Jedro

Po določbi 15. člena OZ je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah. Po določbi 40. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ki je izpeljal načelo ločevanja med obligacijskim, zavezovalnim poslom in pa razpolagalnim poslom, ki pa je pravni posel stvarnega prava, je najprej potreben zavezovalni pravni posel, obligacijska pogodba, s katero se ustvari obveznost obeh strank, v tem primeru, ko gre za kupoprodajno pogodbo, je obveznost toženca v prenosu lastnine in obveznost tožnika v plačilu kupnine. Razpolagalno upravičenje odsvojitelja pa je sestavina razpolagalnega stvarnega posla in predpostavka za začetek učinkovanja zemljiškoknjižnega dovolila, povzroči pridobitev stvarne pravice z vpisom le-te v korist pridobitelja v zemljiški knjigi. Če odtujitelj, prodajalec ni zemljiškoknjižni lastnik, razpolaganje pač ne bo učinkovito.

Pritrditi je stališču prvostopenjskega sodišča, da je načeloma toženec, ki sklene zavezovalni posel, dolžan, saj se je zavezal prodati nepremičnino, izstaviti tudi overjeno zemljiškoknjižno dovolilo.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba (v točki II in III izreka) razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je izdalo sodbo in sklep. S sklepom je predlog tožeče stranke za prekinitev tega postopka zavrnilo (točka I izreka). S sodbo pa je razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni izročiti listino, na podlagi katere izrecno in brezpogojno dovoljuje pri nepremičninah parc. št. 1, parc. št. 2 ter parc. št. 3, vse k.o. K., vknjižbo lastninske pravice v korist tožeče stranke, do 1/3 (do ene tretjine), sicer tako listino nadomešča ta sodba ter odločilo še o pravdnih stroških (točki II in III izreka).

