Jedro

Kaj se za potrebe urejanja obligacijskih razmerjih šteje za poslovni prostor določa drugi odstavek 2. člena ZPSPP. Iz njega izhaja, da se kot poslovni prostor šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod. Za odločitev, ali je prostor, ki je bil oddan v najem, poslovni prostor ali stanovanje je torej bistveno, ali je bil prostor oddan v najem z namenom, da bi se v njem izvajala poslovna dejavnost. Zato za odločitev, ali gre za najem poslovnega ali stanovanjskega prostora, ni pravno odločilno, kako je dotični prostor opredeljen v katastru stavb.

Ali je bilo najemno razmerje sklenjeno in kakšna je njegova vsebina je predmet dogovora strank. Dogovor je sklenjen, ko se stranki sporazumeta o bistvenih sestavinah razmerja. Iz navedenega izhaja, da obstoj najemnega razmerja ni odvisen od obstoja in vsebine računov, temveč od dogovora strank.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi svoje pritožbene stroške in je dolžna v 15 dneh od prejema te sodbe tožeči stranki povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 279,99 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je na predlog tožeče stranke 4. 4. 2017 izdalo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov I Pg 58/2017 (v nadaljevanju: nalog za izpraznitev). Z njim je toženi stranki naložilo, da mora v roku 8 dni od prejema izprazniti poslovni prostor v stavbi ID znak 0000-76, na naslovu B. 6, in sicer prostore v 1. nadstropju stavbe: prostor ID znak 0000-76-90 v izmeri 14,20 m2, prostor ID znak 0000-76-83 (delno - kuhinja) v izmeri 0,78 m2 in prostor ID znak 0000-76-91 (delno) v izmeri 3,75 m2 ter navedene prostore vseh ljudi in stvari proste ter v stanju kot je obstajalo pred oddajo v uporabo dne 27. 1. 2015, upoštevaje normalno obrabo stvari, izročiti tožeči stranki v njeno izključno in neomejeno posest in uživanje. Proti nalogu za izpraznitev je tožena stranka pravočasno vložila ugovor.

2. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje nalog za izpraznitev ohranilo v veljavi, pri čemer je zaradi v vmesnem času izvedenih sprememb identifikacijskih oznak najetih nepremičnin spremenilo identifikacijske podatke o nepremičnini tako, da mora tožena stranka izprazniti in prenehati z uporabo poslovnih prostorov v lasti tožeče stranke v stavbi ID znak 0000-76, na naslovu B. 6, ..., in sicer prostore v 1. nadstropju stavbe, posamezni del stavbe katastrska občina 0000 ..., stavba 76, del stavbe 100, ID znak za del stavbe 0000-76-100, kar v naravi predstavlja sobo v izmeri 13,70 m2, hodnik v izmeri 6,8 m2, stranišče v izmeri 1,5 m2 in kopalnico v izmeri 2,6 m2 ter navedene prostore vseh ljudi in stvari proste ter v stanju kot je obstajalo pred oddajo v uporabo, upoštevaje normalno obrabo stvari, izročiti tožeči stranki v njeno izključno in neomejeno posest in uživanje, vse v roku 8 dni pod izvršbo (1. točka izreka). Kar je tožeča stranka zahtevala drugače je zavrnilo (2. točka izreka). Toženi stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 1.244,34 EUR s pripadki (3. točka izreka). Presodilo je, da tožena stranka poslovni prostor zaseda brez pravnega naslova, ker je poteklo dvoletno obdobje za katerega je bila sklenjena ustna najemna pogodba.

3. Proti izpodbijani sodbi je tožeča stranka pravočasno vložila pritožbo zaradi bistvenih kršitev določil pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava (1. in 3. točka prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju: ZPP).1 Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da zavrne predlog tožeče stranke za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora ter tožeči stranki naloži plačilo vseh stroškov postopka. Podrejeno je predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

4. Tožeča stranka je na pritožbo pravočasno odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi. Zahtevala je povrnitev svojih stroškov pritožbenega postopka.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP)2 v tretjem odstavku 29. člena določa, da se za nalog za izpraznitev poslovnih prostorov smiselno uporabljajo določbe zakona o pravdnem postopku, ki se nanašajo na plačilni nalog. Torej določbe 431. do 441. člena ZPP.

