Jedro

Presoja vprašanja, ali lahko stranka, ki ni lastnica zemljišča, na katerem je zgrajena stavba, na podlagi dogovora o skupni gradnji zahteva ustanovitev etažne lastnine na stavbi in vknjižbo etažne lastnine v zemljiško knjigo samo na "svojem" stanovanju.

Izrek

Reviziji se ugodi. Sodba sodišča druge stopnje se spremeni tako, da se glasi: "Pritožbi tožene stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem ugodilnem delu spremeni tako, da se tožbeni zahtevek tudi v tem delu zavrne, tožeča stranka pa mora v 15 dneh povrniti tožencem nerazdelno 1.119,96 EUR stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od prvega dne po izteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje.

Tožeča stranka mora v 15 dneh tožencem nerazdelno povrniti 1.350,95 EUR stroškov pritožbenega postopka." Tožeča stranka mora prvi in drugi toženi stranki v 15 dneh nerazdelno povrniti 755,97 EUR stroškov revizijskega postopka.

Obrazložitev

1. Tretja toženka J. J. je mati tožnika ter prvega in drugega toženca. Med njimi so sporna lastninska razmerja glede štiri-stanovanjske hiše, zgrajene na parc. št. 2643/4 in 2643/5 k.o. ..., ki sta po zemljiškoknjižnih podatkih prva v solasti Z. in J. J., druga pa v izključni lasti A. J. Tožnik je v tožbi trdil, da so stanovanjsko hišo gradile na podlagi dogovora o skupni gradnji vse pravdne stranke z namenom, da bo vsak od njih v izključno last pridobil eno stanovanje ter sorazmeren delež na skupnih prostorih in napravah ter na funkcionalnem zemljišču. Hišo so gradili s skupnimi sredstvi in si jo, ko je bila zgrajena, fizično razdelili, pri čemer si je moral vsak od graditeljev pred vselitvijo sam dokončati svoje stanovanje. Tožnik je ob delitvi dobil stanovanje v drugem nadstropju, ga dokončal in v njem živi, toženci pa mu lastninsko pravico oporekajo in trdijo, da stanovanje zaseda nezakonito. S tožbo je zahteval: (1) ugotovitev, da je lastnik stanovanja v drugem nadstropju ter pripadajoče kleti v pritličju hiše in sorazmernega dela funkcionalnega zemljišča, (2) zavezo tožencem, da mu morajo dovoliti izdelavo načrta, primernega za vknjižbo etažne lastnine za navedeno stanovanje in (3) zavezo tožencem, da mu morajo izstaviti listino, sposobno za vknjižbo lastninske pravice.

2. Prvostopenjsko sodišče je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo, drugostopenjsko pa je njegovo sodbo spremenilo tako, da je zavrnilo zahtevek za ugotovitev tožnikove lastninske pravice na stanovanju; v ostalem je sodbo potrdilo.

3. Sodbo pritožbenega sodišča v delu, s katerim je bila potrjena sodba sodišča prve stopnje, z revizijo izpodbijata prvi in drugi toženec, in sicer iz revizijskih razlogov absolutne bistvene kršitve procesnih pravil in zmotne uporabe materialnega prava. Trdita, da dogovora o skupni gradnji ni bilo in je tožnik izvedel, da bo eno stanovanje njegovo šele takrat, ko je brat G. odšel od doma po začetku gradnje. V zvezi s tem vprašanjem je bilo zmotno uporabljeno pravno pravilo par. 1175 ODZ, zaradi nasprotja med tožnikovo izpovedbo in o razlogih o tej izpovedbi pa je bila zagrešena tudi procesna kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Nadalje je bilo materialno pravo, konkretno določba 23. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) uporabljeno zato, ker ni bil ugotovljen prispevek vsakega od graditeljev in zato ni bil določen delež na skupnem premoženju, o tem pa izpodbijana sodba nima razlogov, s čimer je bila ponovljena prej navedena procesna kršitev. Opozarjata, da tožnik v zemljiški knjigi ni vpisan kot solastnik, pač pa so kot lastniki vpisani le toženci ter da je J. J. leta 1986 s tožnikom in s prvima dvema tožencema sklenila darilno pogodbo, s katero so bila razmerja dokončno urejena. Okoliščina, da tožnik s to pogodbo ni pridobil (so)lastninskega deleža na sporni hiši, pač pa lastninsko pravico na stari domači hiši, kaže, da ni bil udeleženec dogovora o skupni gradnji in da pri gradnji tudi ni sodeloval. 4. Revizija je bila vročena tožniku, ki nanjo ni odgovoril in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen ZPP).