Tako je razsodilo, ker je ugotovilo, da sta pravdni stranki dne 3.7.2013 sklenili prodajno pogodbo, s katero se je toženec kot prodajalec zavezal tožniku kot kupcu v last in posest izročiti solastninski delež do 1/3 treh (v izreku opredeljenih) nepremičnin za kupnino 16.600,00 EUR, pri čemer sta se stranki izrecno strinjali, da je kupec do podpisa predmetne pogodbe že plačal celotno kupnino na način, da je kril vse stroške v zvezi z ureditvijo lastništva in posesti nepremičnin v zadnjih 17-ih letih ter stroške in davščine v zvezi s prodajno pogodbo. Toženec je v postopku navajal, da ga je tožnik prevaral in mu v podpis podtaknil pogodbo, ki ne vsebuje njegove prave volje, je star in bolan, ima težave s koncentracijo, v kratkem času je ni uspel prebrati ter je preveril le višino kupnine. Tožniku, ki je brat, pa je zaupal. Zato je vse štiri izvode pogodbe podpisal in je šele kasneje, ko je svoj izvod, ki ga je zadržal, natančno prebral, ugotovil, da ga je brat prevaral, zato tudi pogodbe ni overil. Sodišče je štelo, da pogodba iz navedenih razlogov, ki jih zatrjuje toženec, ni nična, in tudi ne nemoralna iz objektivnega vidika zaradi nesorazmernosti dajatev. Tudi ni uspešno sklicevanje na zmoto ali prevaro kot napaki volje, ti namreč povzročita izpodbojnost pogodbe, toženec pa razveljavitve pogodbe ne zahteva. Prav tako niso podani elementi oderuškosti pogodbe, saj pri tožencu ni šlo ne za stisko ali težko premoženjsko stanje, niti za nezadostno izkušenost, lahkomiselnost ali odvisnost. Tudi ni tožnik tožencu prikrival nikakršnih informacij. Dejstvo je, da je toženec pogodbo podpisal. Zato je zaključilo, da mora pogodbo izpolniti, in je ne glede na to, da je nepremičnine že prodal naprej, še vedno pasivno legitimiran - dolžan je izpolniti, za kar se je v pogodbi zavezal. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožena stranka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo tako spremeni, da se tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrne ter priglaša stroške. Odločitev sodišča je materialnopravno zmotna, odstopa od ustaljene sodne prakse in krši pravico tožene stranke, zlasti pravico enakosti pred zakonom iz 14. člena Ustave. Po sodni praksi je mogoče zahtevo za izstavitev zemljiškoknjižne listine vložiti le zoper tistega, ki je v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik (odločba VS RS II Ips 823/2009, II Ips 567/2009 in VSL Cp 2251/2007). Ker je toženec zemljiškoknjižno listino izstavil, bi tožnik lahko zahteval le overitev podpisa (tako npr. judikat VSK I Cp 1014/2006). Ne drži torej, kar navede sodišče, da je toženec dolžan izpolniti to, kar se je v pogodbi zavezal, torej izdati z.k. dovolilo. S tem je sodišče izdalo sodbo na zalogo, ko se sklicuje na možnost uspeha tožnika v drugi pravdi na razveljavitev pogodbe, ki jo je toženec zatem sklenil s tretjim. Ne drži niti zaključek sodišča, da sporna pogodba ni nična. Vložek toženca v zvezi s pridobivanjem navedenega premoženja znaša cca 19.000,00 EUR (iz naslova dediščine po pokojnem očetu bi moral tožnik plačati tožencu cca 10.000,00 EUR, ki jih je zadržal, poleg tega pa je toženec še dodatno vlagal denarna sredstva v sporno nepremičnino v višini 9.000,00 EUR). To je toženec tudi predstavil tožniku, a je pri pogajanju o višini vložka popustil in pristal na znesek 16.600,00 EUR. Tožnik je 3.7.2014 prinesel tožencu pogodbo na dom in mu rekel naj vse štiri izvode podpiše, z izgovorom, da se mu zelo mudi, ter je toženec v dobri veri podpisal, preveril pa le, če je v pogodbi napisan dogovorjeni znesek, gre namreč za brata, in je tožnik skupaj s stricem dotlej urejal vse ostale zadeve. Toženec je zaupal tudi odvetniški družbi, ki je sestavila pogodbo. V času podpisa je bil star 80 let, zaradi bolezni je imel težave s koncentracijo in branjem, zato potrebuje več časa. Šele tedaj je ugotovil, da ga je brat prevaral, ko je v 4. členu pogodbe na tretji strani dodano besedilo, da je bila dogovorjena kupnina že plačana na način, da je tožnik kril vse stroške v zvezi z ureditvijo lastništva in posesti predmetnih nepremičnin v zadnjih 17-ih letih in se kupnina s temi stroški pobota. Tak dogovor med strankama ni bil sklenjen. To bi pomenilo, da bi tožnik pridobil 1/3 premoženja brezplačno. Taka pogodba je nemoralna iz objektivnega vidika (nesorazmernost dajatev). Sodna praksa se je že postavila na stališče, da gre za nemoralno pogodbo oziroma zlorabo načela „pacta sunt servanda“, ko se stranka ne glede na svoje izrazito nepošteno ravnanje skriva za citiranim načelom, ki naj navzven sanira nepošteno razporejanje premoženja, kar se je zgodilo tudi v konkretnem primeru (judikat VSL II Cp 210/2013). V konkretnem primeru je toženec zatrjeval ne zgolj očitno nesorazmerje v dajatvah, pač pa da je to očitno nesorazmerje posledica nepoštenega ravnanja tožnika. Zato se tak posel šteje za ničen bodisi po splošni določbi 86. člena bodisi po členu 111 Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), torej gre za oderuško pogodbo. Toženec je bil vseskozi prepričan, da bo za prodani delež prejel dogovorjeno kupnino v znesku 16.600,00 EUR, ki je bila v pogodbi tudi zapisana. Prišlo je tudi do zlorabe posebnega subjektivnega položaja toženca, ki se je izražal v visoki stopnji zaupanja toženca do tožnika ter zlorabi tega zaupanja s strani tožnika. Pogodba je nična, na ničnost pogodbe pa pazi sodišče po uradni dolžnosti. Toženec je v potrditev svojih navedb predlagal več dokazov (zaslišanje strank in priče, predložitev zdravstvene dokumentacije), ki pa jih sodišče ni izvedlo, zaradi neizvedbe dokazov je podana bistvena kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), kar je toženec pravočasno uveljavljal na naroku 22.6.2015. Posledično je napačna tudi stroškovna odločba.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške. Toženec se neuspešno sklicuje na ničnost, saj v dejanski podlagi navaja okoliščine, ki lahko utemeljujejo kvečjemu izpodbojnost pogodbe in ne ničnost, o tem pa sodišče ne more soditi, saj toženec ustreznega zahtevka ni postavil. Navedbe toženca, da ni bil sposoben prebrati listin, so izmišljene, saj je zdrav in agilen. Opravil je tudi zdravniški pregled, podaljšali so mu vozniško dovoljenje. Toženec je tisti, ki je ravnal goljufivo. V času čakanja na notarsko overitev je brez kakršnegakoli dogovora z bratom izposloval brezplačnega kupca, fanta svoje vnukinje. Dvojna prodaja pa je goljufija in nemoralno dejanje. Sporazum sta sklenila brata, o tem sta se na tožnikovem domu 18.6.2013 temeljito dogovorila, toženec pa je za razliko od tožnika visoko izobražen in je bil veliko let zaposlen kot tehnični direktor podjetja G.. Pogodbe so mu bile vsakodnevna zadeva. Izjava toženca, da bi mu moral tožnik plačati še 16.500,00 EUR, je absurd. Po GURS-u je premoženje ocenjeno na 16.500,00 EUR. Tako ceno sta stranki tudi zapisali v pogodbo. Tožnik je vložil v spis seznam sodnih postopkov, katere je vsa leta sam plačeval. Vse to je bilo tožencu dobro znano. Ko je tožnik prinesel tožencu pogodbo, jo je toženec v miru v vrtni uti prebral in podpisal. Vsebina je bila taka, kot je bilo prej med njima dogovorjeno. Šele kasneje je prišla iz hiše toženčeva žena Ga. in začela tožnika zmerjati in žaliti, pravzaprav tudi toženca. Toženec je očitno kasneje podlegel domačim pritiskom in pogodbe s tožnikom ni več hotel overiti.