7. Ta postopek se je pred sodiščem prve stopnje začel pred 14. 9. 2017, ko se je začel uporabljati Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP-E).3 Zato se je postopek pred sodiščem prve stopnje pravilno nadaljeval po določbah ZPP, ki so se uporabljale do začetka uporabe ZPP-E (125. člen ZPP-E).

8. ZPP, ki je veljal pred spremembo ZPP-E, je v tretjem odstavku 436. člena določal, da sodišče po prejemu ugovora zoper nalog za izpraznitev poslovnih prostorov v odločbi o glavni stvari odloči, ali ostane nalog za izpraznitev v celoti ali deloma v veljavi ali pa se razveljavi. Zato sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi s tem, ko naloga za izpraznitev po prejemu ugovora ni razveljavilo, ni ravnalo v nasprotju z določili pravdnega postopka.

9. Sodišče prve stopnje je po prejemu ugovora proti nalogu za izpraznitev postopek pravilno vodilo kot postopek o glavni stvari. Kakšnih kršitev določil pravdnega postopka v zvezi z vodenjem postopka, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti, pritožbeno sodišče pri uradnem preizkusu ni ugotovilo. Kakšnih drugih kršitev pravil pravdnega postopka, ki bi lahko vplivale na pravilnost in zakonitost sodbe, pa tožena stranka v pritožbi niti ni konkretno zatrjevala.

10. Kaj se za potrebe urejanja obligacijskih razmerjih šteje za poslovni prostor določa drugi odstavek 2. člena ZPSPP. Iz njega izhaja, da se kot poslovni prostor šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod. Za odločitev, ali je prostor, ki je bil oddan v najem, poslovni prostor ali stanovanje je torej bistveno, ali je bil prostor oddan v najem z namenom, da bi se v njem izvajala poslovna dejavnost. Zato za odločitev, ali gre za najem poslovnega ali stanovanjskega prostora, ni pravno odločilno, kako je dotični prostor opredeljen v katastru stavb.

11. Med pravdnima strankama v tem primeru ni bilo sporno, da je bil prostor toženi stranki oddan v najem za potrebe opravljanja njene poslovne dejavnosti. Glede na navedeno tožena stranka s pritožbenimi trditvami, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo določila, ki veljajo za poslovne prostore, ker ni upoštevalo, da je najeti prostor v katastru stavb opredeljen kot stanovanje, ne more uspeti.

12. Sodišče prve stopnje je v 14. točki obrazložitve izpodbijane sodbe jasno in prepričljivo pojasnilo, kaj je predmet izpraznitve. Pojasnilo je, da so se podatki o nepremičnini, ki jo zaseda tožena stranka v vmesnem času spremenili, in da ima nepremičnina, ki jo zaseda tožena stranka, sedaj identifikacijsko oznako ID znak del stavbe 0000-76-100, kar izhaja iz prilog A3 do A6 in A16 do A22.4

13. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja tudi, da tožena stranka ne uporablja celotne nepremičnine z ID znakom del stavbe 0000-76-100 v izmeri 68 m2, temveč le njen del, in sicer: izključno uporablja sobo s površino 13,7 m2 ter souporablja hodnik površine 6,8 m2, stranišče površine 1,5 m2 in kopalnico površine 2,6 m2. Glede na navedeno je logično, da se podatki o izmeri nepremičnine z ID znakom del stavbe 0000-76-100 (68 m2) ne ujemajo s podatki o izmeri nepremičnin, ki jih mora tožena stranka izprazniti in izročiti tožeči stranki (24,60 m2). Zato pritožbeni očitki, da izpodbijane sodbe ni mogoče preizkusiti, ker so razlike med izmerami prostorov, niso utemeljeni. Prav tako na pravilnost izpodbijane sodbe in možnost njenega preizkusa v ničemer ne vplivajo minimalne razlike v površini prostora, ki je na Prilogi A21 (načrt prostorov) označen s št. 90,5 in so posledica popravka velikosti prostorov, do katere je prišlo pri urejanju podatkov v katastru stavb. Kakšnih drugih konkretnih trditev, da nepremičnine, ki jih zaseda tožene stranka, ne bi bile del nepremičnine z identifikacijsko oznako ID znak del stavbe 0000-76-100, pa tožena stranka ni podala niti v pritožbi.

