Jedro

Ker ne gre le za vprašanje dejanske kvadrature nepremičnin, temveč tudi drugih dejstev, ki so vplivala na cenitev, se razlogi prvostopenjskega sodišča, s katerimi je utemeljilo svojo odločitev, to je, da upnik ni predložil dokazil, iz katerih bi izhajalo, da nepremičnine obsegajo še kaj več, kot je bilo predmet cenitve, izkažejo kot nejasni.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijanim sklepom o prodaji: - nepremičnine s parc. št. 321/7 k.o. X, kar v naravi predstavlja dvorišče v izmeri 7.092,00 m2, - nepremičnine s parc. št. 3212/2 k.o. X, poslovna stavba v izmeri 13,00 m2, ID zgradbe: 000, - nepremičnine s parc. št. 3212/1 k.o. X, t.j. skladiščna hala 1, ID zgradbe: 000, v izmeri 1.372,80 m2, skladiščna hala 2, ID zgradbe: 000, v izmeri 1.372,80 m2, skladiščna hala 3, ID zgradbe: 000, v izmeri 1.372,80 m2, trgovina, ID zgradbe: 000, v izmeri 193,47 m2, pisarniški prostori (v prvem in drugem nadstropju), ID zgradbe: 000, v izmeri 557,07 m2 odločilo tako: - prodaja se opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, - izklicna cena se določi v višini 1.623.296,00 EUR - varščina se določi v višini 162.329,60 EUR.

2. Upnik je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Ločitveni upnik N d. d., je podal negativno mnenje k predlagani prodaji zgoraj navedenih nepremičnin (1. točka 2. odstavka 345. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju - ZFPPIPP). Ker se je pokazala kot sporna kvadratura nepremičnin, je pooblaščena ocenjevalka nepremičnin K. G. (ocenjevalka), po naročilu upravitelja ponovno pregledala in izmerila nepremičnine, vendar je pri svoji prvotni cenitvi vztrajala. Prav tako je upravitelj vztrajal pri svojem predlogu, da se nepremičnine prodajo po izklicni ceni 1.623.296,00 EUR, prvostopenjsko sodišče pa mu je sledilo.

5. Prvostopenjsko sodišče je svojo odločitev argumentiralo z navedbo, da ni našlo razlogov, da predlogu upravitelja ne bi sledilo. Ugotovilo je, da iz listin v spisu izhaja, da so bile pri podaji ocene vrednosti premoženja stečajnega dolžnika upoštevane vse nepremičnine na naslovu I., medtem ko ločitveni upnik ni priložil nobenega dokazila, da bi navedene nepremičnine obsegale še kaj drugega oziroma še kaj več, kakor to, kar je ocenjevalka vrednosti navedla v svoji cenitvi z dne 30. 10. 2013 in poročilu z dne 5. 11. 2013. 6. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je upnik grajal izdelano cenitev nepremičnin s trditvami, da ocenjevalka ni upoštevala celotne neto površine objektov, ki po upnikovi cenitvi na terenu znaša 7.304,00 m2 in ne 4.881,94 m2, kot je to ocenila ocenjevalka. Zato ocenjena tržna vrednost nepremičnin naj ne bi bila primerna.

7. Ocenjevalka je v poročilu z dne 5. 11. 2013 pojasnjevala, kakšne neto površine je upoštevala pri svoji oceni in zakaj je za H. upoštevala kot predmet cenitve samo površino 1.372,80 m2, čeprav le-ta meri 2.519,00 m2. Med drugim je pojasnila, da je H., ki je locirana na parc. št. 321/7, zgrajena brez gradbenega dovoljenja, in da delno stoji na tujem zemljišču, in sicer na parc. št. 3193/2. Prvostopenjsko sodišče se do teh okoliščin, ki so bistveno vplivale na izdelano cenitev, ni opredelilo. Ker torej ne gre le za vprašanje dejanske kvadrature nepremičnin, temveč tudi drugih dejstev, ki so vplivala na cenitev, se razlogi prvostopenjskega sodišča, s katerimi je utemeljilo svojo odločitev, to je, da upnik ni predložil dokazil, iz katerih bi izhajalo, da nepremičnine obsegajo še kaj več, kot je bilo predmet cenitve, izkažejo kot nejasni. Izpodbijanega sklepa zato ni mogoče preizkusiti. Podana je bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 121. člena ZFPPIPP:

8. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo prvostopenjskemu sodišču v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

9. Prvostopenjsko sodišče naj v ponovljenem postopku poda jasne razloge za svojo odločitev. Preizkusi naj tudi trditve pritožnika, da je ocenjevalka površino objekta H. napačno ocenila, ker je le-ta legalen v gabaritih 15,6 m x 90,45 m, kar naj bi bilo razvidno iz gradbenega dovoljenja Upravne enote Sežana, št. 351-83/2005-84-0402 z dne 1. 8. 2005, ter da je pri cenitvi upoštevala samo pritličje, ne pa tudi površino medetaže, ki je legalno zgrajena po spremembi gradbenega dovoljenja Upravne enote Sežana št. 351-177/2007-4 z dne 19. 9. 2007. Gre za dopustne pritožbene novote, saj se upnik z ugotovitvami ocenjevalke, kateri objekti nja bi bili nelegalno zgrajeni, pred izdelavo poročila z dne 5. 11. 2013 ni mogel seznaniti.