stranka zaradi nepopolne in zmotne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da bi morala tožeča stranka kot najemnik poslovnega prostora v skladu z 10. členom najemne pogodbe, ki je bila sklenjena med pravdnima strankama, za vse morebitne posege v objekt oziroma prostore, ki jih je imela v najemu, pridobiti soglasje tožene stranke kot najemodajalca, vendar pa tožeča stranka ne pisnega niti ustnega soglasja v skladu z 10. členom pogodbe nikoli ni pridobila. Soglasja tožeča stranka ni pridobila niti kasneje, ko je z deli že začela.

Prav tako pa tožeča stranka ne pisno ne ustno, nikoli ni predlagala toženi stranki izdaje soglasja v skladu z 10. členom najemne pogodbe; zato tudi ni pridobila pravice, da se sredstva, vložena v preureditev lokala, štejejo kot povečana vrednost, ki bi se ji priznala skozi obračunano najemnino. Tožena še navaja, da je najemnik, kljub opozorilu in nasvetu tožene stranke, da s preureditvijo lokala in izborom materialov in opreme zagotovi le minimalne tehnične pogoje za obratovanje, z deli nadaljeval. Pritožuje se tudi glede same višine zahtevka, ki ga je sodišče priznalo tožeči stranki, saj naj bi izvedeniško mnenje temeljilo zgolj na računih, ki jih je predložila tožeča stranka, sam objekt pa je bil leto dni pred izvedeniškim mnenjem v celoti prenovljen za opravljanje druge dejavnosti, tako da stanje po računih ne more biti merodajno. Tožena stranka se pritožuje tudi zoper sodbo v delu, s katerim je sodišče zavrnilo v celoti njen zahtevek iz nasprotne tožbe. Navaja, da je sodišče napačno ugotovilo datum vložitve nasprotne tožbe, saj je bila tožba vložena 29.5.1997. Na podlagi napačne določitve dneva vložitve tožbe pa je sodišče tudi napačno odločilo, da je zathevek iz nasprotne tožbe zastaral v celoti. Meni, da glede na to, da je bila tožba vložena pravočasno, saj od zapadlosti posameznih računov še niso pretekla tri leta, je zavrnitev zahtevka tožene stranke iz nasprotne tožbe zaradi zastaranja neutemeljena. Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe v celoti in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je bila med pravdnima strankama dne 15.7.1993 sklenjena pogodba za najem poslovnega prostora, ki sta jo stranki pozneje (dne 30.6.1994) sporazumno razvezali, dalje da je bil tožnik najemnik v prostorih tožene stranke kot najemodajalca, za kar je bil v skladu s sklenjeno pogodbo dolžan plačevati mesečno najemnino v višini tolarske protivrednosti zneska 2.500 DEM, v skladu s 6. členom najemne pogodbe pa tudi stroške tekočega vzdrževanja opreme, prostorov in naprav, da bremeni investicijsko vzdrževanje objekta najemodajalca - torej toženo stranko, da je bil tožnik za vse morebitne posege v objekt oz.

prostore, ki so predmet te pogodbe in ki presegajo namestitev dodatne premične opreme, dolžan pridobiti predhodno soglasje najemodajalca ter da se morebitna povečanja vrednosti objekta in nepremične opreme obračunajo skozi najemnino - vendar le, če je najemnik spoštoval dogovorjeni protokol. Sodišče prve stopnje je po prepričanju pritožbenega sodišča sicer pravilno ugotovilo, da je tožnik opravil določena (najbrže tudi) investicijska dela. Vendar pa ni mogoče brez pridržkov sprejeti nadaljnje dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, po kateri bi naj tožnik dobil (vsaj ustno) soglasje tožene stranke za opravljena dela, ki je po določilu 10. člena najemne pogodbe izrecno predvideno kot pogoj za ovrednotenje in priznanje teh stroškov vlaganja tožniku, saj v izvedenih dokazih ni zadostne opore za takšno sklepanje sodišča prve stopnje. Tožena stranka namreč to dejansko ugotovitev v pritožbi izrecno izpodbija, vanjo pa podvomi že celo sodišče prve stopnje samo, saj hkrati izrecno dopušča tudi možnost obstoja le "tihega pristanka" tožene stranke, ki tožnikovim vlaganjem naj ne bi nasprotovala - pri čemer tak morebitni tihi pristanek ne more nadomestiti "predhodnega soglasja" (iz 10. člena najemne pogodbe) kot pozitivnega oz. aktivnega ravnanja (dejanja) tožene stranke. Gre namreč za odločilno dejstvo, od katerega je odvisna pravilna opredelitev materialnopravne podlage tožnikovega zahtevka - kar bo podrobneje pojasnjeno še v nadaljevanju obrazložitve tega sklepa - s posledico obstoja pritožbenega razloga nepopolne ugotovitve dejanskega stanja.