5. Revizija je utemeljena.

6. Tožnik je pravnomočno uspel s svojim zahtevkom, da mu morajo toženci izstaviti listino, na podlagi katere se bo po izdelavi načrta, potrebnega za vknjižbo etažne lastnine, v zemljiški knjigi vpisal kot lastnik stanovanja, v katerem prebiva. Takšen izid pravde bi pripeljal do tega, da bi na delu stavbe, v katerem se nahaja (sporno) stanovanje v posesti tožnika obstajala etažna lastnina, na ostalem delu pa solastnina. Takšna sodba ni le neizvedljiva v zemljiški knjigi, je tudi v nasprotju z materialnim pravom: kot je Vrhovno sodišče že večkrat pojasnilo(1), se solastnina in etažna lastnina na isti stavbi izključujeta. Že iz tega razloga je moralo odločiti, kot je navedeno v izreku.

7. 1. Po sedaj veljavnih stvarnopravnih predpisih(2) je etažna lastnina lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo (prvi odstavek 107. člena SPZ). Pravna podlaga za pridobitev etažne lastnine je lahko sporazum solastnikov o delitvi solastnine v etažno lastnino ali enostranski pravni posel (drugi odstavek 117. člena SPZ), pri čemer je lahko predmet pravnega posla o ustanovitvi etažne lastnine tudi bodoča (še ne zgrajena) zgradba.(3) Etažno lastnino torej lahko ustanovi izključni lastnik nepremičnine z razdelitvijo svoje lastninske pravice (109. člen SPZ) ali solastniki kot način delitve solastne stvari (108. člen SPZ),(4) mogoča pa je tudi ustanovitev etažne lastnine z intervencijo sodišča, če med solastniki o tem ni sporazuma (110. člen SPZ).

7. 2. Osrednji element etažne lastnine je posamezen del zgradbe, ki mora predstavljati funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo (drugi odstavek 105. člena SPZ). Skupni deli zgradbe so zemljišče, na katerem stoji zgradba in drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov (tretji odstavek 105. člena SPZ). Temeljno izhodišče pravnega instituta etažne lastnine je načelo enotnosti nepremičnine, iz katerega je izpeljana lastninska pravica posebnega dela zgradbe; lastninska pravica se širi od zemljišča preko zgradbe kot celote na njene posamezne dele: lastnina posameznega dela (etažna lastnina v ožjem smislu) je neločljivo povezana z ustreznim (idealnim) solastninskim deležem na nepremičnini (tj. na zgradbi kot celoti in na zemljišču), na kateri je ustanovljena(5) (pri čemer etažna lastnina ni posebna oblika solastnine),(6) zato se ji ni mogoče odpovedati in ni mogoče zahtevati njene delitve (četrti in peti odstavek 105. člena SPZ).

7. 3. Pravni posel obligacijskega prava, ki je podlaga za nastanek etažne lastnine lahko - skladno s temeljnim zemljiškoknjižnim načelom pravnega prednika - sklenejo zemljiškoknjižni lastniki zemljišča, na katerem je (ali bo) zgrajena zgradba. Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) namreč v 188. členu oblikovanje etažne lastnine pogojuje s soglasjem vseh solastnikov, ki mora biti notarsko overjeno. Tudi s sodno odločbo, izdano v postopku delitve, morajo biti zajeti vsi v zemljiško knjigo vpisani (so)lastniki zemljišča.(7)

