Jedro

Položaj navidezne solastnine kot ene izmed oblik dejanske etažne lastnine predpostavlja, da je bila stavba v naravi razdeljena na posamezne dele, v zemljiški knjigi pa se je izvedla le z vpisom solastniških idealnih deležev posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stavba stoji.

Dejanska etažna lastnina po ustaljeni sodni praksi uživa sodno varstvo. Zadostuje, da je tožnica lastninsko tožbo vložila proti osebi, ki je zemljiškoknjižni solastnik in ki ima torej navidezni solastniški delež, v resnici pa izključno lastnino posameznega dela. Takšna sodba izven tega, da med pravdnima strankama ugotavlja, da je oseba, ki je lastnik posameznega dela, druga, kot je to preko navidezne solastnine vidno iz zemljiške knjige, v ničemer ne bo posegla v položaj ostalih dejanskih etažnih ali navideznih zemljiškoknjižnih (so)lastnikov na nepremičnini.

Izrek

Reviziji se delno ugodi in se odločba sodišča druge stopnje razveljavi v delu, s katerim je odločeno o tožničini pritožbi zoper njen primarni in podredni tožbeni zahtevek, ki se glasi: “Ugotovi se, da je tožnica lastnica poslovnih prostorov, ki imajo oznake 4.1N, 5.1N, 6.1N, 7.1N, 18.1N, 19.1N, 21.1N, 22.1N in 24.1N, vse s skupno površino približno 135,17 m2 in so označeni na skici, ki je priloga izreka, nahajajo pa se v I. nadstropju objekta A – poslovne stavbe na naslovu ..., ki stoji na parc. št. 386/5 k. o. ...“, in glede stroškov postopka ter se v tem delu zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Sicer se revizija zavrne.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožnica je v tem postopku zahtevala ugotovitev, da je lastnica poslovnih prostorov, ki imajo oznake 4.1N, 5.1N, 6.1N, 7.1N, 18.1N, 19.1N, 21.1N, 22.1N in 24.1N, vse s skupno površino približno 135,17 m2, in so označeni na skici, ki je priloga izreka, nahajajo pa se v I. nadstropju objekta A – poslovne stavbe na naslovu ..., ki stoji na parc. št. 386/5 k. o. ..., stavbi pripadajoče zemljišče, ki je v solasti vsakokratnih lastnikov stavbe, pa obsega parc. št. ..., vse k. o. ..., kar vse skupaj predstavlja idealni solastniški delež 178/10.000 na ..., vse k. o. .., ki se po primarnem tožbenem zahtevku odpiše od idealnega solastniškega deleža druge toženke, po podrednem, če bo predlog za vpis njene lastninske pravice, ki se obravnava pod Dn. št. 17417/2008, zavrnjen, pa od deleža prvega toženega biroja. Zahtevek utemeljuje s pridobitvijo lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, sklicuje se tudi na uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim in pravico uporabe.

2. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožničin primarni tožbeni zahtevek, podrednega pa je zavrglo.

3. Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo in sklep sodišča prve stopnje.