Pritožba je utemeljena.

Po določbi 15. člena OZ je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah. Po določbi 40. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ki je izpeljal načelo ločevanja med obligacijskim, zavezovalnim poslom in pa razpolagalnim poslom, ki pa je pravni posel stvarnega prava, je najprej potreben zavezovalni pravni posel, obligacijska pogodba, s katero se ustvari obveznost obeh strank, v tem primeru, ko gre za kupoprodajno pogodbo, je obveznost toženca v prenosu lastnine in obveznost tožnika v plačilu kupnine. Razpolagalno upravičenje odsvojitelja pa je sestavina razpolagalnega stvarnega posla in predpostavka za začetek učinkovanja zemljiškoknjižnega dovolila, povzroči pridobitev stvarne pravice z vpisom le-te v korist pridobitelja v zemljiški knjigi. Če odtujitelj, prodajalec ni zemljiškoknjižni lastnik, razpolaganje pač ne bo učinkovito (primerjaj tudi sodno prakso, npr. odločba II Ips 103/2012 z dne 25.4.2013 ter teorijo: prof. dr. Aleš Galič, Pravna fakulteta v Ljubljani, Upoštevanje razlike med obligacijsko in stvarnopravno naravo zahtevka v različnih procesnih položajih, Dnevi civilnega in gospodarskega prava, Portorož, 11. do 12. aprila 2013, stran 8 in 9). Zato je pritrditi stališču prvostopenjskega sodišča, da je načeloma toženec, ki sklene zavezovalni posel, dolžan, saj se je zavezal prodati nepremičnino, izstaviti tudi overjeno zemljiškoknjižno dovolilo. V zadevi VS RS II Ips 823/2009 je Vrhovno sodišče obravnavalo primer ponovne prodaje, in ne drži, da bi zavzelo nasprotno stališče (da kupec od prodajalca v primeru prenosa na novega pridobitelja, ne more več zahtevati izstavitve zemljiškoknjižne listine), enako velja za zadevo II Ips 567/2009. V zadevi II Cp 2251/2007 pa se je Višje sodišče v Ljubljani ukvarjalo z vprašanjem pasivne legitimacije v primeru, ko se pojavi vprašanje nujnega sosporništva. Res je, kar v nadaljevanju trdi pritožba, da je v primeru, ko je stranka že izdala zemljiškoknjižno dovolilo, ki pa ni perfektno, saj podpis ni overjen, načeloma treba zahtevati overitev podpisa in ne izdajo zemljiškoknjižne listine, vendar pa je sodna praksa zavzela tudi že stališče, da zahtevek za izstavitev listine vsebuje tudi zahtevo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (prim. odločbo VS RS II Ips 395/96).

