Jedro

Sporne določbe (pogodbe) so tiste določbe, ki glede na svoje besedilo, včasih pa tudi glede na kontekst, v katerem so bile izoblikovane, objektivno omogočajo več različnih razlag. Zgolj subjektivno dojemanje strank pri tem ne igra nobene vloge.

Pri ugotavljanju volje pravdnih strank je treba upoštevati tudi zunanje okoliščine, brez katerih prav tako ni mogoče pravilno razumeti in ugotoviti prave volje strank in posledično opredeliti vsebine predmeta prodajne pogodbe.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zahtevek tožeče stranke na ugotovitev neveljavnosti vknjižbe tožene stranke in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja zavrnilo. Presodilo je, da se je izpolnil v pogodbi določen pogoj (parcelacija) za vpis tožene stranke v zemljiško knjigo. Prav tako pogodba, sklenjena med pravdnima strankama, ni bila neveljavna in tako obstaja pravna podlaga za vpis tožene stranke v zemljiško knjigo.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Revizijo vlaga tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Predlaga, da se reviziji ugodi ter se sodbi sodišč druge in prve stopnje spremenita tako, da se njenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa razveljavitev sodb in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

4. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila, ter Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

5. Revizija je utemeljena.

6. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da sta pravdni stranki dne 26. 2. 1998 sklenili sporazum, s katerim sta se med drugim dogovorili, da v primeru, da ena od njiju na razpisu uspe pridobiti zemljišča družbe T. d.d., ta zadrži del zemljišč, ki jih potrebuje za svoj projekt, ostali, nepotrebni del zemljišč pa proda drugi stranki. Tožeči stranki je uspelo pridobiti zemljišča od družbe T. d.d. dne 20. 3. 1998. Zato sta pravdni stranki, glede na sporazum in njegovo dopolnilo z dne 22. 7. 1998, dne 27. 10. 1998 sklenili prodajno pogodbo. V 3. členu prodajne pogodbe sta določili, da je predmet prodaje solastni delež (165/500) nepremičnine parc. št. 1919, vl. št. 721, k.o. ... Po sklenitvi pogodbe je bila opravljena tudi parcelacija spornega zemljišča. 7. Sodišči sta na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja šteli, da sta se pravdni stranki dogovorili za prodajo 165/500 sporne nepremičnine in se v nadaljevanju ukvarjali predvsem z vprašanjem izpolnitve v pogodbi določenega pogoja za vknjižbo solastninske pravice tožene stranke v zemljiško knjigo, torej ali je bila opravljena parcelacija sporne nepremičnine. 3. člen prodajne pogodbe sta sodišči uporabili, kot se glasi.

8. Tožeča stranka v reviziji očita, da pogodbene določbe glede predmeta prodaje niso jasne in da bi zato sodišči morali zaslišati zakonite zastopnike pravdnih strank. Tožeča stranka je namreč ves čas postopka zatrjevala, da je predmet pogodbe prenos izključne lastninske pravice na tistem delu zemljišč, ki jih ne bo potrebovala za izgradnjo kina. S tem namenom je bila potrditvah tožeče stranke v pogodbi tudi dogovorjena parcelacija kot pogoj za vknjižbo tožene stranke. Prav tako je zatrjevala, da parcelacija, ki je bila opravljena po sklenitvi pogodbe, ne predstavlja s pogodbo dogovorjene parcelacije, temveč zgolj uskladitev stanja po odmeri iz leta 1989 v sklopu ureditve L. 9. Na podlagi prvega odstavka 99. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) se pogodbena določila uporabljajo, kot se glasijo, če niso sporna. Revizijsko sodišč se je zato v nadaljevanju ukvarjalo z vprašanjem, ali so pogodbene določbe glede predmeta prodaje v obravnavani zadevi sporne. Presoja, ali so pogodbene določbe sporne, je pravno vprašanje.