4. Revizijo vlaga tožnica. Pojasnjuje, da je njena revizija dovoljena. Meni, da je sodišče druge stopnje napačno razumelo njen tožbeni zahtevek, saj ni zahtevala solastninske pravice na celotni stavbi in na pripadajočih zemljiščih, pač pa točno določen posamezni del kot etažno lastnino, za katero je sicer pravilno ugotovilo, da obstoji. Zato si njegovi razlogi prihajajo v nasprotje. Posameznemu delu pa pripada tudi idealni solastniški delež 178/10.000 na skupnih delih stavbe. Opozarja na določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ki ne posegajo v že pridobljene pravice. Ker pa etažna lastnina v zemljiški knjigi ni vpisana, je pravni promet mogoč le z izstavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila za idealni solastniški delež, pogoj za njegovo izdajo pa ni, da bi pri tem sodelovali vsi solastniki. Tudi ugotovitvena sodba se tako lahko glasi le zoper v zemljiški knjigi vpisanega imetnika solastniškega deleža, sicer vknjižba ne bi bila mogoča. Ker s svojim tožbenim zahtevkom ne spreminja in ne posega v solastniški delež, ki je bil investitorju, torej prvemu lastniku, določen za te poslovne prostore, ji preostalih solastnikov ni bilo treba zajeti s tožbo. Solastniški delež na skupnih delih stavbe je le neločljivo povezan z izključno lastninsko pravico na poslovnih prostorih. Ker pritožbeno sodišče na eni strani pritrjuje, da je na stavbi vzpostavljena etažna lastnina, na drugi pa ugotavlja, da tožnica zahteva solastninsko pravico na celi stavbi, njegove odločitve ni mogoče preizkusiti. To velja tudi za nadaljnje razloge, da bi tožnica z ugoditvijo zahtevku postala solastnica celotne stavbe, s tem pa dobila tudi možnost delitve solastnine. Izdana sodba vzpostavljene etažne lastnine ne bi mogla ukiniti. Meni, da stališča iz odločbe Vrhovnega sodišča I Up 193/2011 niso uporabljiva za konkretni primer, in opozarja, da jo je izdana sodba presenetila in ji odvzela pravico do izjave, ker se sodišče prve stopnje z vprašanjem, ali tožnica zahteva solastninsko pravico, ni ukvarjalo. Nasprotuje razlogom, da bi morala tožbo vložiti zoper vse zemljiškoknjižne in dejanske etažne lastnike, saj z ničemer ne posega v njihov položaj. Opozarja na nerazumljive razloge izpodbijane sodbe o neurejenih in spornih medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki, ki se nanašajo na uporabo posameznih posebnih delov, saj ne zahteva uporabe, v zvezi s tem pa sodišče tudi ni izvedlo dokaznega postopka. Spornost razmerij je ugotovilo šele pritožbeno sodišče in ji s tem odvzelo možnost pritožbe. Zaključuje, da bi ji sodišči nižjih stopenj morali ugoditi vsaj v delu, s katerim zahteva lastninsko pravico na poslovnih prostorih – torej na delu nepremičnine, in se sklicuje na odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 178/2009. 5. Druga toženka v odgovoru na vročeno tožničino revizijo pritrjuje njeni dovoljenosti ter opozarja na neizvršljivost in nesklepčnost postavljenih tožbenih zahtevkov, pa tudi na prilagojeno razlago njihove vsebine v reviziji. Opozarja, da tožnica zatrjevanega priposestvovanja ni izkazala in da ni postavila tožbenega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine, ki bi ga tudi sicer morala postaviti zoper sopogodbenika. Predlaga zavrnitev revizije in zahteva povračilo stroškov odgovora nanjo.

6. Prvi toženi biro na vročeno tožničino revizijo ni odgovoril. 7. Revizija je delno utemeljena.

8. Dejansko stanje, na katero je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP): - gradnjo stavbe je financiralo deset investitorjev (tudi oba tožena); - investitorji so po izgradnji 23. 3. 1994 sklenili Pogodbo o ustanovitvi etažne lastnine in določitvi etažnih lastnikov na posameznih delih zgrajenega poslovnega objekta, v kateri so določili idealne deleže, ki pripadajo posameznemu investitorju na zgrajeni stavbi in zemljiščih (v korist druge toženke oziroma njene pravne prednice je bil določen delež do 178/10.000); - nato so istega dne sklenili še Pogodbo o vzajemnih razmerjih med imetniki pravice uporabe in z njo določili prostore, ki so v izključni lasti posameznega investitorja; - pravna prednica druge toženke je dobila v izključno last prostore, na katerih tožnica v tej pravdi zatrjuje lastninsko pravico; - dogovorili so se tudi za skupno trajno pravico uporabe na pripadajočih zemljiščih in skupnih delih stavbe; - etažna lastnina v zemljiško knjigo ni bila vpisana, prav tako se druga toženka oziroma njena pravna prednica na podlagi teh pogodb ni vpisala kot solastnica, to je še vedno prvi toženi biro.