7. 4. 1. V konkretnem primeru tožnik ni solastnik zemljišča, na katerem stoji zgradba, trdil pa je, da je s toženci sklenil pogodbo o skupni gradnji,(8) ki zajema tudi dogovor o delitvi s skupno gradnjo nastale zgradbe z ustanovitvijo etažne lastnine. Nižji sodišči sta ocenili, da je to trditev (navkljub kasnejši, leta 1986 sklenjeni darilni pogodbi, s katero na sporni zgradbi ni pridobil nobenih pravic) dokazal. Navedeno pa ne more biti podlaga za odločitev, kakršno je sprejelo pritožbeno sodišče, to je za zavezo tožencem, da morajo tožniku dovoliti izdelavo načrta etažne lastnine in mu izstaviti listino, sposobno za vknjižbo lastninske pravice na njegovo ime (samo) na spornem stanovanju večstanovanjske hiše in na sorazmernem delu funkcionalnega zemljišča. 7. 4. 2. Skladno z načeli dispozitivnosti obligacijskih razmerij in avtonomije pogodbenih strank lahko dogovor o skupni gradnji, ki zajema tudi dogovor o delitvi s skupno gradnjo nastale zgradbe z ustanovitvijo etažne lastnine, sklene tudi, kdor ni lastnik zemljišča, namenjenega za gradnjo in pridobi (z vknjižbo v zemljiško knjigo) solastninsko pravico na zgradbi in izključno lastninsko pravico na posameznem delu zgradbe. Tako kot drugi v nastanek etažne lastnine usmerjeni pravni posli, je tudi dogovor o skupni gradnji le obligacijskopravna podlaga za pridobitev solastninske pravice na zgradbi in, ob delitvi solastnine, izključne lastninske pravice na njenem posameznem delu. Ustanovitev etažne lastnine je način delitve, delitev pa ni mogoča, če deleži na solastni stvari niso ali dogovorjeni ali ugotovljeni. Opis deleža v naravi je lahko okoliščina, ki pomembno determinira ugotovitev višine deleža, glede na načelo specialnosti (16. člen SPZ) oziroma povezanosti zemljišča in objekta(9) pa ni podlaga za neposredno (in parcialno) vzpostavitev lastninske pravice na posameznem delu zgradbe. Ni v nasprotju z materialnim pravom, če je s pogodbo, ki je podlaga za pridobitev solastninske pravice, dogovorjen tudi način delitve solastnine. Toda v primeru delitve z ustanovitvijo etažne lastnine skupni deli zgradbe ostanejo v solastnini (že citirani prvi odstavek 105. člen SPZ). A tožnik višine idealnih deležev posameznih solastnikov zgradbe (zemljišče spada med njene skupne dele) ni navedel: ni pojasnil morebitnega dogovora o tem in tudi ni zatrjeval dogovora o tem, da bo višina idealnih deležev posameznih solastnikov zgradbe oziroma etažnih lastnikov določena po zaključku gradnje in o načinu in/ali elementih relevantnih za njeno določitev. Listine, ki bi ga upravičevala do vknjižbe solastnine na neopredeljenem ("sorazmernem") delu skupnih delov zgradbe, vključno z zemljiščem ne more zahtevati (da ne more zahtevati listine, s katero bi bila vzpostavljena etažna lastnina le na enem stanovanju v večstanovanjski hiši, je bilo že pojasnjeno v 6. točki obrazložitve). Navedeno predstavlja dodaten (samostojen) razlog za neutemeljenost zahtevka.

8. SPZ, ki velja od 1. 1. 2003 (276. člen citiranega zakona) v prvem odstavku 266. člena določa, da vse pravice stvarnega prava, ki so nastale pred njegovo uveljavitvijo, ostanejo v veljavi z vsebino, kot jo sam določa. V času, ko je bila po ugotovitvah sodišč prve in druge stopnje v konkretnem primeru sklenjena pogodba o skupni gradnji, je etažno lastnino urejal (in sicer podobno kot SPZ) Zakon o pravicah na delih stavb (v nadaljevanju ZPDS), njegove določbe pa niso bile povsem dosledne v zvezi z ureditvijo nastanka etažne lastnine (kar velja tudi za kasnejši Stanovanjski zakon, v nadaljevanju SZ), predvsem v zvezi s pravno podlago, kot je sedaj določena v 107. do 111. členu sedaj veljavnega SPZ. Pogosti so položaji, ko je etažna lastnina dejansko vzpostavljena, ne pa tudi pravno (predvsem zaradi neobstoja pravne podlage, ki bi omogočila vpis v zemljiško knjigo in ker deleži niso bili določeni).(10) Tak je tudi konkreten primer (nesporno je, da je bil dosežen dogovor o ustanovitvi etažne lastnine, da ta v zemljiško knjigo ni vpisana in da ne obstoji za to potrebna pravna podlaga; je pa sporno - kar je bistvenega pomena - ali je stranka dogovora o ustanovitvi etažne lastnine tudi tožnik ali ne). Z namenom, da bi omogočil pravno ureditev dejansko že obstoječih, pred njegovo uveljavitvijo nastalih razmerij etažne lastnine, je SPZ v prehodnih določbah predpisal dolžnost etažnih lastnikov, ki so pridobili etažno lastnino do uveljavitve SPZ in s pogodbo še niso uredili medsebojnih razmerjih, da morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih v enem letu od uveljavitve tega zakona (prvi odstavek 270. člena SPZ). Cilj zakonodajalca je bil pred uveljavitvijo SPZ nastala razmerja etažne lastnine postaviti na enake pravne podlage, kot jih določa SPZ.(11) Za uskladitev pravnega stanja z dejanskim je pomembna predvsem določitev pravnega posla iz 108. člena SPZ (sporazuma o delitvi). Pogoj za sklenitev sporazuma o delitvi je določenost solastninskih deležev na skupnih delih; če ti niso določeni, jih je treba določiti v pogodbi iz prvega odstavka 270. člena SPZ (drugi odstavek istega člena), če ta pogodba v roku enega leta od uveljavitve SPZ ni sklenjena, pa jo sme vsak od etažnih lastnikov predlagati, naj njeno vsebino določi sodišče v nepravdnem postopku (tretji odstavek 270. člena SPZ). Ne glede na to, ali gre za odločanje pred nepravdnim ali pred pravdnim sodiščem (pred slednjim npr. zaradi spora o dejstvih iz 9. in 10. člena Zakona o nepravdnem postopku, v nadaljevanju ZNP), pa morajo biti bodisi na aktivni bodisi na pasivni strani zajeti vsi etažni lastniki,(12) odločitev sodišča pa mora urejati lastninska razmerja na nepremičnini kot celoti. Nekaj posebnosti (olajšav) velja le za situacije, ki jih ureja Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), ki v času, ko sta bili sprejeti odločitvi prvostopenjskega in drugostopenjskega sodišča, še ni veljal: v veljavo je stopil 24. 5. 2008. Ureditev iz navedenega zakona namreč omogoča posameznim pridobiteljem posameznih delov zgradb vpis etažne lastnine v primerih, ko so zemljiškoknjižni solastniki stavbe glede vzpostavitve in zemljiškoknjižnega vpisa etažne lastnine na stavbi pasivni.(13)