Sodišče prve stopnje pa tudi ni ugotavljalo, za kakšno vrsto del oz.

tožnikovih vlaganj v nepremičnino tožene stranke je dejansko šlo - pri čemer zgolj trditve tožnika, da je šlo za investicijska dela, ne zadoščajo. Pri tem tudi zapisnika o ogledu, ki sta ga opravila delavca tožene stranke, ni mogoče šteti kot potrditve opravljenih del s strani tožene stranke, saj sta delavca opravila le ogled ob prenehanju najemne pogodbe in preverila vrednost opravljenih del zgolj po računih, ki jih je predložil tožnik. Enako velja tudi za cenilno mnenje izvedenca gradbene stroke, oprto zgolj na predhodni pregled računov - brez natančnejše opredelitve vrste del oz. vlaganj in neupoštevaje trditve, da je bil objekt od prenehanja najemnega razmerja do dneva ogleda prenovljen in da je bila tudi spremenjena njegova namembnost. To pa je nadaljnji razlog za razveljavitev prvostopne sodbe v delu odločitve o ugoditvi zahtevku iz tožbe tožnika na podlagi določbe prvega odstavka 370. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP/77, Ur. l. SFRJ št. 4/77 do Ur.

l. RS št. 55/92 v zvezi s prvim odstavkom 498. člena Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS št. 26/99), vključno z vrnitvijo zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Ob novem sojenju o zahtevku iz tožbe bo treba dokazovanje dopolniti v vseh, že zgoraj nakazanih smereh. Če bi se v ponovljenem postopku izkazalo, da tožnik za vlaganja v nepremičnino tožene stranke, ki presegajo t.i. tekoče vzdrževanje (6. člen najemne pogodbe), ni imel predhodnega soglasja tožene stranke (10. člen najemne pogodbe), tožnikovega ravnanja ne bo več mogoče presojati znotraj pogodbene sfere, temveč po pravilih o poslovodstvu brez naročila (220. - 228. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR). V ta namen bo nujna predhodna razmejitev tožnikovih vlaganj po vrsti in namenu - seveda za primer, da tožena stranka pozneje res ni dala izrecne odobritve vseh po tožniku opravljenih del v pomenu določbe 228. člena ZOR, kot to v pritožbi zatrjuje.

V zvezi s pritožbo zoper prvostopno odločitev o zahtevku iz nasprotne tožbe pa višje sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo čas vložitve nasprotne tožbe, saj iz listin v spisu in navedb tožene stranke v pritožbi izhaja, da je bila tožba vložena dne 29.5.1997, kar je še vedno pravočasno, da niso zastarale vse vtoževane terjatve tožene stranke, ki izvirajo iz rednega vzdrževanja in iz naslova zapadlih najemnin. Tožena stranka sicer v pritožbi navede, da še ni potekel rok treh let od izdaje računa št 108830400645, št. 108830400646, št. 108830400868, št. 108830400869 in št. 108830400943, vendar pa ne navede, za kakšne terjatve v konkretnem primeru gre. Ker se tudi terjatve iz rednega vzdrževanja razlikujejo glede na sam zastaralni rok, ZOR pa določa različne zastaralne roke za različne vrste terjatve, naj sodišče prve stopnje v novem sojenju preveri, za kakšne vrste terjatve gre in na podlagi tega uporabi pravilen zastaralni rok.

Izrek o stroških pritožbenega postopka je odpadel, ker ti niso bili priglašeni.