9. Sodišče druge stopnje je zaključilo, da so investitorji na ta način ustanovili navidezno solastnino in s tem dejansko etažno lastnino. S takšnim zaključkom se tožnica strinja. Vsebina pogodb tudi po oceni revizijskega sodišča ni dogovor o (začasni) delitvi rabe, pač pa trajna razdelitev v smislu etažne lastnine.(1) Dejanska etažna lastnina po ustaljeni sodni praksi uživa sodno varstvo,(2) odločilno vprašanje pa je, ali ga je tožnica prav zahtevala. Njen tožbeni zahtevek je pravzaprav sestavljen, saj najprej zahteva ugotovitev lastninske pravice na poslovnih prostorih, za katere pojasni, v kateri stavbi se nahajajo, nadalje pa tudi, na kateri parcelni številki se nahaja stavba, v nadaljevanju pojasni, katere nepremičnine predstavljajo pripadajoče zemljišče k stavbi, nato tudi, koliko znaša solastniški delež, ki zajema vse to, v zadnjem delu pa zahteva še odpis tega deleža v zemljiški knjigi. Tako ga je razumelo in po sklopih ločeno obravnavalo tudi sodišče druge stopnje, pred njim pa tudi že sodišče prve stopnje (primerjaj 10. točko obrazložitve, v kateri je obravnavalo vprašanje obstoja solastninske pravice), zato takšen pristop sodišča druge stopnje za tožnico ne more biti presenečenje. Pa tudi ne v nasprotju z zaključkom, da na stavbi obstoji dejanska etažna lastnina, s katero se je sodišče druge stopnje ukvarjalo posebej. Odločilo je, da bi morala tožnica sodno varstvo na posameznem delu (ugotovitev lastninske pravice na poslovnih prostorih, ki jo zahteva v prvem delu svojega tožbenega zahtevka) zahtevati zoper vse zemljiškoknjižne lastnike, če ti niso tudi dejanski lastniki, pa tudi zoper te, saj bi odločitev posegla tudi v njihov položaj. To naj bi narekovala tudi spornost razmerij med njimi, na katero je opozoril prvi toženi biro v odgovoru na tožbo. Takšno stališče pa je lahko materialnopravno zmotno, kot izpostavlja tožnica.

10. Odgovor na vprašanje, katero osebo mora zajeti tožnik, da bo njegova tožba prav postavljena, je v konkretnem primeru odvisen od posebnosti opisanega dejanskega položaja. Ta bo zemljiškoknjižno urejen šele z vzpostavitvijo etažne lastnine v posebnem postopku, ki ga ureja Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine (v nadaljevanju ZVEtL). Položaj navidezne solastnine kot ene izmed oblik dejanske etažne lastnine namreč predpostavlja, da je bila stavba v naravi razdeljena na posamezne dele, v zemljiški knjigi pa se je izvedla le z vpisom solastniških idealnih deležev posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stavba stoji.(3) Na enak način, torej s prenosom idealnega solastniškega deleža na celotni nepremičnini praviloma teče tudi nadaljnji promet s posameznimi deli, dokler ti niso vpisani v zemljiško knjigo. Aktivno legitimacijo za njihov vpis ima po pravilu iz 14. člena v zvezi s 1. členom ZVEtL pridobitelj posameznega dela stavbe. To je oseba, ki s pravnim naslovom izkazuje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe (3. člen ZVEtL). Pravni naslov pa je listina o pravnem poslu ali pravnomočna odločba sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, s katero se v korist pridobitelja in v breme zemljiškoknjižnega lastnika vzpostavlja, ugotavlja ali prenaša lastninska pravica na posameznem delu stavbe (4. člen ZVEtL).