14. Katere nepremičnine mora tožena stranka izprazniti in izročiti tožeči stranki je sodišče prve stopnje navedlo tudi opisno in z oznako prostora kot je navedena na načrtu na prilogi A21 (prostor št. 90). Navedba je v skladu z izpovedbo zakonitega zastopnika tožene stranke, ki je na naroku 7. 11. 2018 podal natančen opis, kje se v naravi nahajajo nepremičnine, ki jih zaseda (glej prepis zvočnega posnetka glavne obravnave z dne 7. 11. 2018, list. št. 80-83). Glede na vse navedeno tožena stranka ne more uspeti s sprenevedanjem, da iz izpodbijane sodbe ni jasno katere prostore mora izprazniti in izročiti tožeči stranki. To je v izpodbijani sodbi jasno opredeljeno z natančnim opisom, kje se prostori v naravi nahajajo, oznako prostorov na načrtu prostorov (Prilogi A21) in novo identifikacijsko oznako.

15. Tožena stranka je med postopkom pred sodiščem prve stopnje trdila, da ni pravne podlage za izdajo naloga za izpraznitev, saj prostore zaseda na podlagi lastninske pravice. To naj bi po njenem mnenju izhajalo iz zabeležke sestanka z dne 19. 1. 2015 (priloga B2, v nadaljevanju: zabeležka). V skladu z določilom 212. člena ZPP mora vsaka stranka navesti dejstva in predlagati dokaze, na katere opira svoj zahtevek, ali s katerimi izpodbija navedbe in dokaze nasprotnika. Torej bi tožena stranka morala dokazati, da je na prostorih, ki jih zaseda, pridobila lastninsko pravico.

16. Dokazna ocena sodišča prve stopnje v 18. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, da zabeležka ne predstavlja listine, ki bi dokazovala dogovor o prenosu lastninske pravice na nepremičnini na toženo stranka, je pravilna. Zabeležka namreč ne vsebuje niti bistvenih, nujno potrebnih sestavin prodajne pogodbe (predmet ni specificiran). Dejstvo, da so se ob nastanku zabeležke urejali katastrski podatki o stavbi in njenih delih, po presoji pritožbenega sodišča, ne predstavlja takšne ovire, da sklenitev veljavne prodajne pogodbe ne bi bila mogoča. V takšnih primerih je mogoča opredelitev nepremičnin z navedbo obstoječe identifikacijske oznake nepremičnine, predvidene identifikacijske oznake nepremičnine ter natančnim opisom lege nepremičnine v stavbi. Poleg tega sta zakoniti zastopnik tožeče stranke in priča T. M. sklenitev dogovora o prenosu lastninske pravice izrecno zanikala. Iz pojasnjenega tako izhaja, da tožena stranka ni zadostila svojemu dokaznemu bremenu, da poslovni prostor zaseda na podlagi veljavnega pravnega naslova (lastninske pravice).

17. Sodišče prve stopnje je svojo dokazno oceno, da je bila med strankama sklenjena ustna najemna pogodba za obdobje dveh let oprlo na več izvedenih dokazov, in sicer: zaslišanje zakonitega zastopnika tožeče stranke G. M., zaslišanja priče T. M. (očeta G. M.) in vpogleda v listine (predvsem zabeležka na prilogi B2). Razlogi sodišča so jasni, prepričljivi in logični (glej točke 11 do 16 obrazložitve izpodbijane sodbe). Pritožbeno sodišče jim sledi in jih v celoti sprejema.

18. Dejstvo, da je priča T. M. oče G. M. v tej zadevi ni odločilno, saj je sodišče svojo dokazno oceno podalo po svojem prepričanju na podlagi vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter na podlagi uspeha celotnega postopka. Dokazna ocena, ki jo je podalo sodišče prve stopnje temelji na več izvedenih dokazih, ki tudi po presoji pritožbenega sodišče privedejo do zaključka, kot ga je podalo sodišče prve stopnje. Ker zabeležka ne predstavlja listine, ki bi dokazovala prenos lastninske pravice na toženo stranko, dejstvo, da je priča T. M. zapisala zabeležko in potrdila prejem elektronskega sporočila zakonitega zastopnik tožene stranke, za odločitev v tem postopku ni v ničemer pravno odločilno.

