Jedro

Ni podana zakonska domneva, da so etažni lastniki solastniki skupne kotlovnice, ki je skupni posebni del večstanovanjske stavbe. Ta bi bila vzpostavljena le v primeru, če bi bila pravica skupne lastnine v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe vknjižena v zemljiški knjigi. V tem primeru ni sporno, da takšne vknjižbe ni.

Tožeča stranka bi za utemeljenost tožbenega zahtevka tako morala zatrjevati (to je storila) in dokazati (to pa ji ni uspelo), da so etažni lastniki na naslovu P. 1 in P. 4 solastniki kotlovnice, za katero zatrjuje, da je posebni skupni del več večstanovanjskih stavb. Glede tega je na njej dokazno breme.

Vendar pa tudi če bi tožeča stranka bila (nekakšen) (so)upravnik etažnih lastnikov, ker upravlja skupno kotlovnico, to po oceni višjega sodišča ne bi vodilo do utemeljenosti zahtevka. V takem primeru bi tožeča stranka še vedno veljala za (so)upravnika in ne bi imela položaja "tretje osebe" v smislu ureditve razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami po IV. poglavju SZ-1. Glede etažne lastnine, ki je obstajala že pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (torej tudi za ta primer), so v skladu s prehodnim določilom 270. člena SPZ etažni lastniki imeli obveznost, da v enoletnem roku sklenejo pogodbo o medsebojnih razmerjih, v katerih so morali določiti tudi solastniške deleže na skupnih delih. Po poteku tega roka pa lahko vsak od etažnih lastnikov predlaga, da vsebino pogodbe določi v nepravdnem postopku sodišče, etažni lastniki pa lahko medsebojna razmerja še vedno določijo sporazumno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi

II. Tožeča stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje (I.) razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 186680/2014 z dne 9.1.2015 v 1. in 3. odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo ter (II.) tožnici naložilo povrnitev pravdnih stroškov toženke.

2. Tožeča stranka je v pritožbi zoper izpodbijano sodbo uveljavljala pritožbene razloge bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, napačne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Višjemu sodišču predlaga, da sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da ugodi njenemu tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Toženka je v odgovoru na pritožbo predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je tožbeni zahtevek utemeljevala na kršitvah tožene stranke v zvezi z 71. členom Stanovanjskega zakona (SZ-1). Trdila je, da tožena stranka kot upravnik tudi po pozivu tožeče stranke ni želela posredovati podatkov, potrebnih za izterjavo etažnih lastnikov. S tem ji je preprečila izterjavo njenih dolžnikov (etažnih lastnikov večstanovanjskih stavb, ki jih upravlja tožena stranka) glede obveznosti iz naslova stroškov ogrevanja in vzdrževanja skupne kotlovnice. Trdi, da jo je tožena stranka na tak način oškodovala za izterjavo vtoževanih terjatev, katerih zastaralni rok zoper lastnike je v skladu s 355. členom Obligacijskega zakonika (OZ) zelo kratek.

6. Višje sodišče ugotavlja, da se tožbeni zahtevek ne nanaša na denarno obveznost do tretjih oseb iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske zgradbe. Česa takega tožeča stranka tudi ni zatrjevala. Med pravdnima strankama ni sporno, da gre za terjatev iz naslova upravljanja skupne kotlovnice in torej za terjatev upravnika te kotlovnice in ne tretjih oseb. Ker ureditev upravnikovega ravnanja po drugem odstavku 71. člena SZ-1 predpostavlja, da ima tretji (dobavitelj blaga ali storitev) veljavno sklenjeno pogodbo z etažnimi lastniki, ki jih obvezuje te storitve plačevati, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da vtoževana terjatev na tej podlagi ni utemeljena.

7. Sodišče prve stopnje je sicer utemeljeno zavrnilo predlog tožeče stranke za prekinitev postopka zaradi odločanja Okrajnega sodišča v postopkih na podlagi Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), saj tožeča stranka ni zatrjevala, da poteka postopek ugotavljanja skupne lastnine na kotlovnici prav za etažne lastnike stavb P. 1 in P. 4, katerih upravnik je tožena stranka. Vendar je kljub temu treba presoditi utemeljenost odškodninskega zahtevka tudi v zvezi s trditvami tožeče stranke, da je kotlovnica, v zvezi s katero je nastala vtoževana terjatev, skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam (vsem, ki se ogrevajo iz skupne kotlovnice), med katerimi sta tudi stavbi, ki ju upravlja tožena stranka.