11. Na podlagi odločbe, ki bi ugotovila, da je tožnica lastnica poslovnih prostorov, se torej ta še ne bi mogla vpisati v zemljiško knjigo, kjer etažne lastnine ni. Takšna odločba pa je lahko tudi pravni naslov po določbah ZVEtL, torej prvi korak k vzpostavitvi etažne lastnine.(4) Po oceni revizijskega sodišča zadostuje, da je tožnica tožbo, s katero bo dobila tovrsten pravni naslov, vložila proti osebi, ki je zemljiškoknjižni solastnik in ki ima torej navidezni solastniški delež, v resnici pa izključno lastnino posameznega dela. Ta, kot kaže, njeni lastninski pravici tudi nasprotuje. Takšna ugotovitvena sodba izven tega, da med pravdnima strankama ugotavlja, da je oseba, ki je lastnik posameznega dela, druga, kot je to preko navidezne solastnine vidno iz zemljiške knjige, prav v ničemer ne bo posegla v položaj ostalih dejanskih etažnih ali navideznih zemljiškoknjižnih (so)lastnikov na nepremičnini. Nanje se subjektivne meje pravnomočnosti te sodbe ne raztezajo.(5) Drugačne odločitve ne narekuje niti morebitna spornost medsebojnih razmerij dejanskih etažnih lastnikov, na katero opozarja pritožbeno sodišče. Ne le zato, ker je sklepčnost tožbe praviloma odvisna zgolj od tožnikovih navedb, poznejše toženčeve pa pripeljejo le do njihove spornosti in ne do nesklepčnosti tožbe. Pač pa tudi zato, ker bo morebitna spornost njihovih razmerij pred izdajo sodbe enaka kot po njej in se bo reševala v postopku, s katerim bodo svoj položaj skušali urediti tudi zemljiškoknjižno (npr. v postopku vzpostavitve etažne lastnine in/ali določitve pripadajočega zemljišča), oziroma v drugih postopkih, v katerih bodo ti sodelovali.

12. Revizijsko sodišče pa pritrjuje sodiščema nižjih stopenj, da tožnica ne more uspeti s preostalim delom svojega tožbenega zahtevka. Pravni promet z navidezno solastnino v zemljiški knjigi praviloma sicer teče tako, da se prenaša solastninska pravica, ki je v resnici izključna lastnina posameznega dela. Tožnica na enak način, torej v idealnem deležu, prikaže, kakšno je sedanje zemljiškoknjižno stanje, ki naj se po pravnomočnosti ugotovitvene sodbe spremeni le glede osebe, ki je vpisana pri tem solastniškem deležu. Z vpisom bi namreč dobila močnejši pravni položaj, že iz zemljiške knjige bi bilo razvidno, kdo je navidezni solastnik, ki mu pripada tudi izključna lastnina na posameznem delu. Ker pa obstoj dejanske etažne lastnine izključuje obstoj solastnine in solastniških deležev, ta del tožničinega tožbenega zahtevka ne more biti utemeljen. Vpis v zemljiško knjigo in s tem svoj boljši pravni položaj bo morala doseči na drug način (pravnoposlovno, skozi vzpostavitev etažne lastnine,...). To velja tudi za določitev pripadajočega zemljišča. Zahteva po odpisu (ali vpisu) v zemljiški knjigi pa je pri ugotovitvenih zahtevkih odveč.

13. Sodišči nižjih stopenj pa bi morali odločiti o tožničini lastninski pravici na posameznem delu – opisanih poslovnih prostorih, saj je pritožbeno sodišče napačno ocenilo, da tožnica tožbe ni vložila proti pravi osebi. Ob zmotnem izhodišču tudi ni preizkusilo vseh tožničinih pritožbenih očitkov. Zato je revizijsko sodišče tožničini reviziji delno ugodilo, njegovo odločbo delno razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo temu sodišču v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP). V preostalem delu uveljavljana revizijska razloga nista podana, zato je revizijsko sodišče neutemeljeno revizijo v tem delu zavrnilo (378. člen ZPP).

14. Odločitev o revizijskih stroških je pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Primerjaj Debevec v Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ (t. i. dejanska etažna lastnina), Pravna praksa, št. 43, leto 2012. Op. št. (2): Primerjaj odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 83/2009, II Ips 178/2009, II Ips 390/2009,...

Op. št. (3): Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 390/2009. Op. št. (4): Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 178/2009. Op. št. (5): Pravnomočna sodna odločba veže le stranke spora in sodišče (prvi in drugi odstavek. 320. člena ZPP), tretjega, ki v postopku ni sodeloval, pa le v izjemnih okoliščinah (primeri enotnega sosporništva, sosporniške intervencije, pravnega nasledstva med pravdo,...), ki v tem primeru niso podane. Primerjaj Galič v Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba in Založba Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana, 2009, str. 175 in naslednje.