19. Ali je bilo najemno razmerje sklenjeno, in kakšna je njegova vsebina, je predmet dogovora strank. Dogovor je sklenjen, ko se stranki sporazumeta o bistvenih sestavinah razmerja (15. člen OZ). Iz navedenega izhaja, da obstoj najemnega razmerja ni odvisen od obstoja in vsebine računov, temveč od dogovora strank. Zato tožena stranka s pritožbenimi trditvami, da najemno razmerje ni bilo sklenjeno, ker tožeča stranka v računu ni navedla identifikacijske oznake nepremičnine, ki je predmet najema in ni sproti izdajala računov za najemnino, ne more uspeti. Prav tako ne more uspeti s pritožbenimi trditvami, da se površina najetih prostor na prilogi k računu (Priloga A15) ne ujema s površino nepremičnine z ID znakom del stavbe 0000-76-100. Kakšna je pravilna površina najetih prostorov v tem postopku ni bistveno.

20. Ne držijo niti pritožbene trditve, da priča T. M. ni vedela nič izpovedati o višini dogovorjene najemnine, čeprav je ustno sklepala najemno pogodbo. Iz zaslišanja priče (list. št. 86 do 89) to ne izhaja. Le zato, ker priča samostojno ni ničesar izpovedala o višini najemnine, pri čemer izrecnega vprašanja priči o višini dogovorjene najemnine ni postavil nihče, ni mogoče zaključiti, da o tem dejstvu ni ničesar vedela.

21. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da odločitev o stroških ni zadostno obrazložena. Po ustaljeni sodni praksi6 in pravni teoriji za dosego standarda obrazloženosti odmere stroškov po višini ni treba izčrpno pojasnjevanje odločitve o vsaki stroškovni postavki. Zadostuje, da je odmera na pregleden način, ki omogoča njen preizkus na pritožbeni stopnji, opravljena že na stroškovniku ali drugi listini, ki je sestavni del sodnega spisa.7

22. V obravnavanem primeru je sodišče prve stopnje stroške izračunalo na podlagi podrobne specifikacije v stroškovniku (list. št. 74). Iz vpogleda v sodni spis jasno izhaja katere stroške in v kakšni višini je sodišče prve stopnje priznalo. Glede na navedeno pritožbeni očitek, da odločitev o stroških postopka ni dovolj obrazložena ni utemeljen.

23. Pritožbeno sodišče se je v skladu z določilom prvega odstavka 360. člena opredelilo le do tistih pritožbenih trditev, ki so bile za odločitev v pritožbenem postopku pravno odločilnega pomena.

24. Glede na vse navedeno pritožbeni očitki niso utemeljeni. Ker pa pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zaznalo nobenih drugih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

25. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določilu prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela. Zato sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

26. Stroški postopka z odgovorom na pritožbo so bili potrebni. Pritožbeno sodišče je pritožbene stroške odmerilo v skladu z določili Odvetniške tarife (v nadaljevanju: OT)8 ob upoštevanju, da je bila vrednost predmeta 1.440,00 EUR. Pritožbeno sodišče je tožeči stranki priznalo 375 točk za odgovor na pritožbo ter 2 odstotne materialne stroške (7,5 točk), vse povečano za 22 odstotni DDV, kar skupaj znaša 466,65 točk, preračunano v EUR ob vrednosti točke 0,60 EUR pa 279,99 EUR. Zato je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 279,99 EUR. To obveznost je dolžna izpolniti v 15 dneh, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, od zamude do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).

1 Ur. l. RS, št. 26/1999 in naslednji. 2 Ur. l. SRS št. 18/74 in naslednji. 3 Ur. l. RS, št. 10/2017. 4 Pred spremembo je so imele nepremičnine, ki jih jih tožena stranka uporabljala oziroma souporabljala naslednje identifikacijske oznake: ID znak del stavbe 0000-76-90, del stavbe 0000-76-83 in del stavbe 0000-76-91. 5 Na prilogi A21 sta pri prostoru št. 90 napisani dve izmeri ena pred urejanjem podatkov (14,2 m2) in druga po urejanju podatkov (13,7 m2). 6 Gej sklep VSL I Cp 2374/2015 z dne 21.11.2015, sklep VSL I Cpg 125/2016 z dne 11.10.2016, sklep VSL I Cpg 1680/2014 z dne 5.11.2014 in drugi. 7 Janez Vlaj: Stroški postopka, Pravosodni bilten št. 2/2008, str. 9. 8 Ur. l. RS, št.: 2/2015 in naslednji.