9. Ker je izpodbijana odločitev materialnopravno zmotna, jo je revizijsko sodišče spremenilo tako, da je v posledici spremembe tožbeni zahtevek zavrnjen v celoti (prvi odstavek 380. člena ZPP).

10. Ker je revizijsko sodišče spremenilo sodbo pritožbenega sodišča in sodbo sodišča prve stopnje, je moralo odločiti o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Tožnika, ki je v pravdi propadel, je skladno z načelom uspeha v pravdi (prvi odstavek 154. člena ZPP) zavezalo tožencem povrniti njihove za pravdo potrebne stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP). Te predstavljajo izdatki za sodne takse, odmerjene po taksni tarifi Zakona o sodnih taksah in stroški zastopanja, odmerjeni po Odvetniški tarifi. Po enakih kriterijih je Vrhovno sodišče odločilo tudi o stroških revizijskega postopka.

Op. št. (1): Na primer v odločbah II Ips 334/93, II Ips 596/97 in II Ips 311/2005. Op. št. (2): Ti so relevantni zaradi določbe 266. člena SPZ z vsebino, navedeno v 8. točki obrazložitve te sodbe in niso v nasprotju s pravili Občega državnega zakonika (v nadaljevanju ODZ), ki so se še uporabljala v času sklenitve zatrjevanega dogovora o skupni gradnji. Op. št. (3): Miha Juhart, Matjaž Tratnik in Renato Vrenčur, Stvarno pravo, Gospodarski vestnik, Založba, Ljubljana 2007, str. 342; Enako sodba VSRS II Ips 710/2004. Op. št. (4): Gre za fizično delitev, ki omogoča uporabo po pravilih deljene posesti; primerjaj Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, že citirano delo, str. 334. Op. št. (5): Nikola Gavella in soavtorji, Stvarno pravo, 1. knjiga, str. 742. Op. št. (6): Vesna Rijavec, v: Miha Juhart in soavtorji, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Gospodarski vestnik, Založba, Ljubljana 2004, str. 518. Op. št. (7): Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, Gospodarski vestnik, Založba, Ljubljana 2007, str. 343; Vesna Rijavec, v: Miha Juhart in soavtorji, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Gospodarski vestnik, Založba, Ljubljana 2004, str. 519. Op. št. (8): Stališče prvostopenjskega sodišča, da je dogovor o skupni gradnji podlaga za originarno pridobitev lastninske pravice (drugi odstavek na 6. strani sodbe), je materialnopravno zmoten; pogodba originarno pridobitev lastninske pravice izključuje; primerjaj odločbi VS RS II Ips 282/2004 in II Ips 246/2005. Op. št. (9): Miha Juhart, Matjaž Tratnik in Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 82. Op. št. (10): Vesna Rijavec, v: Miha Juhart in soavtorji, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Gospodarski vestnik, Založba, Ljubljana 2004, str. 531. Op. št. (11): Miha Juhart, v: Miha Juhart in soavtorji, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Gospodarski vestnik, Založba, Ljubljana 2004, str. 1047 in Miha Juhart, Stvarnopravni zakonik, uvodna pojasnila, Gospodarski vestnik, Založba, Ljubljana 2002, str. 87in 88. Op. št. (12): Miha Juhart, v: Miha Juhart in soavtorji, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Gospodarski vestnik, Založba, Ljubljana 2004, str. 1048. Op. št. (13): Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 552.