8. V skladu s prvim odstavkom 23. člena SZ-1, ki ureja skupne dele, ki služijo več večstanovanjskim stavbam, imajo pod pogoji iz tega zakona skupni deli večstanovanjske stavbe, ki so v posebni stavbi, ali pa so del druge stavbe (skupna kotlovnica, skupni hidrofori in podobno), ki služijo večstanovanjski stavbi kot celoti ali več večstanovanjskim stavbam ali drugim nepremičninam, poseben pravni status. Četrti odstavek 23. člena SZ-1 določa, da se breme (stroški upravljanja takšnega skupnega dela) razdeli med vse skupne lastnike. Etažni lastnik so solastniki skupnih delov in so že po splošni ureditvi dolžni nositi bremena skupne stvari (prvi odstavek 105. člena v zvezi z 68. členom SZ-1.) Ureditev glede skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam (23. člen SZ-1) pa v ničemer ne odstopa od splošnega režima.

9. S takšnim skupnim delom v imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi. Če dogovora glede upravljanja ni mogoče doseči, zakon podeljuje upravniku aktivno legitimacijo za vložitev predloga v nepravdnem postopku, ki o tem vprašanju odloči (prim. četrti odstavek 23. člena SZ-1).

10. Tožena stranka je zavrnitev poziva tožeče stranke k predložitvi seznama neplačnikov utemeljila s tem, da zemljiškoknjižno lastništvo na skupnem delu ni urejeno, da ne gre za skupno kotlovnico, saj ni izkazano, da bi bili etažni lastniki stavbe na naslovu P. 1 in P. 4 njeni solastniki. Trdila je tudi, da tožnica nima nobene pogodbe, s katero bi ga toženec ali lastniki objektov, ki jih upravlja, imenovali za upravnika ali kakršnegakoli pogodbenega dobavitelja.

11. Višje sodišče ugotavlja, da tožeča stranka navedenih trditev ni uspela omajati. Tudi tožeča stranka priznava, da v času izgradnje (v letu 1966) ni bilo poskrbljeno za ustrezno zemljiškoknjižno ureditev lastništva na skupni kotlovnici kot skupnem delu večih stavb, prav tako ne navaja, da bi se to zgodilo kdaj kasneje.

12. Prav tako ni podana zakonska domneva, da so etažni lastniki solastniki skupne kotlovnice, ki je skupni posebni del večstanovanjske stavbe. Ta bi bila vzpostavljena le v primeru, če bi bila pravica skupne lastnine v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe vknjižena v zemljiški knjigi (23. člen SPZ). V tem primeru ni sporno, da takšne vknjižbe ni.

13. Tožeča stranka bi za utemeljenost tožbenega zahtevka tako morala zatrjevati (to je storila) in dokazati (to pa ji ni uspelo), da so etažni lastniki na naslovu P. 1 in P. 4 solastniki kotlovnice, za katero zatrjuje, da je posebni skupni del več večstanovanjskih stavb. Glede tega je na njej dokazno breme.

14. Vendar pa tudi če bi tožeča stranka bila (nekakšen) (so)upravnik etažnih lastnikov, ker upravlja skupno kotlovnico, to po oceni višjega sodišča ne bi vodilo do utemeljenosti zahtevka. V takem primeru bi tožeča stranka še vedno veljala za (so)upravnika in ne bi imela položaja „tretje osebe“ v smislu ureditve razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami po IV. poglavju SZ-1 (primerjaj: I Cpg 464/2015)

15. Višje sodišče še dodaja, da so glede etažne lastnine, ki je obstajala že pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (SPZ) (torej tudi za ta primer), v skladu s prehodnim določilom 270. člena SPZ etažni lastniki imeli obveznost, da v enoletnem roku (ki je potekel 1. 1. 2004) sklenejo pogodbo o medsebojnih razmerjih, v katerih so morali določiti tudi solastniške deleže na skupnih delih. Po poteku tega roka pa lahko vsak od etažnih lastnikov predlaga, da vsebino pogodbe določi v nepravdnem postopku sodišče, etažni lastniki pa lahko medsebojna razmerja še vedno določijo sporazumno. Iz trditev obeh stranki in iz listinske dokumentacije v spisu ne izhaja, da bi pravdni stranki to storili.

16. Tožeča stranka tako ni uspela dokazati, da je upravičena od etažnih lastnikov stavb zahtevati plačilo sorazmernega dela upravniških storitev za (skupno) kotlovnico. Že samo zato od tožene stranke ni upravičena zahtevati plačila odškodnine zaradi zatrjevane opustitve ravnanja v skladu z 71. členom SZ-1. 17. Višje sodišče je v skladu s prvim odstavkom 360. člena ZPP odgovorilo le na tiste pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena. Ugotovilo je, da uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, prav tako pa izpodbijana sodba ni obremenjena z nobeno bistveno kršitvijo določb postopka, na katere pazi višje sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Višje sodišče je zato pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP in tretja alineja prvega odstavka 358. člena ZPP).

18. Ker tožeča stranka ni uspela s pritožbo, sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odst. 165. člena ZPP)