10. Sporne določbe so določbe, ki glede na svoje besedilo, včasih pa tudi glede na kontekst, v katerem so bile izoblikovane, objektivno omogočajo več različnih razlag. Zgolj subjektivno dojemanje strank pri tem ne igra nobene vloge.(1) Razlago pogodbe, ki jo ponuja tožeča stranka, omogoča v pogodbi določena parcelacija kot pogoj za vknjižbo tožene stranke v zemljiško knjigo (8. in 9. člen prodajne pogodbe). Pomen tako določenega pogoja za vknjižbo tožene stranke v zemljiško knjigo je lahko, še posebej ob upoštevanju vsebine predhodno sklenjenega sporazuma, tudi v tem, kar trdi tožeča stranka, torej da se tožena stranka vpiše kot izključni lastnik na tistem delu zemljišč, ki so za tožečo stranko nepotrebna. Nelogično bi namreč bilo, da bi se tožena stranka po opravljeni parcelaciji vpisala kot solastnik na vseh novo nastalih zemljiščih, kar se je zgodilo v konkretni zadevi. V tem primeru bi bila določitev odmere parcel kot pogoja za vpis tožene stranke v zemljiško knjigo brez pomena.(2) Prav tako pa tudi iz 3. člena sporazuma, ki ga je pri presoji vsebine določb prodajne pogodbe potrebno upoštevati kot spremljajočo okoliščino posla, izhaja dogovor, da bo tista od strank, ki bo pridobila zemljišča, prenesla na drugo stranko del zemljišča (ne solastniškega deleža), ki ga ne bo potrebovala.

11. Po presoji revizijskega sodišča je tako mogoče 3. člen prodajne pogodbe (predmet prodaje) glede na kontekst, in sicer določitev parcelacije kot pogoja za vknjižbo tožene stranke v zemljiško knjigo, in 3. člen sporazuma, objektivno razlagati tudi tako, kot trdi tožeča stranka in je zato treba šteti, da je vsebina pogodbe v obravnavani zadevi glede predmeta prodaje sporna.

12. Če so pogodbena določila sporna, je potrebno uporabiti pravilo iz drugega odstavka 99. člena ZOR. Ta določa, da se pri razlagi ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in pogodbeno določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v ZOR. Tega sodišče v obravnavani zadevi ni storilo, temveč je dokaz z zaslišanjem zakonitih zastopnikov pravdnih strank kot nepotreben zavrnilo ter uporabilo določbe pogodbe, kot se glasijo. Sodišče bi se tako moralo v obravnavani zadevi bolj kot na določila pogodbe opreti na skupen namen pogodbenikov, o čemer bi bilo treba sklepati tako na podlagi ostalih določil prodajne pogodbe kot tudi zaslišanja zakonitih zastopnikov pravdnih strank. Pri ugotavljanju volje pravdnih strank je treba upoštevati tudi zunanje okoliščine (v konkretnem primeru zlasti sporazum in njegovo dopolnilo), brez katerih prav tako ni mogoče pravilno razumeti in ugotoviti prave volje strank in posledično opredeliti vsebine predmeta prodajne pogodbe.(3) Tako je utemeljen revizijski očitek, da bi sodišče moralo izvesti dokaz z zaslišanjem pogodbenih strank, ne pa zapisati, da je tožeča stranka ostala zgolj na ravni trditev.

13. Sodišči sta tako zaradi zmotne uporabe materialnega prava (neuporaba določb o razlagi pogodbe) nepopolno ugotovili dejansko stanje, in sicer nista ugotavljali prave volje pravdnih strank glede predmeta pogodbe. Revizijsko sodišče je zato sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP). Sodišče prve stopnje bo tako moralo v ponovnem sojenju ugotoviti pravo voljo strank ter med drugim izvesti tudi dokaz z zaslišanjem zakonitih zastopnikov pravdnih strank.

Op. št. (1): Prim. odločbo VS RS III Ips 76/2003 z dne 2. 3. 2004. Op. št. (2): Sodišče tega pri presoji ni upoštevalo, temveč je zaključek, da je bila opravljena s pogodbo dogovorjena parcelacija, oprlo le na dejstvi, da je bila parcelacija opravljena po sklenitvi prodajne pogodbe in da je tožeča stranka že zgradila kino.

Op. št. (3): Prim. odločbo VS RS II Ips 841/2005 z dne 14. 2. 2008.