Utemeljeno pa pritožba graja zaključek sodišča prve stopnje, da, ker pogodba ni nična, tudi ni mogoče sklicevanje na napake, ko ni hkrati podan ustrezen zahtevek, in je treba izhajati iz zapisane vsebine pogodbe.

Tožena stranka je svoj ugovor utemeljevala na več podlagah. Med drugim je trdila, da je prišlo do nesporazuma pri sklepanju pogodbe. Do nesporazuma pride, ko sta stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je med njima nesporazum o naravi pogodbe ali o podlagi ali predmetu obveznosti. V takem primeru se šteje, da pogodba ni bila sklenjena (16. člen OZ). To pravno stališče tožene stranke ne drži, saj sama trdi, da je bila pogodba sklenjena, vendar z drugačno vsebino. Ker pritožnik ne trdi, da bi prišlo do razhajanja med pogodbenimi voljami obeh pravdnih strank, tudi o zmoti oz. posledično prevari ni mogoče govoriti. V konkretnem primeru je pravno poslovna izjava volje strank pisno izražena v pogodbi, ki sta jo obe stranki podpisali. Vendar pa toženec trdi, da je bila volja strank drugačna. Cena (bistveni element prodajne pogodbe) je bila drugačna, premoženja ni dejansko predal zastonj, pač pa je bila sporazumno med strankama dogovorjena cena, ki ustreza tudi vrednosti, ki jo je ugotovil GURS ter je dejansko bil toženec tisti, ki je popustil in pristal na nekoliko znižano ceno kljub svojim dodatnim vlaganjem v nepremičnine.

Res je, da mora stranka v primeru pisno izražene izjave volje drugačno razumevanje vsebine pogodbe vzeti v svoj račun in nositi posledice morebitnega neskladja med voljo in izjavo, ko sodišče med drugim razloguje, da je toženec poslovno sposobna fizična oseba, ki je odgovorna za svoja dejanja in mora zato nositi posledice teh dejanj ter posledično tudi pogodbo overiti oz. izstaviti t.i. perfektno zemljiškoknjižno listino. Skrbnost pri sklepanju pogodb namreč zahteva, da pogodbenik zapis pogodbe prebere, preden jo podpiše. Vendar pa je treba upoštevati posebne okoliščin vsakega posamičnega primera in dati pravo težo volji in ne le zapisu te volje. OZ v 56. členu sicer uzakonja domnevo o popolnosti listine (če je pogodba sklenjena v posebni obliki, velja tisto, kar je v tej obliki izraženo), ki pa je izpodbojna, in če toženec zatrjuje spornost z razlago, da je bila skupna volja strank drugačna, ima pravico to dokazovati. V tej zadevi je torej bistveno, ali je res, kar trdi toženec, da je bila pogodbena volja obeh strank drugačna od navzven izražene. Soglasje izjav obeh strank namreč ne more sanirati resnične drugačne volje obeh strank. Stališče sodišča prve stopnje je torej preozko ter materialnopravno zmotno. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek, v katerem bo moralo upoštevaje zgoraj razloženo presoditi, ali toženec utemeljeno trdi, da je bila dejanska volja strank drugačna od navzven izražene, saj če je bila in je zadevala bistvene sestavine kupoprodajne pogodbe, tožencu ne bo mogoče naložiti obveznosti sklenitve perfektnega razpolagalnega posla, torej tudi overitve pogodbe z vsebino, kot jo zatrjuje tožeča stranka (355. člen ZPP).

V posledici razveljavitve sodbe je pritožbeno sodišče tudi odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločitev (165. člen ZPP).